收购操作流程及注意点

1、房地产项目公司收购的操作流程解析一般而言，规范的房地产项目公司收购包括四个步骤。(一) 签订意向书或框架协议(二) 尽职调查在项目公司收购过程中，对于股权转让方而言，通常情况下其倾向于仅 向受让方展示公司及项目良好的经营状况与市场前景。但是，受让一个项目公司的股权，即意味着接受该公司的全部资产(剥离资产除外)、债权债务、潜在风险 等。受让方在签订意向书或框架协议后，应进行详尽的法律与财务尽职调查。1. 尽职调查的方法进行法律尽职调查，目的在于最大限度地了解目标公司的经营状况与法 律风险，具体方式多种多样。一般而言，包括以下几种：(1) 收集、审查目标公司提供的书面文件。(2) 向目标公司管理层

2、、普通员工调查了解有关信息。(3) 查看目标公司与房地产项目的现场状况。2. 进行尽职调查时应审查的文件清单尽职调查涉及公司状况及公司拥有的房地产项目状况两方面的内容，一般情况下宜要求转让方提供以下几大类材料(以下所列资料仅为摘要)：(1) 目标公司基本情况*目标公司的简介，包括历史沿革以及现状。*目标公司及其附属企业之营业执照、房地产开发资质证书、税务登 记证、验资报告和公司章程等政府批件。(2) 治理结构与人事管理情况*目标公司组织架构图。*目标公司股东会、董事会、监事会的组成及议事规则，以及历届股 东会、董事会决议、记录等文件。*目标公司人员构成情况及董事、监事、高级管理人员简介。(3)

3、 资产(权益)、负债情况*目标公司资产清单及权属证明。*目标公司重要的债权债务清单。目标公司以自身资产对外提供担保的情况。 与上述权益、负债情况相关的合同等法律文件。纳税情况*目标公司目前适用的税项及税率，以及所享受的税费优惠政策。*目标公司近三年是否依法纳税，有无偷、逃、欠、漏税的情形，是 否因此受到税务部门的行政处罚，如有则提供相关处罚决定。(5) 房地产项目情况*目标公司投资建设房地产项目的名称、具体位置、建设规模、项目 用途、开竣工日期、工程进度等。*与项目有关的申报文件、批复文件及已取得的证书，包括立项、规划、用地、建设、销售等的批文。(6) 重大合同及重大诉讼/仲裁/行政处罚事项*

4、除前面所列合同以外的其他重大合同(如贷款、担保、销售、合作合 同等)。(7) 其他收购方或转让方认为有其他需要说明的事项或需要提供的文件资料。3. 尽职调查结论通过法律与财务尽职调查，收购方应对所收集信息的有效性、关联性以 及其预计产生的后果进行深入、细致的分析研究，全面、清晰地掌握目标公司的 经营状况，发现现实或潜在的法律与财务风险， 就收购的可行性、收购条件及风 险问题提出最终的法律与财务意见，并提出针对性的解决方案与建议。与一般的公司收购不同，房地产项目公司的收购，其最终的着眼点在于 项目公司拥有的房地产项目，因而尽职调查很重要的一点就是对房地产项目的合 法性作出判断。国家对房地产开发实

5、施严格审批与监管，判断一个房地产项目是否合法， 主要应审查其获得的政府批件是否齐备。若通过尽职调查发现项目存在根本性且无法克服的缺陷，如项目公司不拥有对应的土地使用权，或土地使用权系违法取得， 或项目规划严重违反国家与地方的整体规划，或严重资不抵债等，则宜放弃收购行为。(三) 制作并签订股权转让合同一旦作出收购的决策，下一步工作就是制作并签订股权转让合同， 股权 转让合同是房地产项目公司收购中的操作纲领与关键所在， 该合同应将收购中所 涉及的方方面面问题囊括进去，最大限度避免收购方风险。股权转让合同主要应包括以下十二个方面的内容：1. 股权转让合同应载有转让方的声明与保证声明与保证作为股权转让

