中原北京空港明豪商务会馆营销推广方案152PPT

1、北京空港明豪商务会馆 营销推广报告 2008年8月 1 1、 宏观市场分析宏观市场分析 - - - - - - - - - - p3- - - - - - - - - - p3 2 2 、 区域市场分析区域市场分析 - - - - - - - - - - p33- - - - - - - - - - p33 3 3、 项目解读及定位项目解读及定位 - - - - - - - - - - p52- - - - - - - - - - p52 4 4、 营销推广方案营销推广方案 - - - - - - - - - - p67- - - - - - - - - - p67 5 5、 项目团队介绍项目

2、团队介绍 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - p103p103 6 6、 附件附件 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - p110p110 宏观市场分析 n宏观政策分析 n写字楼市场分析 返回目录返回目录 内内 容：容：2006年6月19日，北京市工商局下发第14号文工商，规定为：即日 起暂停为登记地址是民用住宅的企业办照 。 影影 响：响：文件实施以来，北京写字楼整体市场获得利好，竞争环境更加公平， 并且潜在客户一段时间内猛增。住宅禁商令彻底阻断了房地产开发商通过住 宅立项开发写字楼项目获利的道路，并引发了

3、京城存在已久的商住项目老租 户到期后短时间的招租荒，一批尚在销售的住宅、商住、综合立项的房地产 项目也叫苦不堪，而原本就是商业立项的项目则欢欣鼓舞，并以此为卖点获 利颇丰。 宏观政策分析 一、住宅禁商令一、住宅禁商令 内内 容：容：自2008年1月25日起至今，央行连续5次上调存款类金融机 构人民币存款准备金率，第5次上调幅度竟高达1个百分点；上调后， 存款准备金率达到17.5的历史高位。 影影 响：响：央行频繁、大力度地上调准备金是为了落实从紧的货币政 策，收紧信贷，最终导致的银根紧缩对房地产开发商的影响非常大， 开发商的生存“命门”资金链已经面临严峻考验 。资金压力加剧， 开发商只有通过快

4、速销售等方式（如变相降价或直接降价等）来回笼 资金。 宏观政策分析 二、存款准备金率上调二、存款准备金率上调 内内 容：容：中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2007年9月27日 共同发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知(以下简称通 知)，对商业性房地产信贷政策进行了调整 ，规定明确提高商业用房购 房贷款的最低首付款比例和利率水平，规定商业用房贷款的首付款比例 不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于人民银行公布的 同期同档次利率的1.1倍，具体由商业银行根据贷款风险管理相关原则自 住确定。 影影 响：响：政策对投资的抑制力度不断增强，商业地产购买行为受到影响 宏观政策分

5、析 三、银监会调整商业性房地产信贷政策三、银监会调整商业性房地产信贷政策 内内 容：容：2007年年末北京市房屋租赁管理若干规定公布，“民宅禁 商”规定，由于和物权法相冲突，已经从北京市房屋租赁管理办法 中删除。物权法对“住宅商用”有专门条款进行规定，该法在之后的第 七十七条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为 经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理 规约外，应当经有利害关系的业主同意。 影影 响：响：从产品结构上看，商务公寓在“住宅禁商解禁”中迎来转机。但北 京市在规章中删除“住宅禁商”条款，决不意味着“住宅商用”的全面无条 件放开，物权法的

6、规定意味着法律、法规（包括行政法规和地方性法规） 和业委会的管理规约都可以作出“住宅禁商”的规定。 宏观政策分析 四、四、住宅禁商解禁住宅禁商解禁 北京写字楼市场分析 投资慎重投资慎重 奥运带来新契机奥运带来新契机 受大势环境影响投资客 户对于写字楼市场的投资更 加慎重，但奥运到来使得更 多的国内外企业选择开拓北 京市场业务，给北京楼市的 租赁市场带来了可观的资金 量。 供应量增大供应量增大 甲级写字楼供应旺盛甲级写字楼供应旺盛 伴随着外资、金融等各 个行业强劲的需求（包括企 业扩租及企业转型）以及奥 运影响，近年来市场供应量 有增无减，而且租金持续坚 挺。中国经济的崛起和wto 政策的开放，

7、刺激了世界各 地投资商纷纷到北京设立公 司或扩大投资规模，从而形 成了甲级写字楼市场供求两 旺的局面。 政治经济地位特殊政治经济地位特殊 突显奥运优势突显奥运优势 2008年奥运年成为北京 市场重大利好因素，写字楼 奥运办公房等概念的衍生说 明奥运给北京地产市场带来 了新的商机，促进了北京写 字楼租赁市场的繁荣发展。 写字楼市场分析 传统商圈传统商圈 北京写字楼市场根据区域特点可划分为以cbd、中关村、金融 街三大热点区域为中心，亚运村、燕莎、西直门、安定门、朝 阳门、公主坟、 上地、望京等商圈平均集中分布的局面。 新兴商圈新兴商圈 各大新兴商务圈，已迅速崛起，传统商圈三足鼎立的局面将逐 渐被

8、打破，产生新的商务格局，典型商圈如临空经济商圈和经 济技术开发商区。临空经济商圈以其独特经济优势迅速发展， 已初具规模，成为新兴商圈的代表。 传统商圈分布图传统商圈分布图 新兴商圈（临空经济区、亦庄经济技术开发区）分布图新兴商圈（临空经济区、亦庄经济技术开发区）分布图 中关村中关村 科技园科技园 金金 融融 街街 奥林匹克奥林匹克 体育中心体育中心 商务商务 中心中心 经济技术经济技术 开发区开发区 临空临空 经济区经济区 北京市十一五规划北京市十一五规划6 6大高端产业区分布格局大高端产业区分布格局 北京“十一五规划”统筹规划北京天竺出口加工区、空港保税物流中心、空港工业区、 空港物流基地及

