国内知名建材招商推广成功方案

1、商业开发与经营属于商风险.高技术的地产开发种类.涉及商业定位、推广、经营等充满挑战的商 业领域。阻碍商铺招商.销售的W素专门多.但最关键的依旧生总机会是否足够？经营治理是否得力？投 资前景是否明确？投资回报是否有保证？投资是否具有増长的空间等等。而所有的前提是那个地点能否做 旺？由谁來做旺？ W为只有那个地点经营有保证经营者才能带取投资收益：机金才能上涨：物业才会升 m：商铺自热变得抢于同样东安建材家居广场能否顺利实现招商及销售的关惟是市场的生意机会如何得以扩展、是否具 备自身特色、招商及销售的门檻设宜、良性专业的经营治理等等差不多上市场招商.销售御以顺利实施的 关键。同时更是项目运营进展的必

2、备条件。为此我们对东安城区建材商户及与木项目类似商场（湘桂建 材广场）进行了全面的调査并在此基础上分析了木项目的整合招商推广策略。一、市场调査与分析招商是项目运作的基础工程.良性的招商不仅为项目销售建立良好的信心保ffi,同时31为项目的经 营制造良好条件。东安现有建材商业零售市场现状分析:东安县整休商业还处于以临街商铺为主，分布较为零散，经营者各自为政，经营规模小，不 集中缺艺有效的市场引导。U现有爪体商业规模较小.缺乏一个大型的、集中的、现代化的专业市场.缺乏具备强大号aU费需求。力的品牌零倍商家。现有商业设施换件落后.购物环境恶劣.经营档次较低，无法满足消费者日益成熟的建材消现有建材零售

3、商业经营缺乏统一的治理和引导.业态分布比絞零乱.业态组合不合理缺乏通过前期的市场调研，结合项目木身的优勢，我们认为木项目招商工作的机会点要紧表现在:U方面的突破,作为东安县现有唯独的大型的、专业性.一站式购物中心木项目在换件设备、经营治理等 为今后商户经营带來竞争优热，将对商户形成强大的号石力：木项目在业态组合上的丰富性，使得木项目成为东安县唯独的“一站式购物中心从而打破 东安县现有的建材小经营模式，在一定程度拓展了东安建材商户的生恵机会。引进大型甜牌建材商家湖南知名建材超市长沙旺徳府或大型百货超市深圳新一佳作为龙头J占，提商项目阻碍力、扩大商业辐射范踌的同时，带來旺盛的消费人流，从而带旺整个

4、市场0机会存在的同时.我们也认识到木项目的招商工作依旧存在一定的风险和压力，具体表现在以下几 个方帕市场容fi咨询题c部分商户认为东安县城区现有零售建材家居市场差不多接近饱和，市场竞争猛烈，而木项目20000 多nV商业的推出关于现有建材商业市场势必产生庞大冲击，必宦导致建材家居商业市场的竞争更加猛烈. 因此对湘桂建材大市场、建设中路沿街路边商铺等皱件、治理方面相对滞后的建材家居商户的招商将成为 木项目招商的突破点。卖场认同咨询题。东安商业以街铺形状为主，商户关于市场内铺的商业布局接融较少.了解不足，因此我们在招商过 程中必须加强对这种卖场形式的宜传和推介，以取得商户的认同。面积核算咨询题。东

5、安现有商业均以建筑面积收取租金，木项目则是计套内面积，而市场内相对较低的使川率从一定 层面上会直截r;”表达租金的商低，这也将成为木项目招商的压力之一。综述:因此为使招商工作能顺利实施就必须了解建材家居经营看的心态，尽fi打消商户经营的顾虑, 为经营商户建立一个良好的交易平台：1强化现代型卖场与传统专业市场的区不.在生意机会拓展、品牌号石力、统一经营治理等方ihi 突出新专业市场的优势使得东安商户同总专业市场的经营模式：2、整合品牌大商家、开发商阻碍力等?方面的资源优毎，为项目招商推广和后续的连续经营建立 良好的基础：3、尽可能的降低商户经营成木从提供租金优待、为商户争取1：商税收等方面优待政

