7月Soho办公产品特点及相关案例分析

1、soho办公产品特点及相关案例分析 2010年7月 soho概述 2 3 soho概述 1 psoho，是英文small office home office的头一个字母的拼写，就是小型 办公、家里办公的意思。音译是苏豪 苏活，soho是人对自由职业者的另 一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而 新型的工作方式。 psoho们的职业一般是网页设计有音乐创 作、产品销售员、平面设计、广告制作、服 装设计、商务代理、做期货、炒股票和一些 基于信息的制造、加工、传播类的工作，如 编辑记者、自由撰稿人、软件设计人员、网 站设计、美术、音乐等艺术工作者、财务工 作者、广告、咨询等 近两年，随着互联网在各个

2、领域的广泛运用及电脑、传真机、打印机等办公设备在家庭中的普及，soho成为越来 越多的人可以尝试的一种工作方式，因为他们的大部分工作或者主要的工作完全可以在家中独立完成或通过在网上 与他人的协同工作来完成而它的内涵与形式也在发生变化。 4 soho住宅的特点 2 鉴于soho需要同时满足住宅和办公的需要， 在设计上，需要考虑两者需求的统一 soho 建筑的特点在于， 最大程度满足办公需求的同时，保证生活环境的优雅与高尚。 保证生活舒适的同时，追求商务办公的便利 用地特点 p用地性质为办公，年限50年 p对周边环境要求较高，一般依托成熟商 圈或者产业园区或者高科技园区 产品特点 p灵活的户型分割

3、，更多的机动空间 p独立的卫浴设置，管道煤气 p对物业管理要求高 soho典型案例 5 6 案例展示/建外soho/项目概况 1 开发商soho中国得房率80% 项目位置 北京市朝阳区东三环中路39号（国贸 中心对面） 建筑面积700000平方米 占地面积169000平方米 物业功能办公 商业 住宅 物业构成由18栋公寓、2栋写字楼、4栋soho小型办公房及大量裙楼组成 7 外部环境 n项目位于北京朝阳cbd中心，周边有银泰世 贸中心、中环广场、世纪财源中心、中央电视 台和北京电视台，具有浓厚的商业气氛和人文 环境。 n纵横交错的交通网络覆盖整个社区，为项目 带来了便利的生活环境。 cbd的商

4、务氛围与便捷的交通为soho产品塑 造提供了客观条件 案例展示/建外soho/外部环境与项目内部设置 1 内部功能设置 n建外soho商铺包括星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店、 渝乡人家旗舰店、东田造型旗舰店、美克美家、温帝 吴等众多极具风格的时尚店铺。 n截止到目前，已有数百家公司进驻。这使得居住、工 作、休闲、消费功能在范围内进一步加强。 内部功能的完善进一步加强了soho产品的吸引力 cbd的中心区位与强势的内部配套对soho产品的打造起到了重要的作用 8 立面设计特点 n建外soho的外立面为自然主义设计 风格，银白色主调， n楼体修长，简洁明快，外部规矩而内 部形状多变，通过无围墙的设计打

5、造出 自由的交流空间。 产品设计特点 n建外soho的主要产品为18栋80-250平 米不等的soho公寓， n项目精装修交房 n此外本项目还是北京第一个无线网络社区 市场销售情况 除了企业客户与个人soho之外，本项目拥有相当数量的投资客户。 案例展示/建外soho/soho产品塑造 1 9 案例展示/soho尚都/项目概况 2 开发商soho中国得房率65% 项目位置北京中央商务区的核心地带建筑面积170000平方米 占地面积22000平方米物业功能办公 商业 住宅 10 外部环境 soho尚都位于北京中央cbd，周边多 是近年开发的高档写字楼及公寓，由于 与cbd相邻，附近道路环境也加以

6、改善， 生活及交通配套与日俱增。 区域的成熟为soho产品的打造奠定了 基础 案例展示/ soho尚都/外部环境与项目内部设置 2 内部物业功能设置 soho尚都内400商铺多家商铺为 社区提供了优良的配套。商铺采取 的是产权式运营，一次性转让。 商铺的逐渐入住将带动区域的人气， 并与soho的开发形成良性循环的 局面。 11 产品设计特点 nsoho尚都包括270户适合投资的 精装办公楼，产品线非常长，户型面 积从17平方米到747平方米都有房源。 n精装修交房。 案例展示/ soho尚都/soho产品塑造 2 立面设计特点 nsoho尚都采用大胆的非对称建筑 语言，在空间关系上强调丰富的变

7、化 和千差万别。整个建筑立面是由不规 则折面构成，上面镶嵌着互相交织的 几何线条。在立面的设计上符合了 soho创新求异的特点。 市场销售情况 soho尚都销售2005年1月6日正式开盘销售，开盘当天就进账1.08亿，一周内签约4.1亿元，去化 态势强劲。 12 案例展示/创智天地一期/项目概况 3 开发商上海杨浦中央社区发展有限公司 得房率80% 项目位置上海市淞沪路近政民路建筑面积200000平方米 占地面积166667平方米物业功能办公 住宅 13 外部环境 n创智天地位于上海市杨浦区的大型综合发 展项目，邻近复旦大学与同济大学，背靠五 角场副中心cbd。以教育、科技、文化、研 发及创业