9、周边区域，建设以首都国际机场为核心的临空经济区，积极发 展临空产业，推动空港经济。形成国内较强辐射力的空港经济。 写字楼市场分析 北京最早形成的北京最早形成的cbdcbd、中关村、金融街三大热点区域分析、中关村、金融街三大热点区域分析 cbdcbd区域市场分析区域市场分析 北京最早的、外资企业最为集中的商圈。北京最早的、外资企业最为集中的商圈。 规规 模模：截止到08年cbd总建筑规模将达到802万平米； 客客 群群：区域租赁客户以国际知名的外资公司为主，涉及的行业类型包括提供专业 服务的律师事务所、咨询公司，及外资银行、保险公司、能源类企业等。 租赁形式租赁形式：cbd是北京涉外资源最集中的

10、区域，区域写字楼市场以租赁为主； 租租 金金：写字楼租金水平在北京是最高的，顶级写字楼达到41.39美元/月，甲 级及乙级写字楼分别为31.59美元/月和20.87美元/月 。 写字楼市场分析 金融街区域市场分析金融街区域市场分析 中国的金融管理中心，资金管理规模巨大。中国的金融管理中心，资金管理规模巨大。 规规 模模：金融街规划用地103公顷，总建筑规模300多万平方米； 客客 群群：国有企业是金融街的主力消费群体，区域市场的突出特点 是“官本位”； 云集各大部委，聚拢了大批金融、电信、保险、证券企业； 需需 求求：区域行业结构多元化，大客户对区域优质写字楼需求旺盛； 空空 置置 率率：对市

11、场较高的租金预期及大体量的供给已经造成空置率高达50-70%的 主要因素。 租租 金金：租金在北京写字楼市场上相对很高。甲级写字楼有效净租金约为29.95 美元/月 。 写字楼市场分析 中关村区域分析中关村区域分析 北京西部最早的商务办公区域，目前已发展成为国内外电北京西部最早的商务办公区域，目前已发展成为国内外电 子、子、it it等高新技术产业开拓中国市场的核心阵地。等高新技术产业开拓中国市场的核心阵地。 定定 位位：目前中关村已经定位成配套齐全的综合型高科技商务中心区； 规规 模模：截止到2008年中关村区域写字楼总供应量将达到600万平米； 客客 群群：受行业性质影响，入住企业多以中小

12、型私营企业为主；主要为it 及网络相关的高科技企业、研发中心。 出出 租租 率率：从06年以来中关村项目集中放量，且由于行业性质入住企业多 以中小型私营企业为主，中关村区域写字楼的出租率呈现北京市 场相对较低水平; 租租 金金：区域的租金价格水平相对较低。甲级写字楼平均有效净租金约为 22.83美元/月 。 通过以上分析可见：准确定位准确定位和和长时间发展长时间发展是一个成熟商圈诞生的先决条件。是一个成熟商圈诞生的先决条件。 写字楼市场分析 总总 结：传统商圈为新商圈引路，成为发展楷模结：传统商圈为新商圈引路，成为发展楷模 传统商圈传统商圈 新商圈新商圈 ：传统商圈的发展是经历长时间的市场锤炼

13、和洗礼，最终发展成为 一个具有独特区域定位的、特色鲜明的、大众认可的商圈。 ：新商圈（尤指临空经济区和亦庄经济技术开发区）的发展优势是因 其独特的经济形式，政府先行赋予准确的定位，在众多经济载体支撑 下，新商圈的成熟仅是个时间问题。如临空经济商圈，在政府的准确 定位下朝着正确的方向，依托首都机场、新国展，经过长时间的发展， 必将后来居上与传统商圈相媲美。 写字楼市场分析 受wto贸易往来的促进及08年奥运会的影响，近年来北京内外资企业数 量大幅递增 。不同商圈客群需求各具特点。 根据客户群体的不同可将客户需求特点归结为以下几大方面：根据客户群体的不同可将客户需求特点归结为以下几大方面： 中小企

14、业中小企业 注重价格、功能 性，租赁为主。 4 规模恢宏、实力规模恢宏、实力 雄厚的国有企业雄厚的国有企业 习惯整栋购买， 考虑因素较多。 2 灵活性较大的民灵活性较大的民 营企业营企业 不受区域干扰、 注重性价比，购 买为主。 3 实力雄厚的外实力雄厚的外 资企业资企业 对写字楼整体 品质要求高， 租赁为主。 1 产品：产品软硬件更高标准将成为未来决胜市场的关键 随着写字楼供应量的增加，市场竞争加剧，从写字楼项目的建筑品质分析未 来新建成的物业在硬件设施、建筑外型、规模配套、人性化服务等方面将达 到更高标准，智能化也趋向5a级，这些因素都将成为决胜市场的关键因素。 供应量：供应量：近期市场供

15、应量大，供应趋于分散，长期看好 北京写字楼市场总体来说在2008年面临着放量较大，空置率增加，市场竞争 激烈的局面，但就长期发展来看北京写字楼市场仍有长期强劲的需求。 由于 可开发的土地资源递减及政策导向未来估计将形成更多新的商圈，为写字楼 市场开辟出新的区域。新增供应的分布格局继续呈现分散化趋势，边缘区域 凭借着便利的交通、较低的价格和周边日渐成熟的配套优势成为了北京写字 楼市场中的新兴力量。 写字楼市场分析 成交特点：成交特点：写字楼市场成交大单频现 在北京经济高速发展的带动下，内外资、各个行业均表现出对甲级写字楼的 强劲需求。其中众多因素导致了写字楼市场大单交易不断形成，一些大型企 业考

