昆山云湖御墅6月份市场月报

1、云湖御墅市场月报 2012年6月 目录 part 1：楼市热点 part 2：昆山整体市场 土地市场分析 全市供求分析 板块供求分析 part 3：南部水乡区域别墅市场 板块供求分析 月成交关注 营销动态追踪 part 4：上海别墅市场 上海别墅成交排名 上海别墅打折情况 附：阳澄湖板块别墅市场动态 月成交关注 part 1：楼市热点 一周政策热点分析一周政策热点分析 内容：内容： 上海楼市“限购令”紧缩的步点越来越快，继日前 “非沪籍人士补缴社保购房者在上海各房产交易中心一律 不予过户”之后，最新的限购紧缩政策又直指非上海户籍的单身购房意向者。 按照上海目前执行的限购令规定，对于不能提供2年

2、内在上海市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会 保险（城镇社会保险）缴纳证明的非上海户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。目前，上海部分区域对该政 策的执行再收紧，无论是否已有缴纳税赋或社保证明的单身外地人士，均不能在上海购房无论是否已有缴纳税赋或社保证明的单身外地人士，均不能在上海购房。 评论：评论： 2012年至今，上海房地产市场持续转暖，楼市量价齐升，是促使上海市政府进一步加大限购力度的罪魁祸首， 但可能伤害到合理的刚性需求，有可能面临着调控过当的风险。 一周政策热点分析一周政策热点分析 内容：内容： 根据规定，职工本人缴存住房公积金的月工资基数不得低于苏州最低月工资不得低于苏州最低月工

3、资13701370元元，最高不得超过苏州2011 年度职工月平均工资的3倍，即13600元。本次调整范围为苏州市各级行政机关、事业单位、各类企业、民办 非企业单位、社会团体等。在缴存比例上，各类企业、民办非企业单位、社会团体等单位和职工各缴8%到 12%，没有达到上限比例的，可以继续调整。 评论：评论： 公积金贷款关系到广大刚性需求群体的切身利益，此次进一步上调缴纳公积金的最低工资标准也是为适应苏 州不断增加的个人收入。 一周政策热点分析一周政策热点分析 内容：内容： 国土资源部日前发布公告称，新修订的闲置土地处置办法将于今天即7月2日正式施行，新规将重罚囤地 炒地行为，政府违约也要追责； 根

4、据规定，如果开发商囤地造成了土地闲置的，未动工开发满一年的闲置土地将要按照土地出让或者划拨价如果开发商囤地造成了土地闲置的，未动工开发满一年的闲置土地将要按照土地出让或者划拨价 款的款的20%20%来征缴土地闲置费，征缴的标准比例是高于此前多个地方制定的标准，如果闲置满两年的将无偿收来征缴土地闲置费，征缴的标准比例是高于此前多个地方制定的标准，如果闲置满两年的将无偿收 回土地的使用权。回土地的使用权。 评论：评论： 新规的出台是打击开发商囤地的有力武器，促使开发商拿地后迅速投入到开发之中，以保障市场商品房的供 应，通过提升存量进一步打压房价。 一周政策热点分析一周政策热点分析 内容：内容： 6

5、月18日，国土部网站公告消息最新限制和禁止用地项目目录发布，明确限定住宅项目容积率不得低于明确限定住宅项目容积率不得低于 1.01.0； 据悉，国土部、发改委日前联合印发关于发布实施限制用地项目目录(2012年本)和禁止用地项目目录 (2012年本)的通知，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。两目录自发布之日起实施，此前发布的2006 年本和2006年本增补本目录同时废止。 评论：评论： 别墅类项目与高尔夫项目一直是国家管控的重点，但素来是愈管控愈泛滥，本次国土部再提住宅项目容积率 不得低于1.0，口号大于实际意义。 一周政策热点分析一周政策热点分析 内容：内容： 6月18日，住房和城乡建设

6、部发文，强调将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作， 这已经是今年以来该部第三次表态坚持房地产调控不动摇。 在此之前，国家发展改革委员会、中国银监会、人民银行相继发布声明，否定了最近有关房地产调控放松的 言论。 评论：评论： 中国gdp增速的下降促使政府出台一系列经济刺激措施，房地产界利好消息频传，大大刺激了开发商和购房 者的欲望，各主要城市频现地王和楼市成交量节节攀升，使得房地产有过热的趋势，这也是促使各大监管部 门不断强调坚持调控不动摇的原因。 part 2：昆山整体市场 6月昆山全市新增供应房源5973套，同

