南京金塔汤山别墅项目前期策划报告统稿140PPT

1、引子引子 臣本布衣， 躬耕南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。躬耕南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。 先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中， 咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。 诸葛亮出师表 小隐隐于野，中隐隐于世，大隐隐于朝。小隐隐于野，中隐隐于世，大隐隐于朝。 退是为了更好的进，隐是为了内心的显。退是为了更好的进，隐是为了内心的显。 积极、沟通、活跃，是成功的根本。积极、沟通、活跃，是成功的根本。 当代中国人的典型人生观（事业观）是什么当代中国人的典型人生观（事业观）是什么 ？ q1 形既生矣，神发知矣，五性感动而善恶分，万物出矣。 二气交感，化生万物，万物生生而变化无

2、穷焉二气交感，化生万物，万物生生而变化无穷焉 周敦颐太极图说 落红本是无情物，化做春泥更护花。落红本是无情物，化做春泥更护花。 周易周易系辞上系辞上：“生生之谓易。生生之谓易。 世袭、传承、血脉，代代相传。世袭、传承、血脉，代代相传。 当代中国人的典型生活观（世俗观）是什么当代中国人的典型生活观（世俗观）是什么 ？ q2 故人具鸡黍， 邀我至田家。 绿树村边合，绿树村边合， 青山郭外斜。青山郭外斜。 开轩面场圃， 把酒话桑麻。 待到重阳日， 还来就菊花。 孟浩然过故人庄 靠山面水，上风上水，人屋兴旺。靠山面水，上风上水，人屋兴旺。 自然、人情、交流、空间，相生相息自然、人情、交流、空间，相生相

3、息 当代中国人的典型居住观（建筑观）是什么当代中国人的典型居住观（建筑观）是什么 ？ q3 寻篇 大东郊内，阳山脚下，交通便利，配套欠缺 土地价值分析土地价值分析 土地地理位置 交通配套 123、游5、南汤线途 经地块，平均等待时间 约15分钟，至中山 门需时30分钟； 自驾车沿宁杭公路至中 山门需时20分钟； 周边现有属性 温泉、碑材、溶洞旅游 设施； 水泥、炼灰厂及学校； 生活配套 项目周边近5公里范围 之内，基本生活设施缺 乏，需自身打造； 麒麟汤山两镇相距约7 公里，银行、医院、超 市、菜场具有； 群山环绕、卧虎藏龙，景点相邻、温泉文化 土地价值分析土地价值分析 土地内外资源 内部资源

4、 原为钟山水泥厂，地势 大部分平坦，少面积具 有坡度； 内部树木繁茂，水田分 布，拥有良好的植被资 源； 温泉景点资源 知名景点阳山碑材、明 文化村、古猿人洞相近； 颐尚、锦尚等温泉会馆 相邻，同时地块内部拥 有天然泉眼； 山水资源 项目东北南三面环山， 西南面临主要入口宁杭 公路； 北面峭壁水池，具有独 特的打造内涵； 高速匝道、直通仙林、宁杭公路改造等等 土地价值分析土地价值分析 周边规划愿景 直通仙林 规划中的七乡河路与匝 道相连，直通仙林大学 生； 宁杭公路 宁杭公路原计划于今年 实施改造工程，但尚未 实施，预计将与高速匝 道口工程共同施工； 城东板块远景规划良好 东郊首善居住区，上风

5、上水； 城东地区是沪宁城市带的主要组成，将以仙林新市区为核 心发展大东部发展圈； 高速匝道 沪宁高速与宁杭公路设 置高速匝道口； 城东板块远景规划 自然资源丰富，区位优势明显，远景规划美好 土地价值分析土地价值分析 swot分析 w o s t 未来规划沪宁高速将在地块所处位置处建设一个 匝道，连接中山门车程仅12分钟。交通优势不言 而喻。 未来规划沪宁高速收费站将迁移至二环以外，将 减轻购房者的交通成本。 地块位于大城东板块，城东板块作为南京实施城 市化进程重要战略中心，未来发展前景广阔。 规划中的七乡河路就在项目旁，这将缩短项目到 达仙林新市区的距离，随着仙林大学城市政规划 的逐步完成，其

