2020年(价值管理)烂尾楼投资价值分析

1、（价值管理）烂尾楼投资价 值分析20XX年XX月峯年的企业咨询咸问经验.经过实战验证可以藩地执行的卓越萱理方案.值得您下载拥有“烂尾楼”投资价值分析项目部二零零四年七月廿三日目录壹、“烂尾楼”的形成和特点 1（壹）概念1（二）成因1（三）分类1（四）特点2（五）处置方法2二、“烂尾楼”现状及处理案例 3（壹）“烂尾楼”市场总体情况 3（二）“烂尾楼”现状3（三）“烂尾楼”处置成功案例 5三、“烂尾楼”投资价值分析6（壹）市场需求7（二）投入成本9（三）产权问题11（四）政府优惠和配套政策 11（五）融资问题12四、重庆市烂尾楼典型案例14（壹）项目简介 14（二）处置14（三）优惠政策15（四

2、）项目初步分析16五、“烂尾楼”的投资机会分析16（壹）宏观政策背景16（二）银行不良资产的主要内容 16（三）投资价值的判断仃（四）参和“烂尾楼”投资的可能性及意义 18六、结论18“烂尾楼”投资价值分析壹、“烂尾楼”的形成和特点（壹）概念“烂尾楼”是指已办理用地、规划手续，项目开工建设后投资额 已超过 25% 或已完成 2/3 工程量，因开发商无力继续投资建设或陷入 债务纠纷，停工壹年之上的房地产项目，包括已经建成，但水、电、 交通等配套设施不齐全的房地产项目。“烂尾楼”的主体部分是楼、 堂、馆、所，纯住宅“烂尾楼”项目较少，仅占 10% 左右。 （二）成因国内现有的“烂尾楼”大多数是上世

3、纪 90 年代盲目投资房地产， 因投资方资金链断裂， 后续资金无法到位造成； 其二是市场定位问题， 如许多开发商于 1997 至 1998 年间盲目投资写字楼；其三是债务问 题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。也有些“烂尾楼”是因为 1997 年的亚洲金融危机造成的。“烂尾楼”壹般地处城市要道或商业中心。严重影响市容市貌； 投资巨大，壹般上千万甚至几亿资金，除严重影响开发商、建筑商和 消费者外，银行也深受其害，“烂尾楼”是银行剥离的不良资产的主 要内容之壹。（三）分类“烂尾楼”按形成原因主要分为三类：壹是后期资金不到位，二 是市场定位失误，三是陷入各种纠纷，如拆迁纠纷、联建纠纷、融资 纠纷、

4、债务纠纷等。其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发 商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投 资人。（四）特点1、投资规模大、搁置时间长；2、债务关系错综复杂；3、地理位置优越；4 、政府有壹定优惠政策、复工手续简单；5、需调整营运方案，投入后续资金；6 、折价出让；（五）处置方法每个“烂尾楼”项目均有其具体的不同特点，要针对特点采取不 同的清理办法。“烂尾楼”处置的主要方式：1、自行复工。开发商资金实力较雄厚，项目无诉讼纠纷的停工 工程，督促开发商定期自行复工。2、协助业主进行转让。业主已不打算自行建设的项目，可由业 主自行转让。但要规定转让期限，不能无限期拖延。3、

5、托管。对存于诉讼和纠纷，但诉讼标的低于项目本身价值， 且市场潜质较大，而现开发商又无力继续操作，则能够由政府指定中 介机构进行处置。4、强制拍卖。对项目执行标的大于项目价值，又涉及到存于关 联诉讼的项目，则限定拍卖条件，进行强制拍卖，让新投资方注资激 活问题楼盘。债权人通过法院拍卖收回资金。5、强制拆除。对于那些无力盘活，又无继续开发价值且严重影 响城市景观的烂尾楼坚决予以拆除。二、“烂尾楼”现状及处理案例（壹）“烂尾楼”市场总体情况1 、全国情况 国内“烂尾楼”主要分布于海南、上海、北海、北京等地，其中 北京最少，仅十几处。据 1998 年的统计，海南停缓建工程总报建面 积为1600万川，闲

