前期物业管理服务合同

1、前期物业管理服务合同（合同编号：）第一章 总则第一条：合同双方当事人委托方（以下简称甲方）：注册地址：营业执照注册号：法定代表人：邮政编码：企业资质证书号：联系电话：-i -受委托方（以下简称乙方）： 陕西昌达昌物业有限公司注册地址： 由E政编码： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人：联系电话根据中华人民共和国合同法、物业管理条例及其他有关法律、法 规之规定，甲方作为 住宅物业项目第一大业主，享有选聘物业管理企业的权利。甲方通过考察，决定将位于榆林长城北路的“金都名仕 花园”住宅小区项目委托乙方实行物业管理，在以后管理过程中，甲方有监督权、续聘权，乙方须全权对甲方负责。甲、乙双方在

2、乎等、自愿、协商一致 的基础上就前期物业服务订立本合同。第二条：物业基本情况：委托管理的商住物业区域内有 幢框架剪力墙结构的 层高层住宅楼、 框架结构的高层商住楼、2层地下停车场、5层商住会所及相配套的一切设施设备、场地、附属建筑物、空间等。 物业类型：框架、框剪结构的高层商住物业。坐落位置：至:占地面积：平方米;建筑面积：平方米土地使用权证书号：_ 建设工程规划许可证号:施工许可证号：商品房预售许可证号：第三条： 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人， 本 物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第二章 委托服务内容第四条 物业共用部位的维护与管理。包括房屋主

3、体承重结构（含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等 ）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通 道、管道井、空调室外主机台坐、排烟道等。第五条 物业共用设备、设施、附属建筑物及其运行的维护与管理。所 谓“设备”主要指小区水循环系统、安防监控系统、对讲系统、避雷、污水处 理系统、供水泵、上下水管、供电线路、室外照明、暖气管道、消防设备系 统等；所谓“设施”是指小区围墙（栏）、大门出入口、绿化、公用桌椅、公共活 动场所、公共照明及灯具系统、喷泉、非经营性文体设施及小区内各种提示 说明牌等；所谓“附属建筑物”是指设施设备用房、道路、室外上下水管、化 粪池、沟渠、井、自行车棚等。第六条 物业区域内商住楼宇

4、、地下停车场、会所等的维护与管理。第七条 环境卫生、绿化管理服务。主要包括楼道、走道、门厅、屋顶、 天台等共用部位的定时清扫、 内墙壁的除尘、 公共门窗的清洁、 绿化园地、 路面的清扫，生活垃圾和建筑垃圾的管理、灭鼠、洒药、美化及其他共用备 设施及附属建筑物的清洁美化等。第八条 物业管理区域内公共秩序、安全管理服务、交通等的管理。包 括安全宣传教育、安全控制、安全协助、群防群治等，提供24 小时公共区域安全巡视以及门岗值勤等项服务。第九条物业装饰装修管理服务。包括装修范围和设计之安全技术核定； 装修企业资质审查；装修管理权利与义务的约定；装修人员、装修秩序、装 修设计图纸的审核；房屋装修的工程

5、技术、隐蔽工程、重大改项、现场安全 等方面的巡检服务； 建筑垃圾处理及提供装修菜单式服务 （菜单选择内容包括 装企业菜单、装修材料菜单、设计类型菜单、价格菜单等）。- 2 -第十条 物业档案资料的管理。具体包括物业管理区域内的各类物业、 设施的验收接管档案 （物业区域产权资料、设计和竣工图纸、安装、以及技术 资料之图、卡、册 ）；物业分户产权清册、业主使用人情况表、共用设备、公 共设施运行、保养、维修记录、财务以及物业管理各环节之过程所有原始记 录和档案。第十一条 业主房屋自用部位、 自用设施设备的维修养护，在当事人 提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。 “自用部位”是指一套住宅内部，由 住

6、宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院 以及室内墙面等部位； “自用设备”是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人 自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线、 以及 水、电、天然气、暖气户表等设备。第十二条 物业区域内车辆的出入、行驶、停放之管理服务。 本物业管理区域内的业主及使用人在本物业管理区域的公共场地停放车 辆。第十三条 其他委托事项1、本物业区域对外的公共关系的维护处理。2、向业主提供有关之特约服务。3、物业管理区域内的公益事业、文化娱乐活动的组织与开展。4、在本物业保修期呐维修由保修责任人承担，如不承担，与甲方协商， 由乙方维修，由甲方扣除

7、保修责任人保修基金。第三章 物业服务质量第十四条 物业综合服务管理1、负责制定物业服务管理工作计划，并组织开展全面实施。2、每年一次对房屋及设施设备等进行性能、 功能以及安全普查， 根据普 查结果制定维修计划，组织实施；3、白天有专职管理服务人员接待服务，处理服务范围内的公共性事务， 受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性 报修半小时内到现场；建立完善严密的服务信息收集、处理和回馈程序；- 3 -4、协助组建业主大会并配合其运作：5、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全：6、受甲方委托与业主签定前期物业管理服务合同 ，业主临时公约 等文件；公开服

