bt管理手册武汉地产091028

1、武汉地产集团 BT 项目 管理手册运行稿）武汉地产开发投资集团有限公司2009年 10 月目录一、BT项目简介3（一）基本概念 3（二）产生背景及依据 3（三）主要特占 八、4二、BT模式运作过程 6（一）BT 模式的主要运作方 式 6（二）BT 模式运行基本过程 8（三）BT 模式中主体关系9三、BT项目管理流程11四、BT项目管理措施 27五、BT项目主要管理办法33（一）设计及设计变更管理 33（二）图纸交接程序 38（三）二次招标管理办法 40（四）项目公司管理办法 48（五）监理监督管理办法 53六、附63（一）项目实施各阶段各类主体职责划分63（二）BT 项目进度计划表66（三）B

2、T 项目周工作计划通用表69一、BT项目简介（一）基本概念BT模式是一种项目管理模式。BT是build（建设）和transfer（转让）两 个英文单词第一个字母的缩写 ,是一个完整的工程项目建设融资的概 念。BT模式是指Build-Transfer模式,即建设-移交模式，指政府或所 属机构对所要建设的基础设施项目 ,通过特许协议 ,由政府或所属机构 作为项目的发起人 ,通过法定程序引入社会资金或国外资金进行项目 建设,在合同规定的项目建设期间 ,由项目投资者按照政府审定的建设 要求组织项目建设 ,在项目建成后 ,经过法定的验收程序 ,如满足特许 协议约定的建设要求 ,项目投资者则按约定程序将项

3、目移交给政府或 所属机构 ,政府或所属机构进行回购。（二）产生背景及依据从20世纪80年代开始，世界上一些发达国家政府部门采用 BOT（建设-运营-移交)、BT(建设-移交)方式筹集资金，加快基础设施建设，改善本 国投资环境 ,并且选用具备“资金、技术、总包管理”实力的特大型 建筑承包商作为实施 BT 模式工程项目的主体，此模式已逐渐成为当 今世界基础设施工程项目建设的主流方式。 随着中国经济融入世界经 济一体化的进程 ,90 年代以来 ,在北京、上海、广州、深圳等模式进行 城市基础设BT或BOT经济发达的大中城市愈来愈多的引进 施建设。在我国， BT 模式实施的依据主要包括：1、根据中华人民

4、共和国政府采购法第二条“政府采购是指各级 国家机关、 事业单位和团体组织， 使用财政性资金采购依法制定的集 中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行 为。”2、根据中华人民共和国建设部 200330 号关于培育发展工程总承 包和工程项目管理企业的指导意见 第四章第七条 “鼓励有投融资能 力的工程总承包企业， 对具备条件的工程项目， 根据业主的要求按照 建设一转让(BT)、建设-经营-转让(BOT)、建设一拥有-经营(BOO)、 建设-拥有-经营-转让(BOOT)等方式组织实施。”(三) 主要特点1 、主要优点 有利于优化资源配置。采用 BT模式建设工程项目可以使产业资本 和金

5、融资本全新对接 ,形成一种新的融资格局 ,既为政府提供了一种解 决基础设施建设项目融资的新模式，又为BT业主提供了利用资本运营 追求最大效益的机会。即政府可以大大降低投资风险 ,节约管理成本 , 提前完成重点工程项目。 国内最优秀的特大工程承包商可以最大限度 的发挥资金、技术和管理优势 ,避免在一般低端的工程招投标市场与 中小企业恶性竞争 ,可在较高的平台上发挥优势 ,争取较大的利 润空 间。 有利于合理分担风险。 BT 模式体现了风险和收益在政府与 BT 业主 之间的公平分担与共享 ,追求安全合理利润。强调参与方发挥各自优 势 ,并共同高度重视政策风险、金融风险、法律风险、债务风险 ,合理

6、分散和分担风险。 有利于提高前期运作效率 ,降低管理成本 ,提前工期 ,保证工程质量。 BT 模式采取国际规范化管理与运作 ,通过引进先进的技术和管理方法 改善基础设施建设投资和管理结构 ,有效实现管理、设计、施工资源 整合及紧密衔接 ,大大减少政府建设管理和协调环节的管理成本 ,借助 大型建筑企业资信好、信誉高 ,特别是大标段工程总承包技术、管理 和人才等方面的优势 ,双方优势互补可大大提高项目运作效率、加快 工期、保证质量。 有利于改善基础设施硬件环境 ,构建社会信用体系。 BT 模式使资源 得到优化配置 ,将先进技术和管理方法引入基础设施建设中 ,杜绝了建 筑市场暗箱操作、转包分包及各种

7、腐败问题 ,保证了项目的质量和效 率,能够优化和改善城市整体环境。 BT 模式在一定程度上是对政府和 企业信用的考验 ,通过实施 BT 模式,有助于政府构建良好的社会信用 平台。 有利于推动国家建筑业加快向工程总承包方向发展。 促进建筑企业 与国际接轨 ,使具有国际竞争力的大型企业集团有施展实力的机会 ,同 时能促进当地建筑市场的变革 ,提高当地建筑业的整体管理水平。、主要缺点 2 B T项目的融资建设成本对质量的影响。 由于采用BT方式必须经 过确定项目、项目准备、招标、谈判、签署与 BT有关的合同、移交 等阶段，涉及到政府许可、审批以及资金担保等诸多环节， 不易实施， 最重要的是融资成本也