6、置土地近18618公顷。上海，截至2002年12 月，停建缓建楼盘项目累计达 624 个，涉及总金额近 1000 亿元。北 海有 108 个，直接沉淀资金 200 亿元。其他各大型城市，壹般均于 几十个左右。其中，住宅和商务楼的比例大概于1 ： 9 左右。2 、重庆市情况据“搜房网”提供的数据，截至 2003 年底，重庆市五城区和高 新区范围内的停建工程总面积达 100万川，有68处之多。主要分布 于机场高速、人民南路、人民北路。其中 90% 之上“烂尾楼”定位为 酒店、写字楼。有 30 个“烂尾楼”正式对外公布且接受举报，包括 爱舍尔花园、恒利大厦、四川省图书馆、明日大厦、西南高分子综合 楼

7、、四川省蔬菜副食品批发市场、金舟大厦、同源大厦、成均锻造厂 科技大楼、江波华城、御峰苑、王府井大厦、京均大厦、九医院综合 楼、创伤康复中心、广东商城、富临住宅、天壹教育大厦、乐山大厦、 国龙湖大厦、攀枝花大厦、锦源商住楼、白屋商住楼、汇通大厦、龙 舟大厦、李家沱综合楼、青羊综合楼、双林综合楼、华昌酒店、国贸 中心。（二）“烂尾楼”现状2002 年开始，民间资本逐渐瞄准了“烂尾楼” ，到“烂尾楼”淘 金的企业骤然增多。“烂尾楼”突然变成“香饽饽”，成功案例不断 涌现。进入 2004 年，全国各大城市的“烂尾楼”市场均呈现升温趋 势，更有 2004 年以“烂尾楼盘活年”载入中国房地产史的说法。海南

8、处置“烂尾楼”等停缓建工程有了突破性进展。据统计，目 前海南省共有四百四十四宗停缓建工程申报了处置方案，占总量的百 分之八十三；已有二百壹十四宗开始续建，占停缓建工程总量的百分 之三十六点八，其中八十壹点零四万 川已竣工；批准现状竣工壹百零 五宗；批准改临时建筑十壹宗；批准改为临时绿地十七宗；拆除十二 宗。被称为“城市疮疤”的烂尾楼正于上海迅速消失。据不完全统计，目前上海已经复工的烂尾楼面积超过200万川。从 2001 年 1 月至 2002 年 5 月，仅上海国拍壹家拍卖行就拍卖成交 了再建工程11个，成交面积约为22.962万川，成交金额约为2.8亿 元。上海中华企业股份有限 XX 公司已

9、经瞄准了上海市中心 10 幢之上 的“烂尾楼”，且为之准备了 10 亿元的收购资金，以 1.3 亿元拍下的 “中诚大厦”很可能仅仅是该 XX 公司投资“烂尾楼”的开始。 据悉， 瑞士的壹家投资银行已瞄准了上海的 4 处“烂尾楼”。于“烂尾楼” 最多的静安区，2003年已有40多个停工3年之上的“烂尾楼”项目 重新启动。而徐汇区也正于筹集 20亿元资金用于盘活位于徐家汇等 繁华地带的“烂尾楼”项目。上海“烂尾楼”有望于 3年之内全部消 除。北海几年来已有19个“烂尾楼”陆续盘活。2003年6月18日，有“成均1号烂尾楼”之称的假日大厦以 1.207亿元的高价被来自南京的欧瑞房地产开发 XX公司和

