许昌市房地产研究报告终告79p

1、许昌市许昌市20092009年房地产研究报告年房地产研究报告 第一部分：2009年国家政策及许昌市城建重点项目 目目 录录 第二部分：2009年许昌市宏观经济 第三部分：许昌市城市规划 第四部分：2009年许昌市一级市场 第五部分：2009年许昌市二级市场 第六部分：2009年许昌市三级市场 第七部分：2009年许昌市房地产客户购房按揭情况 第八部分：2009许昌市房地产市场消费需求调查 第一部分：第一部分：20092009年国家政策及许昌市年国家政策及许昌市城建重点项目城建重点项目 20092009年年2 2月月：住房贷款7折利率优惠，首付20%。 20092009年年3 3月月：提出要保持

2、适度宽松货币政策的连续性和稳定性。 20092009年年5 5月月：住房开发项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的 最低资本金比例为30%。 20092009年年 6 6月月 ：重申“小产权房”实质是违法建筑。 20092009年年1212月月：增加普通商品住房供给，支持自住和改善性购房需求。 20092009年年 1212月月：开发商拿地首付款比例提高至50%。 20092009年年1212月月：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 20092009年年 1212月月：“国四条”（增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房）。 国家楼市政策国家楼市政策 许昌市许昌市2009

3、2009年城建重点项目及城中村改造项目计划年城建重点项目及城中村改造项目计划 一：续建城建重点项目一：续建城建重点项目( (共共7 7项项, ,概算投资概算投资7692176921万元万元) ) 二：续建城中村改造项目二：续建城中村改造项目( (共共7 7项项, ,概算投资概算投资131606131606万元万元) ) 第二部分：第二部分：20092009年许昌市宏观经济年许昌市宏观经济 07年经济运行指标 07年经济运行情况 全市生产总值867.25 亿元，比上年增长 14.4%，按常住人口 计算，人均生产总值 20245元，增长13.9%。 三次产业结构由06的 14.8 63.0 22.

4、2调整 至14.4 63.2 22.4。 非公有制经济增加值 563.7亿元，占生产总 值的比重由上年的 62.7%提高到65%。 1 1郑州 2421.2 2 2洛阳 1595.5 3 3南阳 1406.57 4 4许昌许昌 867.25867.25 5 5焦作 855.01 6 6平顶山 821.5 7 7周口 817.8 8 8安阳 808 9 9商丘 783.05 1010新乡 777.9 1111信阳 711.02 1212驻马店 686.37 1313开封 570 1414濮阳 532.84 1515三门峡 518.56 1616漯河 446.6 1717济源 225.5 1818

5、鹤壁 277.9 1 1 郑州13692 2 2 洛阳12750 3 3 济源11945.37 4 4 平顶山11715 5 5 开封11632 6 6 焦作11488 7 7 新乡11236 8 8 濮阳11042 9 9 鹤壁10912 1010 安阳10885.2 1111 许昌许昌1074110741 1212 漯河10732 1313 南阳10713 1414 三门峡10710.3 1515 商丘10160 1616 驻马店9762 1717 信阳9477 1818 周口8955.3 20072007年年gdpgdp排名（亿元）排名（亿元） 20072007年人均收入排名（元）年人均

6、收入排名（元） 20092009年年111111月许昌市城镇投资增长月许昌市城镇投资增长33.1%33.1% 111月，许昌完成城镇固定资产投资503.82亿元，全省排名第8位；增长 33.1%，全省排名第11位（比上年回落1位）。其中房地产开发投资49.19亿 元，增长18.2%。城镇投资增速比上年同期回落2.3个百分点，比全省平均 速度低0.4个百分点。10月当月完成投资59.63亿元，增长31.8%。 从产业看，第一、二、三产业分别完成投资8.97亿元、318.36亿元和176.49 亿元，一、二、三产业分别增长74.9%、24.7和49.6。 从到位资金情况看，城镇投资到位资金528.