8、因中间环节多而增高，造成 BT项目建设成本 过大。 BT项目的分包情况严重。由于BT方式中政府或项目主办人只与项 目总承包人发生直接联系， 工程建设由总承包单位负责落实， 因此项 目的落实可能被细化， 建设项目的分包将愈显严重。 目前的建筑市场 竞争激烈， 施工单位良莠不齐， 分包严重的工程往往也是质量问题较 多的工程。 BT项目质量得不到应有的保证。由于BT法律关系复杂，是一种合 同的组合，融资监管难度大，极易造成 BT项目的参与各方打着“节 约成本”的旗号， 降低工程建设标准或建设资金延误，使工程质量得 不到保证。BT业主出于其利益考虑，往往导致在BT项目的建设标准、 建设内容、施工进度等

9、方面存在问题，建设质量得不到应有的保证。二、BT模式运作过程（一）BT 模式的主要运作方式BT模式没有固定的运作方式，由项目的特点、所在地的投资环项目的实际运 BT 境、各参与主体的实际情况所决定。根据已实施的作特征，主要划分为三种方式 :（1）施工二次招标型 BT 模式。政府选定仅承担投资职能的投资人 （联 合体），由投资人设立具有法人资格的项目公司对 BT 项目进行融资、 建设组织和管理。项目公司自行融资、办理工程建设有关审批手续、 通过公开的招投标程序选择施工承包商、 监理单位和材料设备供应商 等。这种模式的特点是项目的主要施工承包商要由项目公司另外再通 过公开招标程序确定，而不是由政府

10、确定。（2）直接施工型 BT 模式。政府选定能够承担项目主体部分施工的投资 人（联合体），投资人设立具有法人资格的项目公司对 BT项目进行融 资、建设和管理。 其特点是项目公司成立后，不再另行选择施工总承 包商，而是直接按BT投资建设合同的约定进行施工，项目公司与施 工承包商存在一定的利害关系。 此模式中监理单位一般由项目公司和 业主共同委托或由业主来确定（武汉市人民政府 09 年的沙湖通道工 程、武咸公路改造工程、二环线汉口段、黄浦大街 金桥大道快速通 道等四个工程主要采用此模式） 。（3）施工同体型 BT 模式。政府选定同时直接承担投资、 建设管理和施 工职能的项目投资人（联合体），投资人

11、设立项目管理机构对 BT项目 进行建设管理。 项目管理机构不具有法人资格， 既无资格办理工程建 设相关审批手续， 也无法出面与工程建设相关单位签订合同。 其特点 是项目的主要施工承包商与项目投资人、项目管理机构直接同 体。 这种模式中，勘察、设计和监理单位一般都由业主委托。 （二）BT模式运行基本过程（运行框架见图一）1、项目的确定阶段：政府对项目立项，完成项目建设书、可行性研 究、筹划报批等工作；2、项目的前期准备阶段：政府确定融资模式、贷款金额的时间及数 量上的要求、偿还资金的计划安排等工作；3、项目的合同确定阶段：政府确定BT业主，谈判商定双方的权利 与义务等工作；4、项目的建设阶段：参

12、与各方按BT合同要求，行使权利，履行义 务；5、项目的移交阶段：竣工验收合格、合同期满，BT业主有偿移交给 政府，政府按约定总价，按比例分期偿还BT业主的融资和建设费用。（各阶段内容见图二）项目运行总体框架.政府定期回购项目业主（地产集团）中介咨询机构配合协调组回购BT业主织管理组织管理总体规划竣工规划建设融资移交设计.项目运行总体框架图一.BT模式各阶段总体内容图二BT模式各阶段总体内容（三）BT模式中主体关系BT模式中三个主体：1、项目业主。是指项目所在国政府及所属部门指定的机构或公司， 也称项目发起人。 负责对项目的建设特许权进行招标。 在项目融资建 设期间，业主在法律上不拥有项目， 而

13、是通过给予项目一定数额在项 目开发和融资的支持。的从属性贷款或贷款担保作为项目建设、 建设完成和移交后， 将拥有项目的所有权和经营权。 通过招标方式产 生相应的勘察单位、设计单位、监理单位。2、BT 投资建设方。 BT 方通过投标方式从项目所在国政府获得项目 建设的特许权。负责提供项目建设所需的资金、技术，安排融资和组 织项目的建设，并承担相应的项目风险。3、贷款银行或其他相关单位。融资渠道在 BT 模式中扮演很重要的 角色，项目的融资渠道一般是 BT 业主自有资产、银团贷款、政府政 策性贷款等。而贷款的条件一般取决于项目本身的经济效益， BT 方 的管理能力和资金状况，以及政府为项目 BT

14、业主提供的优惠政策。 在 BT 模式下，项目业主与 BT 业主这两个独立、平等的法人主体， 通过合同这座桥梁互相连接， 项目业主作为项目发起者与最终的投资 者为甲方， BT 业主作为项目投资建设管理者为乙方，并按合同约定 履行各自不同的职责，承担不同的义务和责任。 项目业主负责项目前期工作的策划， 如负责编制建议书、 进行可行性 研究、组织初步设计、编制项目概算、解决征地拆迁、选择 BT 业主 等项工作。 BT 合同签订后，项目业主对项目只作宏观管理，不干预 BT业主项目建设管理中资金筹集、施工技术等具体事务。BT业主则负责项目的投资建设管理，如筹集建设资金、确定承包商、 供应商、设备制造商等

