出口加工区物业管理评估报告(doc)

1、仅供参考【整理】 出口加工区物业管理评估报告 受上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司委托，上海三公物业管理咨询服务有限公司于2006 年11月8日-2006年11月15日一周内，分深夜、双休日和正常工作日三个不同时段，对上 海漕河泾出口加工区物业管理进行了现场检查，对其物业服务质量进行评估，并向管理区域的 业主/客户分发了 15份上海漕河泾出口加工区物业管理满意度调查表，回收15份。根据不同时 段的现场检查结果，结合上海漕河泾出口加工区物业管理满意度调查结果，上海漕河泾出口加 工区物业管理综合报告如下： 第一篇物业基本情况 一、漕河泾出口加工区物业基本信息 物业类型：出口加工园区、办公楼宇、标

2、准厂房新型工业园区 789号 0.9平方公里，各地块土地总面积 座落位置：上海市闵行区浦星路 物业明细： 730788平方米，包括出口加 1、出口加工区：园区占地面积 工区卡口、查验仓库与平台。 http:/ 2、 管理中心区域：建筑总面积8839平方米； 3、 标准厂房园区：基地土地面积100962平方米，建筑面积 111139.50平方米 二、物业管理委托单位 上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司 三、物业管理单位 上海漕河泾开发区物业管理有限公司（更名前：上海新和物业管理有限公司） 四、物业管理委托合同期限 2005年1月1日起至2006.年12月31日止。 五、委托评估物业管理的主要内

3、容 1、0.9平方公里园区内的公共秩序维护、公共设备设施、道路、绿化、排水、公共照明、垃圾 箱、清洁、垃圾清运、消防设施等管理 2、近9000平方米的管理中心办公楼的保安、保洁、维修、电梯、客户服务、档案管理、建筑 物本体、消防、监控等管理 3、工业园区标准厂房的装修、消防、客户服务、公共秩序、清洁、报修维修、电梯、空房等 管理 第二篇评估结论 一、上海漕河泾开发区物业管理有限公司具有履行物业管理服务合同的能力。 二、上海漕河泾开发区物业管理有限公司实施的物业管理已覆盖物业管理合同中约定的物业管 理内容。 三、业主/客户满意度调查结果 向出口加工区内业主/客户发放15份物业管理满意度调查表，回

4、收15份物业管理满意度调查表， 其中二份只填写调查表首页没有填写次页，对物业管理服务总体评价1份为非常满意，10份为满意，2份为尚满意。 四、合同约定的主要质量目标基本达到。 五、目前岗位设置与人员配置较合理，能满足目前物业管理现状 投标书预计物业各类服务人员达109人，而目前只配有 87人。 六、保安管理、保洁管理、绿化管理、客户服务、消防等方面经抽查，实际现场管理及管理文 件、资料均符合全国物业管理示范工业区标准中的优秀标准。 设备设施的现场管理较好，但工程档案管理、采购管理及日常记录文件管理有待进一步完善。 七、物业管理各项费用支出 1、05年、06上半年管理人员成本分摊比标书测算明显高

5、出许多； 2、 05年设备设施维修费用支出偏高，06年上半年设备设施维修费用支出控制较为合理； 3、 05年行政办公费用支出较标书测算高出许多，06年上半年行政办公费用支出较为合理。但 从物业管理部提供的报表中没有开办费科目； ftp:/ 论文汇 http:/ 八、总体管理承诺基本兑现 1、 上海漕河泾开发区物业管理有限公司在此项目的管理中，IS09000质量管理体系覆盖各个 管理环节； 2、 项目管理基本达到 全国物业管理示范工业区标准，目前已在2006年10月通过上海市物 业协会组织的检查验收； 3、 2006年7月起物业公司已将环境质量管理体系IS014000贯彻在物业管理工作中。 第三

6、篇现场评估描述 一、物业管理满意度调查 向园区业主/客户发放物业管理满意度调查表4份，回收4份。 序号评价内容（园区）评价结果 非常满意满意尚满意不满意 1您对园区内公共区域标识管理4 2您对园区内公共道路及公共设施保洁4 3您对园区内的人、车交通疏导管理31 4您对园区内的机动车辆管理13 5您对园区内的非机动车辆管理3 1 6您对园区内的消防设施管理4 7您对园区内草坪养护及清洁4 8您对园区内树木、绿化养护4 9您对物业公司客服人员的服务态度4 10您对物业公司客服人员的服务质量4 11您对物业公司报修维修服务及时性1 12您对物业公司报修维修质量4 13您对物业公司的装修管理4 14您