16、虑自身发展，再加上企业重组、合并等，均给大单的租售创造了良机。 租售价格：租售价格：写字楼租、售价格整体水平稳中有升 在政府扶持下，受北京市“十一五”规划影响，第三产业快速增长，北京企 业从重工业平稳地转向高科技产业和服务业，导致写字楼市场需求旺盛；另 外由于近年写字楼市场的新增供应的总体质量很高，拉动写字楼租、售价格 整体水平稳中有升。 写字楼市场分析 宏观市场总结宏观市场总结 写字楼市场分析 wto的加入、08年奥会的召开 给写字楼市场带来了新商机，加 之当前企业重组、转型及扩租所 带来的需求，从很大程度上环节 了写字楼市场的压力；然而国家 为保证市场经济理性发展，频繁 出台的各种宏观调控

17、政策（如金 融、货币、房产等）在一定程度 对写字楼市场形成直接或间接的 影响，负面影相对较大。 随着北京经济的快速发展， 传统商圈日趋成熟，新商圈 不断崛起、发展壮大，为写 字楼市场提供了更大的发展 空间；然而近年来写字楼市 场供应量大、市场存量逐渐 累积，北京写字楼市场面临 极大压力，最终导致写字楼 市场竞争加剧。 有商机、有商机、 也有调控也有调控 有空间、有空间、 也有压力也有压力 宏观市场总结宏观市场总结 写字楼市场分析 综合所述：综合所述： 写字楼市场总体发展良好、受北京的政写字楼市场总体发展良好、受北京的政 治、经济、文化中心等特殊地位影响，治、经济、文化中心等特殊地位影响， 未来

18、北京写字楼市场会有更多的发展机未来北京写字楼市场会有更多的发展机 遇，发展趋势整体向好。遇，发展趋势整体向好。 区域市场分析 n区域市场分析 n周边项目概况 n重点个案分析 n项目借鉴 返回目录返回目录 临空经济区临空经济区：是由于机场对周边地区产生的直接或间接的经济影响，促使在机场周围生产、技术、资本、 贸易、人口的聚集，形成了具备多功能的经济区域。 规划面积：规划面积：临空经济区规划面积27.8平方公里 重点发展产业：重点发展产业：高新技术高新技术、现代制造业现代制造业、现代物流现代物流、国际商贸国际商贸、国际会展国际会展和文体休闲文体休闲六种产业。 资源优势：资源优势：地处北京市顺义区的

19、首都国际机场是中国最大的航空港，扩建后年接待旅客2008年达到 6000万人次，年货邮吞吐量达到200万吨，年飞机起降架次达到50万架次。这一得天独厚的资源优势 为北京临空经济的快速发展创造了条件。 区域市场分析 临空经济区是一种依托国际性航空枢纽而兴起的新经济形态。 临空经济区是首都唯一的航空口岸区域，是我国最大的国际、国内航空枢纽。临空经济区是首都唯一的航空口岸区域，是我国最大的国际、国内航空枢纽。 区域市场分析 发展以航空港为枢纽的国际交往中心区域和空国际交往中心区域和空 港物流基地港物流基地，以商贸、商务、会展等关联产业为 核心的服务业基地服务业基地，以高新技术产业、现代制造 业为主的

20、高度加工型制造业基地加工型制造业基地。 以首都机场为核心，以机场扩建、国家会议中心、 空港b型保税区建设为契机，按照“做强东西、做强东西、 拓展南北拓展南北”的整体思路，以重要的经济功能区为 依托，加大机场周边资源整合力度，充分发挥国际 门户区域的重要作用，做大做强临空经济。 促进城市格局形成促进城市格局形成 临空经济区的形成有助于顺义在临空经济区的形成有助于顺义在“两轴、两轴、 两带、多中心两带、多中心”城市空间格局中发挥重要城市空间格局中发挥重要 节点作用，对于东部发展带的形成具有促节点作用，对于东部发展带的形成具有促 进意义。进意义。 疏散城市人口疏散城市人口 临空经济区在支撑产业发展的

21、同时，将临空经济区在支撑产业发展的同时，将 创造大量的就业，吸引城市就业人群，从创造大量的就业，吸引城市就业人群，从 而有效缓解中心城的人口压力。而有效缓解中心城的人口压力。 支撑产业发展、完善城市功能支撑产业发展、完善城市功能 顺义新城承担着发展顺义新城承担着发展“现代制造业、空现代制造业、空 港物流、会展、国际交往、体育休闲港物流、会展、国际交往、体育休闲”等等 功能，其功能的实现有赖于与临空经济的功能，其功能的实现有赖于与临空经济的 紧密结合。紧密结合。 临空经济区的战略意义临空经济区的战略意义 区域市场分析 商务引擎商务引擎 创建高效便捷、绿创建高效便捷、绿 色高科技的商务中心色高科技

22、的商务中心 国际名片国际名片 创建展示首都形象、创建展示首都形象、 提升城市国际声誉的亮丽提升城市国际声誉的亮丽 名片名片 商业天堂商业天堂 创建时尚前卫、色创建时尚前卫、色 彩斑斓的特色商业天堂彩斑斓的特色商业天堂 区域市场分析 新国展新国展 京京 顺顺 路路 天天 柱柱 路路 府府 前前 一一 街街 天天 柱柱 东东 路路 机机 场场 高高 速速 府府 前前 二二 街街 明豪明豪 max 商务独栋商务独栋 蓝天蓝天 大厦大厦 空港空港 科技科技 大厦大厦 新世家新世家 中心中心 润通润通 大厦大厦 润通润通 商务商务 宏远物宏远物 流中心流中心 天瑞天瑞 大厦大厦 奥竺奥竺 商务商务 北京