8、务标准、收费依据及标准等；7、应用计算机对业主及房产档案、物业管理服务及收费等进行管理；8、全体员工统一着装，持证上岗，实行全员服务制度；9、每年进行一次物业管理服务满意率调查， 促进管理服务工作的改进和 提高，征求意见用户不低于总户数 80 ，服务满意率 80以上。第十五条 房屋及小区共用部位、共用设施设备日常维护和管理。（一）、共用部位公用设施设备范围为本合同第五条的内容，但不包括另 行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等。（二）、确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正 常使用、运行和小修养护，服务满意率 80 以上。1、楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修；2、

9、保证护栏、 围墙、 景观小品、 桌、椅、楼道灯、 绿化设施等公共设施、 设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施 无破损，定期清洁外墙；4、负责小区智能化设施的日常运行维护；5、有系统的管理制度、实施方案、责任制、监督措施。（三）、绿化，小区规划红线范围内的树木、花草、绿地、绿篱、以及房 前、屋后，道路两侧、区间绿地。服务满意率 80以上。 （在绿化企业保活期 满交接后 ）1、绿化整洁茂盛，病虫害控制措施得力；2、绿化成活率在 98 以上，枯死部分及时处理；3、分别做好绿化植物生长期、休眠期的浇水、修剪

10、、养护、防冻；4、有系统的绿化管理制度、实施方案、责任制、监督措施。（四）、保洁，小区规划红线以内业主户门以外。维护和保持服务范围内的清洁卫生，服务满意率 80以上1、有健全的保洁制度和工作责任制，有明确的分工和责任范围；2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾桶、站、箱、垃圾进 行管理；3、定时对保洁服务范围内的区域进行清扫， 做到服务范围内无废弃杂物， 干净整洁，无浮尘，无污痕；4、 对楼梯扶手、楼梯、单元门、门厅、室外道路、公共区域、文体设 施、共用坐椅（桌）、岗亭、垃圾箱（桶）等类似部位要根据实际情况每日进行一 次或数次清洁和保洁；对于栏杆、围墙、景观小品、绿地、楼道灯和窗及其

11、他公共设施设备连同附属建筑物要根据需要进行每周、每月的清洁以及保养。5、 按照需要向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6、在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。（五）安全服务管理。小区规划红线以内，业主户门以外。公共区域的秩 序维护和公共财产的看管维护，服务满意率 90 %以上。1、 小区主要出入口全天有专人值守服务，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；对公共区域进行.24小时安全巡逻；2、 维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、 停放、噪音进行管理；3、看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨 筚子、景观小品、花、

12、草、树木、果实等；4、夜间对服务范围内重点部位、 道路进行不少于三次的防范检查和巡 逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（按一级服务标准）5、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安 部门进行处理。6、 对业主及物业使用人提供紧急协助，如突发急病等。（六）车辆停放管理。服务满意率80 %以上。1、 住宅物业区域车辆停放方式分为：地下停车场；2、 在本物业区域内停车须与 物业管理公司签署 明确各方的权利义务及有关事项。非业土和物业使用人在小区车满的情况下谢绝 驶入；-5 -3、有健全的机动车辆在停车场管理制度和管理方案4、对进入小区的机动车辆进行登记发出入卡，出门卡放行；5

13、、保证车辆有序停放。（七 ）消防管理。公共区域消防管理及其设施的维护。服务满意率98。1、有健全的消防管理制度，建立消防责任制；2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；3、定期进行消防训练和演练，保证有关人员掌握消防基本技能。（八 ）高压供水的养护、运行、维修。服务满意率 98以上。1、保证业主正常生活用水的需要；2、对水箱定期清洗消毒，确保水质合格；3、对水泵、供水管道及附属设备进行必须的维修养护，并做好记录。（九 ）装修管理服务。房屋装饰装修管理，服务满意率85以上。1、有健全的装修管理服务制度；2、查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议告知业 主装修时的权

14、利与义务和注意事项；3、业主装修期间对施工现场进行巡视与检查的服务，严格治安、 消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理制度，调 解因装修引发的邻里纠纷；4、业主装修期间向其提供工程技术方面的咨询、巡检、指导、提示。对 隐蔽工程和重大改项要做好服务、记录； 5、业主装修结束后，应进行竣工验收。对违反装修协议的要进行处理， 问题严重的报行政管理部门；6、及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天；7、向业主提供菜单式装修服务，将装修企业、设计类型、装修材料、价 格档次等列入菜单，供业主需要之选择。第四章 物业服务期限第十六条 物业服务期限： 本合同从签定之日起至业主委员会