6、方对受让方的承诺，意味着一旦违反或被发现不实，则股权转让方应承担不利的后果，因而一般宜详尽地约定各项声明与保证。 一般情况下至少应包括：(1) 除股权转让方已书面披露者外， 项目公司的资产、权益(包括项目)不存在抵押、质押或其他方式的第三者权益，或其他权利瑕疵。(2) 股权转让方向受让方提供的关于项目公司及房地产项目的介绍、资 料如实披露了项目公司的 财务状况和经营状况，保证未隐瞒、遗漏目标公司的任 何对外负债。(3) 除股权转让方已书面披露者外， 项目公司不存在诉讼、仲裁等纠纷， 目前亦不存在发生诉讼、仲裁等纠纷的可能。(4) 项目公司近年来未被行政部门处以 行政处罚，在可预见的限度内， 亦

7、无被行政部门处罚的可能性。(5) 除股权转让方已书面披露者外，项目公司已按规定 足额缴纳各项应 纳税费，不存在欠缴税费情形。2. 付款安排股权转让中，股权受让方的义务单一地体现在支付股权转让金上，股权 转让金付出后，如发现转让方有隐瞒、欺诈或违约行为，是难以追回的。因而在付款安排上，对于受让方而言，宜分阶段支付并拉长付款过程，同时注意双方 义务的对接，待股权转让方完成一定义务后受让方方支付一定款项。另外，房地产项目公司的股权收购并非在办完股权变更手续后即告全部完 成，房地产项目开发周期相对较长，很多潜在的问题与债务可能会在开发过程中 逐渐暴露，一旦受让方过早地将股权转让价款付清，将有可能遭受不

8、必要的损失。 因而，建议在办完股权变更手续后留部分尾款，过一定期限，甚至待项目开发 全部完成后再行支付，以抵扣因股权转让方遗留下来的问题导致的支出。3. 股权转让涉及工商变更手续的办理股权转让涉及的工商变更包括章程、股东会、董事会、法定代表人、营 业执照等方面的变更，正常情况下，工商变更手续需双方共同办理，但主要义务 方为股权转让方。在某些情况下，对应受让方的付款进度，股权转让方会要求分 期办理股权过户手续。4. 公司治理与员工的安排股权转让过程中一个重大的问题， 是公司原有员工如何安排。在股权移交 过程中，最佳的作法是避免过大的震荡，尽量争取平稳过渡，因而如无特殊情况， 项目公司一般管理人员

9、与普通员工以保持稳定为宜。待平稳过渡完成后，可根据对人员的考察情况及开发经营的需要，考虑适当调整。5. 资产剥离房地产项目公司的收购，有时并不意味着全盘接受该公司的资产，出于 商业上的考虑，或出于降低法律风险的考虑，某些资产会被排除出收购的范围之 列，这就需要作出资产剥离方面的安排。根据资产的不同形态，可以采取不同的资产剥离方式。剥离首选法律意 义上的剥离方案，即项目公司与股权受让方不再作为上述剥离项目或资产及其相 应合同之相关主体。这种剥离主要针对可分割或易于分割资产，如房屋、设备、 知识产权等。为保证操作顺畅，可以考虑保留转让方的部分股权，但该等股权的 效力仅及于该等资产。但是，对于该部分

10、资产，由于项目公司作为法人对外承担 义务，因而尽管该等资产由转让方经营，项目公司收购方亦宜对该等资产的经营 实时监控，一旦因其经营状况恶化可能导致公司利益受损， 则应及时介入并采取 相应对策。如受让方可能或已经承担与剥离项目有关的义务、责任时，转让方应立即代为承担相关义务、责任或者给予等额补偿。6. 债权债务重组作为收购目标的房地产项目公司或多或少会存在债权债务问题， 有的还 会相当复杂，收购方必须理清这些债权债务清单， 分门别类地进行处理。具体处 理方案有以下几种：(1) 对于正常情况下的债权债务，由受让方与新项目公司承继。(2) 某些从商业角度或操作角度更适于由转让方承担的债权债务，可以

11、由转让方承担，并签订有关三方协议约定之。(3) 某些关系较为复杂的债权债务，其主体、内容及履行时间不明确或法律关系不清晰的债权债务，可以由转让方、受让方、项目公司与相关债权人(债 务人)协商签订协议明确、固定之。如存在可以抵销之债权债务，可以协议抵销；对于已到期而未收回之债权，则双方商讨收益归属，及收回债权的 方案。对于已到期而未偿还之债务，如银行贷款，则分别约定债务承担主体，如确定由受让方及新项目公司承继且有必要申请贷款延期，则双方配合办理延期手续。7. 股权转让方提供的担保或担保性措施为担保股权转让方关于项目公司的各项承诺与保证真实，及转让方按期履行股权过户手续及其他各项义务，保护受让方的