6、基础配套可与本地块实现共享。 国家先前已停止别墅用地的供应，未来的别墅产 品必将呈现稀缺性，这对本项目而言又是一利好。 根据仙林新市区总体规划，未来项目周边的水泥 厂、化工厂即将搬迁。改善项目的自然环境。 地地 块块 价价 值值 研研 判判 区域发展潜力大区域发展潜力大 地块价值高地块价值高 自然、人文资源丰厚自然、人文资源丰厚 项目具备打造成为独具特色、高附加值的高尚社区项目具备打造成为独具特色、高附加值的高尚社区 首善居住区首善居住区 溧水溧水 皖皖 南南 大南京别墅大南京别墅 1 1小时都市小时都市圈别墅圈别墅 三三 山山 大东大东 郊郊 别墅别墅 群群 句句 容容 方山方山 九龙九龙

7、湖湖 一 小 时 都 市 圈 别 墅 南京别墅在哪里南京别墅在哪里? ? 老老 山山 从空间上把握:两大板块 大 南 京 别 墅 大三山板块 一小时都市圈别墅市场格局一小时都市圈别墅市场格局 经济上自觉接受南京辐射 良好景观资源,往往是旅游休闲胜地,好山好水; 交通便利,距离南京主城区60到100公里,1小时车程; 第2居所,5+2生活方式 目前以溧水溧水的东屏湖、卧龙湖，安徽和县的香泉湖，句容的仑山湖等 区域为主力供应区域 大南京别墅市场格局大南京别墅市场格局 05年以前主要以江宁三山板块为主，05年至今完成从小三山到大三山板块的 扩张，即：原江宁三山板块、以紫金山为核心的大东郊板块和江北的

8、老山板 块 从空间上看，近郊别墅的供应日渐稀缺，远郊别墅逐渐走入视野 第一居所为主 目前主力供应区域为老山板块、江宁的方山九龙湖板块以及仙林板块 从产品类型上看，独立别墅开始大行其道，钟山国际高尔夫、山河水、巴厘钟山国际高尔夫、山河水、巴厘 原墅等原墅等先后高调亮相 从建筑风格看，目前在售的别墅、类别墅项目以欧风美雨为主，西班牙、意 大利、北美等西式别墅甚嚣尘上，传统中式和现代中式风格较少 20062006年至今各板块别墅供销对比图年至今各板块别墅供销对比图 单位：套单位：套 别墅板块之供销别墅板块之供销 市场表情市场表情 07年是别墅年townhouse占具市 场主流,供销旺盛 明年供应 结

9、构调整 群雄并起,逐鹿中原,年供应量过千套 城东、江宁发展江北、仙林、溧水等 国信自然天成、上湖壹境、香山湖1号、 同仁等 占别墅总共量的80%以上 单价、总价相对适中 目前以”三山” 、”江北” 、”紫金” 供应主力 总价高、客群窄 独立、双拼、联排近”三足鼎力”之势 独立供应小 ,去化相对慢 产品特征产品特征-独立独立 【精致精致、实用独栋别墅存在一定的市场机会点实用独栋别墅存在一定的市场机会点 】 产品特征产品特征-双拼双拼 【市场占有率低市场占有率低, ,非主流产品非主流产品 】 产品特征产品特征-联排联排 【市场迫需有竞争力和生命力的产品市场迫需有竞争力和生命力的产品】 联排市场占有

10、率高联排市场占有率高, ,接受度强接受度强 片区片区 独栋别墅独栋别墅双拼别墅双拼别墅联排别墅联排别墅叠加别墅叠加别墅 单价范围单价范围 ( (元元/ / 平米平米) ) 总价范围总价范围 （万（万 元元/ /套）套） 单价范围单价范围 ( (元元/ / 平米平米) ) 总价范围总价范围 （万（万 元元/ /套）套） 单价范围单价范围 ( (元元/ / 平米平米) ) 总价范围总价范围 （万（万 元元/ /套）套） 单价范围单价范围 ( (元元/ / 平米平米) ) 总价范围总价范围 （万（万 元元/ /套）套） 三山 10000- 1300 0 450-6007200-9100200-300