6、策为商户 操纵经营成木降低经营风险：4、加强以后专业市场的科学治理保证市场合理同时良好的运作，为商户的经营提供保证:5.通过媒休推广、活动推广等市场推广模式，扩大东安建材家居广场在周边地区的知名度和阻碍 力，为商户争取更參的客户拓展更多的生意机会。二、顶目经营定位1、项目总体定位方向一建材商自己的建材城木项目是一个多元化的生题概念专业市场。是集购物.休闲.类伶.螟乐于一体的一站式建材家居 生活城建成后的东安建材家居广场将成为东安商业的“升级版爲同时作为专业的一站式建材家磐购物广 场，它还将成为东安县一张金灿灿的都市名片成为东安县“都市的会客厅=成为东安县“都市的中心、商 业的坐标爲2、项目经营

7、分区定位依照目前东安县城建材家居经营商户的经营现状及项目建筑规划的布局要求，在招商的1：作开展中. 必须对整个市场的整体功能现状和业态布局进行经营功能定位划区，如此便于招商工作的有序开展。1）卫浴陶瓷区：整体浴室.卫生洁具、浴缸、台盆、瓷砖.桑金泳池设备、淋浴房、龙头、花洒、 卫浴镜、卫浴五金.卫浴电器等：2）厨房设施区：整休厨房、整体IfiJ柜.厨房电器、净水设施.水槽、厨房五金、人造石台面、烤漆 门板等：3）装饰五金区：建筑五金、装怖五金.锁具、把手、家居五金及配件、金属制品、天花、吊顶材料 等:4）门窗壁柜区：整休壁柜、壁柜五金、合金移门、室内门、年库门、防盗门.塑钢窗.无框窗.隐 形、

8、百叶窗：5）玻璃制品区：建筑装怖玻肇.1：艺玻璃、镀膜玻璃.异性玻璃、玻璃幕墙、马赛克/玻璃制骷6）地面材料区：实木地板.复合地板、橡胶地板.地暧系统、石材等:7）化学涂料区：内外墙体材料.保温外墙板.油漆、太阳能技术产品、屋面保温技术.新型材料、 节能技术：8）灯饰电工区：各类室内灯、庭院灯、草坪灯、工艺灯、开关、面板等9）腹通管道区:各类管材、给排水管及管道配件、暧气片、暧通空调设备:10）窗帘布匹区：床上用品、布匹、金属幕墙、壁纸等。3、项目商业经营规划建议1）项目租赁范踌木项目租赁范畴包彳乐 市场一层、市场二宦2）经营分区规划布局（依照建筑物的栋数设SA、B、C、D. E、F、G. H

9、八个区）楼层位a经营分区市场一层A区大型甜牌超市、银行储蕃所、移动（联通、铁通）营业厅、独立商铺B区卫浴陶瓷区、家电C区厨房设施区D区装饰五金区E区门窗壁柜区、灯饰电工区F区玻璃制骷区、暧通管道区G区地面材料区、化学涂料区H区仓储物流配送中心、加工区市场二层A区大型品牌超市B区家私超市C区窗帘、床上用品、布艺城窗帘、床上用品、布艺城3）招商平面图分割平面分割原则C通过平面分割将铺位分成各种面积敢位，依照补种商品经营要求及价格等相关条件，合理操纵铺 位面积及总值在市场可同恿范踌内。C通过铺位分割合理布fi主、辅通道、人流通道、卖场.布局.休闲空间，为铺位今后升值睨定駛 件基础，也为销皆制造了有利

10、条件。C合理设置铺进深、开间比例。C以墙、柱为基准.以主通道为人流导向合理设置通道走向与宽度。保持市场的通畅与黄化商场 整体布局。C充分兼顾销售与经营的关系铺位分割做到可分可合“分小易倍合大好用。C经营与销售综合考虑.合理设S铺位大小与总值，利于经营及销售。平面分割图由于未能提供项目正式规划设计图纸W此不能准确做出，该部分内容待相关W素确定后再提供三、市场招商目标客户定位客户选择对市场以后运营的重要性:市场经营成功与否除去市场外在条件最关键的内在因素在于商户的经营能力.它建立在商户实力、 经营成木基础之上1、招商目标客户及分析木项目的市场目标定位，决定了市场的客户群休定位。通过对周边临街商铺的