15、成立前止。 第十七条 合同期限未满、业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物- 6 -业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第五章 物业服务费用第十八条 物业服务费成本构成，一般包括管理服务人员的工资、社会 保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位，共用设备设施的日常运行、 维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用； 物 业管理区域秩序维护费用； 办公费用； 乙方固定资产折旧； 物业共用部位、 共用设备设施及公共责任保险费用；经甲方同意的其他费用。第十九条 计费方式 建设部 物业服务收费管理办法 有两种：1、采取包干制约定物业服务费。 业主向乙方支付固定物业管理服务

16、费用， 盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担。2、采取酬金制约定物业服务费。 在预收的物业服务资金中按约定比例或 者约定数额提取酬金支付给乙方，其余全部用于物业服务合同约定的支出， 结余或者不足的均由业主享有或者承担。本小区物业管理费采取包干制约定物业服务费的计费方式。第二十条 物业管理服务费用1、物业服务费住宅： 1.00元月平方米办公： 1.5 元月平方米营业： 2元月平方米 业主逾期缴纳物业服务费及其它各项有关费用的，乙方从逾期之日起每 日加收应缴费额的3%。的滞纳金。2、停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：车辆停放服务费 （仅限机动车 ）：车架停放费 60 元月辆；非上架车辆

17、停放费 30元月辆 （包含地下车库照明电费公摊 ）。外来车辆停放服务费： 2.00元次辆；过夜车辆 5.00 元次辆。摩托车停放服务费： 10.00 元月辆；三轮车停放服务费： 15.00 元月辆；电动自行车停放服务费： 10.00 元月辆；- 7 -自行车停放服务费： 3.00 元月辆； （注： .由业主自行配锁 ）。人力三轮停放服务费： 10.00 元月辆；3、装饰装修监管服务费及装饰装修垃圾收集清运费装修押金： 2000.00 元户监管服务费： 40.00 元户垃圾收集清运费： 160.00 元户4、电梯公摊电费单独核算，按照不同楼层平米数进行公摊，每高一层， 每平米增加公摊电费 0.0

18、1 度，每低一层，每平米减少公摊电费 0.01度。5、受有关部门或单位委托，乙方可提供水费、 电费、 热力费等项的代收 代缴 （代收代缴费用不属于物业管理服务费用 ）。6、甲方未销售房屋，乙方不收取物业管理费， 直至销售至业主时，再由 乙方向买受人收取。7、业主空置房物业管理服务费按全额的 70 收取。空置房须同时符合 以下条件： A、业主办理入驻手续后未入驻或暂时停止使用六个月以上者；B、符合A条件者可在物业管理公司办理确认手续， 同时抄录水电表底数， 并预交三个月的业主空置房物业管理服务费；C、房屋在空置期间不得使用，户内水电表读数须与底数相同。同时， 预期未办理入驻手续的， 应补交空置房

19、物业管理服务费后方可办理入驻手续； 办理空置房手续后三个月内又使用房屋的，须按全额补交物业费差额；满三 个月后需使用房屋的，应提前一天告知物业管理公司，从使用房屋之旧起， 按正常物业费用收取。8 、本小区物业管理月艮务费及其它各项有关费用每半年交纳一次。 每半 年第一个月 110日交纳当期的物业管理费及其它各项有关费用。业主首次 入驻时即交纳六个月的物业管理费。物业管理服务费中的物业共用部位、共 用设施设备日常运行、维护费中不包含中修、大修、正常损耗和专项设备设 施的能耗费用等。9、业主对出租房屋的物业管理费和其他各项应交费用负有连代清偿责- 8 -第二十一条 计费起始时间物业管理费应从物业买

20、受人与甲方约定房屋交付之日 年 月 日起计，并且当年免收三个月的物业管理服务费用。第二十二条维修责任1、物业共用部位、共用设备设施的小修、维护费用在保修期满后，由 乙方承担，保修期间由甲方承担。物业共用部位、共用设备设施大修、中修 和更新改造费用，保修期内由甲方承担，保修期满后，应当通过甲方或业主 大会审批使用房屋专项维修资金。2、物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关 管线和设备设施的维修养护，应由乙方负责及时联系供应单位维修，以防事 故发生。第二十三条 乙方对业主房屋自用部位自用设备维修养护及其它特约服 务的费用，按与当事人的约定收取。第六章双方权利义务第二十四条 甲