11、7000-8500200-2205500-8000120-190 方山 九 龙湖 /75002202306500140170/ 禄口/4500-500090-100400060-70 仙林/7300-8600150-1907300-8500115-140 百家湖 11000- 1500 0 400-600/ 紫金 15000- 2500 0 600-200010000400/ 江北 9000- 1000 0 300-400/ 汤山 10000- 1200 0 500-800早期9000300-4006500-8200130-160630085-100 价格特征价格特征 楼盘名称楼盘名称建筑风格

12、建筑风格 山水风华简欧 巴厘原墅巴厘岛 山和水新北美 雷丁town 英式 边城欧式 尚东区现代中式 依云溪谷现代印象派 复地朗香现代简约 汤山公馆中式民国 同仁地块中式（四合院） 钟山美庐民国建筑 别墅建筑风格分析别墅建筑风格分析 尽管中式建筑得到回归，但缺少鲜明的特色和纯粹的表现尽管中式建筑得到回归，但缺少鲜明的特色和纯粹的表现 从欧风美雨的模仿从欧风美雨的模仿 中式建筑的崛起，蓬勃发展中式建筑的崛起，蓬勃发展 本土回归的本土回归的 山河水（新北美，自由、活泼） 中式风格中式风格现代风格现代风格西式风格西式风格 中国人家山水风华（简欧） 巴厘原墅（巴厘岛风格） 尚东区（现代中式） 依云溪谷（

13、现代印象派建筑风格）城开汤山公馆（中式民国) 边城（欧式建筑） 雷丁town(英式建筑） 钟山美庐（民国建筑） 复地朗香（现代简约） 别墅市场小节别墅市场小节 各物业类型市场特征各物业类型市场特征 价格特征价格特征 建筑风格特征建筑风格特征 产品特征产品特征 联排供销两旺，甚至出现吃紧； 叠加为次主力供应产品，市场接受度高； 双拼为非主流产品； 独栋目前供销比为1.4，随着禁墅政策的发布，需求趋多。未来供应将与联排、双 拼形成“三国鼎立”。 地段决定各别墅价格差异较大 从欧风美雨的模仿从欧风美雨的模仿 中式建筑的崛起，蓬勃发展中式建筑的崛起，蓬勃发展 近年，产品有一定程度的创新，如木结构别墅（

14、蒙塔卡利）近年，产品有一定程度的创新，如木结构别墅（蒙塔卡利）、流水别墅（国信自、流水别墅（国信自 然天成）、院落式别墅（如玛斯兰德、巴厘原墅等）然天成）、院落式别墅（如玛斯兰德、巴厘原墅等） 客户心里客户心里 盲目、粗放型的追求别墅到理性鉴别别墅，欣赏好的产品别墅盲目、粗放型的追求别墅到理性鉴别别墅，欣赏好的产品别墅 我们在哪里我们在哪里? ?我们的竞争对手在哪里？我们的竞争对手在哪里？ 仙仙 林林 紫金山紫金山汤山汤山 大东郊别墅大东郊别墅 方山九龙方山九龙 湖湖 三山三山 板块板块板块特征板块特征主力产品供应主力产品供应拥有资源拥有资源 是否竞争是否竞争 紫金山紫金山 自古以来就是南京上