11、调査和分析依据具 休情形，并充分考虑实际推广的促进作用估S项目招商的客户群要紧來自于以下区域：主体招商目标客户0东安县城区即白牙市镇对应经营商家项目的招商必须以木地为主休，作为项目所在地和东安商业集中地区.东安县城区既白牙市镇的150 多家经营户将是木项目的招商重点目标客户。0个人创业者:东安地处湘桂咽喉的地理位置，历來商贸繁荣，交易活跃素有湘南门户”之称目前东安初步形成 了以建材.冶金、焊剂、化工、食品为支柱的工业体系.而且东安人善于经商具有从商的传统适应，因 此招商除了面对现有东安商户实施外，项目还可通过各种途径，为东安其他人制造经商的条件.拓展招商 客户整面。要紧通过以下途径与策略來支持

12、个人创业看。A.把省会长沙价廉物矣的建材家搭商品带到东安开发商能够安排免费巴士组织一定品牌和实力商户广泛考察长沙万家朋建材城.南湖建材大市场、 马王堆建材城.旺德府等等让宽敞商户顺利找到货源把省城丰富的建材家居商品带到东安。B.降低招商门槛轻松创业做老总,流程（创业流程介绍）低成木做老总办个执照就赚钞票骷牌类货源交较低的租赁押金租东安建材家居城中心旺铺提供货源（帮你找品牌经营治理推广免费考察省城长沙要紧建材批发市场成立品牌信息库,数千品牌任你选中档商品货源巨资投入强坍推广：品牌大商家品牌效应扩大商圈，中心广场号召力。补充型招商目标客户:1）周边县市对应经营商家周边县市.如邵阳新宁县、广西全州县

13、.永州建材家具城（永州建材大市场）和永州冷水滩的舜德 摩尔建材城与湘发建材城经营户可作为木项目招商的辅助目标客户。依照木项目业态定位.在这些地区争 取实力商户來东安设分点，可作为对东安现有建材商业的补充与完善。2）周边乡镇对应经营商家据了解紫溪市緘、井头好鎖、石期市镇、芦洪市镇等作为东安的几大交通要道镇，散布了一定的 商业.其铺面租金接近东安城区次极地段，但生虑机会却不及东安县城区 W此也可将其列为木项目招商 的辅助目标客户。同时，东安大部分乡镇的许多人长期外出作生恵，形成一定传统因此也可将其列为木 项目招商目标。然而辅助目标客户作为外地來开拓东安的建材零售市场，其经营成木势必将比木地商户要商

14、（如住 房等増加经营成木的咨ifil题） W此外地商户前來驻点.假如经营产品不具备一宦优势与专门性，对他们 的招商也会难度较大。2.主体招商目标客户细分考虑项目的规模、阴碍力.辎射面等符方面W素及周边地区商业情形包括商户的反应，木项目的招 商重点客户仍需以东安县城区经营户为主体。通过对东安县城区商业市场及相关业态的调査，结合木项目 经营业态规划.木项目重点招商客户主力群休依旧在东安的建材家居商户.东安已有经销商且经营时刻校 长者对木项目爱好浓耳，但目前处于观望状态：在东安则有建材经销商且属于自己渠道的情愿拆导东安 分销商入驻，但要看本项目的租赁价格及优待条件如何：在冷水滩及芝山经营较为成功但其

15、品牌目前尚未 在东安进展渠道内分销商的有爱好进一步了解相关详细资料。从经营品种來看表现出对木项目有爱好的 大商家集中在陶瓷.地板、涂料.家私四种，因此这类商家是招商重点考虑的。依照市调资料廊除徐福家电”商铺外，东安城区其他大中型电器超市都在租用门ifii另外除双龙 与海尔电器?有一处门1帕尚处于长期租约期外，余商铺目前都属于租约一年一签，而所有商家都未表达 租期到后预备搬迁的意愿.显示肖前经营状况的良好表现及对现有地段的认同。但关于这类商家也是木项 目重点趴进考虑的对四、市场租金策略租金制定原则:以项目周边商业的价挤.目标客户的经营成木为依据。2、租金需与皆价的8%投资回报差不多符合。3、采取

16、“放水养鱼”策略。在市场培养期降低商户运营成木将市场做旺租金定价参照:作为东安县城首席一站式建材家居生活城.木项目价格的制定必定以东安县零售商业的售价.租金 水平为其参考价值W素。依照商场业态定位.东安及周边乡镇、县市相关商户的经营成木也将成为项目租 金制定的参考因素。注：由于既使在同一条街上.由于路段不同，经营状况不同.租赁渠道不同其租金水平差界也较大。东安零售商业耍紧集中在建设路.东新街、大众路，且以街铺形状为主，W经营状况不同目前租 金水平也差距较大.作为东安品牌商户最为集中.目前进展最好潜力最大的商业街.建设路的租金也最 商临建设路沿街（龙溪河地段）铺位租金窩达60-150 Tc/mO

