福州万象广场市调报告（35页）

1、福州-万象广场市调报告 赢商网赢商网10月活动：月活动： 上传好资料，速取上传好资料，速取20倍赢商币大礼包！倍赢商币大礼包！ 活动时间：活动时间：2014年年10月月11日日11月月10日日 资料上传地址：资料上传地址：http:/ 注：本活动每月各不同，请添加注：本活动每月各不同，请添加qq：2104223640了解当月活动（添加后可享受了解当月活动（添加后可享受 每日优质免币资料和每日优质免币资料和2币资料实时推送）币资料实时推送） 目 录 一、福州概况 二、市场调研 三、市场竞争 四、项目定位 一、城市基本数据 2012年福州市gdp总值约为4218亿，人均gdp为58000元 ，连续

2、7年增速达12%以上，社会消费品零售总额2259亿 ； 人均可支配收入约3万元： 全市汽车保有量569415辆；市区出租车保有量5445辆。 全市人口727万，管辖五区八县市，即鼓楼、台江、晋 安、仓山、马尾、闽侯、连江、闽清、罗源、平潭、永 泰、福清、长乐 福州未来“十二五”发展总体定位是建设“富民强市、和谐宜居”的海峡西岸大都市海峡西岸大都市， 城市发展定位是建设滨江滨海的生态宜居城市。 福州大都市定位，将促进城市完善交通体系、完善城市配建设施，发展区域产业，构福州大都市定位，将促进城市完善交通体系、完善城市配建设施，发展区域产业，构 建开放型经济新格局，形成具有自身特点、自然集聚、独特优

3、势的区域经济综合体。建开放型经济新格局，形成具有自身特点、自然集聚、独特优势的区域经济综合体。 1.1福州市概况 一、城市基本数据 一、城市基本数据 地区地区数量数量 全市人口727万 鼓楼区70.2万 台江区45.7万 仓山区77.9万 晋安区81万 1.3城市人口分布及占比 市区内人口：274.8万人 福州市区人口中，1559岁的人口达201万人，占市区人口的73.42%，总体 年龄结构形成中间大并保持上升（同比2000年上升3.71%）、两边小的“橄 榄型”分布。 1.4市区人口结构 福州市区人口年龄占比 数据来源：福州市统计局 年龄层年龄层占比占比 14岁以下岁以下14.49% 15-

4、59岁岁73.42% 60岁以上岁以上12.09% 14岁以下人口趋下降趋势（同比 2000年下降5.97百分点) 城市基本数据 二、市场调研 二、市场调研 二、市场调研 2.1城市商圈及代表性商业 宝龙 万象 苏宁广场 二、市场调研 高 中 低 金融街万达 五四北泰禾 大洋经典 2.1主要商场定位 东街东百 东街大洋 东方百货 仓山万达 乐购 元洪东百 群升东百 商圈名称主力商家消费群体优点优点缺点 东街口商圈 东百、大洋、东 方、新华都百货 、三坊七巷、大 洋经典 福州的所有 消费者，各 年龄层次、 游客 几十年的商业积淀、百货 业品牌较好、城市中心、 有三坊七巷旅游景点、 城市中心交通拥

5、挤、停车位少、 空间已经发展到极致，没有改造 空间。现阶段地铁改造交通极为 不便、业态单一。 金融街商圈金融街商圈 万达、世纪联华 、万达影院、大 玩家、zara、威 斯汀酒店等 消费人群以 年轻人及白 领为主 万达第三代商业、业态组 合、动线规划合理 地理位置较其他mall偏差，高 消费人群偏少，外街商铺存活率 低 台江商圈 中亭街、元洪购 物广场、青年广 场、榕城古街、 步行街、台江农 贸集市 传统认为是 福州中低档 次人群消费 的集散地 临近闽江，风景怡人，人 流量大，产品丰富，童装 、小商品体量庞大，批发 能力强 除元洪外其余均为传统街边店的 商业模式，人群消费能力较低， 元洪为国有企