15、项目实施单位，并负责项目的计划、组织、协调、控制等建设管理工作， 工程竣工验收以后按合同约定的相关程序 将项目 （产品）移交给业主，并从业主那里取得合同价款。 可以在工程现场实施工程质量控制，监理公司受聘于项目业主， 对总包方、 分包商的工作进行质量控制和检查， 也有权对总包方的施 工文件、各项施工记录进行抽查。根据其现场违规施工、不按图纸施 工、不符合施工规范及验收规范的行为向 BT 业主直接发函，同时抄 送项目业主。 在建设中，项目公司对分包商的工程质量、进度和投资等进行控制， 并且是分两班 24 小时在岗进行工程全方位、全过程的质量控制及工 序验收签认工作。监理公司是作为项目业主的独立技

16、术质量顾问组。 在工程施工过程中的质量控制、 工序验收、 施工图审查等均以监理公 司为主。在实际工作中， 项目公司主要起到控制工程进度和工程款支 付与内外协调的作用，而监理公司主要起到工程质量控制的作用。 项目总承包单位按合同约定完成承包范围内的工程，在质量、造价、 工期、安全、环保等方面满足项目公司的要求。在工程施工过程中， 项目公司作为项目的投资建设管理者，对项目具有综合管理的权力， 项目总承包商必须服从项目公司的决策、指令和对工程项目的合理、 科学的干预，理解发包人的目标、意图和合同中约定的要求，定期和 不定期地向项目公司报告工程进展情况以及存在的间题， 让项目公司 理解项目和项目的实施

17、过程， 及时取得项目公司的帮助， 为工程施工 创造良好的条件。三、BT项目管理流程施工、项目公司、勘察、设计、BT模式中涉及政府、投资人、BT. 监理单位及分包商等诸多主体，各参与方在项目建设中的权利与义务 关系须通过一系列关系确定。具体关系如图三及图三附图1、图三附图2。武汉地产集团 BT项目管理模式基本框架.项目政起项目前期工作项目业 回手续办（地产集团政府各相招投标工职能部 B业设计、咨项目公公工程监公项目经理跟踪审计单位承包商供应商协调关系合同关系 委托关系监管关系内部关系管理基本框架关系bt图三.二环线汉口段工程项目管理架构图.地产集团中一公项目管理小项目经理广东天衡武汉鸿诚联合体监

18、理武汉大通监理 二工区项目一工区项目注：1、项目管理组由中一公司、地产集团、监理单位派代表组成；2 、管线迁改、公交站拆除、绿化迁改等专项工程由承包单位直接对中一公司及两家监理单位。二环线汉口段工程项目管理架构图 1图三附图武咸公路工程项目管理架构图.地产集团中建武汉公项目管理小中建三局指挥中咨鸿诚监理联合2武咸公路工程项目管理架构图 2图三附图一方面，政府应根据当地社会和经济发展需要对项目进行立项，完成项目建议书、可行性研究、筹划报批、初步设计等前期工作。另一方 面，政府授权项目业主做好工程范围内的征地及房屋拆迁工作，并通过招标方式确定监理单位。投资人为具有相应融资和建设能力的施工 总承包企

19、业，金融机构根据项目未来的收益情况及对投资人的经济等 实力情况为项目提供融资贷款。政府与投资人签订BT投资建设合同， 投资人组建BT项目公司，项目公司在建设期间行使业主职能，对项 目进行融资、建设、并承担建设期间的风险。 项目竣工后 ,按 BT 合同， 投资人将竣工验收合格的项目移交给政府， 政府按约定总价按比例分 期偿还投资人的融资和建设费用。政府在 BT 项目投资全过程中行使监管与协调，保证 BT 投资项目的 顺利融资、建设、移交。在这个过程中，必须完成的内容有： 1、勘察、设计单位的确定由于市政综合管网复杂、 城市景观要求高， 设计的深度不够会使工程 造价难以控制，导致“三超现象” 。为

20、锁定建设成本， BT 项目一般采 用概算包干形式 ,如果投资人介入过早将增加双方风险。为减小风险、 更好控制工程总投资 ,政府要认真做好项目可行性论证、方案优化选 择、初步设计等工作。以施工图预算为招标基础，以审定的初步设计 概算为控制目标，通过招标选择 BT 投资单位， BT 投资人自行测算 BT 工程项目所需的建设资金及风险金后报价并包干。勘察、设计 单 位由项目业主委托。、前期征地、拆迁工作的安排 2 工程所涉及到的征地、拆迁工作情况复杂，实施难度大。如果由 BT 方负责，解决相对困难，甚至会严重拖延工期，项目业主会因拆迁问 题遭到 BT 方索赔。另外，征地拆迁工作的措施费很难准确估计，