17、b顶目所在路段租金范畴2050元/mTh 这将作为木项目租金制定的最垂要的参照。参照一：东安相关市场租金情形：（以下租金以有用面积计名称位S业态敢位租金（元ZmTJ）舜皇大道旁舜皇大道农业局至职 业中专地段建材、餐饮.社区超市，汽修汽贸10 30湘桂建材城舜皇大道汽牟东站建材、食品批零.仓储515建设中路东段建设大道石矿铁路以 东机电、汽修汽贸.超市10-20建设中路西段建设大道石矿诜路以 西至电影院建材、烟酒及食品批发1530新世纪商贸城建设大道一小地段日用品、家电、服装.通讯、家居1楼15702樓515一小商贸城建设大道一小地段日用骷.家电、服装、家居、餐饮、文化 用品1 楼 70-100

18、2楼1020友谊一富森商 厦建设大道与东新路交 匚地段综合超市、服装.银行、家电.螟乐1 樓 80-150东安大市场龙溪河岸以东服装、农产結、农资1樓临街100-1501樓内部20602 樓 10-20生智广场龙溪河岸以东.大市场 对而服装、大型超市.餐饮、娱乐1樓临街507001楼内部2560龙泊湾（龙溪路 沿线）龙溪河岸以西服装、通讯、娱乐、餐饮1 搂 50-802 楼 10-203 楼 570“经营状况决定租金水平”.经营状况的好坏直截了当决定租金水平的商低即使同在东安大市场. 由于具体位a的不同，铺位面枳的大小，其表达出來的爪位租金水平也有专门大悬殊.租金定位策略: 整体租金基准均价确

19、定:价格定位比较对象从木项目的位g上看，应以所在路段零售商铺租金作为其租金参照，即2050元/小叭但作为市场. 考虑到临街面、使川率等W素，其平均租金必宦低于同位a街铺的租金.即低于20-50那个水平:从木项目的规模、业态來看，新世纪商贸都市场的租金亦可作为木项目租金的一个参照，一层（近街）租 金为30-50但新世纪商贸城租金是以使用面积运算.也确实是讲既使木项目使用率高达60%,以新世纪商贸城为参照机金只能是20-40元/nV那个水平。而作为东安建材家居商业的升级版.木项目在唤件配套、经营治理.建筑档次、业态组合等方面的 突破亦可在一定程度上拔商项目租金水平：同时，考虑到木项目的销售价格需嬰

20、租金支持低干20-50 元/丿itf那个水平的租金是无法支持木顶目的销售价值.因此为达到期望销售价值.也应该适拔高租金以 支持售价。但同时在拔商”基础上制定的租金必定增加经营者经营成木而阻碍招商，W此同时又需在招商中采 取较大的优待描施将实际租赁价格降下來从而达到即能满足经营者的需求又能达到川租金支持售价 的目的。综合多方面W素考虑设定木项目在商业整体规划，综合阴碍力、地段的专门性上、骷牌商家进驻 的号召力.以后的商业经营治理及对项目生恿机会的拓展上都具备绝对的优势以目前建设路的最高街铺 租金60-100 Tc/mJJ为参照：市场二层 15元/刃平方*市场一层临街80 7C/J-平方米木项目市

21、场一宦、市场一层由于缺乏参照租金.因此按楼宦的相关比例与该楼层对应的售价來推算. 参照楼层价格比在100： 50与100： 60Z间，建议木项目市场一层、市场二招商基准价为市场一层临街 40元/丿卜平方米市场一层9元/丿平方米 关键词讲明:招商基准价：是项目在正常招商情形下（具备合法租赁手续、项目工程进度达到形荻表现要求、相 关功能配套差不多落实等）达到的价格。但由于招商期将贯穿项目开发过程，W此在不同时期应有不同的 招商价格支撐。才能达到不同时期相应的招商目标。2、分区租金制宦依照贰铺所处具体位a不同，划分相应价格区间，制定单铺对应租金:1)分区租金制定参考W素及定价原则:临街面差价依照铺临