6、业，缺乏专业人才 ，发展步伐缓慢 二、市场调研 2.2、商圈分析 商圈名称主力商家消费群体优点优点缺点 万宝商圈 天虹、新华都、美 凯龙、国美、苏宁 、家乐福 消费人群以年 轻人及白领为 主力 地理位置极佳，人流量庞大 ，多家商业地产争相进入该 商圈，逐渐成为新市中心， 商业地产档次及进入商家在 逐步提升，发展潜力巨大 经过几年的发展还没有完全成 型，商家流动性还是较大，最 大的缺点是动线、布局混乱且 万、宝无法形成合力。人群消 费能力较万达略低，未形成高 端品牌氛围，新购物中心开业 后有望拉高消费力，但同时存 在人群分流问题。 五四北商圈五四北商圈泰禾、永辉 人群消费能力 预计中偏低 主体建

7、筑新颖，营运设备先 进精良，餐饮商家多从一线 城市引进，与本地mall无 重置性 地理位置较差，仅能辐射五四 北及新甸，除快时尚品牌，其 余服装品牌在国内二线以下， 为引入快时尚品牌及一线城市 餐饮，牺牲过多面积、租金及 装补 仓山仓山商圈 万达、乐都汇、红 星国际 消费人群以年 轻人及白领为 主力 万达以其成熟的商业运作模 式，在万宝商圈如日中天及 东街商圈地铁施工时进入， 成功分流人群，成为仓山庞 大住宅群首选。 乐都汇体量过小，万达外街同 样存在商家存活率低问题 2.2、商圈分析 二、市场调研 2.3、各商场租金情况 项目名称项目名称楼层楼层主营主营 2013年年 （建筑面积）（建筑面积

8、） 2013年年 （套内面积）（套内面积） 备注备注 万象广场 b1f 超市、名车展示、服 务类商户 60-300元/85-430元/ 管理费按建筑面积 算46元/ 1f 百货、服饰 200-780元/290-1114元/ 2f 百货、服饰 120-220元/170-314元/ 3f 百货、儿童 100-180元/140-257元/ 4f 电器、餐饮 100-160元/140-228元/ 5f ktv、妈妈集市、餐饮 50-300元/月70-430元/ 二、市场调研 2.3、各商场租金情况 二、市场调研 项目名称项目名称楼层楼层主营主营2013年年备注备注 宝龙城市广场 b1f 鞋类、餐饮、电

9、玩、美发、 美甲、儿童、娱乐 70-150元/公摊按23%计算，管理费12元/ 1f 男女服饰 、鞋帽、眼镜、 国美、电讯、家居、餐饮 300-1200元/一楼层高可隔两层 2f 男女服饰、餐饮、百货、 超市 250-380元/ 3f 新华都百货、家乐福超市、 餐饮 100-150元/ 4f 餐饮、服装、鞋类、家电、 通讯、家居、美容、美甲、 agogo 70-90元/月 5f 影院、餐饮 50-70元/月 2.3、各商场租金情况 二、市场调研 项目名称项目名称楼层楼层主营主营2013年年备注备注 宝龙城市广场 b1f 鞋类、餐饮、电玩、美发、 美甲、儿童、娱乐 70-150元/公摊按23%计

10、算，管理费12元/ 1f 男女服饰 、鞋帽、眼镜、 国美、电讯、家居、餐饮 300-1200元/一楼层高可隔两层 2f 男女服饰、餐饮、百货、 超市 250-380元/ 3f 新华都百货、家乐福超市、 餐饮 100-150元/ 4f 餐饮、服装、鞋类、家电、 通讯、家居、美容、美甲、 agogo 70-90元/月 5f 影院、餐饮 50-70元/月 项目名称项目名称楼层楼层主营主营2013年年备注备注 苏宁广场（一期） b1f 简餐、个人护理 140元按使用面积计算 1f 快时尚、精品、休 闲 240元 2f 国际快时尚、时尚 精品 190元 3f 潮流服饰、时尚配 饰 190元 4f 潮流服