23、银行北京银行 海云天海云天 酒店酒店 嘉伦特嘉伦特 酒店酒店 国门国门 商务商务 酒店酒店 北京农村北京农村 商业银行商业银行 中国建中国建 设银行设银行 蓝天蓝天 酒店酒店 中国农中国农 业银行业银行 碧云天国碧云天国 际酒店际酒店 皇冠假皇冠假 日酒店日酒店 中国工中国工 商银行商银行 兴业兴业 银行银行北京农村北京农村 商业银行商业银行 方圆方圆 四季四季 酒店酒店 豪雅豪雅 商务商务 酒店酒店 max 商务独栋商务独栋 蓝天蓝天 大厦大厦 空港空港 科技科技 大厦大厦 新世家新世家 中心中心 润通润通 大厦大厦 润通润通 商务商务 宏远物宏远物 流中心流中心 天瑞天瑞 大厦大厦 奥竺奥

24、竺 商务商务 北京银行北京银行 海云天海云天 酒店酒店 嘉伦特嘉伦特 酒店酒店 国门国门 商务商务 酒店酒店 北京农村北京农村 商业银行商业银行 中国建中国建 设银行设银行 蓝天蓝天 酒店酒店 中国农中国农 业银行业银行 碧云天国碧云天国 际酒店际酒店 皇冠假皇冠假 日酒店日酒店 中国工中国工 商银行商银行 兴业兴业 银行银行北京农村北京农村 商业银行商业银行 方圆方圆 四季四季 酒店酒店 豪雅豪雅 商务商务 酒店酒店 区域市场分析 区域区域项目项目物业地址物业地址 总建筑总建筑 面积面积 最小分最小分 割面积割面积 车位车位电梯电梯 出租、销售价出租、销售价 格格 付款方式付款方式入住时间入

25、住时间 入住率入住率 主主 物物 流流 区区 宏远天竺宏远天竺 物流中心物流中心 顺义区天竺镇顺义区天竺镇 天竺村府前街天竺村府前街 北北 1.171.17万万66.666.6 地上、地下共地上、地下共 有有400400个停车个停车 位（在规定区位（在规定区 域可停放大型域可停放大型 货车）货车） 富士电梯富士电梯2 2部，部， 1 1米米/ /秒秒 2.52.5元元/ / 日日 （含物业费）（含物业费） 月付月付/ /季付季付/ /半半 年年/ /一年付均可一年付均可 （一年付可免（一年付可免 一月租金）一月租金） 押三付一押三付一 20032003年年100%100% 天瑞大厦天瑞大厦 首

26、都机场天竺首都机场天竺 空港工业区东空港工业区东 侧侧 45004500 137137 地上地上7070个个 科达电梯科达电梯3 3部，部， 1.51.5米米/ /秒秒 2.52.5元元/ / 日日 （含物业费）（含物业费） 起租起租3 3年年 按月付款按月付款 押三付一押三付一 20052005年年100%100% 奥竺商务奥竺商务 首都机场天竺首都机场天竺 府前一街东侧府前一街东侧 400040003030 地上地上4848个个无无 2.22.2元元/ / 日日 （含物业费）（含物业费） 一年起租一年起租 季付季付 押二付一押二付一 20002000年年90%90% 次次 物物 流流 区区

27、 润通大厦润通大厦 顺义天竺镇天顺义天竺镇天 柱东路柱东路4 4号号 3.33.3万万146 146 地上地上300300个个 大客户（大客户（100 100 以上）赠送以上）赠送 1-21-2个个 富士通电梯富士通电梯2 2 部，部，1.51.5米米/ /秒秒 办公办公2.82.8元元/ / 日日 底商底商4 4元元/ / 日日 一年起租一年起租 押三付一押三付一20072007年年7 7月月50%50% 润通商务润通商务 顺义天竺镇天顺义天竺镇天 柱东路柱东路2 2号号 3000 3000 40 40 地上地上200200个个无无2 2元元/ / 日日 100 100 以上按以上按 季付、

28、小的按季付、小的按 年付（不收押年付（不收押 金提前金提前1515天付天付 费即可）费即可） 20042004年年100%100% 区域市场分析 区位区位项目项目物业地址物业地址总建筑面积总建筑面积 最小分最小分 割面积割面积 车位配比车位配比电梯电梯 出租、销售价出租、销售价 格格 付款方式付款方式入住时间入住时间入住率入住率 空空 港港 工工 业业 a a 区区 新世家中心新世家中心 顺义区天竺空顺义区天竺空 港工业区天柱港工业区天柱 路路2727号号 88408840（a a座共座共 6 6层层40004000；b b 座共座共3 3层层48404840） 4040 地上地上3636个个

29、 （150150元元/ /月）月） 1 1部部 办公：办公：2 2元元/ / 日日（含物业费）（含物业费） 底商：底商：3.23.2元元/ / 日日 半年付，无半年付，无 押金押金 20002000年年40%40% 蓝天大厦蓝天大厦 北京顺义区天北京顺义区天 竺空港工业区竺空港工业区 a a区蓝天大厦区蓝天大厦 15001500 48.648.6地上地上200200个个2 2部部4 4元元/ / 日日每半年一付每半年一付20012001年年85%85% 空港科技大空港科技大 厦厦 顺义区天竺空顺义区天竺空 港工业港工业a a区天区天 柱中柱中 13053.0313053.03300300 a

30、a座座9090个个 西子西子otisotis电电 梯梯3 3部（部（2 2 部客梯，部客梯，1 1 部消防梯），部消防梯）， 1.51.5米米/ /秒秒 租金：租金：2.52.5元元/ /平平 日日 售价：售价：68006800元元/ / 起租一年起租一年 押三付一押三付一 20062006年底年底35%35% 空港空港 工业工业 b b区区 maxmax商务商务 独栋独栋 顺义区空港工顺义区空港工 业区业区b b区裕华区裕华 路路 350000.00 350000.00 （一期到三期：（一期到三期： 2020万万 ） 全地下，共全地下，共 900900个车位，个车位， 4-64-6个个/ /