12、利益，有必要要求转让方提供一定的担保。担保有常规担保，也可以结合房地产项目公司的特点设定特殊的担 保方式。(1) 银行保函。银行保函是一种非常有效的担保方式，如银行可以为股权转让方出具一份 不可撤销、见索即付、承担连带责任担保的银行保函，则股权 受让方的权益即可得到极大程度上的保证。但银行保函的开具一般以被担保人的 资金充足、其在银行的信用极高为前提，且其成本较高。(2) 由股权转让方提供其他财产作为抵押，或以其拥有的其他公司的股 权作为质押。(3) 由有担保能力的第三方提供财产抵押或连带责任保证。(4) 由股权转让方以项目公司名下之国有土地使用权或在建工程作为抵 押，并办理有关抵押登记手续。

13、一旦股权转让方违约，则受让方可以行使抵押权。8. 过渡期转让方及项目公司的行为限制自股权转让合同签署之日起至股权受让方真正进入项目公司行使股东权利止，这一阶段为过渡期，过渡期项目公司仍由转让方控制。为保障受让方利 益，必须对转让方及转让方控制下的项目公司设定一定的行为限制， 即限制其不 得从事某些行为，或只有在取得收购方书面同意后，方可进行某些行为。9. 应设定限制的行为包括：(1) 转让方在其拥有的项目公司全部或者部分股权上设置质押、托管或任何其他第三者权益。(2) 项目公司签署任何对本次交易构成重大障碍的协议或进行对本次交易构成重大障碍的行 为。(3) 转让方或其关联方与项目公司之间进行交

14、易。(4) 对项目公司的章程条款做岀内容或形式上的修订。(5) 项目公司对外投资设立公司，或进行、参与房地产开发业务之外的其他业务。(6) 项目公司增、减注册资本。(7) 项目公司合并、分立或解散。(8) 项目公司进行新的房地产项目开发或为新的房地产项目开发之目的签署新的合同。10. 资料移交实践之中，股权受让方正式进入房地产项目公司后，经常会发现无法找 到某些重要证件、合同、财务凭证等，从而给后续开发工作带来极大不便甚至造 成严重损失。在股权转让过程中，一定要注意资料移交这个细节，列出详尽的应 移交资料清单，包括相关证照印章、财务帐册凭证、现金、法律及业务档案等， 并安排相关部门的人手分别接

15、收并保管资料， 避免转让方带走资料或因接收工作 的无序导致资料遗失。11. 违约责任违约责任的约定关系到一方违约后另一方可以采取的救济手段，因而宜细不宜粗，且应具有较强的可操作性。具体而言，宜约定声明与保证不实、不按 期办理股权变更手续、无故解除股权转让合同等情形下支付确定金额的违约金， 并赔偿因此给守约方造成的实际损失。12. 政府行为及不可抗力房地产开发是一个地域性、政策性极强的行业，容易受到国家与地方土 地、金融、拆迁、城市规划等法律法规及政策的影响，如奥运计划、城市规划的 调整都很有可能导致一个房地产项目的终止或变更。因而，在签订股权转让合同时应充分考虑到这种可能性，明确约定出现以上情

16、形时，双方对此不承担责任， 已付出之股权转让金应予返还。13. 其他安排保密房地产项目公司的收购过程中，由于尽职调查及信息披露，交易双方都 将掌握对方的大量商业秘密，该等商业秘密如外泄，将给被泄密方造成难以估量 的损失。因而，通常情况下，股权转让合同中应约定双方互相负有保密义务，任 何一方仅可就履行其在股权转让合同项下义务之目的而使用该类保密信息，不得向第三方泄漏。当然，为收购的目的，双方有时须将该等信息向上级单位(如有)、 相关员工、律师、会计师等披露，但披露方应保证该等单位或人员亦保守秘密， 否则将由该方承担相应责任。(2) 排他性约定鉴于双方已就收购事宜进行了大量工作，并最终达成了一致意见，股权 转让合同可以约定交易双方只能独家与对方进行与本次合作有关的交易，尤其是限制股权转让方只能向受让方转让股权。未经受让方事先书面许可，转让方或项 目公司的工作人员、董事或项目公司关联方不得与其他第三方进行有关出售项目