二手房市场分析与总结

1、二手房市场分析与总结尊敬的读友您好：本文由网络收集而来，分享到本网站是为了能够帮助到大 家，大家如果阅读之后是自己需要的文档可以点击下载本文档，下载文档是 收费的所以请先阅读再下载，谢谢各位读友，本人在此祝曾立读友工作顺 利r事事如意*二手房市场分析与总结 2007-02-0609:57:45二手房市场分析与总结2005年对于x二手房市场是一个不 平凡的一年。房地产政策空前的猛烈。 国家央行再次加息，提高了购房成本。5 月11日国家七部委出台了关于做好稳 定住房价格的意见对营业税标准重新 界定。6月1日国家契税标准重新敲定。6月中旬XX个别区域开始实行 先税后 住房有关税收征管问题的补充通知关

2、 于已购公房出售可以减免税费，对于整 个XX二手房市场回暖是一个利好的消 息。但是10月中旬国家税务总局发布关 于实施房地产税收征收一体化管理若干 具体问题的通知重申二手房交易必须 缴纳个人所得税，对当前日渐恢复的京 城二手房市场又泼了盆凉水。这一系列 政策的出台对于 2005年乂房地产市场 产生了巨大的影响。证”办法日关于个人销售已购2005年XX二手房市场虽然受到国家 宏观政策调控的影响，但是从2005年XX 二手房市场成交量来看还是继续保持增 长势头。据信一天”统计资料显示：今 年X二手房成交量为65000套，与2004 年57374套相比成交量增加了 7626套， 同比增长了 %。信一

3、天市场人士认为： 虽然受到国家宏观调控的影响，二手房 成交量比预期在一定程度下降，但是 XX 二手房市场刚性”购买需求旺盛是支撑 今年XX二手房市场成交的最有利的保 障。只要是国家相关政策税收利好的消 息释放出来就会激发消费者的购买热 情。一、成交属性分析：2005年XX二手房市场交易继续大幅 放量。全年二手房成交量65000套左右。 据信一天”统计资料分析：全年X二手房市场成交属性的各自占比分别为: 手商品房成交34100套占总成交量的%, 已购公房28000套占总成交量。经济 适用房3100套占总成交量的。其他类 型的二手房成交量占总成交量的 2%。二 手商品房的成交量首次超过公房，成为

4、二手房市场的主体。但是 信一天”市场 人士认为：公房主导地位不会撼动，随 着国家对已购公房政策的放宽，以旧换 新成为很多房主最大的心愿，而未来几 年公房将会大幅度放量。而国家为了 抑 制房价过快增长，打击房产投机炒作”对 于商品房来说，营业税的征收而直接影 响了二手商品房的交易。1. 二手商品房不负众望全面超过 已购公房。据信一天”统计资料显示： 二手商品房占全年成交比为 %:再上市 公房占全年成交比为%。这是XX二手房 市场开放以来二手商品房首次超过了再 上市公房。据信一天”监测数据显示： 近几年再上市公房主导地位就已经有所 动摇，而到今年二手商品房超过再上市公房个百分点。由此可见，二手商品

5、房 已成为京城二手房市场的主力。信一天”市场人士认为：二手商品房的大幅增 长，主要在于以下几点：第一，丰台、 通州、大兴、顺义等边城区交易活跃， 直接导致商品房交易的上升。因为丰台、 通州、大兴、顺义等区县以商品房为主。 第二：由于二手商品房大都在九十年代 后期建筑完成，房屋比较新，相比再上 市公房有其明显的优势。 公房的成交占 比下降，一方面是受到央行利率的调整， 作为房龄相对较老的公房，其投资置业 的风险在无形中有所上升，从而制约了 公房的成交。二：由于新政后不少业主、 买家暂停自己的出售或购买计划，进入 观望状态，致使成交量萎缩。而随着国 家对公房享受免征营业税的待遇，巨大 的存量公房将

6、释放更多的房源来供应市 场，所以再上市公房的主导地位不会发 生变化。2. 二手经济适用房表现突岀经济适 用房在经过5年的禁期后，市场开始逐 渐升温。据信一天”统计资料分析：今 年二手经济适用房同比去年增长了 25%。这主要是由于天通苑、回龙观两 个社区经济适用房已经符合了 “5年以后 出售”的政策要求。从而带动了全年经济 适用房增长。随着越多经济适用房解禁， 经济适用房成交量将会大幅度增长。二、成交区域分析据 信一天”统计资料显示的成交区 域来看：今年XU手房成交主要分布于 十一个城区。其中主要的成交热点区域 仍然是朝阳、海淀两区。昌平、丰台、 大兴、石景山皆有了不俗的表现。朝阳 和海淀两区二

7、手房的成交量分别占总成 交量的和%,其余各区依次为：昌平、 丰台、大兴、通州、石景山、西 城、宣武、东城%、崇文%。1.朝阳、海淀两个城区占据44%据 信一天”统计资料分析：朝阳和海淀仍 然是二手房交易最活跃的区域。两区二 手房成交量占到总成交量的 44%这主要 得益于这两个城区巨大的房源存量和客 户需求量。并且海淀以其中关村众多高 科技企业和高校密集人文教育环境好的 区位优势仍然会吸引众多的流动人员到 周边工作居住，朝阳则以其传统的 XX商 务区域优势和良好成熟的社区配套设施 服务同样也是众多的购房者首选，再加 上这两区域的商品房价格一般比较高， 即使二手房价格稍高一些，需求者也会 偏好于地

