金科·云湖天都（暂名）地产项目策划框架性思路176PPT

1、金科金科云湖天都（暂名云湖天都（暂名） 项目策划框架性思路项目策划框架性思路 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 鉴于本项目容积率的限制，以及与绿韵康 城形成差异化定位的战略需要，本项目必 须以花园洋房为主体。故本报告以此为大 前提，仅定向研究项目主题定位、户型配 比、项目功能配置及商业部分的定位。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83

2、513598 qq:69031789 同类型物业市场竞争的激烈同类型物业市场竞争的激烈 区域市场对价格的低预期区域市场对价格的低预期 以及项目本身的高成本以及项目本身的高成本 将迫使我们必须营造不一样的花园洋房将迫使我们必须营造不一样的花园洋房 将迫使我们必须营造不一样的洋房社区将迫使我们必须营造不一样的洋房社区 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 第一部分：背景分析第一部分：背景分析 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬

3、盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 一、重庆房地产市场近期发展概况一、重庆房地产市场近期发展概况 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 1、今年1-9月，全市新开工房屋面积为1362.18 万平方米，仅比去年同期增长1.2%。其中，住宅 新开工面积为1075.19万平方米，办公楼新开工 面积为26.81万平方米，商业用房新开工面积为 191.67万平方米。（明

4、年预计新开工面积将可能 出现负增长） 2、2006年1-10月份主城区商品房成交均价2322 元/平方米，同比增长14.5%（全国增幅第四）。 3、经济适用房成交放量较大，面积、金额同比上 升19.5%和41.6%；别墅、高档公寓市场放量面 积下降4.6%,但交易金额显著上升（表明单价上 升）。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 4、2006年1-10月份主城区二手房转让面积 336.88万平方米，转让金额44.18亿，同比增长 26%、53.

5、1%，交易房型以二房、三房为主。 （三级市场的活跃，必将推动二次/三次置业的放 量中高档，这也是今年推动楼价上升的重要原 因之一） 5、2006年，中高端市场明显表现出对花园洋房的 偏好，花园洋房供应量和成交量均出现了空前增长； 其中以天湖美镇（卖湖卖花园/露台）、奥林匹克 花园（卖配套）、中央美地（卖英伦风情）、晋 愉绿岛（卖公园）市场影响力最大。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 6、组团式布局造成的区域壁垒仍未完全打破， 北部新区主力客户

6、群仍来自江北/渝北，只吸 引了一部分的渝中客户；九龙坡、大渡口、沙 坪坝的主力客户群仍来自各自区域，跨区域销 售较少；只有南坪在近4成销售来自区域外。 7、商品房交易量的同比增速方面,1-10月交 易量增速已达到近两年来的最低点,宏观调控 政策及银行加息的影响已经显现出来。（预计 明年10月前，市场将步入相对平稳阶段） 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 二、重庆花园洋房发展概况二、重庆花园洋房发展概况 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产

7、营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 1、据不完全统计：2006年花园洋房放量超过 185万。其中北部新区140多万方。余下45万方 主要是南岸区和九龙坡区。 2、花园洋房2002年市场占有率仅2%，到2006 年上升到10%，预计2007年将超过10%。 3、花园洋房呈多样化发展。如：东方山水的迷你 花园洋房；天湖美镇的退、错、露；中央美地别 墅级英伦花园洋园，美茵河谷是德国风情小镇等。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款

8、 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 4、花园洋房的价格持续走高。从天籁城美社到紫 园再到天湖美镇，价格由一期的3600元到现在 4300元/平方米。 5、就大西区而言，花园洋房供应相对较少，九龙 坡目前仅有广厦城，大渡口只有晋愉绿岛，沙坪坝 只有阳光水城有极少量的货供应；从已面市的广厦 城和晋愉绿岛销售看，大西区对花园洋房的承接能 力明显不如北部新区。 6、市场已普遍认同花园洋房的品质感，并将其视 为房地产的高档产品。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免