7、比上涨290.39%，环比上涨77.58%； 6月昆山全市成交房源4313套，同比上涨66.27%，环比下降3.08%； 6月份成交量与5月份基本持平，均达到近一年以来最高值。 全市供求分析：全市供求分析： 板块供应分析：板块供应分析： 昆山6月新增供应量环比上月有大幅增加，其中玉山镇供应3160套，远超上月供应量，并领跑全 市供应。 从6月昆山板块成交来看，玉山镇供应占比最大，达到总供应的53%。 板块供应分布图：板块供应分布图： 板块板块供应量排名：供应量排名： 昆山昆山20122012年年6 6月供应量排名月供应量排名 排名项目名称6月供应（套）物业类别所属区域 1昆山义乌国际小商品城1

8、826商铺玉山镇 2恒龙国际机电五金城691商铺玉山镇 3摩卡小镇591普通住宅周市镇 4医谷国际567酒店式公寓花桥镇 5珠江御景花园 518普通住开发区 6香溢紫郡393普通住宅玉山镇 7尚千灯381酒店式公寓千灯镇 8玉湖新城279普通住宅巴城镇 9常发香城湾234普通住宅花桥镇 10新华舍226普通住宅玉山镇 11海上印象花园 123普通住张浦镇 12仕泰隆国际模具城52商铺陆家镇 13昆玉九里24普通住宅玉山镇 14珠江御景20普通住宅开发区 15淀湖桃源20别墅南部水乡 16天伦随园 15别墅巴城镇 17赛格国际公寓13酒店式公寓花桥镇 6月份昆山楼市供应中，商铺占据排名前两位，占

9、到总供应量的43%； 玉山镇供应3160套，占到总供应量的53%。 6月份昆山除巴城镇、千灯镇、周市镇、花桥镇外，其他各乡镇成交量均有所下滑； 玉山镇、开发区依然是昆山楼市成交的主要区域，成交量分别达到1178、1105套，远超其他区 域。 全市各板块成交分析：全市各板块成交分析： 从6月昆山板块成交来看，开发区、玉山镇占比最大，合计占到昆山53%。 全市各板块成交分布图：全市各板块成交分布图： 昆山昆山20122012年年6 6月交易量月交易量top10top10 排名项目名称6月销售（套）均价（元/)物业类别所属区域 1 昆山义乌国际小商 品市场 45917800商铺周市镇 2万家汇商贸城

10、358一楼：25000商铺玉山镇 3世茂广场2356000酒店式公寓开发区 4中宇国际中心2227500酒店式公寓花桥镇 5摩卡小镇1826000普通住宅周市镇 6世茂东壹号1816800普通住宅开发区 7世茂蝶湖湾1446500普通住宅玉山镇 8香溢紫郡1446600普通住宅玉山镇 9上海捷座1106700酒店式公寓花桥镇 10港龙财智国际887200酒店式公寓开发区 6月份交易量top10中，开发区、玉山镇各占3席，周市镇、花桥镇各占2席； 排名前两位的均为商铺项目，前十中酒店式公寓项目也达到4个，证明投资性需求正在复苏。 全市住宅月成交排名：全市住宅月成交排名： 编编 号号 地块位地块位

11、 置置 面积面积 ( () ) 用途用途容积率容积率 建筑密建筑密 度度 起始价起始价 （元（元/ /） 成交价成交价 （元（元/ /） 开发商开发商出让时间出让时间 1 锦溪镇五保湖 南侧 193652.8商住0.6f1.035%-1180 首创青旅置业 （昆山）有限 公司 2012年6月7日 2 锦溪镇江浦路 西侧 197585.7商住0.6f1.035%-1190 首创青旅置业 （昆山）有限 公司 2012年6月7日 3 锦溪镇江浦路 东侧 158798.1商住0.6f1.035%-1200 首创青旅置业 （昆山）有限 公司 2012年6月7日 4 开发区创业路 北侧、长江路 西侧 23

12、461.3 商业（办公、 配套商业） 4.5-5.030%-40%60006000 昆山市新城发 展建设有限公 司 2012年6月27 日 6月土地市场成交主要呈现以下特征： 6月成交的4块土地主要集中在开发区和锦溪镇，其中3块地是首创青旅在锦溪镇的项目。 月土地成交情况月土地成交情况： 月土地成交情况月土地成交情况： 1 1号地块号地块 2 2号地块号地块 3 3号地块号地块 1 1号地块号地块 地块位置：地块位置：锦溪镇五保湖南侧锦溪镇五保湖南侧 面积面积193652.8193652.8平方米平方米 用途用途商住商住 容积率容积率0.60.6f1.0f1.0 建筑密度建筑密度35%35%

13、成交土地价成交土地价11801180元元/ /平方米平方米 按最大容积率折合楼板价按最大容积率折合楼板价11801180元元/ /平方米平方米 竞得人竞得人首创青旅置业（昆山）有限公司首创青旅置业（昆山）有限公司 竞得时间竞得时间2012-6-72012-6-7 备注：该地块用途为居住、商业混合用地，其中商业建筑面积不低于商业建筑面积不低于 5000050000平方米平方米。该地块商业用地主要用于文化商业、公共配套设施及 建筑面积不低于建筑面积不低于4000040000平方米的五星级酒店平方米的五星级酒店等项目建设；居住用地主 要用于文化大师会所、文化名人居所、文化居所等项目建设。 2 2号号