31、栋（栋（1010 万万/ /个，超出个，超出 每栋配套车位每栋配套车位 个数的个数的1515万万/ / 个）个） 芬兰通力电芬兰通力电 梯梯1 1部，部， 1.51.5米米/ /秒秒 售价：售价：1070010700元元/ / 一次性一次性9898 折折 按揭按揭9999折折 首付首付50%50% 20072007年底年底 80%80% （一期（一期 二期共二期共 2828栋）栋） 区域市场分析 只租的写字楼占只租的写字楼占78%78% 写字楼以写字楼以只租不售只租不售为主要租售形式为主要租售形式 区域市场分析 区域区域项目项目租售形式租售形式 主物流区 宏远天竺物流中心租 天瑞大厦租 奥竺商

32、务租 次物流区 润通大厦租 润通商务租 空港工业a区 新世家中心租 蓝天大厦租 空港科技大厦售 空港工业b区 max商务独栋售 入住时间较早，蓄客期较长的入住率较高入住时间较早，蓄客期较长的入住率较高 主物流区的入住率较高主物流区的入住率较高 项目品质较高的入住率较高项目品质较高的入住率较高 区域市场分析 区域区域项目项目入住率入住率 主物流区 宏远天竺物流中心100% 天瑞大厦95% 奥竺商务90% 次物流区 润通大厦50% 润通商务100% 空港工业a区 新世家中心40% 蓝天大厦85% 空港科技大厦35% 空港工业b区 max商务独栋80% 建筑立面以现代简约为主以现代简约为主 区域市场

33、分析 总总 结结产产 品品 空港科技大厦新世家中心润通大厦 宏远天竺物流中心天瑞 大厦润通商务 新建筑新建筑（2006年以后建成）旧建筑旧建筑（2000年-2003年间建成） 产品产品品质品质相比旧建筑，新建筑品质较好相比旧建筑，新建筑品质较好 建筑形式建筑形式物流区因物流区因受首都机场影响以受首都机场影响以低层为主，工业区侧以小高层为主低层为主，工业区侧以小高层为主 机场附近的建筑限高是16.6m， 建筑以三到四层为主 工业区以小高层为主 区域市场分析 总总 结结产产 品品 空港科技大厦 润通大厦新世家中心 宏远物流中心 2-2.52-2.5元元/ /平米平米日的租金价格占日的租金价格占74

34、%74% 租金价格集中在租金价格集中在2-2.52-2.5元元/ /平米平米日日 区域市场分析 总总 结结 租赁价格租赁价格 区位区位项目项目 租金价格租金价格（元 （元/ /天）天） （含物业费）（含物业费） 主物流区 宏远天竺物流中心2.5 天瑞大厦2.5 奥竺商务2.2 次物流区 润通大厦2.8 润通商务2 空港空业b区 新世家中心2 蓝天大厦4 空港科技大厦2.5 （1 1）区域特点：不同区域的写字楼，集聚了不同类型的企业）区域特点：不同区域的写字楼，集聚了不同类型的企业 主物流区：主物流区：依附机场高速和海关报关厅，90%以上入住的都是物流企业。 次物流区：次物流区：比邻主物流区，有

35、50%以上入住的是物流企业。 工业工业a a区：区：在工业区内，少量物流企业和航空、贸易企业集聚于此区。 工业工业b b区：区：依附国展，入住企业类型、企业性质多元化。 区域市场分析 总总 结结客客 群群 依托航空、物流、国际会展等产业进驻于此区域的企业中，有许多国际型国际型 企业企业，他们的业务涉及多个国家，而各国的时间差使该区域企业的办公时间不 固定，有时会2424小时办公小时办公。 （2 2）办公时间特点：国际型企业办公时间较长）办公时间特点：国际型企业办公时间较长 区域市场分析 总总 结结客客 群群 依托航空、物流、国际会展等产业进驻于此区域的企业中，有许多国际型企业国际型企业，他们的

36、业务涉及多个 国家，而各国的时间差使该区域企业的办公时间不固定，有时会2424小时办公小时办公。 在我们项目小组对该区域做的调查问卷中，在我们项目小组对该区域做的调查问卷中，55%55%的企业的企业在选择写字楼配置中应包含的基本条件中选择在选择写字楼配置中应包含的基本条件中选择 了了2424小时办公小时办公。 依附于该区域的航空、物流产业，酒店酒店和银行银行成为该区域的主要配套。 非居住型区域，居住型生活配套欠缺居住型生活配套欠缺（如：超市、中高端餐饮）。 区域市场分析 总总 结结周边配套周边配套 存量潜在供应量 有多少存量和本项目竞争 有多少潜在供应量和本项目竞争 区域市场分析 总总 结结供

37、应量供应量 智能化智能化5a5a级标准系统：级标准系统： 通风和空调系统（双台瑞士皓欧燃气锅炉；双台特灵中央冷水机组；五台特灵新风机组） 612立方米消防水池，烟感、喷淋联动报警系统。 物业管理辅助系统；信息共享系统；设备共享系统。 巡更系统；红外线防盗系统；门禁系统；视频监视系统。 采用全球语音通信业领导者avaya公司电话核心系统，400门直拨电话手机信号无盲区。 提供电脑话务员值班、自动语音留言信箱、呼叫分组、呼叫转移、来电显示等多方面服务，同时还可以为客户提供多媒体 信息/会议、多方电话会议等现代办公服务。高速宽带入户，国际先进的cisco公司网络硬件设备，全光纤接入主干千兆 快速以太

