茶陵市场调研

1、 洋溢地产 洋溢地产 茶陵县市场调研茶陵县市场调研 长沙洋溢房地产营销策划有限公司长沙洋溢房地产营销策划有限公司 洋溢地产 洋溢地产 目 录 茶陵县房地产市场整体分析茶陵县房地产市场整体分析 part 5区域楼盘项目简介区域楼盘项目简介 part 4 part 2 part 3茶陵县宏观经济分析茶陵县宏观经济分析 株洲市房地产市场整体分析株洲市房地产市场整体分析 part 1发现这座城市之美发现这座城市之美 茶陵县房地产业前景判断及分析茶陵县房地产业前景判断及分析part 6 洋溢地产 洋溢地产 part 1 发现这座城市之美发现这座城市之美 洋溢地产 洋溢地产 今天的中国，伴随着市场经济的不

2、断深入和现代化步伐的日益加快，一场 前所未有的城市化浪潮正冲击、席卷着古老的中华大地， 越来越多的人开始意识到，中国这个经济巨人要真正站立起来，不但要提 高城市化水平，还必须制定新的城市发展战略，采取新的举措，营造新的发展 优势，发挥城市独特的聚集和扩散功能，构建城市的综合竞争力，把城市和城 市群做大做强，从而保持和争取其在21世纪经济发展中的领先地位。 云雾缭绕仙境云阳山云雾缭绕仙境云阳山 洋溢地产 洋溢地产 茶陵县地处湘赣边界、罗霄山脉西麓，总 面积2500平方公里，辖20个乡镇和2个办事处， 总人口59.4万。古因陵谷多生茶茗而称“茶 乡”，后因炎帝神农氏崩葬于“茶乡之尾”而 得名“茶陵

3、”。 茶陵是农耕文化发祥地之一。中华民族始 祖炎帝神农曾在这里教民耕织。茶陵自古 “农勤于耕，士勤于学”，历代兴办的书院数 量居湖南各州县之首； 茶陵是井冈山革命根据地六县之一，湘赣 革命根据地重点县、模范县，是毛泽东亲手缔 造的中国第一个红色政权茶陵县工农兵政 府的诞生地。新民主主义革命时期，茶陵为革 命牺牲达5万余人，有25位农家子弟成长为共 和国开国将军，将军之多名列全国第九。 茶陵是中国历史上唯一一个以茶命名的行政县。源远流长的茶文化赋予了茶陵 “绿”的秀美，素有“好山千叠翠，流水一江清”的美誉。云阳山涌翠竞秀，皇雩 山山幽泉奇，灵岩山藏奇蕴秀，丹霞奇观令人赞叹建成后的洮水水库水路80

4、里， 将成为湖南的“千岛湖”。 洋溢地产 洋溢地产 中国第一个红色政权诞生地中国第一个红色政权诞生地革命历史悠久革命历史悠久 八景洞八景洞 汨罗江汨罗江 茶茶 陵陵 古古 城城 墙墙 茶茶 陵陵 烈烈 士士 公公 园园 工工 农农 兵兵 政政 府府 八景洞八景洞 洋溢地产 洋溢地产 2011年茶陵县交通基础设施建设 投资26.5亿元，其中高速公路、铁路 建设投资25亿元，农村公路和桥梁建 设投资1.5亿元。 泉南高速垄茶段、岳汝高速醴茶 段、衡茶吉铁路和茶文铁路的建设， 确保地材供应充足和建设环境优良。 茶安耒常高速公路、106国道茶陵 至浣溪段和省道320茶陵至界首段扩改 工程建设。 “十二

5、五”规划全县农村公路乡 村道路提质升级，新规划省道虎踞合 湖至严塘和吕新规划省道90公里，打 通茶陵至宁岗出省重要干线公路。 洋溢地产 洋溢地产 洮水水库环库公路94公里纳入全 省2011年通乡公路建设计划，完成环 库公路水泥硬化工程50公里，完成农 村公路建设200公里，加快推进乡与乡、 村与村之间连接线建设，力争启动通 自然村公路建设。 农村客运站场建设，建成农村客 运站2个，力争县城汽车新站立项和年 内开工建设，进一步方便人民群众出 行。积极支持和配合省高管局加快湘 赣物流中心园的建设。 加大养护经费投入，加强农村公 路养护管理，确保全县已建的农村水 泥路“有路必养、有路必管”。全力 向