7、92亿元，同比增长29.7%。其中， 国内贷款到位52.22亿元，同比增长23.2%；自筹资金到位447.8亿元，同比 增长32.1%；其他资金来源到位24.76亿元，同比增长12.9%。 第三部分：许昌市城市规划第三部分：许昌市城市规划 主城区发展布局主城区发展布局 依托城市区域交通网络，主城区采取东移北上的空间发展战略。近期，主 城区应按照“建设东区、内疏老城、保护名城、突出环境”的要求，拉开框 架，拓展城市规模，更新旧城功能，改善城市生态环境；远期随着新107国道 与城市快速交通体系建成，合理建设京港澳高速以东的区域。 主城区发展规划主城区发展规划 发展规模发展规模: : 到2010年，

8、主城区用地控制规模为69.2平方公里，市区人口73.68万人， 人均城市用地93.90平方米，比2005年净增6.20平方公里；到2020年，主城 区用地控制规模为90.0平方公里（其中河南省（魏都）产业集聚区发展区 4.0平方公里、控制区4.0平方公里，许昌县商贸物流园发展区2.5平方公 里），市区人口105.26万人，人均城市用地85.50平方米，比2005年净增27.00 平方公里。 扩展区扩展区: : 主城区扩展区800.00公顷，占新增城镇工矿用地的29.6%。分别位于南外环路 与许南高速引线交叉口附近；许禹路以南、西外环路以东、清泥河以西、新 兴路以北的区域；玉兰路以东、枪张公路以

9、北、东平街以南、东环路以西的 区域；东环路以西、新兴路以北、梧桐路以东、北外环路以南的区域。 缓冲区缓冲区: : 划定主城区基本农田缓冲区635.00公顷，东到京广高速铁路，西到许繁公路， 南到许南高速，南外环路。 城市发展趋势规划城市发展趋势规划 城市发展规划以107国道为轴线，进一步完善 城市规划和产业布局，整合市区资源，自南向 北、重点向北延伸城市发展空间。 加快与中原城市群的互动发展，推进新乡 郑州许昌产业城镇带的建设步伐，强化与郑州 的经济联系和功能对接。加快行政区划调整步 伐，积极推进许昌、长葛城市一体化发展，拉大 城市框架，按照带状城市发展布局，进行组团式 发展，初步形成自南（蒋

10、李集镇）向北 （长葛 市）的大城市框架，市区经济承载能力和城市服 务功能更加完善，区域中心城市地位更加突出。 到2010年，城镇常住人口达到185万人以上， 全市城镇化率达到40%以上。市区建成区面积达 到80平方公里以上，市区人口超过80万人。 第四部分：第四部分：20092009年许昌市一级市场年许昌市一级市场 许昌市许昌市20092009年土地市场状况年土地市场状况 2009年许昌市土地出让工作实现了大突破，市本级共组织 土地招拍挂出让10批，出让成交土地37宗，出让土地面积 2670亩，土地成交价19.97亿元，高出公开出让起始价3.95 亿元。 土地市场土地市场 2009年年 出出

11、让让 宗地宗地 方方 案案 明明 细细 表表 土地市场土地市场 2009年年 出出 让让 宗地宗地 方方 案案 明明 细细 表表 土地市场土地市场 2009年年 出出 让让 宗地宗地 方方 案案 明明 细细 表表 土地市场土地市场2009年年 出出 让让 宗地宗地 方方 案案 明明 细细 表表 土地市场土地市场 2009年年 出出 让让 宗地宗地 方方 案案 明明 细细 表表 第五部分：第五部分：20092009年许昌市二级市年许昌市二级市 场场 1 1、许昌市商品住宅供销面积对比、许昌市商品住宅供销面积对比 许昌市许昌市20092009年年3-103-10月份商品住宅整体运行情况月份商品住宅

12、整体运行情况 从图标可以看出 2009年3-10月 份投放量为 28.17万平方米， 而销售面积为 45.74万平方米， 市场出现销大于 供现象。对于09 年来说许昌市房 地产是一个火爆 的市场。 2 2、许昌市商品住宅供销套数对比、许昌市商品住宅供销套数对比 许昌市许昌市20092009年年3-103-10月份商品住宅整体运行情况月份商品住宅整体运行情况 根据图表可以 明确看出旺季 销售主要集中 在4-7月份以及 9月份，从另一 个侧面以及结 合市场可以看 出年前一段时 间备案较多， 而开发商捂盘 到销售旺季推 出，因此部分 许昌市楼盘都 是开盘即清盘。 3 3、许昌市商品住宅成交均价走势对