38、网、百兆交换的网络建设，可轻松实现高速的internet访问、远程通讯、视频会议、电子商务，让分公司之 间信息快速传递。国际领先的防火墙系统，保证信息在安全的环境下告诉传递。 项目位置：项目位置： 顺义区天竺镇天竺村府前街北 物业等级：物业等级： 甲级 总建筑面积：总建筑面积：2.57万平方米（北写字楼：3393.2平方米， 南写字楼：1.17万平米，库区：1.06万平米） 开间面积：开间面积：最大开间面积达1177平方米 (出租面积主体为111-355平米之间，最大为1306.9平米) 最小分割面积：最小分割面积：66.6平米 车位数量：车位数量：地上、地下共有400个停车位（在规定区域可停

39、放大型货车） 租售形式：租售形式：只租 出租价格：出租价格： 2.52.5元元/ /平米平米日日 入入 住住 率：率：100%100% 入住客户特征：入住客户特征：物流货运企业占绝大数多数 硬件设备：硬件设备：供电系统： 单路10kv。 供水系统：自备212米机井。 空调系统：中央空调提供冷暖供应。 燃气系统：市政管道天然气。 电梯系统：富士电梯2部，1米/秒，24小时运行。 区域市场分析 租售方面：租售方面：入住率入住率100%100% 项目优势：项目优势：1.1.项目成熟，企业集群。项目成熟，企业集群。 2.2.紧邻机场高速，位置优越。紧邻机场高速，位置优越。 3.3.周边豪雅、方圆等较大

40、型酒店，配套齐全。周边豪雅、方圆等较大型酒店，配套齐全。 4.4.海关、银行的进驻极大提高了项目价值。海关、银行的进驻极大提高了项目价值。 5.5.拥有智能化拥有智能化5a5a级标准系统。级标准系统。 6.6.集仓储、拼装、办公等为一体。集仓储、拼装、办公等为一体。 7.a7.a座写字楼地下一层设有座写字楼地下一层设有663663员工餐厅。员工餐厅。 项目劣势：项目劣势：1.1.项目建成较早，楼体有老化现象。项目建成较早，楼体有老化现象。 2.2.内部环境比较嘈杂。内部环境比较嘈杂。 与本案竞争关系：区位较好，报关大厅的进驻优势显著，配套设施较好，是本项目的主要竞争项与本案竞争关系：区位较好，

41、报关大厅的进驻优势显著，配套设施较好，是本项目的主要竞争项 目目 之一，但暂无存量。之一，但暂无存量。 区域市场分析 项目位置：项目位置：顺义天竺镇天柱东路4号 物业等级：物业等级： 甲级 总建筑面积：总建筑面积：3.3万 开间面积：开间面积：160-4000平方米 最小分割面积：最小分割面积：146平方米 使使 用用 率：率：74% 车位数量车位数量：地上300个 （100平米以上大客户赠送1-2个 ） 租售形式：租售形式：只租 出租价格：出租价格： 2.82.8元元/ /平米平米 日，底商日，底商4 4元元/ /平米平米 日日 入入 住住 率：率：50%50% 入住客户特征：入住客户特征：

42、展览、展示、物流、货运、报关 硬件设备：硬件设备：供电系统：供双路35千伏安供电；每户独享每 平米76伏安的充足电量 。 空调系统：中央空调 。 通讯系统：宽带上网，网通代理、有电话模块在楼体内 。 电梯系统：富士通电梯4部，1米/秒。 智能化智能化5a5a级标准系统：级标准系统： 内区采用vav变风量全空气空调系统，外区采用四管制风机盘管系统。新风量40立方米/小时人，每 层划分为一个可控制区域。设置自动控制装置，舒适，节能。采用蒸汽加湿系统，在充足新风的基础上对大厦的空气适量加温， 清新舒爽。预留用户冷却水系统。利用溴化锂制冷技术，节能环保。同时可开启窗扇，更打造了一份健康、舒适的办公环境

43、。 采用国际标准。火灾自动报警系统保护等级为特级。火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层 区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成；完善的防烟加压和排烟系统及可靠的应急照明系统，确保人员安全疏散。 物业管理辅助系统；信息共享系统；设备共享系统。 实施国际化阶梯式快速支援安全防范体系，配备闭路电视监视设备和报警设备、电子监控、红外探头、 电子巡更、区域报警功能等系统，确保大厦安全防范万无一失 。 宽带上网，网通代理、有电话模块在楼体内。中国网通负责打造大厦的通讯平台，北综合楼专门设立 了模块局，保证通讯配置充足。同时推出系列专项服务任您选择。采用千兆光纤和六类utp混合布线结构，rj4

44、5型信息插座。各 层设有数据配线架，预留六类utp及光纤接口，将来与用户终端相连，形成信息传输网络，实现信息交换和内部资源共享。 区域市场分析 租售方面：租售方面：入住率入住率50%50% 项目优势：项目优势：1.1.项目较新，楼体干净整洁项目较新，楼体干净整洁 2.2.有大量底商，配套全面。有大量底商，配套全面。 3.3.集仓储、办公等为一体。集仓储、办公等为一体。 4.4.拥有智能化拥有智能化5a5a级标准系统。级标准系统。 5.5.公共部分的机场风格装修精美。公共部分的机场风格装修精美。 6.6.物业服务较好。物业服务较好。 7.7.较好的项目周边推广（如：楼体广告、较好的项目周边推广（

45、如：楼体广告、 不同形式的户外路牌）不同形式的户外路牌） 项目劣势：项目劣势：1.1.离机场高速相对较远，位置较偏。离机场高速相对较远，位置较偏。 2.2.周边环境较凌乱。周边环境较凌乱。 与本案竞争关系：区位有一定差异，品质较好，存量约有与本案竞争关系：区位有一定差异，品质较好，存量约有2.52.5万平方米，是本项目的主要竞争项目之一。万平方米，是本项目的主要竞争项目之一。 区域市场分析 项目位置：项目位置：顺义区天竺空港工业a区天柱中路 物业等级：物业等级： 乙级 总建筑面积：总建筑面积：13053.03平方米 开间面积：开间面积：1350.23平方米 使使 用用 率：率：70% 租售形式

