写字楼的顶尖策划

1、写字楼的顶尖策划顺天国际财富中心这个作为湖南首个与国际接轨的高 档写字楼， 如今树立在长沙 cbd 核心位置上， 浑身焕发着 “楼 王”的魅力！这个项目能产生如此的销售旺势 , 销售业绩如 此可观 , 产品形象如此富有影响力 , 策划在其间的作用是不 可估量的。 在它身上诞生了许多新名词： “国际化办公” 、“生 态办公”、“国际商务制造”、“楼宇经济神话”这一切的 得以实现，凝聚了我们的策划师多少心血与智慧。这个项目 的成功，也是策划人的成功！“顺天国际” 的两位核心策划人李柏先生和肖芳清先生 , 曾经默默无闻地为该项目服务了两年多时间，很多运作中的 细节其实并不为外界知晓，但他们作为优秀策

2、划人和高级策 划师 , 在本项目的全程策划中付出了艰辛的劳动和非凡的智 慧。一、前期调研：提出国际商务写字楼的十大标准 记得一个房地产商说过这么一句话， “我宁愿花一年的 时间和投资额 5%的费用， 来进行一个项目的市场研究， 相信 这样可以给我 80%的成功率；否则我只有 20%的成功率。”顺天国际”的开发商湖南顺天集团以及其董事长苏松泉先生和总经理李建国先生就是这样。当年，他们拿到位于 长沙市芙蓉中路湖南图书城南侧的那块地后，公司正在开发 距此不远处的顺天城 湖南第一个“soho”项目。因而算上开发商自己的研究论证，前期调研应该有 2 年时间。我们的调研工作做过三次，调动了公司几乎所有的研

3、究 和信息资源，每一次都有新的收获和更多的一手资料。最重要的最全面的一次是， XX年3月12日至4月12日。 我们采用问卷调查的方式对长沙市的上市公司、事务所、广 告公司、电脑电器公司、高科技产业、金融机构等进行了分 类调查研究 , 我们派出调研人员 10 名，调研时间 32 天。我 们的问卷内容包括：业主寻求办公场所的首要因素 , 公司现 有写字楼使用面积 ,公司对商务中心的要求 , 对空调的要求 , 对会议室一个月的需求量 , 对停车位、户型的要求，是愿买 还是租用，对银行按揭的要求等各方面。李柏先生担任此次调研组组长，对调研数据严格把关， 亲自撰写了调研报告，经过研究分析总结并提出“国际

4、商务 专业写字楼十大条件” ： 1 、必须具备象纽约曼哈顿 cbd 风采 一样的商务极核地段； 2、提供能与世界 500 强零距离接触 的大商务平台； 3、国际大师规划设计的国际级地标性建筑； 4、全面升级的综合配套； 5、跨越国界的 5a 智能中枢系统； 6、极具时代感的生态景观相匹配； 7、开合有度适合现代化 办公要求的弹性空间； 8、彰显身份与地位的著名酒店全程 星级物管服务； 9、人性化关怀的顶级职业经理人商务会所； 10、物超所值升值无限的多重价值物业。此次调研对以后“顺天国际”的开发提供了市场依据， 也基本上确定了本项目的品味和建造标准，而且还收集了一 些有初步意向的目标客户群。二

5、、开发策划：八次修改推出国际化专业写字楼规划方案我们对顺天国际财富中心的定位与开发，做了详尽的开 发策划报告。通过对长沙市写字楼市场的研究和对潜在用户的问卷 调查，表面上看长沙写字楼市场供大于求。然而，作为策划 人，必须首先站在一个相当的高度， 看到相当的远处。 当时， 正好中国刚刚加入世贸组织，许多国际企业更加快了进驻中 国的步伐，甚至深入到了中国的腹地城市。另外，中国经济 自改革开发以来，保持着持续增长的势头，更多国际人士预 测 21 世纪将是亚洲时代或者说是中国时代，中国力量成为 世界经济发展最看好的力量。从微观层面分析，长沙只有行 政机关、原来国有企业和集体企业拥有自己的写字楼，即使

6、1993 年开发过具有市场化性质的平安大厦写字楼， 出租情况 一直不错，也已经是好多年了。凭着敏锐的专业洞察力，我 们预测专业写字楼市场另一个波峰即将出现。因此，在项目 开发策划报告中，我们明确提出打造“国际化高档写字楼” 的初步定位。项目初步定位后，开发商与策划公司负责人还考察了国 内外许多城市，参考学习高档专业写字楼的开发理念、建筑 风格、全面配套和完善服务等等。我们尤其关注电梯配置， 开发商看到新加坡一些国际级的建筑作品，亲身体验了什么 叫做“零等待电梯” ，也就是说进入国际化的大厦等待电梯 时间不会超过 30 秒，而且进了电梯后感觉舒适又快捷，电 梯速度为 5 米/ 秒，真正做到了某电