8、段的选择，而对价格变动的反 映不太敏感。2中心城区保持平稳发展 据 信一 天”统计资料显示，东城、西城、崇文、 宣武等中心城区二手房成交量占总成交 量的%。保持平稳发展。由于中心城区 房源供应量保持在一定的规模，从而使 得中心城区的成交量一直维持在一定的 量。信一天”市场人士认为，中心城区 的成交量必定会受到房源的限制而使成 交受阻，价格会继续攀升。3. 通州地区由于近几年通州地区交 通改变使通州地区与城市中心越加紧密 联系，使之誉为“ cbd的后花园。也使该 地区房地产突飞猛进的发展，该地区已 经逐渐成为热点区域。据信一天”统计 资料显示：近几年通州地区的二手房交 易量呈逐年递增趋势，今年通

9、州地区二 手房成交量同比去年增长了 25%。通州 地区成交量也在京郊地区名列前茅。目 前通州地区一手房价格4000元/平方米 4500元/平方米，二手房价格在3000元/ 平方米3500元/平方米。通州地区购房者 仍以自住为主。主要看好其交通便利、 价格低廉等优势；而通州良好的发展机 遇，也是广大购房者选择这里的最主要 原因。4石景山地区 据 信一天”统计资料 分析，今年石景山地区二手房成交量相 比去年上涨26%。由于首钢搬迁的利好 消息带动了石景山二手房成交量快速上 升，因为首钢的搬迁，可以使得石景山 的生活环境得到大大改善、更重要的是 首钢原址将不在建高密度的居住住宅 区，而是将其建设成大

10、规模的综合服务 中心，这样可以大大提高石景山的区位 优势，让一直不温不火的石景山二手房 市场着实火暴起来。5丰台地区自从去年南城改进力度 的进一步加大，交通道路设施的进一步 完善，丰台作为南城最具潜力的核心区 域之一，在房产升值空间更加明朗的趋 势下，其长期投资增长潜力加速释放， 广大投资置业者纷纷抢占丰台。据 信一 天”统计资料分析，今年丰台地区二手房 成交量相比去年上涨23%。信一天”市 场人士认为：这不仅是由于第五商圈和 丰台科技园区的兴起等因素而聚积的潜 力使得丰台日益显现岀强大的竞争优势 的缘故，更是因为南中轴线的道路改进 和地铁4、5号线的开通等交通设施的改 善直接带动置业者到该区

11、升级置业。6昌平地区 昌平在今年的交易中表 现岀强劲的增长势头，成交占比占到 了。信一天”市场人士认为：这主要 是由于第一批满五年上市标准的经济 适用房解禁放量的缘故。经济适用房在 积累了几年力量后，今年终于爆发。7亦庄地区据信一天”统计资料显 示：亦庄地区二手房成交量逐年增加， 交易价格也持续攀升。2005年亦庄地区 二手房成交量同比去年增长了 35%。价 格也在不断攀升，目前亦庄的二手房的 平均价格已经达到了4000元/平方米 4500元/平方米，比去年上涨了 。而新 房的价格5000元/平方米5500元/平方 米。亦庄地区二手房成交量增长和价格 的上升最主要是由于近几年亦庄经济技 术开发

12、区，吸纳了国内外大中型企业， 成为南城经济产业中心。京津塘高速， 新通的五环路又让城市与亦庄的联系更 紧密。地铁五号线向南延伸到亦庄的轨 道线也被正式命名为x亦庄轻轨线。而带动了亦庄地区房产的升值 显示：今年顺义区二手房交易情况表现 良好，同比去年增长了 25%。该地区二 手房价平均在3000- 4800元/ m2。而随着 该区域工业、产业特色的越来越明显， 以及卫星城建设规模的不断扩大，便利 的交通、逐步完善的生活配套设施以及 低廉的房价，该地区的二手房必定会吸 引越来越多的购房者的关注。.顺义地区据信一天统计资料三、成交价格分析总价在3050万的成为交易主流据信一天”统计资料分析，从今年二

13、手 房成交的总价来看，总价在3050万的 成交比例占到了 57%，相比去年的54% 上涨了 3%。总价在50万以上的成交比 例也有明显的上升，比去年上涨了 5%； 总价在30万以下的中低价二手房成交占 比由去年28%下降为今年21%，比去年 同期的35%更是下降了 14%。由此可见, 更多的消费者偏好中档房，特别是总价 在30 50万之间的中档房更成为交易的 主流。四、成交面积分析 据 信一天”统计资料分析：其中51 100平米的二手房最受投资置业者 的青睐，占二手房总成交量的64%;信 一天”市场人士认为：这主要是由于购买 二手房的还是以满足居住为主，而中小户型既能够解决自住，还能够用于以后 的投资，所以中小户型的二手房比较抢 手。与此同时，100到150平米之间的房 屋成交量开始下滑。信一天”市场人士 认为：大面积二手房下滑主要受到新政 后期的影响，因为高额的营业税，使很 多业主把将原本岀售的房产转投租