46、：租售形式：只售 车位数量：车位数量：a座地上90个 出租价格：平均租金：出租价格：平均租金：2.52.5元元/ /平米平米日日 平均售价：平均售价：68006800元元/ /平米平米 (最低售价：6366元/平米 最高售价：11000元/平米) 入住客户特征：入住客户特征：物流、广告、房地产、贸易等中小型企业。 硬件设备：硬件设备：空调系统：中央空调。 通讯设施：ddn、光纤lan接入、卫星 电梯系统：西子otis、3部（2部客梯，1部消防梯) 1.5米/秒。 区域市场分析 租售方面：入住率租售方面：入住率35%35% 项目优势：项目优势：1.1.处于空港工业处于空港工业a a区，区，市政设

47、施配套齐全市政设施配套齐全。 2.2.项目较新，楼体干净整洁。项目较新，楼体干净整洁。 3.3.公共部分装修精美。公共部分装修精美。 4.4.周边推广（如：小广告、路牌）周边推广（如：小广告、路牌） 项目劣势：项目劣势：1.1.小业主多，租金价格参差不齐。小业主多，租金价格参差不齐。 2.2.项目规划的项目规划的b b座还未开工，未形成集群效益。座还未开工，未形成集群效益。 与本案竞争关系：区位和客群有一定差异，品质较好，存量约有与本案竞争关系：区位和客群有一定差异，品质较好，存量约有85008500平方米，与本项目竞争关系较弱。平方米，与本项目竞争关系较弱。 区域市场分析 项目位置：项目位置

48、：顺义区空港工业区b区裕华路 物业等级：物业等级： 甲级 总建筑面积：总建筑面积：35万平方米（一期到三期：20万平方米） 独栋面积：独栋面积：800-1700米 车位数量车位数量：全地下，共900个车位，4-6个/栋 （10万/个，超出每栋配套车位个数的15万/个） 租售形式：租售形式：只售 销售价格：销售价格：平均售价：平均售价：1070010700元元/ /平米平米 付款方式付款方式/ /折扣：折扣：一次性98、按揭99（首付最少50%） 物业管理费：物业管理费：4.8+3.754.8+3.75元元/ /平米平米日日（3.75-能源费） 入入 住住 率：率：80%80%（一期、二期）（一

49、期、二期）（2828栋）栋） 入住客户特征：入住客户特征：研究、技术、投资、冶金、钻石、医药等类的 大型企业 硬件设备：硬件设备：供电系统：双路供电，40千瓦/平米（不含空调） 空调系统：美国开立中央空调（三期后独立空调） 通讯系统：网通接入一个总口（添加企业自己申请 ） 电梯系统：每栋一部芬兰通力电梯，1.5米/秒 区域市场分析 租售方面：租售方面：入住率入住率80%80%（一期、二期）（一期、二期） 项目优势：项目优势：1.1.处于空港工业处于空港工业b b区，区，市政设施配套齐全市政设施配套齐全。 2.2.高端项目，建筑品质卓越高端项目，建筑品质卓越 。 3.3.大型企业集群效益。大型企

50、业集群效益。 4.4.拥有智能化拥有智能化5a5a级标准系统级标准系统。 5. 5. 3 3种多体块种多体块 “ “叠加叠加”建筑模式，企业可自由选择建筑模式，企业可自由选择 6.6.建有建有5.25.2万平米酒店、写字楼、银行、邮局、超万平米酒店、写字楼、银行、邮局、超 市、餐饮等大型完善配套市、餐饮等大型完善配套。 7.7.强劲的项目周边推广（大型广告牌、道旗、围挡、强劲的项目周边推广（大型广告牌、道旗、围挡、 井盖标识、班车车体广告、海关院内广告牌）井盖标识、班车车体广告、海关院内广告牌） 项目劣势：项目劣势：1.1.总价较高，只适用于大型企业。总价较高，只适用于大型企业。 2.2.项目

51、还在建设过程中，有一定的噪音及污染。项目还在建设过程中，有一定的噪音及污染。 与本案竞争关系：区位和客群都有较大差异，产品为企业独栋，租售形式为出售，与本项目竞争与本案竞争关系：区位和客群都有较大差异，产品为企业独栋，租售形式为出售，与本项目竞争 关系较弱。关系较弱。 区域市场分析 项项 目借目借 鉴鉴 q 招引银行进驻 q 配备智能化5a级标准系统 q 建设员工餐厅 q 提供优质的物业服务 q 改善临街状况 三、重点个案分析三、重点个案分析 区域市场分析 项目解读及定位 n项目解读 nswot分析 n项目定位 n客群定位 n价格定位 返回目录返回目录 项目解读 空港工业b区 空港工 业a区

52、进出 口产 品加 工区 新国展 首都机场首都机场 国门商 务区 机场 家属区 物流 龙湾龙湾 龙湖滟澜山龙湖滟澜山 名都园名都园 优山美地优山美地 嘉浩嘉浩 观唐观唐 欧陆苑欧陆苑 水木兰亭水木兰亭 丽宫丽宫 美林香槟美林香槟 小镇小镇 丽高王府丽高王府 香花畦香花畦 水青庭水青庭 丽京花园丽京花园 丽嘉花园丽嘉花园 丽斯花园丽斯花园 莫奈莫奈 花园花园 棕榈滩棕榈滩 莱蒙湖莱蒙湖 香江花园香江花园 长岛澜桥长岛澜桥 兰苑别墅兰苑别墅 大大 湖湖 山山 庄庄 远洋远洋 花园花园 万科城花万科城花 聚聚 通通 嘉嘉 浩浩 阿凯阿凯 笛亚笛亚 庄园庄园 中央别墅区板块中央别墅区板块 万科四万科四