21、在 初步设计概算审查中措施费只能按暂列处理。按目前 BT 项目承包方 式，有的 BT 投资单位可能获取高额措施费，也可能因措施费估计不 足而承担较大亏损，无疑加大 BT 双方的风险。所以，为减小和规避 双方风险，征地拆迁工作由项目业主负责， 完成开工前现场准备工作。3、委托工程监理机构直接施工型BT模式项目中，由投融资人承担项目施工建设，其特殊 身份加大了工程质量控制难度。如果由投融资人自行确定监理单位， 投资人很可能通过控制监理机构在项目施工中获取不正当利益。为确保工程的质量、成本、进度，监理单位应由项目业主委托，监理费经 项目公司审核，由项目业主支付，监理费的支付流程见表一。在BT项目实施

22、过程中，各专业项目实施往往由各专业施工单位完成， 根据专业项目的不同情况，各专业施工单位的确定分为需进行二次招 标的项目和不需要进行二次招标的项目， 需进行二次招标的项目具体 工作流程见图四，不需要进行二次招标的项目工作流程见图五及图五 附表。4、BT业主对各相关单位的函件往来见表格武汉地产开发投资。集 团有限公司工程二部工作联系函武汉地产开发投资集团有限公司表-1BT项目监理费审批单年 月 日工程名称：监理单位：编号： 工程形象进监理费（元单项工程名监理合同价其中：本月申累计支截止本其中：本月进监理费金底累计进监理费金领导签字监理单位（盖章预算部（盖章B项目公司（盖章工程部（盖章负责人项目负

23、责人项目负责人预算员现场人员：本月监理费审定支付金额（大写）人民币：（小写）:项目公司各一份，地产集团三份。BT注：此单一式五份，监理单位、二次招标项目工作流程项项项项项项项项项项二次招标范围：供电工程代理单位绿化景观工程声屏障工程照明工程交通工程装饰工程亮化工程检测工程二次招标项目工作流程 图四非二次招标项目工作流程.项目公司向有关专业单位申（提要求相关专业单位制定实施方项目公 司会同监理单、相关专家组对方案认、量，并报地产集团工程部审项 目公司与各专业单位商谈费，跟踪审计单位参项目公司报地产集、 跟 踪审计单位确项目公司与各专业单位签订合工程实项目公司会同监 理单、相关专业单位完工验，报地

24、产集团备案 非二次招标范围：供水及迁改工程 绿化迁改路灯迁改燃气迁改弱电管线迁改 交通设施迁改公交站点迁改军缆迁改人行天桥拆除图五非二次招标项目工作流程非二次招标项目会签单项目名称：项目编号：项目公司的要求概述：工程主要内容及费用：监理公司意见：项目业主工程部意见：跟踪审计单位意见：项目业主预算部意见：主送单位抄送单位宜事类每月20号前项目公司汇总每月缴费或支付凭据每月监理单位 审核地产集团工程部确认实物地产集团工程部确认跟踪审计单 位审核实物跟踪审计单位确认监 理 公 司（ 盖 章） 负 责 人 签 字： 型 20号 前项 目公 司汇 总当 月实 物工 壬口曰程量25号前监 理单 位审 核实

25、 物工 壬口曰程量 工程 量工 程造 价项目公司（盖章负责人签字施工方（盖章负责人签负责人签 项目公司（盖章负责人签字审计单位（盖章负责人签项目编号：二环线汉口段 EHX 金桥大道JQ 武咸公路 WX 沙湖大桥SH 图五附表 非二次招标项目会签单武汉地产开发投资集团有限公司工程二部工作联系函工程二部BT字第（）号年 月曰.公章：负责人：经办人：在BT项目中，科学的计量模式是确保工程质量和工期的重要因素之一。在地产集团实施的BT项目中，具体计量流程如图六及图六附表 -1、图六附表-2、图六附表-3、图六附表-4，有些计量项目需现场签 证，BT项目工程量签证单见图六附表-5。BT项目计量流程 非建

26、安费用建安费用地产集团预算部汇总地产集团预算部汇总地产集团财务部每月30号汇总并审核项目公司支付凭证，确认当月计息金额函告项目公司确认计息金额项目计量流程bt图六BT项目进度计量审核单图六附表-1BT业主申报时间（）年（）月份项目名称项目编号截至上月累计计量工程款金额项目分类施工预算合冋金额累计（一、建安工程二、非建安工程 合计 集团财务部BT集团项目分管领导（盖章）1标段（盖章）总监理工程师：日期：H标段（盖章）总监理工程师：日期：集团工程部跟踪审计部门（盖章）（盖章）本月工程款审定金额（大 写）人民币负责人：现场代表：日期：日期：集团预算部（盖章）项目负责人：负责人：日期：日期：负责人：日

27、期：本月申请计量工程款金 %B项目公监理单位（盖章负责人日期（小写本表一式六份，项目公司，监理单位、跟踪审计单位、财务部、工程二部、预算部各执一份。SH沙湖大桥 一WX武咸公路一JQ金桥大道一EHX项目编号：二环线汉口段.项目名称图六附表-2（）年（）月份工程建设总投资费用申报表 项目名申报金 监理审批金一、I标、建安费、非建安费小二、H标、建安费、非建安费小 三、合I标段监理公司（盖章）项目公司（盖章）BT总监理工程师：负责人：日期：期：日H标段监理公司（盖章）总监理工程师：日期：项目名称-3图六附表）年（）月份建安工程进度申报细明 表申请单位：年 月曰累计申监理核本期完截止本期累计计价单合