15、风上水之地，真正意义上的富人 区，为南京高档别墅所在地。目前主要项目为钟山国 际高尔夫、钟山美庐、马术场项目等。 目前以独栋为 主，后期有部 分低密度产品 兼具自然和人文弱 汤山汤山 早期南京别墅的聚集区域之一，目前供应不大，后继 开发量可观 各物业类型都 有 自然资源与汤泉强强 仙林仙林 早期南京别墅的聚集区域之一，目前以低密度项目为 主，造城概念，未来将成为南京的新市区之一 产品以低密度 为主，后期有 少量独栋和双 拼 自然景观弱、大 学城人文 强强 老三山老三山 别墅发展较早。2000年后进入高速发展期，为过去 几年南京别墅的主力供应区域，目前以第一居所为主， 未来供应小 产品类型丰富，

16、 但以联排为主 自然景观强强 方山九方山九 龙湖龙湖 别墅开发才起步，未来主要供应区域之一目前联排为主自然景观强强 老山老山 依托山水、高尔夫等资源，别墅开发渐成气候，目前 仅有山河水等少量项目，后继开发可观 目前以独栋为 主 自然景观、汤泉、 高尔夫等 弱 竞争性板块概述竞争性板块概述 大东郊别墅供销大东郊别墅供销 天泓山庄及仙林板块天泓山庄及仙林板块 的别墅都以叠加供应的别墅都以叠加供应 为主为主,供求旺盛供求旺盛 独栋别墅供应珍稀独栋别墅供应珍稀 汤山公馆以合院联排汤山公馆以合院联排 供应为主供应为主 大东郊别墅产品特征大东郊别墅产品特征独栋、双拼独栋、双拼 东郊独立别墅东郊独立别墅高高

17、单价单价、 高总价高总价, 面积趋大面积趋大,成为一种奢侈品成为一种奢侈品 双拼非主流产品双拼非主流产品 250350平米为空挡平米为空挡 小独栋缺失小独栋缺失 大东郊别墅产品特征大东郊别墅产品特征联排、叠加联排、叠加 供应主力供应主力150-200150-200平方米平方米 面积适中面积适中, ,总价低总价低 供销两旺供销两旺 产品粗放产品粗放 叠加为低密度高档公寓升叠加为低密度高档公寓升 级衍生产品级衍生产品 主力供应面积与联排重叠主力供应面积与联排重叠 别墅功能不完善别墅功能不完善 市场急需 联排别屋 领袖产品 竞争板块之竞争板块之汤山汤山 代表项目代表项目：汤山公馆、巴厘原墅、东郊小镇

18、等； 供应情况供应情况：目前供应量较小，后期包括阳山、青龙山一带有大量潜在供应； 主力产品供应主力产品供应：独栋、联排、叠加等物业类型供应丰富，目前独栋已去化完毕； 建筑风格建筑风格：民国风、东南亚异域风情等； 营销主要卖点营销主要卖点：汤泉、山水等； 区域定位区域定位：兼具第一、第二居所； 大东郊； 项目定位为工薪阶层的第二居所； 明国建筑风格，温泉、山水、街巷、 明国情调； 产品面积的控制。 卖什么卖什么？品牌、温泉汤山人文公馆品牌、温泉汤山人文公馆 巴厘原墅巴厘原墅 巴厘岛式建筑风格巴厘岛式建筑风格 总建筑面积达28000平方米； 独立别墅16幢，双拼别墅19幢（38 户），以及一幢综合

19、楼和一座酒店式 公寓（103户）； 自2005年5月18日公开销售，累计推出161套 房源，目前销售已经过半，成交均价达到 8500元/m2 。 独立别墅面积在360-780平方米，价格在 10000-12000元/m2；双拼别墅面积在270-360 平方米，均价在8500元/m2。 卖什么？纯正的巴厘岛风情半坡温泉纯正的巴厘岛风情半坡温泉 原生态别墅原生态别墅 独特的山地资源； 温泉资源； 独特的矿泉资源； 巴厘岛景观、建筑风情设计； 项目名称项目名称 销售单价销售单价( (元元/ /平平 米米) ) 主力户型主力户型( (平米平米) )开盘时间开盘时间去化率去化率 建筑风建筑风 格格 有无