6、上争取无偿交通建设资金3000万元。 洋溢地产 洋溢地产 part 2株洲市房地产市场整体分析株洲市房地产市场整体分析 洋溢地产 【房地产开发投资额保持大幅增涨，房地产市场发展迅猛】 株洲房地产开发投资额保持稳步快速增长，年均增长达30% 2011年国家宏观调控政策深入，银根紧缩，株洲房地产市场投资 额增速放缓，前11个月房地产市场投资额为165.2万元，同比增长 21.7% 洋溢地产 【房地产销售额高速增长，市场需求旺盛】 近几年株洲市房地产销售额快速增长，年均增长率达40%。随着株 洲经济的发展，人民生活水平的提高，房地产市场需求量增大，同时也 带动房价的稳步上升，市场销售额快速上涨。 2

7、011年前11个月株洲房地产市场总成交额为166.4亿元，同比增长 51.7%，其中株洲市本级前11个月交易额为91.97亿元，从成交额上看 株洲市场消费依然强劲。 洋溢地产 【政策调控下，房地产成交额相比去年同期有所下滑】 随着国家调控政策的深入，一二线城市均出现了不同程度的降价潮， 受全国大环境影响，市场观望情绪异常浓厚，10月开始商品房销售额 比去年同期明显减少，传统的金九银十并没有带动市场人气。 洋溢地产 【新开工面积明显增加，未来市场还将有大量供货，市场竞争环境异常严峻】 截至2011年11月株洲市商品房新开工面积高达800多万方，而竣工 面积仅为230.42万方，表明未来市场还将有

8、大批货量集中上市 洋溢地产 【近几年市场处于供不应求态势，但2011年批准预售量远大于销售量】 2011年株洲市内四区新建商品房批准预售为337.26万方，而市场 销售量仅为198.20万方，供大于求，市场存货达139.06万方，未来开 发商压力加大，新一轮的市场调整在所难免。 随着市场存货量的增大，明年各开发商必然会放慢推货节奏，加快 产品的去化。 洋溢地产 【成交价保持上涨趋势，但2011年增幅放缓】 08年受金融危机及全国房地产大环境影响，成交均价略有下降， 其余各年均保持快速增长。 2009、2010年房地产市场成交火爆，株洲房价上涨达27.09%。 2011年株洲房地产市场均价为36

9、38元/，同比上涨10.01%，在 国家持续的宏观调控下，房价增速明显放缓。 洋溢地产 小结：小结： 整体市场呈现供大于求态势，供销比为1.7，市 场存货至少达139.06万方，后续竞争压力加大； 由于调控政策的累计效应及外围房地产市场的影 响，10月份开始，个别楼盘开始降价，众多楼盘 成交陷入停滞，市场观望情绪深厚； 株洲市场后续供应量较大，2012全年预计供应量 在330万方左右，再加上139.06万方市场存量， 市场将供过于求，市场竞争将异常激烈。 洋溢地产 洋溢地产 part 3 茶陵县宏观经济分析茶陵县宏观经济分析 洋溢地产 洋溢地产 2005年-2010年茶陵县gdp产值情况（亿元

10、） 全年实现地区生产总值81.6亿元,增长13.6%，较上年提高了1个百分点。人均生产总 值13612元,增长21.1%。其中第一产业增加值为22.1亿元，增长4.4%，对gdp的贡献 率为8.4%；第二产业增加值29.1亿元，增长22.3%，对gdp的贡献率为53.9%，其中 工业增加值24亿元，增长23.6%，对gdp的贡献率为47.4%，对经济增长作用显着。 第三产业增加值为30.4亿元，增长12.5%，对gdp的贡献率为37.7%。全县三次产业 结构比由上年28.7：32.1：39.2发展为27.1：35.6：37.3。 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 200

11、5年2006年2007年2008年2009年2010年 gdpgdp总值（亿元）总值（亿元） gdpgdp总值（亿元）总值（亿元） 洋溢地产 洋溢地产 茶陵县历年工业增长值完成额度（亿元） 全县规模以上工业企业115户，增长17.3%，实现规模工业增加值18.5亿元，增长35%，其 中国有工业增加值0.75亿元，增长35%；集体工业增加值1.6亿元，增长29.5%；股份制工 业增加值9.6亿元，增长23%；外商及港澳台商投资企业增加值0.2亿元，增长20.9%。国有 及国有控股工业增加值0.75亿元，增长35%。轻、重工业分别实现工业增加值4.1亿元和 14.4亿元，分别增长22.8%和41%