28、同工合同金支付金分项项目名（元工程已完成工程（元单工程总（元（元合计项目业主：项目公司：BT.监理单位:项目名称图六附表-4,（）年（）月份非建安工程进度申报细 明表申请单位：年 月曰.累计申监理核本期完截止本期累计计价单合同工合同金支付金分项项目名（元工程已完成工程 （元单工程总（元（元合计项目业主：项目公司：BT.BT项目工程量签证单（图栏附后）.监理单位:图六附表-5合同编工程名工程项施工单工程部监理单位项目公司现场负责人跟踪审计单位项目负责人月项目公司、项目业主各一份。BT本表一式五份，施工方、监理单位、跟踪审计单位、（附图栏）对应设计图号：绘制单位：绘图人：备注：日 月 年.根据BT

29、项目的工程内容和特点，确定了如图七所示的总体进度计划:武汉地产集团BT项目进度计划武汉地产集团 BT项目进度计划土地工作土地工作一期绿化杆线迁改一期绿化杆线迁改及道路拓宽的围挡及道路拓宽的 围挡致：我方已根据施前期工作前期工作施工组织设计方案施工组织设计方案工合同的有关规定完 成了工组织设计（方 案）的编制，并经我单 位上级技术负责人审 查批准，请予以审查。 附：施工组织设计（方 案）专业监理工程师审杳 意见：总监理工程师审查 意见：项目监理机构 总监理工程师期日.合同工作合同工作实际工程进展实际工程进展开工典礼开工典礼交通疏导方案交通疏导方案三期上部结构及三期上部结构及桥面工程围挡桥面工程围

30、挡施工打围施工打围二期基础及下部二期基础及下部结构施工的围挡结构施工的围挡承包单位（章）桥梁工程桥梁工程下穿隧道工程拆迁工作绿化迁移杆线迁改杆线迁改绿化迁移期下穿隧道工程拆迁工作桥面系工程桥面系工程项目经理日环保、景观、绿化工程照明工程交通工程环保、景观、绿化工程照明工程环保、景观绿化总体工程总体工程交通工程环保、景观绿化竣工验收竣工验收地面辅道工程高架桥工程地面辅道工程高架桥工程 专业监理工程师地面辅道工地面辅道工程 图七项目实施进度流程四、BT项目管理措施1、建立项目建设管理的基本框架。BT项目不同于一般建设工程项目， 由于主体的多元性和客体的特殊性，健全机构、明确职责、理顺关系 是确保项

31、目建设稳步、顺利进行的关键，项目开工后，项目业主、BT业主、监理和工程总承包单位（项目部）四方应专门召开会 议确立参建各方的基本关系：地产集团为项目业主，项目公司为项目 建设期业主，项目经理部为项目的施工总承包单位，为减少管理环节， 项目监理直接对下设的分包单位进行监督管理。 这样就十分明确地建 立了项目公司、监理和项目经理部各自的职责和权限， 形成了项目管 理的基本框架。2、 总体上采取施工质量、进度、安全管理，明确三级管理模式。针 对实际工程的特点和难点，一般可采用施工质量、进度、安全管理等三级管理模式。第一级管理责任人是BT业主（项目公司），主要监控 工程建设是否达到设计图纸的要求， 项

32、目施工程序是否符合国家有关 规范，是否存在安全隐患和功能缺损等问题。 第二级管理责任人为工 程总承包单位、 监理单位和设计单位， 他们分别从不同角度对施工目 标的安全和实施过程进行监控， 项目公司在项目建设总目标的控制下， 需要协调各参建单位的施工进度， 适时调整作业计划， 以确保各分阶 段控制节点的有效实现。 第三级管理责任人为施工分包单位， 它需按 施工方案组织项目施工。3、确立项目公司在项目建设过程中的主体地位，充分发挥项目 公司 的专业管理潜力。 项目公司是事实上的建设期业主， 作为项目的直接 管理者和建设单位作为控制投资、质量、进度、安全、合同的直接责 任人，应参与计划申报和审计工作

33、。在建设过程中，项目公司应更多 地关注工作的最终结果， 对开展工作的各个主体， 则主要是要求设计、 监理、施工各方各司其职，各负其责。除此之外，项目公司还 要负责协调沟通， 更多地关注各方质量管理系统的运行情况， 关注各 方人力资源配置、 中间验收环节等是否按照正规程序进行， 对具体问 题则不应介入过细，而使各方的责、权、利相互制约，监督、检查机 制运转正常。4、必须明确严格按合同和法规办事的理念。 为了使工作规范化和科 学化，应制订 BT 模式规范性文件和合同示范文本，明确项目公司与 总承包双方的权利、 义务和法律关系， 督促总承包按照基本建设程序 办事。作为项目公司，在建设过程的每个阶段，

34、都应严格按照合同及 有关法律法规办事， BT 项目的“建设合同”从项目启动到试运转完成，每个步骤都详细说明了双方的权利和义务、 实施步骤、完成日期、 出图数量、施工完成部位、验收检验方法、各种运作表格公式等等， 看起来虽繁琐，但实际运作起来可以减少很多矛盾。 合同文本应准确 地界定BT工程参建各方的权利和职责，对 BT项目单独建帐、单独 决算、单独审计，并接受政府有关部门的监督，BT合同中，明确了施工组织设计的重要性，施工组织设计（施工方案）分为A类、B类、 C类三个类型，A类方案是指施工图纸和规范有明确要求的，不涉及 费用增减的方案，审批表见武汉建设监理规范用表H -编号2;B类方 案是指图