10、上海东度 集团拍走。成均万福桥头的攀枝花大厦、永丰立交桥侧的乐山大厦等 停工多年的烂尾楼也已复工。 同时，京均大厦、恒利大厦、明日大厦、 江波华城、王府井大厦、晚报新闻中心等楼盘也将于近期内复工建设。 成均公布近期“烂尾楼”手术时间表决意于五年内让烂尾楼变“黄金 楼”。目前，成均清理出的68个烂尾楼盘中，已有15个项目完全竣 工，另有14个项目已经复工。（三）“烂尾楼”处置成功案例1、海南华亭XX公司投资“椰岛大厦”华亭XX公司是第壹个于海南投资“烂尾楼”的企业。XX公司续 建了位于海口闹市区的“烂尾楼”椰岛大厦，大获成功，由此拉开海 口市处置盘活“烂尾楼”序幕。至今，该XX公司已收购续建七幢

11、“烂 尾楼”，建筑面积近二十万，约占海口目前成功处置半拉子工程的 二成。和同行相比，华亭XX公司从寻找目标到出售成品房有俩个“杀 手锏”。壹是亲力亲为找目标，不从中介拍卖机构转购。相中壹幢“烂 尾楼”，千万百计找到楼宇直接关联的债权债务人谈判购买，有效降 低成本。二是开发低价房，盯住工薪阶层大市场。位于海口著名商业 区的二十五层半拉子工程港澳大厦牵涉六家企业的账面买卖、抵债、 托管、资产置换，及文本协议、口头协议等交易形式。凭借法律知识 和经济手段，六家关联企业错综复杂关系渐被理顺，最终他说服债权 人盘活资产、转让大厦产权。准确定位中低档市场，实行“无条件退 房”等营销策略， 华亭 XX 公司

12、的楼盘从开盘至售罄平均三个月时间。华亭 XX 公司的实践经验获得海口市政府及海南省处置积压房地 产部门的重视，多次被邀请对拟出台的政府规章和人大法规建言献 策。华亭 XX 公司的赚钱效应带动更多房地产企业进入“烂尾楼”开 发市场，有了规模效应，市场需求被充分激发。尤其近年海南岛良好 的人居环境及较低位的房产价格，使岛外消费者闻风而至，占海口商 品房消费市场的壹半。海南处置“烂尾楼”的成效引起其它省市的关 注。重庆市政府前不久意欲邀请华亭 XX 公司前往参和重庆市“烂尾 楼”的盘活建设。2、上海 .骏豪国际 变身公寓于上海，位于黄金地段的 骏豪国际 是“烂尾楼”改造的典范。 这座原定建设为 5A

13、 级写字楼的高楼被开发商改造为单位面积于 50 川左右的酒店式公寓，且于2003年5月推出，虽然每川单价高达近 2 万元，而且楼盘推出时间正值 SARS 肆虐期间，但全部的几百套楼 盘仍于壹天之内销售壹空。于上海，此类成功的案例仍有由商场改造 而成的 青年汇 单身公寓等。方兴未艾的另壹种改造模式是将“烂尾 楼”变为小户型办公楼。已经成功的例子有中山西路的虹桥银城、淮 海路的中华大厦等。目前正于进行招商的中华BOSS的开发商提出的口号是 小而精贵，杜绝面积的浪费，提升商务环境的质量。 据不完全统计，由烂尾楼改造而来的上海小户型产权式办公楼的销售面积 已经超过20万川。3、成均 .顶级商务楼“威斯顿联邦大厦”于成均， 2001 年怡和集团 1.28 亿元买下美领大厦，以“威斯顿 联邦大厦”这个成均顶级写字楼的新身份面世，推向市场半年时间就 取得七八成销售业绩。三、“烂尾楼”投资价值分析投资“烂尾楼”利润很大，但风险也很大，于国外有专门的投资 机构从事。对接手“烂尾楼”的 XX 公司而言，资金问题是次要的， 关键要见它是否具有投资价值。衡量“烂尾楼”投资价值最关键的指 标是市场匹配性。也就是说这个项目经过重新包装和运作后，能否符 合市场需求从而成为可流通的商品。市场匹配性主要见户