9、费下载qq:69031789 三、消费者偏好和抗拒花园洋房的原因三、消费者偏好和抗拒花园洋房的原因 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 1 1、偏好花园洋房的原因、偏好花园洋房的原因 a）低容积率。适度的人口密度，既有效避免了 高层的杂居，又避免了别墅的冷清。 b）亲地亲自然。带露台、地面花园、入户花园、 屋顶花园及高覆盖率社区园林，而且上下楼方便， 有利于营造更和谐的邻里关系和更近距离享受自 然环境。 c）大多处于

10、新兴开发区。周边环境好、空气好、 噪声少。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 d）户型亮点突出。一梯两户，实用率高（90% 左右），南北对流，基本实现了全面无暗室，并 大大增强了开放型的活动空间（如露台）。 e）别墅的过渡型产品。既有接近别墅的内外部 环境和品质，又有远低于别墅的总价，满足了大 部分想住别墅又住不起的人的需要。 f）对花园洋房的品质认同带来的荣耀感。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备

11、资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2 2、抗拒花园洋房的原因、抗拒花园洋房的原因 a）楼间距近。一般在15至20米，对望严重，私 密性极差。（最值得关注的点，这也是报社好几 个客户在天湖美镇退房的最大原因） b）多在新兴开发区。周边配套设施差，生活成本 高；而且公交车少，不是每一个家庭成员都有车。 c）安全性较差。 d）蚊虫亦较难避免。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789

12、一个值得注意的有趣现象：一个值得注意的有趣现象： 住惯了高层的想住低层（花园洋房）； 住惯了低层的想住高层（如金砂水岸）。 如天湖美镇就被水晶郦城和金砂水岸分流了相当 数量的客源。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 另一个值得注意的事实：另一个值得注意的事实： 据了解，已交付使用的竞地溯源居之业主， 对竞地溯源居的满意度相当低，不满主要 指向低楼间距造成的低私密性。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备

13、资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 四、区域住宅消费市场分析四、区域住宅消费市场分析 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 区域住宅市场现时消费群构成区域住宅市场现时消费群构成 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 区域住宅市场可挖

14、掘的消费群区域住宅市场可挖掘的消费群 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 区域住宅市场有效需求和供给分析区域住宅市场有效需求和供给分析 主城各区gdp及人均 可支配年收入列表 2005年 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必

15、备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 从前面四个表我们看到：从前面四个表我们看到： 一方面九龙坡虽gdp排位第一，而且人均 消费总额为8556元，高于江北区的6797元； 另一方面，九龙坡的人均工资在主城各区 又排位靠后。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地

16、产资料免费下载qq:69031789 以上两方面的对立统一，说明了一个以前以上两方面的对立统一，说明了一个以前 我们并没有注意到的事实：我们并没有注意到的事实： 九龙坡消费市场活跃，消费意愿在主 城各区处于前列。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 我们还了解到这样一个事实：我们还了解到这样一个事实： 南岸区的中高档房大约有30%的购买人群 来自九龙坡区。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬

17、盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 如上两方面再加上绿韵康城大户型的热销， 所以我们认为： 九龙坡事实上并不缺乏购买力，缺乏 的应该是高吸引力的楼盘。 高吸引力一为高档次高品位楼盘，一 为经济适用房。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 当然，也不是说区域市场具备了高档房的 高承接能力，只能说区域市场两极分化较 为明显，这在我们对本项目的定位思考过 程中，将

18、作为一个重要的参考要素。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 而就区域周边几个颇具影响力的楼盘而言， 无论骏逸新视界/晋愉绿岛，还是广厦城， 事实上也都有所欠缺。 骏逸新视界：小户型为主，建筑密度大 晋愉绿岛：园林营造极差，户型无亮点 广厦城：周边环境较差，产品无特点，物 管口碑差 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq

