中国适老化住宅与养老建筑的研发实践-文档

1、中国适老化住宅与养老建筑的研发实践 引言： 养老地产是一种老年住宅产品， 通过将养老服务与适老住宅 产品开发相结合， 将适合老年群体的生活、 服务方式嵌入到房地 产的规划、 开发、运营和服务的全流程， 为老年人提供一种健康、 舒适、便捷的生活状态。作为一种产业与服务形态，养老地产在 美国、日本等西方发达国家已经相对较为成熟，设计理念、运营 模式、盈利规划等都已步入正轨。我国养老地产还处于起步期， 虽然有所尝试，但还面临不少问题，需要各参与主体共同努力， 加快我国养老地产发展。 1、中国适老化住宅与养老建筑的现状 近十年来，伴随着老龄化进程加快以及老年群体日益增长的 多层次需求， 中国养老地产业

2、也迎来了发展的春天， 取得了一定 的成效。主要有： 1.1 开发主体日益增多 从开发主体来看， 面对养老地产这片蓝海， 越来越多的机构 开始加入到养老地产的开发大军中。从开发主体看，开发商、保 险公司、NGO是国内养老产业开发的三个主要力量。而国外养老 地产投资商很有可能会成为第四股力量。 养老地产能够吸引社会 主体广泛参与，充分吸纳社会资本，汇聚社会各界支持力量，对 于促进行业快速发展有正面积极作用。 1.2 运行模式逐渐完善 从运营模式来看， 开始了对运营模式、 盈利模式的有益探索， 积累了运营经验。 即使养老地产概念很热， 如果没有成熟的盈利 运营模式， 可持续发展将成为一句空话， 也难

3、以调动社会各方参 与的积极性。 在我国正在操作的运营模式主要有两种： 一是持有 经营模式。 通过销售会员卡以及诸多增值服务的方式运营。 此种 模式的优势在于养老社区比较正宗、 纯正， 其核心竞争力在于专 业的服务， 有利于可持续性经营和品牌形象的沉淀。 此类项目土 地属性一般为政府相关部门比如民政部门划拨的养老社区用地； 二是销售模式。 采取销售模式的通常是从市场招拍挂公开出让渠 道获取的 70 年产权的商品房建设用地，往往借鉴常规住宅开发 的经验进行运作， 只不过在前期规划和策划阶段， 将适老化社区 的产品设计理念和适用于老年人群体的核心配套和相关配套考 虑进去， 在销售阶段采用出售产权房方

4、式， 在整个社区形成居家 养老的氛围 1 。 2、中国适老化住宅与养老建筑发展存在的主要问题 在取得一定成绩的同时， 从实际来看， 我国养老地产发展仍 处在初级阶段，与发达国家相比还有不小的差距。主要体现在： 2.1 完整产业链尚未形成 我国养老产业链尚未形成， 资源整合进程缓慢， 制约了养老 地产发展。 养老地产是一种复合型产品， 作为养老产业的资源整 合者，需要融合房地产开发、医疗保健、文体娱乐、生活服务等 多种功能。 但目前我国养老产业链条和产品体系不完整， 资源分 布零散，适老化产品供应不足，产业链亟需拓展和完善，没有形 成良性运作的生态系统，特别是养老产业各参与主体各自为政， 缺少行

5、业整合者与精细化专业分工， 客观上都对养老地产的专业 化、规模化发展有影响。 2.2 未形成全生命周期供应体系 房地产行业未形成全生命周期产品的供应体系， 在养老住宅 研发上存在短板。 虽然有了一些养老住宅产品， 但市场上缺乏针 对家庭生命周期中的养老住宅产品系统性研究， 欠缺养老住宅成 熟的标准化体系与配套建设方案。有的养老住宅产品图有“养 老”之名，而无“养老”之实，仅仅依靠养老概念买房。现有房 地产项目也存在适老配套设施落后、 适老管理和服务水平偏低等 问题 2 。 2.3 供应服务和市场需求存在错位 老住宅产品服务的供应与市场需求之间出现了明显的错位。 对养老地产分类方法较多，总体来看

6、，可以区分为居家养老、社 区养老和机构养老三种。 居家养老是在住宅设计和建设、 改造时， 把老年人的需求充分考虑进去， 打造“适老型住宅”， 同时在日 常生活中提供各种上门养老服务； 社区养老是指在社区中为老年 人设置健康、 娱乐、生活配套， 如日间照料中心、 老年活动中心、 老年大学等；机构养老是指独立经营的养老机构， 有完善的医疗、 护理设施。 根据专业研究机构统计分析， 从市场需求看， 我国居家养老， 社区养老和机构养老大致呈现 90： 7： 3 的比例关系。从统计数 据来看， 居家和社区养老应是养老模式的主流， 但从目前主流开 发商的开发模式来看， 仍较多偏重于机构养老的试点。 这就使