7、梯广告所描述的“上上 下下的享受” 。出于种种考虑，开发商和策划公司一致认为 聘请新加坡的著名规划设计大师蔡家声做本项目的规划和 景观设计。对于规划设计，我们也提出了许多合理的见意。这其中包括了项目的区位研究对周边环境、交通条件、项目地块的 分析，针对该项目如何塑造核心竞争力，和已确定的国际标 准，单单是本项目的外立面规划设计，前前后后大的修改就 多达八次。建筑工程设计也随之相应作出了修改和完善，景 观规划设计充分体现了超前和生态原则。这样，才使本项目 开发出来更具有国际化的新元素：独特俊郎的时尚立面与造 型，玻璃幕墙的全面使用， 21 部高速电梯，首创屋顶直升机 停机坪，XX平方米的生态广场

8、，动感喷泉与建筑小品，米超 高的豪华大堂，近万平方米的地下停车场，泛会所概念，为 业主量身定做的国际商务俱乐部。三、营销策划：打击 商住楼与创造专业写字楼客户有些市场是靠发现，有些市场需要抢占，有些市场则需 要创造，“顺天国际财富中心”几乎全部是靠后两者。追溯长沙的写字楼开发的发展阶段，最初从 93 年的平 安大厦的成功开发，引起了开发商对写字楼市场开发的追 捧，但由于 97 年受国家宏经济观调控的影响，市场疲软， 以及大量一涌而上的写字楼，其自身素质存在这样或那样的 问题，如设计缺乏前瞻性，配套不全，交通、停车位、使用 功能等问题，导致写字楼市场开始滑波，大量写字楼空置，陷入了发展商们“谈写

9、字楼”色变的困境。 98 年这个市场才 慢慢有了转机，企业的增加拉动了对这一市场需求，但整个写字楼开发还是比较保守。从 XX 年起，各种打写字楼擦边球的概念如“居家办公” ，“酒店式公寓”等的 推出，整个市场的竞争才显得激烈起来。那么，我们应该怎 样去面对这样一个市场呢？在营销前的调查中，我们发现其实很多酒店、交通便利 的公寓、商住楼里面都存在许多办公的公司。在酒店的则主 要显示其档次；在公寓的则看中其实惠；在商住楼的则兼顾 了居家和办公。那么这一批公司中，肯定有些需要专业化的 纯粹的写字楼，作为自己公司的办公场所。我们对产品的定位国际化的高档专业写字楼，这是 我们一种主动出击市场的策略，在长

10、沙当时阶段高档写字极 少，更没有与国际接轨的专业写字楼，顺天国际财富中心的 横空出世，就是填补这个市场空白，开创长沙写字楼市场的 一个新的华章。所以，我们必须在争抢市场的同时，更要创 造市常因此，我们制定了打击商住楼的营销策略，我们推出了买比租更合算”的置业理念为了打击商住楼，从 XX年3月起，我们在长沙的三大 主流媒体长沙晚报 、潇湘晨报 、三湘都市报上，以 非常的气势和手段推出特别报道入世与写字楼开发的 国际化，分为五篇作为一个系报道： “长沙写字楼开发大回 眸”、“商住楼与专业写字楼大讨论” 、“长沙 cbd 在商务国际 化中迎来大发展” 、“国际专业写字楼的十大标准” 、“与国际 接轨

11、的专业写字楼为何倍受青睐” 。在一个月的时间里， “顺 天国际”售楼部的咨询电话已经不断地响起来了。这一组报 道一出，加上“顺天国际”此前的预告性广告和工程现场的 形象， 让长沙市民似乎感到 “国际化写字楼” 即将浮出水面。 其时，长沙楼市推出了好几个商住楼项目及酒店式公寓产 品，尤其是在本项目之前半年认购销售的“湖南 xx 中心” 项目，因定位为“第二代商住楼” ，推出“移动办公”等概 念，销售情况本来不行，又受到这组系列报道的严重打击， 加上工程本身原因而接到规划等部门的整改通知。商住楼的 市场出现了一时的沉寂，市场转向有利于“顺天国际”这一 边来了。在做宣传引导的过程中，我们调动所有的营

12、销人员进行 “扫楼运动” ，就是向长沙的三四五星级酒店、市中心区的 商住楼、 酒店式公寓的公司进行调查访问， 寻找潜在客户群。 结果大有成效，有些公司的老板表示会亲临“顺天”考察， 也有些老板正在考虑购买写字楼，希望早一点全面了解“顺 天国际”。接下来，我们策划推出了一系的直接硬性广告，以保持 有利的市场形势，并吸引更多的潜力客户。同时也继续推出 项目的连续软性新闻，详细介绍项目本身。这一组软文可谓 直接命中目标，标题为引领国际化办公新潮流 ，包括： 雄踞cbd核心地段篇、完美的功能配套篇、生态化办公篇在这一组软文广告中， 基本公布了 “顺天国际财富中心的 xx 大优势”，甚至还特别发出活动通知：凡在 6 月 30 日前来购 房者，继续享受优惠，自 7 月 1 日起价格上调； 6 月 28 日， 本大厦提前封顶及开盘隆重举行！通过这几个回合的营销和推广， “顺天国际”的人气上 来了，每天的咨询电话都响个不停， 据肖芳清先生某日统计， 其中最多的一个小时接到 40 个咨询电话。前来认购且后来 成交的知名企业有：美国集团、中国财富证券、浙江双良集 团、湖南经阁