19、:69031789 五、区域竞争环境分析五、区域竞争环境分析 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 1、就整个大西区而言，目前整体市场仍呈现出求 大于供的态势，近期开出的骏逸新视界、绿韵康 城、国窖明城、渝洲新城、晋愉绿岛均取得了优 异或不错的销售成绩。 2、目前整个九龙坡区、高新区及大渡口区大部分 都是高层建筑，唯有美茵河谷、晋愉绿岛、广厦 城有花园洋房，但都做得不纯粹，有花园洋房， 也有高层，还有联排别墅和独立别墅。 3、从区域所开发的楼盘来看

20、，品质都不高。晋愉 绿岛和广厦城规模大，但做得相当粗糙。只有美 茵河谷的德国风情小镇显示了一定的品质。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 晋愉绿岛、美茵河谷 及广厦城实景图片 晋愉绿岛 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 广厦城 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策

21、划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 美茵河谷 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 六、典型个案分析（截止六、典型个案分析（截止1212月月2828日）日） 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 顶跃：销售较差，面积越大，

22、销售越差；顶跃：销售较差，面积越大，销售越差； 平层：平层：115m2 2销售比率最高，销售比率最高，130m2 2左右销售总量最大。左右销售总量最大。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 顶跃：销售极差，销售比率最低；顶跃：销售极差，销售比率最低； 平层：一层平层：一层104m2 2销售比率最高，销售比率最高， 一层一层113m2 2销售总量最高。销售总量最高。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料

23、库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 一、二期推出全为花园洋房，一期均价一、二期推出全为花园洋房，一期均价2700元，二期均元，二期均 价价3100元，元，400套用一年时间才消化完；新推的套用一年时间才消化完；新推的36套花园套花园 洋房属别墅补充产品，尚未正式开售。洋房属别墅补充产品，尚未正式开售。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 各楼盘花园洋房已面市总量、销售周期及销售

24、套数、价格走势列表 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 ？ 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 同属北部，天湖美镇以均价同属北部，天湖美镇以均价4300元元/m2 2和中央美地和中央美地 以均价以均价4000元元m2 2，均取得了非常良好的销售业绩。，均取得了非常良好的销售业绩。 不同的是，天湖美镇

25、顶跃相对滞销，而中央美地却不同的是，天湖美镇顶跃相对滞销，而中央美地却 非常畅销；细心比较，我们发现，天湖美镇余下的非常畅销；细心比较，我们发现，天湖美镇余下的 顶跃面积在顶跃面积在200m2 2左右，总价在左右，总价在90万左右，而中央万左右，而中央 美地顶跃最大在美地顶跃最大在180m2 2左右，总价在左右，总价在70万左右，而万左右，而 且在定价上，采用了单价反而要比平层低的策略。且在定价上，采用了单价反而要比平层低的策略。 所以，我们认为中央美地顶跃的畅销不具备代表性。所以，我们认为中央美地顶跃的畅销不具备代表性。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划

26、人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 此属渡假型物业，且总价大都在此属渡假型物业，且总价大都在20万以下，故其畅销对万以下，故其畅销对 绿韵康城的参考意义不大，不过也可说明一点：总价低绿韵康城的参考意义不大，不过也可说明一点：总价低 的房子一定比总价高的房子卖得更快，这是不容置疑的。的房子一定比总价高的房子卖得更快，这是不容置疑的。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789

27、还有一个不得不说的事实：还有一个不得不说的事实： 今年引起极大市场轰动的奥林匹克花园，今年引起极大市场轰动的奥林匹克花园， 其户型面积亦比天湖美镇小一轮，三房其户型面积亦比天湖美镇小一轮，三房 的占了的占了75%75%，其，其125125m m2 2以下户型占了差不以下户型占了差不 多多60%60%，最小面积小到，最小面积小到8181m m2 2。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 从如上几个表可以看到：从如上几个表可以看到： a a）无论北部

28、新区，还是大西区，顶跃均）无论北部新区，还是大西区，顶跃均 比较滞销；比较滞销； b b）大西区明显呈现出偏小户型更好卖的）大西区明显呈现出偏小户型更好卖的 特征；特征； c c）大西区畅销户型总价在）大西区畅销户型总价在35-4535-45万元之间。万元之间。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 通常来讲，一个市场单价之均价水平，是由市场通常来讲，一个市场单价之均价水平，是由市场 的承接力和产品的品质共同决定的。的承接力和产品的品质共同决定的。