7、对物业公司拓展的有偿服务项目4 15您对物业公司有效投诉的处理（属物业管理范围）4 16您对物业公司服务总体评价4 向标准厂房业主/客户发放物业管理满意度调查表4份，回收4份。 序号 评价内容（标准厂房） 评 价结果 非常满意满意尚满意不满意 1您对园区内公共区域标识管理22 2您对园区内的人、车交通疏导管理211 3您对园区内的机动车辆管理3 1 4您对园区内的非机动车辆管理12 1 5您对园区内的消防设施管理12 1 6您对通用标准厂房区域货物及人员进出管理1 2 7您对园区内公共道路及公共设施保洁1 21 8您对公共区域或卫生间的清洁程度13 9您对园区内草坪养护及清洁3 1 10您对园

8、区内树木、绿化养护3 1 11您对物业公司客服人员的服务态度3 1 12您对物业公司客服人员的服务质量3 1 13您对物业公司报修维修服务及时性1 2 1 14您对物业公司报修维修质量1 2 1 15您对园区公共设施及建筑物的养护2 2 16您对物业公司的装修管理4 17您对物业公司电梯服务2 1 1 18您对物业公司的空房管理4 19您对物业公司拓展的有偿服务项目4 20您对物业公司有效投诉的处理（属物业管理范围）2 2 21您对物业公司服务总体评价2 2 向办公楼业主/客户发放物业管理满意度调查表7份，回收7份。其中有二份调查表只填写了首 页，而次页遗漏填写。 序号评价内容（办公楼） 评价

9、结果 非常满意满意尚满意不满意 1您对园区内公共区域标识管理24 1 2您对物业管理区域内的机动车辆管理2 2 2 1 3您对管理区域内非机动车辆管理24 1 4您对办公楼的消防设施管理24 1 5您对办公楼的外来人员及物品进出管理2 2 3 6您对管理区域内公共道路、水景等公共设施的保洁4 2 1 7您对公共区域、卫生间的清洁程度25 8您对管理区域内草坪养护及清洁52 9您对管理区域内树木、绿化养护51 1 10您对物业公司客服人员的服务态度3 3 1 11您对物业公司客服人员的服务质量3 4 12您对物业公司报修维修服务及时性3 3 1 13您对物业公司报修维修质量1 3 1 14您对建

10、筑物本体及公共设施的养护2 3 15您对物业公司拓展的有偿服务项目1 1 2 1 16您对物业公司有效投诉的处理（属物业管理范围） 17您对物业公司服务总体评价1 4 二、质量目标达成情况 经查其中有房屋零星小修急修及时率、房屋零星小修急修返修率、公共部位24小时保洁次数、 苗木成活率、客户投诉处理及时率、客户综合服务满意率等质量目标有书面资料可统计，而其 他质量目标根据浦江物业管理部的每月物业管理工作情况报告，从中核查质量目标的达成情况， 通过实际查验只有责任治安事件发生率为没有达到，但有些质量目标为重复设置，下表为06年 1-10月质量目标达成情况： 序号目标内容承诺目标达成情况1月2月3

11、月4月5月6月7月8月9月10月 I 房屋完好率 98% 99 3 99 99 99 99 99 99 99 100 100 100 配套设备设施完好率 98% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 3 房屋零星小修急修及时率100% 99. 8 100 100 100 100 100 98 100 100 100 100 4房屋零星小修急修返修率 99% 100 100100 100 100 100 100 100 100 100 100 6 维修工程回访验收率100% 100 100 100 100 100 100 100 100 100

12、100 100 7 电梯、水泵大型设备完好率100% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 8公共部位24小时保洁次数 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 9 保洁检查合格率 98% 97 96 98 98 98 98 97 97 . 3 98 . 8 98 . 2 98 98 . 3 10 公共灯具设备完好率 99% 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 II 公共灯具亮灯率 99% 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 12责任治安事件发生率 0 2 0 0 0 2 0 0

13、 0 0 0 0 13责任火警发生率 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 14 消防检查合格率 100% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 15 道路完好率 96% 96 4 96 96 96 96 96 96 96 96 98 98 16 绿地保存率 100% 98 . 97 98 98 97 100 97 99. 7 100 100 100100 17 苗木成活率 98% 99 01 99 99 99 99 99 99 .7 99 .799 .798 98 18 客户投诉处理及时率100% 100 100 100 100 1