14、地块地块 地块位置：地块位置：锦溪镇江浦路西侧锦溪镇江浦路西侧 面积面积197585.7197585.7平方米平方米 用途用途商住商住 容积率容积率0.60.6f1.0f1.0 建筑密度建筑密度35%35% 成交土地价成交土地价11901190元元/ /平方米平方米 按最大容积率折合楼板价按最大容积率折合楼板价11901190元元/ /平方米平方米 竞得人竞得人首创青旅置业（昆山）有限公司首创青旅置业（昆山）有限公司 竞得时间竞得时间2012-6-72012-6-7 备注：该地块用途为居住、商业混合用地，其中商业建筑面积商业建筑面积 不低于不低于1600016000平方米平方米。该地块商业用地

15、主要用于文化讲堂、文 化商业及公共配套设施等项目建设；居住用地主要用于文化大 师会所、文化名人居所和文化居所等项目建设。 3 3号号地块地块 地块位置：地块位置：锦溪镇江浦路东侧锦溪镇江浦路东侧 面积面积158798.1158798.1平方米平方米 用途用途商住商住 容积率容积率0.60.6f1.0f1.0 建筑密度建筑密度35%35% 成交土地价成交土地价12001200元元/ /平方米平方米 按最大容积率折合楼板价按最大容积率折合楼板价12001200元元/ /平方米平方米 竞得人竞得人首创青旅置业（昆山）有限公司首创青旅置业（昆山）有限公司 竞得时间竞得时间2012-6-72012-6-

16、7 备注：该地块用途为居住、商业混合用地，其中商业建筑面积不商业建筑面积不 低于低于60006000平方米平方米。地块内河道需保持与外围河道的沟通，且水面 面积不低于4900平方米。该地块商业用地主要用于文化讲堂、文 化商业和公共配套设施等项目建设；居住用地主要用于文化大师 会所、文化名人居所和文化居所等项目建设。 三块地合计约三块地合计约5555万方，按最大容积率计算，万方，按最大容积率计算，总建面约为总建面约为5555万方万方， 楼板价约为楼板价约为11901190元元/ /，主要用途为商住。，主要用途为商住。 part 3：南部水乡区域别墅市场 板块供求分析板块供求分析 6月南部水乡板块

17、新增供应房源20套，环比下降79.17%，同比上涨100.00%； 6月南部水乡板块成交房源95套，环比上涨13.10%。同比上周251.85%。 南部水乡竞品分布图南部水乡竞品分布图 富力湾富力湾 淀湖桃园淀湖桃园 时代御湖时代御湖 假日半岛假日半岛 淀山湖壹号淀山湖壹号 在售项目在售项目 待售项目待售项目 长泰淀湖观园长泰淀湖观园 农房恒海国际花园农房恒海国际花园 纳帕尔湾纳帕尔湾 南部水乡区域目前在售项目7个，待上市项目1个。 本案本案 月成交关注月成交关注 20122012年年6 6月板块竞品别墅项目共月板块竞品别墅项目共3 3个有成交，个有成交，富力湾富力湾成交成交7 7套，居本月榜

18、首，套，居本月榜首， 淀湖观园成交淀湖观园成交4 4套，淀湖桃源成交套，淀湖桃源成交2 2套，其它别墅楼盘无成交。套，其它别墅楼盘无成交。 南部水乡竞品别墅月成交量排名南部水乡竞品别墅月成交量排名 排名项目名称物业类型批准销售套数已销售套数 周成交量周成交量 （套）（套） 销售报价（元/ ) 存量 （套） 1富力湾二期独栋6344 7 2000019 2长泰淀湖观园合院9612 4 2600084 3淀湖桃源独栋263199 2 2200064 4时代御湖独栋187 0 3000011 5假日半岛独栋3431 0 150004 营销动态追踪营销动态追踪 富力湾富力湾 在售二期独栋，价格1500

19、0元/平，总价420-900万/套，面积220-434 平米；每户均 带有100-300平方米的花园。 淀湖桃源淀湖桃源 在售三期独栋，独栋面积在226-276 ，均价21000元/平。 假日半岛假日半岛在售独栋尾盘，面积在226左右，均价12000元/。 淀山湖壹号淀山湖壹号现在售8套样板间，4套装修房源，装修价格在20000元/平米，均价在60000元/ 平米，4套毛坯，均价在40000元/平米，面积在890-1860平方米。价格在3000 万/套起。 时代御湖时代御湖 在售独栋，每栋占地2-5亩，附送150-300平的地下室，精装修花园，80%的房子 附送游泳池，每户含1-2个车位，总价