29、 因此，虽说晋愉绿岛的均价只有因此，虽说晋愉绿岛的均价只有32003200元元/ /m m2 2，但凭，但凭 着金科做花园洋房的经验，着金科做花园洋房的经验，我们完全可以对单价我们完全可以对单价 均价做更高预期均价做更高预期。 但是，有一点却是不容乐观的，一个市场最容易但是，有一点却是不容乐观的，一个市场最容易 被接受的总价范围，却更多是由市场承接力决定被接受的总价范围，却更多是由市场承接力决定 的，所以的，所以对总价我们切不可太过乐观对总价我们切不可太过乐观。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载

30、qq:69031789 第二部分：地块自身及区第二部分：地块自身及区 域城市规划发展状况域城市规划发展状况 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 一、用地规划控制指标一、用地规划控制指标 1、总占地面积182758平方米 2、规划控制容积率约1.8 3、规划控制总建筑面积326336平方米 4、土地性质商住，商业最高可达8万平方米 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货

31、到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 二、地形地貌二、地形地貌 高斜坡地，最高落差达到66米，东面长约60米， 南面长约480米，西面长360米，北面长约900米。 地块总体呈现“一线三面两点”的物征。 一线：一线：北面蟠龙大道向彩云湖 两面：两面：标高335、345左右的两个台地 三点：三点：标高353、355、372左右的三个山头 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 东面东面 北面北

32、面 南面南面 西面西面 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 北面现状全貌 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 335标高台地 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:690

33、31789 335标高菜地 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 372标高山头 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 355标高山头 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:

34、69031789 345标高台地 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目地块资源项目地块资源 地形高差利用地形高差利用 天然的地形高差，使项目靠火炬大道旁天然的地形高差，使项目靠火炬大道旁形成自然形成自然 隔音带隔音带，保证小区内部的宁静。，保证小区内部的宁静。 地块坡度逐步升高，丰富了整个小区的地块坡度逐步升高，丰富了整个小区的天际线变天际线变 化化，使我们在建筑形态上有多种选择方案。，使我们在建筑形态上有多种选择方案。 金科金科云湖天都云湖

35、天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 三、现时交通状况三、现时交通状况 周边道路密集，以火炬大道为主干道，与迎宾大 道，创业大道和陈庹路纵横交错。随着九龙大桥 的开工和建成，交通将变得更加快捷方便，四通 八达。目前已开通239、204、117等公交线路 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 金科金科云湖天都云湖天都 200

36、9年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 火炬大道火炬大道 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 蟠龙大道蟠龙大道 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 陈庹路陈庹路 金科金科云湖天都云湖天都

37、 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 翼龙路翼龙路 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 向东：向东：杨家坪步行街杨家坪步行街3.53.5公里公里 通达范围：通达范围： 本案本案 凤天路至沙坪坝凤天路至沙坪坝 区区 沿陈庹路至大渡口区沿沿陈庹路至大渡口区沿 途经过双山社区途经过双山社区 通往杨家坪地区，通往杨家坪地区， 延伸至

38、南岸区延伸至南岸区 沿陈庹路至石桥铺高新区沿陈庹路至石桥铺高新区 【车行【车行1515分钟生活圈】分钟生活圈】 向南：向南：大渡口九宫庙大渡口九宫庙3.53.5公里公里 向西：向西：沙坪坝三角碑沙坪坝三角碑7 7公公 里里 向北：向北：石桥铺转盘石桥铺转盘5 5公里公里 （经陈家坪）（经陈家坪） 分析：分析：良好的通达性良好的通达性促使本项目客户群，促使本项目客户群， 不仅仅局限于九龙园区内。不仅仅局限于九龙园区内。 n n 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:6