20、温有无温 泉泉 汤山公馆 联排7500 叠加6500 联排200 叠加150 2006年底50%民国风有 巴厘原墅均价9000 独立318-514 双拼270-360 2005.560%以上巴厘岛有 东郊小镇7500联排1652007.590%以上/ 典型个案小结典型个案小结 竞争板块之竞争板块之仙林仙林 代表项目代表项目：山水风华、栖园、依云溪谷、汇杰文庭、新城尚东区等； 供应情况供应情况：当前供应量较大，后继供应可观； 主力产品供应主力产品供应：目前以低密度为主，后期有部分独栋及双拼； 建筑风格建筑风格：欧风美雨泛滥、不纯粹的新中式； 营销主要卖点营销主要卖点：大学城、配套； 区域定位区域

21、定位：南京新市区，唯一国家级大学城，造城概念，第一居所； 山山风风 仙林板块仙林板块 华华 产品类型产品风格面积区间 叠加、双拼、联排 简欧建筑风格 一期叠加140200平 米；联排210220平 米；双拼230平米 水水 目前售价 二期叠加预计9000元 /平米； 联排11000元/平米； 双拼13000-15000元/ 平米 卖什么？卖什么？ 区域发展、造城概念区域发展、造城概念 地处灵山北麓,占据“看山第一排” 的位置; 热爱阳光、自由、生命 尊贵、享受 享受仙林星城资源; 内部规划以“山水”为引导 入户花园、下沉庭院、阔绰阳台、超 大露台、半地下室（2.18米） 尚尚 区区 仙林板块仙

22、林板块 产品类型 产品风格 面积区间 叠加、花园洋房、联 排 现代中式 花园洋房主力71130平米； 联排别墅主力为195、310； 叠加别墅主力为143173 东东 2006年6月1日开盘，目前剩余房源在100套左右，主要为花园 洋房； 联排别墅售价为900011000元/平米，花园洋房为7500元/平 米，叠加别墅为8300元/平米 卖什么？卖什么？ 性价比高性价比高 大学城独特的人文氛围及资金山东麓 珍稀自然环境; 现代中式建筑 三重院落空间; 联排客厅与餐厅错层设计，叠加餐厅 挑高、上下层阳台错层设计、下沉式 庭院，半地下室（一期2.1米，二期 2.4米） 依依溪溪 仙林板块仙林板块

23、谷谷 产品类型产品风格面积区间 双拼、独栋现代印象派建筑风 格 双拼约250平米，独栋 约500平米 云云 目前售价 一期10000元/平米以 上 整个项目共有594户,一期90套双拼别墅,4幢独栋别墅，即将开盘 卖什么？卖什么？ 品牌地产、产品竞争力品牌地产、产品竞争力 依傍紫金山、碧芙山、香奈湖,山与 湖的自然重合; 绿色家园，江南水乡以及人与大自然 和谐共存的设计主题思想； 多重立体开阔庭院，错层设计； 招商品牌。 栖栖 园园 共计714户，以联排、叠加为主打户型； 叠加面积为150200平米，联排为250280平米； 一期预计今年9月开盘； 价格预计过万。 仙林大环境和发展潜力； 栖霞

24、建设品牌优势。 卖什么？卖什么？品牌、板块潜力品牌、板块潜力 项目名称项目名称 销售单价销售单价( (元元/ / 平米平米) ) 主力户型主力户型( (平平 米米) ) 开盘时间开盘时间去化率去化率 建筑风建筑风 格格 有无温有无温 泉泉 栖园叠加10000 叠加150- 190 2007.9/ 山水风华 双拼10000 联排8800 双拼230 联排210- 220 2007.190%以上/ 汇杰文庭 叠加8000 叠加150- 160 2007.590%/ 尚东区 联排9000、 11500 叠加8000 联排190、 310 叠加140- 180 2006.665%左右新中式/ 典型个案