11、饰、时尚配 饰 休闲餐饮 160元 5f 特色餐饮 160元 2.3、各商场租金情况 二、市场调研 项目名称项目名称楼层楼层 主营主营 2013年年备注备注 红星美凯龙 b2f 负二层： 风格家居地 板门窗臻品 88元 b1f 负一层： 格调之家瓷 材软装馆 110元 1f 一层： 全球风尚顶级 卫浴馆 230元 2f 二层： 别致灯饰、厨 衣柜典藏馆 155元 3f 三层： 时尚客厅 沙发 主题馆 135元 4f 萨巴堡 睡美人体验馆 130元 56f 原木生活、生态自然馆 130元 2.3、各商场租金情况 二、市场调研 2.3、各商场租金情况 二、市场调研 项目名称项目名称楼层楼层主营主营

12、2013年年备注备注 仓山万达 b1f超市预计30元/ 按使用面积计算租金，管理费50 元/ 1f快时尚、服装200-250元/ 2f服装250-280元/ 3f餐饮190-210元/ 2.3、各商场租金情况 二、市场调研 项目名称项目名称楼层楼层主营主营2013年年备注备注 金融街万达 b1f超市预计30元/ 按使用面积计算租金，管理费50 元/ 1f快时尚、服装250-450元/ 2f服装250-280元/ 3f餐饮190-210元/ 2.3、各商场租金情况 二、市场调研 项目名称项目名称楼层楼层主营主营2013年年备注备注 五四北泰禾 b1f超市预计30元/按使用面积计算租金 1f女装2

13、70元/物业管理费51元/ 2f女装150元/ 3f儿童100元/ 4f餐饮140元/ 5f餐饮140元/ 6f餐饮/电影院135元/电影院除外 2.3、各商场租金情况 二、市场调研 项目名称项目名称楼层楼层主营主营2013年年备注备注 东百元洪城 b1f餐饮、零售1001000 沿街保留商户租金都是1000 以上 1f精品8%-28% 2f女装26%-28% 3f男装20%-26% 4f餐饮100-130 5fktv 2.3、各商场租金情况 二、市场调研 百货百货 名称名称品类品类正价扣点（正价扣点（%） 大淑大淑/国际二国际二 三线（三线（%） 备注备注 东街东百服饰26-2819 东街大

14、洋服饰26-2918joryajorya装补装补200200万万 天虹服饰25-3017 新华都服饰25-2715 万达百货服饰23-25 王府井百货服饰23-2410-15 2.3、百货业扣点 二、市场调研 三、市场竞争 三、市场竞争 三、市场竞争 三、市场竞争 12万万 四、项目定位 四、项目定位 4.1、消费者对购物中心消费依赖如何 四、项目定位 4.1、消费者对购物中心消费依赖如何 四、项目定位 4.1、消费者对购物中心消费依赖如何 四、项目定位 4.1、消费者对购物中心消费依赖如何 四、项目定位 福州商业在档次上已经有了明显的定位之分，中端商业体量大，且目前就中 端商业癿经营模式、业

15、态分布上没有较大的区分，包含品牌同质化严重，在今后 商业体量剧增癿市场背景下，若未有更精准癿定位调整将面临严峻考验。 现阶段多数商业无需太多差异化，仍可不错生存，而目前随着商业体量的井现阶段多数商业无需太多差异化，仍可不错生存，而目前随着商业体量的井 喷式增长，几年之后福州商业必将面临饱和。大量的同质化商业将面临残酷竞争。喷式增长，几年之后福州商业必将面临饱和。大量的同质化商业将面临残酷竞争。 差异化发展是未来购物中心的必然趋势差异化发展是未来购物中心的必然趋势 4.2、我司商场定位 宝龙 苏宁广场一期 万象广场 四、项目定位 高 中 低 金融街万达 五四北泰禾 大洋经典 4.3、我司商场定位 东街东百 东街大洋 东方百货 仓山万达 乐购 元洪东百 群升东百 东二环泰禾 仓上正祥广场 苏宁广场二期 四、项目定位 4.4、服务人群 0-6岁 28-40岁 4.5、主力消费人群 30-40岁 四、