13、比、许昌市商品住宅成交均价走势对比 许昌市许昌市20092009年年3-103-10月份商品住宅整体运行情况月份商品住宅整体运行情况 从上面可以看出 销售高峰期时间 销售均价会突然 上升，而低谷期 优惠较多，单价 较低。也出现了 09年的价格不稳 定，但是整体保 持增长状态 4 4、许昌市商品住宅套均面积走势对比、许昌市商品住宅套均面积走势对比 许昌市许昌市20092009年年3-103-10月份商品住宅整体运行情况月份商品住宅整体运行情况 从上表可以看出 09年成交套型户 均面积在115-125 平方米之间。通 过拆分分析可以 看出舒适两房以 及舒适三房产品 购房者较多。 铁西：铁西： 工业

14、聚集区，人口密度工业聚集区，人口密度 偏低，房地产发展相对偏低，房地产发展相对 滞后，房改房、集资滞后，房改房、集资 房较多。房较多。 中心城区：中心城区： 老城区，商业、医疗、老城区，商业、医疗、 教育等生活设施及市政教育等生活设施及市政 配套比较完善，人群居配套比较完善，人群居 住密度高，属于成熟区。住密度高，属于成熟区。 许昌县：许昌县： 许昌县环抱许昌市区，许昌县环抱许昌市区， 总面积总面积10021002平方公里，总人口近平方公里，总人口近8080万，万， 生活配套欠发达，居住物业价格较低。生活配套欠发达，居住物业价格较低。 东城区（新城区）：东城区（新城区）： 19971997年成

15、立，年成立，20022002年开始年开始 大规模建设，大规模建设，20032003年进入建年进入建 设的高峰期，目前东城区是设的高峰期，目前东城区是 许昌房地产市场比较热的区域，许昌房地产市场比较热的区域， 因为该区域是城市的主要发展因为该区域是城市的主要发展 方向，市委、市政府等主要行方向，市委、市政府等主要行 政单位相继迁入，给东城区带政单位相继迁入，给东城区带 来了发展的活力，相应的吸引来了发展的活力，相应的吸引 了一些本地开发商和外地开发了一些本地开发商和外地开发 大商及消费者的目光。大商及消费者的目光。 第一、2009年3、4月份是投放市场量最大的时期； 第二、2009年4月和7月销

16、售状况最佳时期，主要成为房地产的热销期； 第三、2009年相对价格不稳定，7月成为市场单价最低时期，其中主要 是受区域影响较大，据分析许昌房地产价格相对稳定； 第四、2009年成交单套面积平均在115-125平方米之间； 第五、从年终观看市场，市场异常火爆，特别是西区，新项目补充不 足，导致西区产品可选余地较小； 第六、南区市场项目项目较少，单价较低，楼盘面市即会引起市场的 高度关注，且去化速度较快。 许昌市商品住宅投放总价分析1房、2房 许昌市许昌市20092009年年末重点个案主流户型投放情况年年末重点个案主流户型投放情况 许昌市商品住宅投放总价分析3房、4房 许昌市许昌市20092009

17、年年末重点个案主流户型投放情况年年末重点个案主流户型投放情况 许昌市2009年年末重点个案主流户型销售情况 通过2009年受城市大量拆迁影响销售形式特别好，特别是小户型 30-50平方米，总价在10-15万之间，这部分客户已经形成了一部分投资 客，另外两房面积在85-90平方米之间，总价在25万以下，销售形式看 好。三房面积在120-125平方米之间，总价在35万左右，以及小三房90- 100平方米之间，总价在30万以下。 从各区域来看，西区多层较多，并且许继集团等企业客户的支撑， 出现投放量不足现象。而南区受区域限制，市区人群接受度不高，但 是价位较低，也受到大量客户追捧。 从市调情况来看，

18、现在大部分新项目都在捂盘，积累客户，大家 都在冲击销售高峰期，特别是4-6月份开盘项目较多 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市

19、20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案

20、调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 许昌市许昌市20092009年重点个案调查表年重点个案调查表 第六部分：第六部分：20092009年许昌市三级市年许昌市三级市 场场 许昌市二手房市场分析许昌市二手房市场分析 许昌市二手房09年1-10月份各月成交套数对比图 许昌市二手房市场分析许昌市二手房市场分析 许昌市二手房09年1-10月份各月成交面积对比图 许昌市二手房市场分析许昌市二手房市场分析 许昌市二手房09年1-10月份各月成交金额对比图 许昌市二手房市场分析许昌市二手房市场分析 许昌市二手房09