25、小结典型个案小结 竞争板块之方山九龙湖竞争板块之方山九龙湖 代表项目代表项目：雷丁town、罗托鲁拉等； 供应情况供应情况：起步阶段，当前供应极少，后期项目多且与本案入市时机吻合； 主力产品供应主力产品供应：目前以联排为主； 建筑风格建筑风格：欧风美雨泛滥、传统中式； 营销主要卖点营销主要卖点：山水、大学城、配套； 区域定位：江宁三山板块的南延，第一居所为主；区域定位：江宁三山板块的南延，第一居所为主； 雷丁雷丁town 英式建筑风格的产品英式建筑风格的产品 总建筑面积为总建筑面积为6.86.8万平米；万平米； 规划住户为规划住户为214214户，其中联排为户，其中联排为202202户，双拼为

26、户，双拼为1212户；户； 面积区间为面积区间为195.28195.28220.48220.48平米；平米； 20072007年四月入市。年四月入市。 卖什么卖什么？人文，自然，纯英式住宅人文，自然，纯英式住宅 自然环境及人文条件（方山脚自然环境及人文条件（方山脚 下，科学园内；下，科学园内； 纯英式多庭院坡地联排别墅；纯英式多庭院坡地联排别墅； 项目名称项目名称 销售单价销售单价( (元元/ /平平 米米) ) 主力户型主力户型( (平平 米米) ) 开盘时间开盘时间去化率去化率 建筑风建筑风 格格 有无温有无温 泉泉 雷丁 town联排7500 联排195-220 2007.4100%英式

27、/ 罗托鲁拉小 镇 联排6000 双拼7800 联排220-270 双拼280-300 2006.12100%新西兰/ 典型个案小结典型个案小结 竞争板块之三山竞争板块之三山 代表项目代表项目：玛斯兰德、复地朗香、山水华门等； 供应情况供应情况：别墅开发较为成熟，目前别墅市场主力供应区域，后继供应少； 主力产品供应主力产品供应：目前以联排为主； 建筑风格建筑风格：欧风美雨泛滥； 营销主要卖点营销主要卖点：山水； 区域定位区域定位：曾经的5+2模式，目前随周边配套完善渐成第一居所； 复地朗香卖什么？复地朗香卖什么？ 山、水山、水 三山板块腹地，两湖环绕（康厚湖 和沐英湖）； 现代简约建筑； 40

28、余米地势落差，半山豪宅； 三期岭郡以双拼为主，同时配有少 量独立别墅，预计售价格分别为9700 元/平米,12000元/平米。 三期首层功能性设计升级； 项目名称项目名称 销售单价销售单价( (元元/ /平平 米米) ) 主力户型主力户型( (平平 米米) ) 开盘时间开盘时间去化率去化率 建筑风建筑风 格格 有无温有无温 泉泉 山水华门 双拼16000 叠加8000 双拼300 叠加200-240 2005.595% 杭派建 筑 / 复地朗香岭 郡 双拼9700 独立12000 双拼280-3402007.890%以上 现代简 约 / 玛斯兰德上 院 独立12000独立370-5402007

29、.490%以上北美/ 典型个案小结典型个案小结 未来市场竞争格局未来市场竞争格局 城东板块别墅后续供应量将达70万平米，依云溪谷等项目的开盘将可 能对本项目造成较强的市场竞争 38.138.1 + +163.8163.8 = = = 约约200200 城东已售别墅后续供应（万） 仙林、紫金、江宁潜在上市楼盘供应（万） 未来市场竞争激烈，特别是联排别墅和叠加别墅 注：不完全统计注：不完全统计 竞争板块潜在供应竞争板块潜在供应 板块板块 土地编号或项目名土地编号或项目名 称称 实际出让面积（平米）实际出让面积（平米） 预计别墅上市量（万平预计别墅上市量（万平 米）米） 预计别墅类型预计别墅类型 仙

30、林仙林 栖园22535915联排、独立 依云溪谷241863.916.9双拼、独立 小计小计467222.9467222.931.931.9/ / 江宁江宁 加州城 215815.914联排、独立 26033116联排、独立 中粮颐和南园50000035独立、联排、宽景洋房 2005g7461161.93.5联排、独立 青龙山生态园地块33350053.4独栋 东方龙湖湾198000240000联排、叠加 同仁地块140070 小计小计895389895389145.9145.9/ 紫金紫金 2005g3451214.62独立 2006g12184977.98叠加、联排 小计小计236192.