20、在870-5000万/套，全款9.2折。 长泰淀湖观园长泰淀湖观园主推300平米左右精装修单层别墅，部分独栋别墅，现买别墅享75折优惠 总价在600万/套起，精装修房，装修标准为6000元/平米，赠送面积为100- 300平米花园。 纳帕尔湾纳帕尔湾在售合院别墅，面积210290，均价20000元/，总价400-600万/套，目前可 享受一次性付款88折优惠。 part 4：上海别墅市场 上海别墅成交排名上海别墅成交排名 6 6月上海别墅成月上海别墅成 交排名交排名 项目名称项目名称板块板块成交套数成交套数成交面积成交面积成交均价成交均价 1 1 宝华北岸郡庭宝华北岸郡庭宝山宝山939310,

21、17810,17820,36220,362 2 2 茉莉公馆茉莉公馆闵行闵行47476,9656,96524,56324,563 3 3中中大九里德苑大九里德苑松江松江34346,3836,38322,89322,893 4 4南郊南郊中华园中华园南汇南汇26265,7385,73821,12321,123 5 5 金铭文博水景苑金铭文博水景苑闵行闵行19193,3583,35820,77120,771 6 6 沿海丽水馨庭沿海丽水馨庭松江松江19194,3784,37819,05319,053 7 7 新浦江城新浦江城闵行闵行19194,1584,15821,23621,236 8 8 印象

22、春城印象春城南汇南汇14143,0163,01629,29629,296 9 9 绿地蔷薇四季别墅绿地蔷薇四季别墅金山金山14141,5231,52312,28112,281 1010招商招商海海廷廷奉贤奉贤13133,2273,22718,14118,141 上海青浦别墅成交情况上海青浦别墅成交情况 5 5月青浦别墅成交月青浦别墅成交 前五前五 项目名称项目名称板块板块成交套数成交套数成交面积成交面积成交均价成交均价 1 1四荷艺墅四荷艺墅青浦青浦4 489689629,34429,344 2 2湖畔佳苑湖畔佳苑青浦青浦4 492892836,23936,239 3 3大豪山林别墅大豪山林别

23、墅青浦青浦3 385485438,19238,192 4 4海上湾海上湾青浦青浦2 249649622,89722,897 5 5帕缇欧香帕缇欧香青浦青浦2 278878829,46829,468 6 6月份青浦别墅成交前五中，四荷艺墅月份青浦别墅成交前五中，四荷艺墅4 4套，位居第一，成交均价套，位居第一，成交均价2934429344元元/ /； 湖畔佳苑和大豪山林别墅分别成交湖畔佳苑和大豪山林别墅分别成交4 4、3 3套，分列套，分列2 2、3 3位。位。 附：阳澄湖板块别墅市场动态 巴城在售项目分布图巴城在售项目分布图 湖墅帕提欧湖墅帕提欧 致源晴碧园致源晴碧园 天伦随园天伦随园 绿城玫

24、瑰园绿城玫瑰园 英郡英郡 荷塘月色荷塘月色 金湖银滩金湖银滩 半岛半岛v33v33 玉山胜境玉山胜境 苏园苏园 品院品院 檀香园檀香园 泰泓花园泰泓花园 鼎园美墅鼎园美墅 云鼎观止云鼎观止 双湖湾别墅双湖湾别墅 爱丽舍皇家爱丽舍皇家 在售项目在售项目 待售项目待售项目 巴城区域阳澄湖板块在售项目共15个，另有3个待上市项目。 悠然雅居悠然雅居 周成交关注周成交关注 阳澄湖板块别墅月成交量排名阳澄湖板块别墅月成交量排名 排名排名项目名称项目名称批准销售套数批准销售套数已销售套数已销售套数 月成交量月成交量销售报价销售报价存量存量 （套）（套）（元（元/ /) )（套）（套） 1致源晴碧园2338

25、3 5 19000153 2泰泓花园162136 3 独栋：18000 双拼：13000 29 3金湖银滩528150 2 6500379 4玉山胜境（二期）5034 2 3250017 5英郡（一期二批）231119 1 独栋：19000 双拼：13000 联排：12600 112 6品院285241 1 1250044 7半岛v33226166 1 2500060 8湖墅帕提欧235115 1 双拼：14000 联排：13000 121 9绿城玫瑰园（一期）547 1 2700048 10天伦随园（二期）13488 0 1480046 11鼎园美墅7337 0 独栋：19200 双拼：12800 36 12荷塘月色7427 0 独栋：16000 双拼：13000 47 13檀香园11597 0 1800018 14苏园（一期）475 0 1000042 15悠然雅居1010 0 19000101 the endthe end majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg