房开企业售后回租涉及的税务分析

1、商铺售后回租的税会处理分析 案例：甲房地产公司为一般纳税人， 2019年1月1日，甲 房地产企业将自行开发（新项目）的商铺销售给李某等自 然人，合同约定售价 6500万元（同类商铺的市场价格也为 6500万元），商铺的开发成本为 3000万元，其中支付的 财政部 土地价款为1000万元，取得了省级以上 （含省级） 门监（印）制的财政票据。同时甲公司和个人又签订委 托经营管理合同，回租商铺，租期4年，年租金 250万 元，4年租金总额抵减销售额，并给个人开具了发票。 月1日，甲房地产公司转租该商铺，租期4年，年租金为 300万元，当日取得 4年的租金总额为 1200万元。甲房地 产公司认为，应以

2、冲减4年租金总额1000万元后的金额计 算增值税、企业所得税、土地增值税等税费；个人出租商 铺给甲公司，租金已经抵减，甲公司也没有必要取得发票; 整个交易过程中不存在代扣代缴个税；甲公司也不存在缴 纳房产税风险。真的是这样吗？售后回租业务中涉及哪些 税？如何进行正确的税会处理? 、增值税 根据关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财 税201636号）附加1营业税改征增值税试点实施办 法第三十七条的规定，销售额是指纳税人发生应税行为 取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有 规定的除外。 根据V房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税 征收管理暂行办法（税务总局公告2016年第

3、18号）第 四条的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开 发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全 部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地 价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售 额=（全部价款和价外费用 -当期允许扣除的土地价款）* （1+10%）。第六条规定，在计算销售额时从全部价款和价 外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财 政部门监（印）制的财政票据。第十八条规定，一般纳税 人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值 税专用发票。 根据以上规定，作为增值税一般纳税人的甲房地产公司， 销售新开发的房地产项目适用一般计税方法时，销

4、售额的 减除要符合税法规定，不能任意为之，税法规定能扣除的 只是土地价款，并要取得省级以上（含省级）财政部门监 （印）制的财政票据。 甲公司采用“售后回租”的方式销售商铺，销售和租回是 两项业务，要分别进行财务和税务处理。 甲房地产公司销售商铺的销售额=(全部价款和价外费用 当期允许扣除的土地价款)+ (1+10%) = ( 6500-1000 )- (1+10%) =5000万元，只能扣除土地价款1000万元，不 能扣除甲公司应该支付给个人的 4年租金总额 1000万元。 甲公司销售商铺应纳增值税销项税额 =5000 X 10%=500 万 元，开具增值税普通发票给个人。 甲公司销售做分录如

5、下: 借：银行存款6500 贷：主营业务收入 6000 应交税金一应交增值税(销项税额) 500 借：主营业务成本 3000 贷：开发产品 3000 甲公司租回个人的住宅，以4年租金抵减销售额，个人要 缴纳增值税吗? 根据营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第 (九项)“不动产经营租赁服务”第 5款规定，其他个人 出租其取得的不动产(不含住房)，应按照 5%的征收率计 算应纳增值税税额。所以，个人出租商铺应按合同约定租 金总额缴纳 增值税，应纳 增值税额=1000 -( 1+5%) X 5%=47.6万元。由于年租金分摊到月后，超过了 3万元， 个人不能享受免征增值税的优惠，这47.6万元

6、的增值税额 必须要缴纳。 再根据关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代 开增值税发票的通知（税总函2016145 号）规定，增 值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租 不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳 增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票（当然也 可开具普票）。所以，个人可到地税局代开增值税专用发 票，甲房地产公司拿到税局代开的专票可以抵扣进项税额。 甲公司转租商铺获得的收入，也属于增值税应税服务，需 要缴纳增值税。根据营业税改征增值税试点实施办法 第四十五条的规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项 的当天纳税义务产生，甲房地产公司转租一次性获得 的房租