31、5236192.51010/ 注：未上市潜在供应，不完全统计注：未上市潜在供应，不完全统计 竞争性板块总结竞争性板块总结 物业类型物业类型 联排是几大竞争性板块的主力供应物业类型，面积多在200平至240平之间； 叠加大放异彩，这种介于别墅与公寓之间的物业形态有广泛的市场需求； 双拼供应较少； 价格特征价格特征 联排价格跨度较大，单价从6400元到11000元不等。 总体看，别墅、类别墅物业未来价格上升趋势明显，稀缺体现价值。 建筑风格建筑风格 欧风美雨极度泛滥，较少为传统中式和新中式风格； 主要卖点主要卖点 以自然景观为主，辅以汤泉等稀缺资源，部分区域主打新城、未来配套完善等概念； 客群客群

32、 近郊城市化、远郊近郊化，别墅渐成第一居所的载体 ，兼有部分5+2、投资性群体。 竞争市场联屋主力供应主打经济牌，本案走偏舒适路线； 欧风美雨建筑风格时代盛行，特色且具有竞争力的现代中 式风格缺乏； 禁墅政策的出台，独立别墅市场价值更高，且独栋别墅类 型的设计，可以提高项目的品质和树立产品标竿； 自然、人文资源充分的挖掘和利用。 突围突围 【关键词【关键词】 空空 白白 点点 捕捕 捉捉 市场运作空间较大，可通过对市场运作空间较大，可通过对的挖掘，的挖掘， 形成项目竞争力以占领细分市场，形成项目竞争力以占领细分市场，练内功。练内功。 论篇论篇 人群捕捉人群捕捉 什么样的人会选择这里？什么样的人

33、会选择这里？ 首先首先从本项目的土地资源来看，本项目是一个第一居第一居 所为主所为主的住宅项目，在大概念上可以称为1.5空间居所， 也就是第一局所为主，兼顾了投资休闲功能 极具学知的高收入者，家教氛围浓郁。 有稳定的收入，有学识，不张扬，受人尊敬。 注重人情沟通，向往山水田园、较亲人文、 对生活理解能力强，有个人的观点与主见。 依靠自己的底蕴去创造财富。因此，他们很自信，对未来 充满信心，始终保持对生活舒适层面舒适层面更高层次的需求。 有较深的中国文化情结，但同时比较喜欢现代的生活方式 我们的客群我们的客群 群体特征分析群体特征分析 稳定稳定 稳定是这些人群最大的特点，这表现在工作稳定、生活稳

34、定、经济收入稳 定。购买房产的目的则是希望用以升级现有居住条件、充分享受生活 年龄年龄 3855岁，他们在各自的工作岗位上都是位高权重者，已过而立之年；普 遍受过高等教育，有深厚的文化修养，强烈的城市认同感；他们不一定是 南京本地人，但已深深融入到南京这个城市文化之中，在内心深处认同于 南京城市的生活方式与生活习惯 职业背景职业背景 他们分布于政府机关、实业经营、高校、研究所等行业，是这些行业的发 展支柱；他们是南京的核心阶层南京的核心阶层，他们的主要工作是行业发展的推动者 家庭结构家庭结构 多数消费者群体的子女已成长起来，家庭中并不缺乏物质上的需要， 其需求已上升到精神层次；居住不是简单的遮

35、风挡雨，而是希望融入 到一个拥有深厚文化韵味和优美的自然环境的居住社区 经济状况经济状况 这些消费者拥有雄厚的经济基础，家庭年收入在20万元以上，他们有 稳定的经济收入，子女也已成长起来，主要的经济来源于自己的工作 收入，属于“新生的中产阶级”。 人生哲学人生哲学 张弛有度，进退自如！有学识，稳重不张扬，积极乐观，注重生活质 量与身心享受。 消费观消费观 注重居住环境与自然环境的结合，讲究内景与外景的呼应，对于 他们而言，生活在自然天地里，才是对生活的一种尊重，而事业的要 求又让他们不能放弃城市生活。城东富人区，东郊是他们一生无法割 舍的情怀，大钟山是他们一生的选择。 心灵寄情山水，生活不离城