22、街ifli及市场人流走向确定价矗差界的”目的.统价原则划分一定的价辂区间。同一价格区间采取统价原则，达到“先吃的葡萄永久是最甜 促进客户下定。2)项目整休租金价目表:备注：由于未能提供顶目商铺具休规划位置及讯铺面积、有用率等指标，W此不能准确做出.该部 分内容待相关因素确定后再提供。租期及优待措施建议（市场一层.二层）：0 郴期:租期的确定需综合考虑项目的销售模式來定，原则上租期需与项目?4娄层销售的包租期限一致。市场一层：租期三年市场二层：租期五年0租金优待政策:关于商户來讲最关怀的无非是生总机会与经营成木生意机会的优势能够通过项目规模、胡牌商 家的进驻.整体经营治理來挖掘与拓展实现.但经营

23、成木的优势也需要有实际的租金优待表达专门在一 个新商业项目的市场培养初期。第二年：所有单位按标准租金丿弋折收取第三年：所有肌位按标准租金八折收取租赁模式考虑到项目各经营业态对经营环境等的不同需求.经营的前期投入及租贺期限的不同要求，建议采 取以下不同租货模式以适应不同客户的需求：1）针对一般经营户机约时刻：与返租时刻一致签定三至五年租赁合约租金标准：按制定标准实施押金策略：标准刀租金其2机金优待（免租）策略：上述更有效的吸引品牌商家进驻.达到带动人气作用.可考遐对一些知名品牌采取适肖额外优待吸引 其进驻，具体W形针对实际品牌肌独中请。五、市场招商整合推广市场招商推广扑算市场招商工作的进行依据项

24、目工程侨处的时期不同而分为不同时期:以工程进度表为依据，原则上按三时期实施招商:工程条件：在项目正式开工后，在项目正式招商前一个丿J左右时刻,目的：同总客户咨询并登记相关总向积存意向商户。具备条件：招商平面分割图差不多确定（铺位面积.有用率.通道宽度、机金.优待政策等）时刻：2018年7刃底前第一时期：正式招商时期工程条件：在项目开盘前，开始正式招商.所有招商活动全面展开。目的：全方位进行招商推广落实前期意向客户及挖掘新客户达至成交具备条件：大型品牌商家进驻差不多确定、招商平面分割图确定.铺位Ifli积、有用率、通道宽度、 租金.优待政策、经营推广等差不多确定时刻：2018年8刃底询第三时期：

25、招商与销售同步实施时期工程条件：正式招商一个丿J或一个半丿J后目的：依照前期招商实际情形，对前一时期招商情形总结，并制定下一步招商打算，进行补缺性招 商。具备条件：大型品牌商家进驻差不多确定、招商平面分割图确定、铺位而枳、有用率.通道宽度、 租金.优待政策、经营推广等差不多确宦时刻：2018年9刀10 JJ2.项目招商主力推广点分析59万人口消费动力，填补东安大型一站式专业市场空白东安县辎13镇3乡2个国营林场总面枳2219平方公里.人口 59万（2002年） 2018年一乎 度东安全县城乡居诧储蓄余额32.04亿元.全县城镇居诧人均可支配收入达到3229元增长17%,农民 人平现金收入133

26、8元，増长21.5%.但迄今为止.东安商业仍以街铺为主，要紧商业集中于建设路.新 建路.东新路等：而木顶目22万平方米的商业体fi. 站式商业业态的组合，集购物、休闲、娱乐于一体的功能规划. 必定填补东安建材缺送一站式专业市场的空白，同时在品牌阻碍力、砸件设施.经营治理、商品档次等方 面也亦是对东安建材专业市场的升级。东安现有商业建筑档次较低.駛件设施落后，木项目作为东安县首席一站式购物广场，建成后力争 成为东安县城区标忐性建筑，以此提升项目在城区及周边村镇、县市的昭示力和知名度的同时.达到吸引 该地区消费者眼球的成效，有效带动商业气氛扩大商业辐射力-骷牌商家强势进驻带旺整个市场大型骷牌超市的进驻.一方面填补了东安缺乏骷牌大型商家的空白.另一方面也给木项目其它商业 部分带來更多的消费人流，一宦程度上带旺整个市场，同时为投资者带來更多的收益。零皆大商家入驻市场一星、二层，有效带动人气.给众多商家带來商铺在以后一定能做旺的信念 大树底下好集凉，即只要有大商家在，生意就好做0因此，龙头大商家强坍入驻必定成为木项目招商的一 大兴奋点，