12、。规模工业实现利税2.8亿元，增长82.9% 0 5 10 15 20 25 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 工业增加值（亿元）工业增加值（亿元） 工业增加值（亿元）工业增加值（亿元） 洋溢地产 洋溢地产 茶陵县历年固定投资完成额度（亿元） 固定资产投资较快增长。全年完成固定资产投资49亿元，增长54.07%。其中城镇固定资 产投资40.33亿元，增长51.5%，城镇以上投资中，第一产业投资3600万元，下降45%； 第二产业投资17.21亿元，增长11.36%；第三产业投资22.76亿元，增长116.49%。 0 10 20 30 40 50 60 2005年2

13、006年2007年2008年2009年2010年 社会固定投资总额（亿元）社会固定投资总额（亿元） 社会固定投资总额（亿元）社会固定投资总额（亿元） 洋溢地产 洋溢地产 茶陵县历年社会消费品零售总额（亿元） 消费品市场繁荣稳定。全年实现社会消费品零售总额29.5亿元，增长19%。其中县及 以上零售额25.5亿元，增长19.1%;县以下零售额3.9亿元，增长18.2%。分行业看，批 发零售贸易零售额26.3亿元，增长19%；餐饮业零售额3.3亿元，增长26.9%。限额以 上企业零售销售旺盛。全县限额以上贸易企业完成销售额3.7亿元，增长76.2%。 0 5 10 15 20 25 30 35 2

14、005年2006年2007年2008年2009年2010年 消费总额（亿元）消费总额（亿元） 消费总额（亿元）消费总额（亿元） 洋溢地产 洋溢地产 近年来茶陵县人口数量（万人） 近年来，随着茶陵城市化进程加快，茶陵县人口呈现稳步、 快速地增长趋势。人口的快速增长，尤其是城市人口的增长为城市房地 产发展提供了强有力的基础，为房地产发展提供了强有力的市场 保障。 55 56 57 58 59 60 61 62 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 人口数量（万人）人口数量（万人） 人口数量（万人）人口数量（万人） 洋溢地产 洋溢地产 2005年-2010年茶陵县城市居民人均

15、可支配收入（元） 全年城镇居民人均可支配收入15650元，增长13.18%。人均消费性支出为9720元，增长4.8%。 其中，食品消费支出3515元，上升3.6%；衣着消费支出1204元，增长5.43%；家庭设备用品 及服务支出1076元，增长54.02%。全县城镇居民人均现住房总建筑面积82.42平方米，增长 3.52%。 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 人均可支配收入（元）人均可支配收入（元） 人均可支配收入（元）人均可支配收入（元） 洋溢地产 洋溢地产 小

16、结： 与其它中部县级小城市相比，茶陵县可支配收入排名较 前；经济水平处于中等水平，未来的城市经济发展空间很大； 消费水平比较高，消费支出大。 城市 gdp 及人均 gdp 均呈两位数的增长速度，经济高 效、快速发展，城镇居民生活稳步提升等种种数据表明，未 来茶陵房地产市场发展仍有较大的空间。 洋溢地产 洋溢地产 part 4茶陵县房地产市场整体分析茶陵县房地产市场整体分析 洋溢地产 5年来最大的发展变化，最直观的就是房屋。在5年的发展中，茶陵县房产 市场从无到有，从粗放到精细，住房供给从单一的政府和单位分房到引入市场 机制，开发商业用房，并建立分层次多元化的住房保障体系，人均居住面积大 幅增加

17、。住房的变化是该县改革开放发展成果与百姓共享的一个缩影。 “楼房高了、街道宽了，环境美了、城市变大了”阔别家乡16载，一直 在上海工作的刘从喜近日回到茶陵县城，看到绿树掩映下，一幢幢大厦拔地而 起，一处处崭新的住宅区楼群矗立在青山绿水间，不禁发出由衷的感叹。 截至目前，该县具有房地产开发资质的企业已达10家，外来开发企业2家， 均具三级开发资质。2010年，全县房地产开发项目13个，完成投资6.21亿元， 比上年增长近50%。该县已发展创新国际新城、格兰春天、颐西家园、阜仙新 城、百芳家园等规模小区5个。 “十一五”期间，茶陵县房产管理局连续两年荣获全市“房地产管理先进 单位”、全县“人民满意

18、”单位等称号。 洋溢地产 “十一五”期间， 茶陵县房地产业以科学发展观统揽全局，坚持以人为本， 突出工作创新，加强制度建设，强化基础工作，以优化服务、加强队伍建设为出 发点，以保障民生、实现“住有所居”为立足点，以发展经济为突破点，狠抓政 策、措施、责任的落实，完成经济收入1054万元，代征契税1802万元；新建、收 购、改造保障性住房4124套，发放租赁住房补贴1428户，圆满完成了县委、县政 府交办的各项工作任务。 2007至2008年，茶陵县连续两年荣获市政府颁发的“房地产管理先进单位” 荣誉称号；2009年，被县人大常委会评为“人民满意”单位；2010年社会公众测 评位列26名，比上半