36、市。 既有可用于沟通交流的平台，又有能独自享受自我时光的私密空间。 东方的传统人文，让他们希望拥有独享天地，可以莳花弄草，休憩身心。 现代的生活教会他们，生活应该有一片天空，留给他们从容的旋转。 有情有景，有家有院，有山有水，有动有静，便是理想生活的全部。 项目的产品路线项目的产品路线 项目的目标客群 市场空白和机会 地块资源 项目功能定位，1.5空间泛 第一居所 具有特色的现代中式住宅 从消费者角度从消费者角度 需要一个释然心灵的场所 融洽易沟通的氛围 不能远离城市 共享的空间 安静、安适 但可以体验独特的生活享受 以产品呼应以产品呼应 较低的容积率 院落组团式的布局 别墅回归到为生活服务

37、内外部景观的融合 强烈的人文气息 倡导的一种生活理念 需求与产品的对位需求与产品的对位 传承中国文化的精髓 -神形兼备的中国建筑 规 划 篇 仿生建筑的传承 仿生建筑- 永远流传的建筑文化 最具生命力的中国建筑文化 最能体现中国文化的建筑元素之一 仿生建筑在中国古建上的运用 宏村-水牛形村落 世界文化遗产 仿生建筑在中国古建上的运用 西递村-船形村落 世界文化遗产 仿生建筑在中国现代建筑上的运用 北京奥运主会场鸟巢 北京奥运游泳馆水立方 仿生建筑的经典流传 流 水 别 墅 是水牛形规划？船形规划？鱼形规划？ 如意形规划？还是梅花形规划？ 我们要打造独一无二的规划特色我们要打造独一无二的规划特色

38、 采用仿生规划建筑采用仿生规划建筑 围合院落- 创造更和谐的邻里空间 体现中国的“和”文化 组团式围合和内部庭院 规划的围合 规划上 要形成独一无二的仿生村落规划特色要形成独一无二的仿生村落规划特色 并结合组团式的围合，并结合组团式的围合，呈现多重围合的别样 空间感受 建筑类型确定 地块容积率、建筑密度等指标以联舍为主的建筑类型 更好的支撑容积率增加适量的多层别屋 提高项目的品质和档次增加少量的独舍 建筑类型配套面积基底面积层数 住宅建筑 面积比例 建筑覆盖 率 独 舍 3500 1202.55% 25% 联 舍100375% 多层别屋150520% 配套建筑2000 建筑类型配比 建 筑 篇

39、 “彩色中国”的融入 黑黑 白白 灰灰 传统中国风格 中国建筑不乏色彩 目前的中式别墅缺乏色彩 黑白灰的色调是中国建筑的表现之一 黑白灰不是中国建筑的全部 黑白灰的阴冷并不是现代大众的喜好 本项目所处位置不适合全部使用黑白灰色调 我们应该怎么办？ 中国人家 唤醒对色彩的感觉唤醒对色彩的感觉 让我们的中式别墅 温暖人心 让我们的中式别墅 色彩丰富 让我们的中式别墅 为更多的人接受 唤醒对色彩的感觉 当代中国中式建筑新概念 “彩色中国”的应用-砖雕 “彩色中国”的应用-外墙 “彩色中国”的应用-大门 “彩色中国”的应用-月亮门 无色和有色的对比无色和有色的对比 “彩色中国”的应用-镂空窗花 “彩色中国”的应用-琉璃瓦 “彩色中国”的应用-中式凉亭 建筑上 将色彩注入建筑的细节将色彩注入建筑的细节 让建筑暖起来让建筑暖起来 呈