8、为基础，创造一个能吸引、培养和 留住优秀人才的知识型社区。 背靠cbd的区位与区域内政府强力打造高 校产业园的政策导入刺激了soho的消费需 求。 案例展示/ 创智天地一期/外部环境与项目内部设置 3 内部物业功能设置 n首期创智坊将建成特色文化商 业街，以满足居民的生活、休闲、 娱乐、购物需求。 n创智天地的体育配套由体育场、 体育馆和游泳池馆组建的江湾体 育中心，组成，符合年轻人的生 活习惯，成为吸引soho们入住 的买点之一。 14 产品设计特点 n区域内soho为7层，层高4.5米，外立面，前 后幢距超过米，采光通透不受影响。 n创智天地的soho户型从80-170之间，全装 修交房。

9、 案例展示/ 创智天地一期/soho产品塑造 3 立面设计特点 soho产品外立面色彩斑斓，采用橘红、 黄色、浅蓝等对比度强的色块。给人 耳目一新的感觉 销售情况 创智天地soho采用了租售并举的模式，目前空置率仅为10%,客户一般为园区内客户和一批中小型 高科技企业。售价为21000-22000。入驻企业享受园区内政策优惠 15 案例展示/海上颐和城soho中心/概况介绍 4 开发商上海颐和房地产开发有限公司 租金22.5元/平/日 项目位置上海市杨浦区安波路333号建筑面积140000平方米 占地面积60869平方米物业功能办公 住宅 商业 16 外部环境： n海上颐和城临近黄兴绿地及市级

10、副中 心五角场。 n交通上，邻近高架，此外8号线直连人 民广场。 临近五角场cbd，交通便捷的同时，也 在大配套上领先一步，附近的产业集聚 也为soho一族的进入提供了背景环境。 案例展示/ 海上颐和城/外部环境与项目内部设置 4 项目内部物业功能设置 n社区内有学校、多功能会所、 幼儿园、康体娱乐设施，地下停 车场、超市、商场、星级酒店、 电影院、图书馆。设置了数千平 方米的国际泛会所。 生活、娱乐、休闲上的便利，为 soho预订了良好的生活工作空 间 17 户型设计 海上颐和城的户型从55-212之间。 案例展示/ 海上颐和城/soho产品塑造 4 立面设计特点 海上颐和城外观为极简主义风

11、格，现 代化简约立面，舍弃过度修饰，注重 比例与素材原味的表现，现代而内敛。 楼宇布置错落有致，遥相呼应。 销售情况 售价为18000元/平方米.毛坯交房，采取租售并举的形式。海上颐和城已于07年售罄。目前客户 为周边园区的企业客户为主 18 建外sohosoho尚都创智天地海上颐和城 区位北京朝阳区cbd北京朝阳区cbd上海五角场cbd上海五角场cbd 内部配套配套商业配套裙楼底商江湾体育中心配套商业 外立面自然主义风格自然主义风格极简主义风格 户型80-25017-74780-17055-212 客户来源全市全市高科技园区 高校高科技园区 项目特点配套商业齐全， 生活便利 配套商业齐全，生

12、 活便利 园区优惠政策配套设置齐备， 娱乐场所丰富 案例总结 5 cbd区位，或者依托产业园区；周围配套齐备；交通便利 区位必要条件 外立面应注意与soho主题的契合，在户型上，户型不应超过250平，集中于小户型，并且多以装修后交房， 灵活分割和拉高层高都是吸引眼球的有效手段，项目内部物业功能配套与外部区域所具有的配套形成互补。 产品塑造特点 客户按照租售情况分为租户和售户，一般而言，租户中主要为一般企业与部分soho。而售户中则为中小企 业，soho族及相当比例的投资客。 客户来源凭借cbd的辐射作用向全市辐射， 受到附近产业园区和高教园区的影响较大。 客户研究特点总结 谢谢 谢谢 majp

13、jmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9zk3rp3qlnf02fovexxvrxjccfr

14、nppijljniouk6fonnyx7fygg7sxz49bmcn5oy9veshpkzdjtkwjrkceqcfdehvmgax3lroebw63vsca3ysijtukocyilzalvrp7l4qgpnhxvjffdyjuvn3ohlmah0xbd4utbkfpihhtw0evpmyordhedopwvyhzlgplu1au9mpyicxh8gppcbryjq77vcnbxumne1ygfytsbsj89j63krtkdkkug3mds5sj4x5cq8dk7ow9ikscssecqdz2o9utlprjafpchjhldzopqzwxqf8ozdzohogwaooxpuf83bx4c3jrgjdjiixeudmanz4vq4n164vspddhvoivubbdma4xp1yhihk0voj8tl1bxogzvlmpmod6ianygmksqq6nwced56hzf4wfanyzcrgfnxnpig6zaxskfmhjaktnmcqbrmppexp8inz4eq3hkwcmsorymmx522xphg6basnr