35、纸要求不明确，并涉及工程费用增减，需进一步细化的方案， 审批表见表-2 ; C类方案是需经相关专家评审的重大方案。 BT合同 还应明确奖惩办法，其奖励机制应从审计决算和计划总投资的结余资 金中予以考虑；对结余的资金，项目公司可按国家有关规定参与分成， 对审计决算价超过计划总投资的部分，BT公司应承担相 应的责任和 超额部分的金额。.II -武汉建设监理规范用表编号2施工组织设计（方案）报审表（A类）工程名称：.工程施工组织设计（施工方案）审批表（B类）表-2核审部门、人见及意员审查意见职务（职称）姓名审核部门工程技术质量管理安全管理计划预算施工材料设备单位文明施工见核意审总工程师：年 月曰审批

36、意见监理单位月曰年项目监理总工程师：现场负责人：见疋审意BT 地项月年日产目集项目负责人：公团司:方）BT （日月年日月年本表一式四份，施工单位、监理单位、项目公司、地产集团各执一份BT表后附审查中所提问题的修改意见.5、确立符合BT模式特点的计量程序。施工展开后，如何在BT模式 下进行项目投资控制管理，在保证工程质量的前提下，最大限度做到 科学合理地控制好建设投资，是参建各方必须面临的关键性的问题。从现有的工程实例情况来看，有的项目通过规范计量来进行投资控制管理的操作模式可以作为我们在实施 BT 项目的参考，其思路见图六。6、狠抓进度控制管理和质量管理这两个主要环节。在进度管理上， 首先是明

37、确目标，把目标量化、细化，使大家都明确这个目标里的月、 旬目标是什么， 主要管理人员人手一份； 其次是从强化施工组织管理 上做文章，要求监理单位采取行之有效的强硬手段来加大施工队伍的 管理力度；再次是制定出刚性的考评指标，在搞好质量的前提下，铁 腕抓进度，抓节点计划的落实。在质量控制上，合同文件中对工程质 量应有明确的约定 ,对采用的技术标准、规范、规程和质量检验评定 标准也应明确。应要求 BT 项目投资人提供相应的工程质量银行保函 或担保，以承担对工程质量的担保责任。对BT项目投资者，无论是介入 了施工或是介入了项目建设管理 ,都应视为“对工程质量承担终身责 任”同时，在项目建设过程中，政府

38、的质量监督机构或BT项目发起人 应强化对项目质量的抽查 ,对发现的质量行为或实体质量方面存在的 问题,及时通报并要求及时整改 ,确保项目质量。7、利用中介机构进行项目建设管理。BT模式项目应逐步推行“投资、 建设管理、施工”相对分离的方式 ,利用专业性的社会中介、咨既充 分发挥专业性社会咨询 ,询管理机构来进行项目的建设管理工作 管理机构的专业管理优势 ,又可避免项目建设管理单位与施工单位“同体”的情况发生 ,对工程质量的控制和管理必将起到较好的效果。8、强化对 B T 项目的监督。 根据不同的 BT 项目特点，强化建设期 业主对BT项目的监督。BT业主对BT项目的监督可采取：程序检查， 即检

39、查总承包方对建设程序的遵守情况；资格控制，即检查BT项目建 设参加单位和人员是否具有规定资格 （资质 ）;规范、标准的执行情况检 查,即检查 BT 模式项目的建设人员是否执行了相应的技术规范、 标准 , 特别是强制性标准 ;实体质量抽查 ,即对工程实体质量进行随机抽查 （检测）;对BT项目的设计、项目招投标、施工进度、建设质量等进行 监督与管理，有权向 BT 业主提出管理上、组织上、技术上的整改措 施。五、BT项目主要管理办法（一）设计及设计变更管理1 、设计单位的选定 区分实施工程的性质特点，有针对性地选择设计单位。（1）对于通用的设计项目， 为了保证工程设计质量， 降低设计费用， 缩短设计

40、周期，采用设计招标来选定设计单位。（2）对于一些特殊行业的项目设计，由于一些和项目有关的设计其 他设计院无法参参数以及运行数据掌握在相关行业的设计院手中， 与其中，采取直接指定的方式。（3）设计方案竞赛的主要目的是用来获得理想的设计方案，同时也 有助于选择理想的设计单位， 从而为以后的工程设计打下良好的基础。2 、确定委托合同 当设计单位选定以后，项目业主和设计单位就设计费用及委托设 计合同中的一些细节进行谈判、磋商，双方取得一致意见后，签订建 设工程设计合同。 合同中需要明确设计进度及设计成果交付的时间和 数量。建设工程中项目管理对设计进度控制的主要任务是出图控制， 也就是通过采取一些有效措