21、年1-10月份各月均价情况 许昌市二手房市场分析许昌市二手房市场分析 许昌市二手房特点： 第一：第一：二级市场图表与三级市场比较可以看出，二手房受新 房影响较重，新房的价格推高会导致许昌市二手房销售量和价格 的变动； 第二：根据中国的二级市场和三级市场发展形态来看：新房 的发展主要是受二手房的影响，而许昌市有点反方向发展； 第三：第三：通过以上描述可以知道，二手房还没有真正形成自我 体系，发展空间较大； 第四：第四：二手房与新房成交比例09年最高达到1：18；受新房 因素影响，二手房与新房成交比例缩小； 第五：第五：从另一个角度来看，新房价格接受度较高，还有攀升 潜力；同时需要二手房单价支撑。

22、 第七部分：第七部分：20092009年年许昌市客户房产抵押（含购房按揭）情况许昌市客户房产抵押（含购房按揭）情况 许昌市客户房产抵押（含购房按揭）情况许昌市客户房产抵押（含购房按揭）情况 许昌市客户房产抵押（含购房按揭）情况许昌市客户房产抵押（含购房按揭）情况 许昌市客户房产抵押（含购房按揭）情况许昌市客户房产抵押（含购房按揭）情况 综述： 根据房产抵押（含购房按揭）情况，同二级市场和三级市 场结合比较来看，二级市场和三级市场的总房源小于客户抵 押房源，可以知道： 第一、客户对于购房贷款认识度较高； 第二、通过分析得知，购房按揭客户比例较大，因此许昌 市购房客户受经济环境、金融政策影响较重；

23、 第三、许昌市人生活习性正融入到大城市体系； 第四、也可以看出许昌市其他投资渠道的认知度较高。 许昌市客户房产抵押（含购房按揭）情况许昌市客户房产抵押（含购房按揭）情况 第八部分：第八部分：20092009许昌市房地产市场消费需求调查许昌市房地产市场消费需求调查 20092009许昌市房地产市场消费需求调查许昌市房地产市场消费需求调查 本次调研主要的目的是了解许昌市在未来三年内有购房计划人群对许 昌市房地产市场的需求状况，分析房地产市场的发展前景和考虑的因素。 本次调查共投放样本150份，回收样本为150份。最终确定有效样本为 133份，问卷的有效率为88.67%，符合本次调查的有效性和代表性

24、。 其中样本的分配情况为：在本市居住时间一年以上、年龄在22-60岁之间、 个人月收入在1200元以上或家庭年收入在2万元以上、近三年内有购房计划、 符合常规甄别的居民。从访问的行业、年龄和职业以及受访者的性别情况 来看完全符合本次调查的要求；其中对区域和访问场所进行了严密的配额 分配。 主体分析部分主体分析部分 六成以上的被访者选择了在未来一年内计划购房（图一）六成以上的被访者选择了在未来一年内计划购房（图一） 调查分析资料显示：在本次所有被调查对象中，有64.2%的被访者选择在未来一 年内计划购房，还有35.8%的被访者，选择在未来三年内计划购房。从被访者的背 景特征分析情况来看，主要集中

25、以下几点： 一是在未来一年内计划购房的被访者中，选择购房的可能性在70%以上的占七成 多； 未来三年内购房计划的被访者（35.8%）选择购买可能性在50%以上的占 近三成多。从以上分析数据我们不难看出，计划购房时间越近，那么，他们选 择购房的可能性也就越大；相反计划购房时间越长，那么，他们选择购房的可 能性也就越小。建议应很好的抓住这部分消费人群的消费需求，让他们真正成 为自己的准客户。 二是未来一年内计划购房被访者的年龄主要集中在25-35岁之间，其次为36-40岁之 间的人群，这两个年龄段的人群占近八成（详见表一），他们选择购房的主要 目的是刚 性需求-满足居住需求；这部分人群选择购房的区域主要集中在东区 和中心区； 需求的面积和户型主要集中在80-120平方米