53、季花城季花城 龙湖龙湖 香醍香醍 别苑别苑 顺义新城板块顺义新城板块 后沙峪板块后沙峪板块 香蜜湾香蜜湾 项目地理位置优越，地处顺义经济发展的核心区 项目解读 项目区位价值 空港工业区 新国展 临空经济带 京顺路、机场北路、京承高速、机场高速、府前一街 轨道交通 t3航站楼 生态环境：温榆河 人文资源：中央别墅区、后沙峪居住区、奥运场馆 日祥广场、欧陆广场 和睦家医院、机场医院、顺义国际医院 高尔夫练习场、赛马场、滑雪场 超市、咖啡馆、酒吧、幼儿园、天竺中学 交通便利 环境、人文 经济环境 配套设施 项目解读 项目基础技术指标 总用地面积：15550 总建筑面积：34200 地上建筑面积：23

54、895 其中：酒店建筑面积：3925 酒店式公寓建筑面积：7870 写字楼建筑面积：12100 地下建筑面积：10305 其中：酒店、酒店式公寓地下建面：5430 写字楼地下建筑面积：4875 楼体高度：15米（此区域限高16.6米） 容积率：1.98 绿地率：30.29% 总停车位：156辆 产品细节 项目解读 项目解读 一段 四至六段 二至三段 二至三段为酒店式公寓 可租赁商业建筑面积：3920一段 可租赁写字楼建筑面积：11789 四至六段 四段四段小计小计五段五段小计小计六段六段小计小计合计合计 首层首层 套数套数1113 3112 21113 38 8 面积面积198.4 292.0

55、 189.0 679.4 679.4 110.0 127.0 237.0 237.0 193.6 240.6 227.7 661.9 661.9 1578.3 1578.3 二层二层 套数套数111115 51113 31113 31111 面积面积61.0 200.0 196.5 74.2 204.2 735.9 735.9 151.0 370.0 167.8 688.8 688.8 228.8 284.7 267.7 781.2 781.2 2205.9 2205.9 三层三层 套数套数111115 5111115 51113 31313 面积面积61.0 207.0 204.0 74.8

56、 205.0 751.8 751.8 93.0 151.0 374.0 167.8 86.0 871.8 871.8 228284267.7779.7779.72403.3 2403.3 四层四层 套数套数111115 5112.0 2.0 1233 31010 面积面积61.0 207.0 204.0 85.0 206.0 763.0 763.0 93.0 327.0 420.0 420.0 221.0 287.0 273.0 781.0 781.0 1964.0 1964.0 项目解读 写字楼使用面积分割分析（四至六段） 总套数：42套 可出租使用面积：8151.5平米 主力面积区间200

57、-300平米占到48% 使用面积使用面积建筑面积建筑面积 一层面积一层面积7401014 二层面积二层面积5401018 三层面积三层面积7501018 四层面积四层面积6001051 总计总计26304101 项目解读 总套数：4套 可出租使用面积：2630平米 使用率：64% 面积区间：540-750平米之间 商业使用面积分割分析（一段） swot分析分析 交通优势：道路交通便利，紧临首都机场 产业优势：区域内物流业发达 区位优势：项目紧临空港工业区、首都机场、新国展、 中央别墅区、规划中的国门商务区，位于临空经济带的核 心区 产品优势：中式建筑风格，品质感强，物业类型丰富， 增强了竞争优

58、势 区域内配套不成熟 区域内产业特点单一 项目两侧为在建工程或拆迁工程，项目办公环境 受到影响 项目位于航道下，噪音较大 新国展带动区域的会展蓬勃发展，引进更多的中小 型企业的内驻顺义区 规划中的国门商务区，将带动临空经济带的商务发 展 北京的核心地位将吸引更多的国内外企业 区域内强势竞争对手较多，尤以带有“垄断性”的 宏远天竺物流中心为最大竞争对手 区域内物流、贸易企业对写字楼的需求量并不乐观 写字楼租赁价格受各类因素影响处在参差不齐、混 乱状态。 s 优势优势w 劣势劣势 o 机会机会t 威胁威胁 项目swot分析 环境环境规划及产品规划及产品市场市场 项目卖点梳理 区位区位 紧临空经济带

59、紧临空经济带 建筑建筑 中式建筑风格，中式建筑风格，5a级高标准配置。级高标准配置。 配套配套 高端商务配套，高端餐饮配套。高端商务配套，高端餐饮配套。 园林园林 中式传统园林小品点缀办公环境，中式传统园林小品点缀办公环境， 营造优雅的办公氛围。营造优雅的办公氛围。 交通交通 紧临首都机场，交通四通八大，紧临首都机场，交通四通八大， 出行便捷。出行便捷。 竞争竞争 未来潜在供应量的增加未来潜在供应量的增加 机遇机遇 打造高端写字楼物业品质，填补打造高端写字楼物业品质，填补 区域办公市场的空白。区域办公市场的空白。 项目核心价值核心价值 项目定位定位 商业定位定位 主力客群定位 为了更深入的了解

60、周边企业形态以及市场需求，项目小组对物流区和工业区写字为了更深入的了解周边企业形态以及市场需求，项目小组对物流区和工业区写字 楼分别有针对性地进行了抽样问卷调查，其中有效样本数量楼分别有针对性地进行了抽样问卷调查，其中有效样本数量3030份：份： 问卷样本一： 客户调查问卷客户调查问卷 企业名称：申景报关 1. 贵公司从事的行业? a、物流、货运 b、金融 c、电子 d、法律 e、服务、咨询 f、服装 g、房地产 h、广告 i、印刷 j、化妆品 k、其它 2. 贵公司的性质？ a、政府机构 b、国有企业 c、股份公司 d、私营企业 e、外资企业 f、合资 g、其它 3.您所在公司现有人数规模？