41、施使工程设计者如期完成初步 （基础）设 计、施工图设计等各阶段的设计工作， 并提交相应的设计图纸和说明。3、设计审查 设计单位完成各阶段的可交付成果（设计成果）后，项目业主 聘请相关单位作为设计监理对交付成果进行审查。 在审查过程中， 首 先应审查设计单位是否严格遵守有关工程建设及质量管理方面的法 律、法规；是否严格遵守有关工程建设的技术标准；审查设计项目是 否满足业主所需要的功能和使用价值。4、设计变更管理 设计单位安排专人作为设计代表， 对在建项目提供变更设计服务， 搞 好与设计有关的技术服务、纠正设计中的错误。）下列情况可以进行设计变更： 1 （一）政府、项目业主因功能性的要求变化；（二

42、）设计单位出于对施工图的自我完善和补充；（三）项目功能改变、材料市场价格变化 、工期调整等；（四）施工单位因地质情况与地勘报告不符、现场地形限制，施工技 术原因等；（五）工程监理单位或施工单位因设计合理性或施工过程中的其它因 素影响。（2）设计变更应遵循下列原则；（一）应有利于结构优化和使用功能的改善，方便施工，造价合理，并保证施工质量、工期和安全。（二）应与工程进度同步， 一般不得事后补图，如遇特殊情况可在得 到项目业主批准后先行施工， 但须在十五日内补办设计变更手续， 否 则该设计变更视为无效；（三）同一分项工程的设计变更须按一个变更申请批准， 不得分割项 目增加变更次数；（四）未经项目业

43、主确认的设计变更， 不能作为施工单位办理竣工结 算的依据；（五）严禁迎合 BT 业主的利益进行设计变更。（六）因设计变更导致工程造价增加， 增加的造价应根据变更原因由 相应责任单位承担。（3）设计变更内容 设计变更申请报告一式五份，项目业主、项目公司、设计单位、 工程监理单位、施工方，各存一份，其内容应包括：（一）设计变更申请人；（二）设计变更原因；（三）设计变更方案可能导致工程造价变化的预算（增加或减少） ， 包括返工的经济损失和对工期的影响（延后或提前） ；（四）工程监理单位、项目业主、项目公司、设计单位的批复意见。（4）设计变更程序：（具体流程见图八）（一）确定设计变更原因， 因政府、项

44、目业主及设计单位要求实施的 变更，为主动变更，原则上项目公司及相关单位必须无条件执行。（二）实际施工过程中，按图纸不便施工或图纸有缺陷的变更为被动 变更，被动变更可分为A类变更、B类变更、C类变更。A类变更是 指费用不超过50万元，图纸与现场情况不符，无法实施施工的变更； B类变更是指图纸有遗缺，需进一步完善和明确的变更，以上两类变 更按变更设计洽商记录（见表-3 ）完成后即可实施，然后由设计出具 正式变更设计函，C类变更是指需由专家评审的重大变更。BT项目变更设计管理流程下发施工单位监理单位BT项目公司n地产工程部地产策划部提出需变更设计 核定是否确需变更技术联系单 组织地产工程部、设计、监

45、理审定是否变更，确定变更类型依据变更联系单，类变更（工程部A办理变更手续出具变更联系单）组织设计单位修改类变更（工程部出变更申请单）类变更C按照确认方案办理变更手续设计变更文件存档接受变更下发存档下发接受变更组织变更实施执行变更监督落实注:漏碰缺或需深化完善；C类变更一一重大技术方案或变更费用超过五十万元A类变更一一普通变更（技术方案简单、变更费用五十万元以内）B完善设计提B类变更一一属设计错地产预算地产分管领设计单出具初步变更方出具设计图纸或计变更通知组织策划、工程预算审定变更方组织跟踪审计单造价审核设计变更流程图八变更设计洽商记录编号：工程名称分项名称建设单位项项项项项项项地产集团项项BT

46、项项项项项设计单位监理单位施工单位项项更 项项项因项项变项项更原因业主总监理工程师或总审监代表：批 意 见月BT监理单位设计单位 设计代表：项目技术负责人:日月年年日月年项目业 现场代表分管部长日（二）图纸交接程序 为保证图纸资料交接的规范化和制度化，特制定本程序：1、建设单位需要项目业主提供施工图纸时，由项目工作根据实际 情况提前 3 天向工程二部提出申请；2、工程二部接到申请后，按照部内管理权限和职能，及时与策划部 进行沟通，由策划部负责与设计单位及相关管理单位进行协调；3、策划部获取相关图纸及资料后，及时告知工程二部，由工程二部 指定的专门资料员按照相关管理规定及流程的进行签收；4、从策

47、划部领取的图纸或资料，二部资料员需按照档案管理方法进 行认真整理，确定图纸及资料的内容，并制定相关档案接收内容、时 间等。所有的图纸在发放前，资料室必须存档一份，其他人员仅可在 资料室查阅，任何人不得以任何理由， 将存档图纸领出或带出资料室。 存档图纸丢失后，资料员将负全部责任。5、资料员应做好图纸发放目录清单，加盖项目部印章，注明发放日 期，接收部门，办理签字手续后才可予以发放。6、图纸发放总体遵循项目业主 -项目公司 -监理单位 -施工单位的流程 （见图九）。工程二部只对项目公司发放图纸， 由项目公司指定 专职 负责人员到工程二部资料室领取，并签字确认。 图九图纸发放程序（三）二次招标管理