39、9031789 【步行【步行4545分钟生活圈】分钟生活圈】 本案本案 通达范围：通达范围： 向东：向东：杨家坪动物园杨家坪动物园 向南：向南：双山社区双山社区 向西：向西：二郎科技新城二郎科技新城 向北：向北：陈家坪地区陈家坪地区 分析：分析：按常人日常生活能最大接受按常人日常生活能最大接受4545分分 钟步行时间为例，其钟步行时间为例，其活动范围包含了整活动范围包含了整 个九龙园区和二朗科技新城个九龙园区和二朗科技新城，高新区内，高新区内 所以市政、生活配套都能加以利用享受。所以市政、生活配套都能加以利用享受。 n 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士

40、必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 四、现时市政配套情况及资源利用四、现时市政配套情况及资源利用 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 双山社区双山社区 绿韵康城绿韵康城 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 九龙坡区公、检、法

41、九龙坡区公、检、法 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 九龙园区管委会九龙园区管委会 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 巴国城巴国城 商业资源商业资源 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8

42、3513598 qq:69031789 体体 育育 场场 运运 动动 资资 源源 中学校中学校 舞蹈学院舞蹈学院 教教 育育 资资 源源 彩云湖公园彩云湖公园 景景 观观 资资 源源 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 五、区域规划及五、区域规划及实施节点预期实施节点预期 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:6903

43、1789 发展总目标：发展总目标： 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 本案本案 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 1、仿明清建筑的巴国城商业项目占地250亩， 预计2005年10月正式营业。 2、九龙大桥预计2006年完工。 3、秋池商业步行街目前规划基本完毕，预计 2006年开街。 4、彩云湖

44、工程是桃花溪二期治理重点工程， 预计2007年形成。 重大重大实施节点预期实施节点预期 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075

45、5-83513598 qq:69031789 5、二郎开发区内的留学生创业园已动工建 设，预计2005年下半年正式开园。 6、规划中与火炬大道平行的新区大道，预 计在2007年完工，建成之后将减弱火炬大 道的交通压力，减弱项目临火炬大道噪声 影响。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 第三部分：项目定位第三部分：项目定位 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免

46、费下载qq:69031789 一、目标市场定位一、目标市场定位 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 【分布区域】【分布区域】：杨家坪、二郎科技新城、九龙园区等。 【人群特点】【人群特点】：个体工商户/企业管理及高级技术人员/政 府高级公务员等。年龄在2850岁之间，多属三口之家。 家庭月收入在6000以上（包括显性和隐性收入）。 【消费特点】【消费特点】：希望在离工作地点较便捷的地方有自己的 居所；追求品质和身份的认

47、同，但又不会太张扬（就算 有钱，也不会买别墅）；户型需求呈两极分化，一部分 约在100-130平米之间，一部分在150平米以上。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 【分布区域】【分布区域】：石桥铺高新区、大渡口区、渝中大坪/袁 家岗一带。 【人群特点】【人群特点】：个体工商户/企业管理及高级技术人员/政 府高级公务员等。大多属高知人群，年龄在2840岁之 间。多属三口之家，家庭月收入在6000以上。 【消费特点】【消费特点】：注重环境，已属二次

48、甚至三四置业，追求 社区的品质感，户型需求约在120-150平米之间。 重点拓展区域：石桥铺高新区重点拓展区域：石桥铺高新区 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 【分布区域】【分布区域】：沙坪坝、渝中其他片区、南岸靠鹅公岩片 区、江津/永川进城置业客户、上海/浙江投资客、本地投 资客等 【人群特点】【人群特点】：个体工商户/企业管理及高级技术人员/政 府高级公务员等。 【消费特点】【消费特点】：自居客户注重环境，已属二次甚至三四置 业，追求社区的

49、品质感；投资客户注重楼盘资源的稀缺性 和增值潜力。 重点争取客户：郊县进城置业群体重点争取客户：郊县进城置业群体 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 另一个必须清晰界定的层面：另一个必须清晰界定的层面： 由于项目所能强度辐射的区域整体购买力同北部 新区相比，还是要弱一些，故我们锁定的人群不 能只局限在中产及中产以上的阶层，为形成项目 的快速销售，我们必须扩大目标客户层面，以中 产为基础，向下趋向于中间阶层，毕竟这才是房 地产最主力的消费市场。 金