7、收入1200万元，纳税义务产生，应纳增值税销项税 额=1200 -( 1+10%)x 10%=109万元。 甲房地产公司回租再转租的会计处理如下: 1、支付给个人租金 借：应付账款 952.4 应交税费一应交增值税（进项税额） 47.6 贷：银行存款1000 按年确认租金成本 借：其他业务成本 238.1 贷：应付账款238.1 转租收到租金 借：银行存款1200 贷：预收账款1091 应交税费一应交增值税（销项税额） 109 按年确认租金收入 借：预收账款 272.75 贷：其他业务收入 272.75 、企业所得税 根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税 发200931号）第五条的规

8、定，开发产品销售收入的范围 为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金 等价物及其他经济利益。第六条规定，采取一次性全额收 款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价 款凭据（权利）之日，确认收入的实现。可见，房地产企 业销售开发产品时，强调了收入的完整性和及时性。甲房 地产企业销售商铺取得价款6500万元，是完整的收入， 企业把应付给个人的商铺租金抵减收入，减少了应纳税所 得额。 另根据企业所得税税前扣除凭证管理办法（国家税务 总局公告2018年第28号）的规定，租赁服务属于应税服 务，首选发票作为税前扣除的依据，甲公司没有取得个人 到税局代开的发票，无法税前扣除1000万元

9、租赁费。 甲公司转租一次性获得的租金1200万元，可以按照企业所 得税的相关规定，按照租赁期分摊到月缴纳企业所得税， 这和增值税的处理不同。 、土地增值税 土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用 权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人， 为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增 值税。第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 土地增值税暂行条例实施细则第五条规定，条例第二 条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济 收益。 可见，土地增值税上也要求销售收入的完整性。甲公司以 租金抵减销售商铺的收入，会造成甲公司在土地增值

10、税扣 除金额一样的情况下少缴纳土地增值税。 四、个人所得税 根据个人所得税法等相关税法规定，财产租赁所得适 用比例税率，税率为20%财产租赁所得每次收入不超过 4000元的，减除费用 800元，超过4000元的，减除 20% 的费用，其余额为应纳税所得额，财产租赁所得以 1个月 内取得的收入为一次。 个人所得税法第八条规定，个人所得税以所得人为纳 税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。 税收征收管理法第六十九条规定，扣缴义务人应扣未 扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款， 对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上 三倍以下的罚款。 根据国家税务总局关于明确年所得

11、12万元以上自行纳税 申报口径的通知（国税函20061200号）的规定，对 于纳税人一次取得跨年度财产租赁所得的，全部视为实际 取得所得年度的所得。 按照关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计 税依据问题的通知（财税 201643 号）第四条的规定， 个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房 屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。 根据以上规定，甲公司回租个人的商铺， 支付租金给个人， 个人应该缴纳个税，税率为20%甲公司负有代扣代缴义 务，如未扣缴将面临应扣未扣、应收未收税款百分之五 以上三倍以下的罚款。对于个人来说，一次取得跨年度财 产租赁所得的，全部视为实际取

12、得所得年度的所得，超过 12万的，还需自行进行年度申报。个人出租商铺，在计算 应该缴纳的个税时，租房所得可以扣除缴纳的增值税。 五、房产税 房产税暂行条例第二条规定，房产税由产权所有人缴 纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权 出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所 在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代 管人或者使用人缴纳。第三条规定，房产出租的，以房产 租金收入为房产税的计税依据。财税201643号第二条规 定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。 根据以上规定，个人出租商铺，应按不含增值税的租金收 入缴纳房产税。本案例中，甲公司没有取得个人到税局代 开的增值税发票， 租金抵减了房款，“隐瞒” 了这块收入， 没有缴纳房产税。在甲公司作为受托人，代管个人房产， 有可能自己成为纳税义务人。 六、印花税 按印花税的税法规定， 财产租赁合同按租赁金额1 %0贴花， 税额不足1元的按1元贴花。产权转移书据按所载金额0.5 % 贴花。可见，两者的贴花不同，甲公司以租金抵减销售额， 会造成少贴印花税。 七、契税 根据契税的相关规定，以租抵减销售额，会造成个人少缴 契税。综上，在售后回租的交易中，以租