14、00 100 100 100 100 100 100 19客户综合服务满意率 98%上半年度 98 . 7 三、岗位设置与人员配置 根据对物业管理的区域、物业管理内容的覆盖范围及物业服务标准的评审，目前浦江园区物业 管理部的岗位设置及人员配备属于合理范围。 投标岗位设置人员配置目前岗位设置人员配置 经理1人经理1人 财务主管1人、1人财务主管1人 工程主管1人1人 工程主管1人 客户主管1人1人客户主管1人 环保主办1人1人环保主管1人 安保主管1人、1人营运主管1人 消防专管1人行政主办1人 行政主管1人1人维修领班1人 出纳兼文员1人安保领班3人 维修领班2人 维修工4人 客户服务中心 2

15、人安保员42人 维修工10人电梯工2人 安保员54人 海关协管28人 电梯工8人 海关协管24人 小计109人87人 四、公共秩序（保安）管理 评估主要内容评估情况记录备注 1、公共秩序维护方案及实施情况 2、监控 3、消防预案 4、巡逻路线 5、车辆管理 6、货物进出管理 7、信件 8、消防器材 9、各类记录、存档 10、现场检查车辆管理、进出管理、记录情况 1、 根据此物业项目的实际状况，制定了管理区域的保安管理方案，并按照此方案进行了实施。 2、通过夜间、双休日及工作日的检查，监控岗位、门岗、巡逻岗的员工均在岗，对岗位要求 都能知晓。 3、 3、配合浦江公司创建ISO14000环境质量管

16、理体系。 三、上海漕河泾出口加工区（一期）物业管理投标书商务标书 各项费用的测算值。 第五篇建议 一、工程维修管理 1、建议将上下水管线路，各类设备电气控制原理图，通迅线路图，监控线路图，综合布线图等 常用图纸，复制一份存放在物业，以便发生紧急情况时物业能够及时抢修，或将损失降到最低。 2、由于水泵房设在地下室，建议安装漏水报警装置，防止水阀失灵，造成意外事故发生。 3、园区中公共照明，高杆路灯、草坪灯建议采用分路控制，在目前园区入驻客户不是很多的情 况下，可减少电费的支出。 4、根据对园区夜间检查，园区内有不少入驻企业开班生产，建议物业维修人员进行夜间值班， 防止水、电、电梯突发事故发生，或

17、在发生突发事件后物业能有快速解决反应能力。 二、防鼠管理 1、预防老鼠对办公楼弱电系统、综合布线造成损害，建议办公楼采用适当的灭鼠措施。 2、在水泵房等要害部位，可设置防鼠板，防止死鼠污染水源。 三、公共秩序及防范管理 1、由于园区范围较大，固定巡逻路线易被他人掌握或被不法分子利用巡逻间隙实施犯罪，建 议根据管理要求，可设置多条巡逻路线， 并由物业经理或保安主管确定每天或短期的巡逻路线， 保安当班领班执行。 2、对于上下班高峰时段的卡口管理，除物业增加必要的疏导人员外，建议采取上下班人员、非 机动车分道进出的管理措施；建议协调海关对出关口的机动车，在上下班高峰段不使用左边第 一根车道，可开启左

18、边第二根车道，避免非机动车流、上下班人员占用出关口的机动车道，而 发生意外事故。 3、 对于非机动车管理，标准厂房的停车棚虽然采取了防盗管理措施，（一端出口封闭，用链锁） 但给停车人出行带来不便，由于标准厂房区域较大，但只有一个停车棚，将给距停车棚较远的 客户员工停放带来不便，也给非机动车停放管理带来难点。建议： a、对现标准厂房的非机动车管理，除对车棚的停放车辆进行链锁外，建议对车棚的另 一端出口采取安装能进出个人，不能出车的装置，减少给停放人带来的不便。 b、在相对中心区域建立较大规模的非机动车停放点，实行收费管理。 c、在标准厂房区域增建非机动车停车棚。 四、采购管理 建议中转仓库能封闭管理，采购的维修材料和物品能在入库时进行验收，既可避免不合格采购 物品入库，又能确保维修服务质量。 五、通用厂房内服务中心的设立 由于园区较大，现服务中心离通用厂房有段距离，不利于贴近客户服务，建议及时在通用厂房 设立服务中心。 六、合理制定质量目标 建议浦江物业管理部对物业管理服务合同中承诺的质量目标进行梳理，质