19、年前进3名，在城建口系统排名第二，实现了“房产事业上台 阶、房产形象换新貌”的奋斗目标。 【茶陵房地产业态势如何】 洋溢地产 房地产业发展有哪些具体计划 “心光常注近及远，事业毋忘后视今。”2011年，是“十二五”的开局之年， 更是抢抓机遇，实现房产事业大飞跃的关键之年，做好新一年工作意义深远。今年 我局的主要奋斗目标是：完成经济收入465万元；全面竣工幸福廉租住房建设项目， 安排400户保障对象入住；完成新建下东孟奚廉租住房项目一期工程224套建设任 务，启动原农产品公司廉租住房项目建设；改造好四合院和建设路口直管公房，确 保国有资产保值增值；发放租赁住房补贴1500户。 洋溢地产 “小市场

20、”大发展 数据显示：2010年，该县房地产开发项目13个，完成投资621亿元， 比上年增长近50%。完成施工面积4474万平方米，完成新开工面积 166万平方米，完成竣工面积143万平方米，商品房销售面积2568 万平方米，销售金额44437万元。已成规模的小区包括：创信国际新城、 格兰春天、颐西家园、阜仙新城、佰芳家园等。开发商品住宅2000余套、 23.6万平方米。 房地产开发稳中有升，交易活跃。该县房地产市场健康发展，得益于 政府的扶植和引导，得益于主管部门的精心培育，得益于开发企业的创优 品牌意识。 洋溢地产 洋溢地产 时光回到2005年前，茶陵县城城区面积只有7.5平方公里。 200

21、6年，该县引入湖南衡房地产开发公司，在洣水街开发了第一个 商业住宅小区佰芳嘉园，该小区占地5000平方米，建筑面积2 万平方米。 此后，株洲创信公司、株洲望云开发公司等纷纷跟进，目前已 有4家开发公司进入茶陵县，住宅楼、商业楼如雨后春笋矗立，县 城区面积不断扩大。目前，该县具有房地产开发资质的企业已达10 家。 据了解，“十一五”期间，该县房地产业共完成产业投入9.63 亿元，新建各类住宅用房63.53万平方米，销售商品房63万平方米。 洋溢地产 洋溢地产 洋溢地产 洋溢地产 洋溢地产 小结：小结： 得益于长株潭一体化进程茶陵县未来 将快速发展，随着长株潭融城加速和醴茶高 速、衡茶吉铁路的建设

22、，茶陵县的湘东县级 枢纽地位将得到进一步的提升与巩固； 茶陵的西移策略是在发展老城区的同 时开拓新城区； 住宅均值和成交量一直都处在比较正 常的水平，但是空置率偏高； 受大环境的影响，目前消费者观望态 度比较坚决。 洋溢地产 part 5 区域楼盘项目简介区域楼盘项目简介 洋溢地产 区域在售楼盘区域在售楼盘 洋溢地产 洋溢地产 洋溢地产 洋溢地产 洋溢地产 小结：小结： 总体来说，茶陵目前的楼盘体量都不大， 项目形态全部是商住楼，或者住宅与商业配 套开发。茶陵县房地产业正处在初步阶段， 伴随着长株潭一体化的进程，政府大力开发 下，茶陵房地产还有很大的开发空间。 洋溢地产 part 6 茶陵县房

23、地产业前景判断及分析茶陵县房地产业前景判断及分析 洋溢地产 宏观大势分析总结及房地产市场后市预判 2011年前三季度gdp增速趋缓，但宏观经济依然处于良性发展之中。2012年 将延续2011年宏观经济的发展趋势，同时面临欧洲主权债务危机深度调整、国内 房地产市场处于调整期等因素冲击，2012年宏观经济主基调为保增长，经济发展 或呈现出“前低后稳”的态势，下半年可能回升。 按照预计2012年房地产调控政策不会放松，调控政策继续加码的可能性也不 大，但地方政府及银行在具体操作上或有放松的可能。 按照地方政府对土地财政需求和中央政府对宏观经济速度需求的分析，地方政 府、宏观经济难以承受房地产价格深度调整，不排除2012年第二季度地方政府将 使用“暗渡陈仓”的手法放松房地产市场的政策监管、银行为了其自身业务发展而 在自主操作上有所放松