50、科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 经历了变化的大时代，又有着相对优越的生活。他们 有文化，有审美鉴赏力，有独立思想，有自己的生活 态度。他们平时这样休闲：旅游、读书、听音乐、看 影碟、会朋友、体育健身等。 目标客户群相对优越的生活，是以超长时间工作为前 提，以承担更大工作压力及更高工作强度为代价的。 目标客户群的幸福天秤永不平衡 ：“自己那么辛苦，就应该享受好一些”，“努 力工作不就是为了活得更好？” 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营

51、销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 归结起来，应该是： 工作与生活完全剥离工作与生活完全剥离 工作就是工作工作就是工作 生活就是生活生活就是生活 更健康的生活更健康的生活 更舒适且略带体闲味的生活更舒适且略带体闲味的生活 更纯粹高尚的身份认同感更纯粹高尚的身份认同感 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 二、项目主题定位二、项目主题定位 金科金

52、科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 抓住目标客户正在显现的身抓住目标客户正在显现的身 心需求，大打心需求，大打“生态生态”牌，牌， 全面提升居住的价值。全面提升居住的价值。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目主题定位关键词：项目主题定位关键词： 生态、生态、健康、健康、休闲休闲 金科金科云湖天都云湖

53、天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 五重复合生态体系：五重复合生态体系： a a）14001400亩生态公园亩生态公园 b b）坡地原生植被）坡地原生植被 c c）活性水体）活性水体 d d）前庭后院）前庭后院 e e）空中露台、入户花园）空中露台、入户花园 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 三、项目主力物业产品理念

54、三、项目主力物业产品理念 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 乡村洋房乡村洋房 脱离花园洋房概念，以全新的概念暗示本项目脱离花园洋房概念，以全新的概念暗示本项目 将创造性地打造花园洋房的跨越式升级版。将创造性地打造花园洋房的跨越式升级版。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 生态洋房生态洋房 情景洋

55、房情景洋房 参考概念：参考概念： 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 然后，我们将向市场大声宣告然后，我们将向市场大声宣告 “乡村洋房乡村洋房”十大标准！十大标准！ 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付

56、款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 “乡村洋房乡村洋房”十大标准十大标准 （一）退：随形就势的退台设计，原生植被保护 率不低于30% （二）露：首层前庭后院，中间层露台、入户花 园，顶层屋顶花园，实现100%的户户花园 （三）宽：所有楼间距最低不少于20米 （四）低：容积率不超过0.9，人口密度每百平 方米用地不超过2.3人 （五）近：上下班步行距离不能超过100米（独 立车库和集中车库相结合） 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83

57、513598 qq:69031789 （六）绿：植被覆盖率不低于40% （七）净：空气洁净指数不低于80%，空气负离子 含量不低于1000/cm3 （八）透：明厅、明卧、明厨、明卫设计，采光率 100%；室内外的融合度不能低于20% （九）通：通风对流达到空气流动率不能低于90% （十）大：大景观，大视野，开阔度不低于1000米 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料

58、库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 四、项目规划布局建议四、项目规划布局建议 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 组团式布局，满足项目分期开发战组团式布局，满足项目分期开发战 乱略所需，并设置中心景观带，强乱略所需，并设置中心景观带，强 化内部景观效果。化内部景观效果。 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网

59、海量房地产资料免费下载qq:69031789 1 1、为弱化对视，楼间距最窄不低于为弱化对视，楼间距最窄不低于2020米，而且米，而且 楼体尽可能错开排列楼体尽可能错开排列； 中央美地透视效果图 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2 2、随形就势，最大限度地减少土石方量，一方、随形就势，最大限度地减少土石方量，一方 面节约成本，另一方面也支持项目生态主题概念；面节约成本，另一方面也支持项目生态主题概念； 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 3 3、座向服从景观，座向服从地势；、座向服从景观，座向服从地势； 天湖美镇中心景观图 金科金科云湖天都云湖天都 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费