7、得 老年人的养老需求与市场供应出现了明显的错位， 说明目前开发 商对于市场脉搏的把握还不够准确， 也易导致市场资源配置的不 合理。 2.4 养老服务水平参差不齐 一是在地理位置上，与国外养老地产多选择在城市社区不 同，我们许多养老地产项目都选址于郊区， 缺乏与周边社区的互 动，造成子女探望不便，就医不变，给老人的心理带来孤寂感。 早年在郊区追求大而全的养老地产项目日渐沉寂， 多数都因入住 率较低；二是专业养老服务人才短缺，特别是护理人员、心理辅 导师、保健师等岗位，都应配备专业人员。而现实情况是，由于 护理人员目前薪资待遇较低， 工作强度较大， 特别是老年护理员 的工作招聘难度更是逐步加大，

8、有的护理人员未经过专业培训就 匆忙上岗，影响了服务质量与水平；三是卫生、文体配套设施的 缺乏，其中最为关键的就是正规医疗机构缺失， 有的门诊部只负 责体检或开点感冒药，也少有政府医保定点报销资格。同时，有 的没有真正从老年群体的实际需求出发， 完善各项配套设施， 提 高项目的适老性，使得养老住宅与普通住宅差别不大。 3、加快中国适老化住宅与养老建筑发展的建议 加快与完善我国养老地产发展，需要政府、投资方、设计运 营商等主体充分合作，共同推进，充分发挥各方的专长与力量， 缺一不可。本部分拟分别从直接影响养老地产未来发展的各参与 主体视角出发， 立足国情， 对今后我国养老地产事业提出一些建 议。

9、3.1 政府的视角 加强养老产业顶层设计，构建整合养老地产的上下游产业 链。一木不成林，养老地产的发展依托于整个养老产业、服务体 系的完善与成熟。 中央政府在 关于加快发展养老服务业的若干 意见中提出，“要统筹利用各种资源，促进养老服务与医疗、 家政、保险、教育、健身、旅游等相关领域的互动发展。”文件 本身已经蕴含了整合养老服务产业的一盘棋考虑。 下游产业的整 合是产业链建设过程中最复杂的工作， 需要长期的资源和经验积 累。 要加快转变政府职能， 减少行政干预， 充分发挥市场在资源 配置中的基础性作用， 逐步使社会力量成为发展养老服务业的主 体，营造平等参与、公平竞争的市场环境，提供方便可及、

10、价格 合理的各类养老服务和产品， 满足养老服务多样化、 多层次需求， 加强监督管理，提高服务质量和效率；培育养老产业集群，形成 规模效应。 各地和相关行业部门要加强规划引导， 在制定相关产 业发展规划中， 要扶持发展龙头企业， 使一批龙头企业成为行业 的资源整合者， 带动一大批中小企业投身于养老产业集群， 实施 品牌战略，提高创新能力，注重优势互补，形成一批产业链长、 覆盖领域广、经济社会效益显著的产业集群 3 。 3.2 投资商的视角 加大向居家、 社区养老的关注力度， 深化机构养老运营模式。 从实际情况看， 社会上片面将养老地产理解为机构养老， 对居家 养老、社区养老关注度不高，造成了市场

11、供求的严重错位，难以 满足老年群体多样化的需求。 投资商作为养老地产项目方向选择 的决策者，应顺应形势，积极调整产品结构。 3.2 设计运营商的视角 完善老年社区功能设计。 不论是采取持有还是销售模式， 只 是物业的持有形式在发生变化， 而并不能影响社区的功能。 无论 是持有还是出售， 养老社区都要满足同样的功能， 经营问题不能 跟社区的功能相冲突。 这就需要我们对进行深入的思考与认真的 研究。 建设养老社区的目标是什么？我们希望给予老年人提供什 么样的生活环境？这对项目后续的建设与服务工作至关重要。 综 合各类研究机构分析， 在我们看来， 一个为老年人解决日常生活 的社区， 不论其经营运作模式如何， 应该都需要遵循以下设计原 则：无障碍、便于生活、便于护理、便于社交与活动等。在设计 理念指导下，我们要对社区各功能进行细分， 主要包括居