21、方权利义务1、 审定乙方制定的物业管理服务工作计划，检查监督乙方物业管理的服 务实施情况。2、负责制定业主临时公约，并向物业买受人明示和说明。3、专项维修基金，按国家相关规定收取。4、 按照国家有关规定，在销售物业时，向购房人代收专项维修资金，并在一周内将此资金转交至房屋行政主管部门专项账户上。在小区业主大会成 立后，甲方协调房屋行政主管部门应将此款项交于业主大会管理。5、合同生效之日起30日内，应根据本项目的规模向乙方提供物业管理用房，物业管理用房面积应满足实际的需要；管理用房位置： ;物业管理用房由乙方直接用于本小区的物业管理；提供物业管理用房也是甲方的法定义务之一。物业管理用房产权归甲方

22、所有。6、甲方应在合同生效之日起 50日内向乙方移交以下资料：(1) 、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管-9 -网工程竣工图等竣工验收资料；(2) 、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3) 、物业管理所必需的其它资料；7、按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。8、协调处理本合同生效前的遗留问题 9、协助乙方做好物业管理区域内 的物业管理工作。10、参加业主大会的筹备工作，支持业主大会与业主委员会依照法定程 序成立。11、不得擅自处分物业共用部位、共用设施设备。 第二十五条 乙方的权利义务 1、根据物业管理条例及本合同之约定， 对本物业区域实施有

23、效的物 业管理服务，并为此负责；有权依据本合同制定本项目的物业管理规定和 管理服务工作程序，并在实施中不断完善和改进； 向业主或者物业使用人 收取物业服务费用。2、承接本物业时，负责对共用部位、共用设备设施进行查验承接。3、有权要求甲方销售人员和业主及物业使用人配合乙方的管理服务工 作。4、委托专业性服务的企业承担本物业的专项服务业务，但不得将整体业管理委托给第三方。5、对业主和使用人违反业主临时公约的行为，有权根据情节轻重， 采取劝阻、制止、举报直至追究违约责任。6、可以接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托， 向最终用户代收相关费用，不得向业主收取手续费等额外费用。7、对物

24、业管理区域内违反有关治安、 环保、公共秩序、 习俗、物业管理、 装饰装修和物业使用等方面法津、法规、道德的行为，应当劝阻，及时向有 关行政部门报告或制止。保持物业区域内的正常秩序。8、控制物业管理区域内的车辆停放、行人交通、 安全防范工作， 发生安 全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，协助做 好救助工作，保护好现场，并保全好有关证据。对公共区域进行24 小时安全- 10 -巡逻9、遵守国家有关规定， 教育物业安全管理人员在维护物业管理区域内的 公共秩序时，履行安全管理服务职责，不得侵害业主的合法权益。10、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定和装饰装修禁止行为 及注

25、意事项。防止任何未经乙方同意或未按本合同的规定而占用或使用共用 部位及公共服务设施； 防止任何变更和损坏房屋及公共设施的事件发生。11 、负责编制房屋、 附属建筑物、 设施设备、 绿化的年度维修养护计划， 经甲方审定后组织实施。12、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，制定业主手册13、定期总结物业管理工作，积极采纳甲万和业主提出的合理建议，每 年会同甲方进行一次物业服务满意率调查。14、有权根据业主需要，提供各类有偿服务。15、节日期间可装饰小区，包括灯光及其它饰物。16、本小区内不提供中、大型车辆的停放服务。17、乙方及其员工在下列情况下无须对业主负责，但应根据情况及时告 知业主及住

26、户A、因进行任何设施设备所必要的保养、维修而导致暂时性的的停用；B、地震、飓风等不可抗力的损害、毁坏；C、非乙方责任造成的无法避免的材料、供水、供热、电力短缺及其 他一切原因。18 、要求业主不得在房屋顶安装太阳能热水器。19 、每年向业主公布物业管理费收支帐目不少于一次。第七章其他事项第二十六条 首户业主入住前的物业服务内容为：物业的承接验收、物 业档案资料的接收、 物业的控制与管理、 。甲方扫尾工程的配合服务、 人员出 入及能源供应。服务要求为：确保秩序、安全和设施设备的正常运行；确保 甲方按期完工离场。第二十七条 甲方人员有出入小区、大门的权力，但甲方应遵守乙方的- 11 -管理制度。第二十八条 保修责任期内房屋、设施、设备维修按以下方式处理： 1、由于前期维修事宜较为集中，因此先期甲方应在乙方办公处设立“工 程保修整改代表处”，集中统一协调处理保修事宜；甲方提供施工方维修人员 名单及联系方式，由乙方协调保修事宜，特殊情况报甲方协调解决。10、凡甲方委托乙方的维修项目，费用由甲方承担。 第二十九条 小区其它类型物业管理参照本合同执行。第三十条 自接管之日，逐步增加各类人员至 24 人 第三十一条 本小区中凡预留房屋的产权都属开发商所有。第八章 合同变更，解除和终止第三十条 本合同期满， 甲方决定不再委托乙方的， 应提前 2个月书面通 知乙方；乙方决定不再接受委托的，也应提前