48、办法第一章总则第一条 根据中华人民共和国建筑法、中华人民共和国招标投标 法、建设工程质量管理条例，建设工程质量管理条例，以及湖 北省人民政府令（第229号）武汉市建设工程招标投标管理办法 和武汉市分包管理办法等法律、法规，结合 BT项目实际情况， 制定本办法。项目中进行建设工程专业 BT 凡在武汉地产集团主持的 第二条 分包和劳务分包的总承包建筑企业 （下称总承包企业） 和分包建筑企 业（下称分包企业），必须遵守本办法。第三条 本办法所称二次招标，是指总承包企业将已承包的 BT 项目 中通过二次招标的方法， 依法分包给具有相应专业承包资质或劳务分 包资质的其他建筑业企业的行为。第四条 总承包企

49、业和分包企业必须具有法人资格，具备履行合同、 承担民事责任的能力。 并取得建设行政主管部门核发的相应资质证书。 第五条 武汉地产集团对分包活动实行依法监督、统一管理。第二章 二次招标第六条 成立招标小组由武汉地产集团与BT项目公司共同组建招投标小组，负责 BT项目 中二次招标项目的招投标工作。招投标小组由武汉地产集团、 BT项 目公司、专家以及跟踪审计单位组成。第七条 二次招标分为公开招标和邀请招标。 当采用公开招标的方式时应在国家和省规定的媒体上发布招标公告。 当采用招标人采用邀请招标方式的， 应当向三个以上具备承担招标项 目的能力、资信良好的特定的法人或者依法成立的其他组织发出投标 邀请书

50、。第八条 招标小组可以根据BT项目本身的需要，对投标申请人 进行 资格预审，预审条件在招标公告或者投标邀请书中载明。 经资格预审后， 招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预 审合格通知书，并通告获取招标文件的时间、地点和方法。招标人不得对潜在投标人提出与招标项目实际要求不符的条件限制 或者排斥潜在投标人。第九条 BT 项目二次招标应当按照以下程序进行：（一）由招标小组编制招标文件；（二）由招标小组发布招标公告或发出投标邀请书；（三）投标人向招标人递交投标申请；（四）由武汉地产集团和 BT 项目公司共同对潜在投标人进行资格审 查；（五）向合格的投标人提供招标文件和相关资料， 组织投标人进

51、行现 场勘查，并对相关问题做出说明；（六）投标人编制投标文件，并按招标文件规定的要求投标；（七）组建评标委员会；（八）开标、评标，提交评标报告；（九）按评标委员会的意见确定中标人；（十）发出中标通知书，同项目公司签订合同； （十一）合同签订后，招标小组解散。第十条 招标文件应当载明：投标须知，招标项目的技术要求，拟签 订合同的主要条款，投标函的格式及目录，施工、材料设备，施工阶 段监理招标的施工图纸，地质资料和设计说明书。招标文件不得要求或者标明特定的生产供应者以及含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容 招标人要求投标人交纳投标保证金和要求中标人提供履约担保的， 应 当在招标文件中载明。投标保证

52、金一般不得超过投标总价的 2，最 高不得超过捌拾万元。第十一条 招标人应当委托具有相应资格的工程造价咨询机构， 编制 招标工程招标控制价， 并于投标截止时间的 5 天前，在武汉建设网和 中国武汉建设信息网上按单项工程向社会公布。第三章 投标第十二条 投标人应当具备与招标项目相应的资质条件。招标项目属于建设施工的，投标人应当在工程业绩、项目经理条件、 施工机械设备、财务状况等方面满足招标文件提出的要求。招标项目属于监理的，投标人应当在工程监理业绩、技术力量、检测 设备等方面满足招标文件提出的要求。第十三条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的， 应当以书面形式向 招标人提出。招标人可以依法在招标文件

53、中对投标人提出疑问的期限 作适当规定。第十四条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件， 并对招标 文件提出的实质性要求和条件做出响应。 投标文件应当包括下列内容：（一）投标函；（二）投标人资质、资信证明文件；（三）投标项目方案及说明；（四）投标报价；（五）招标文件要求提供的其他材料。第十五条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前， 将投标文件密封并在封口加盖法人公章和法定代表人印鉴后，送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收时间和 签收人的凭证，并妥善保存。在开标前，任何单位和个人不得开启。投标人在招标文件要求提交投标文件截止时间前， 可以撤回已提交的 投标

54、文件或补充、修改投标文件并书面通知招标人。第十六条施工单位与建设监理单位有隶属或连带关系的不得参与同一建设工程的投标。第四章开标、评标和中标第十七条 开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封 情况，经确认无误后当众拆圭寸，宣读投标人名称、投标价格和投标文 件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录，并存档备查。第十八条 投标文件出现下列情形之一的，应当作为无效投标文件处 理，不予参加评标：（一）投标文件未按规定密封的；投标文件中的投标函未加盖投标人公章及法定代表人或法（二）定代表人委托代理人印章的；法定代表人委托代理人没有合法、 有效 的委托书（原件）的；（三）投标文件未按要求编制，关键内容字迹模糊、无法辨认的或者实质上未响应招标文件要求的；（四）投标人未按照招标文件要求提供投标保证金的；（五）联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议的。 第十九条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。依法必须进行招标的项目， 其评标委员会由招标人的代表和有关技术、 经济等方面的专家组成，成员人数为 5 人以上的