【广告策划PPT】中地行房地产全程营销培训

1、china land 房地产全程营销房地产全程营销 china land 房地产全程营销三大模块房地产全程营销三大模块 前期市场策划前期市场策划中期营销推广中期营销推广后期客户经营后期客户经营 市场调查市场调查 + + 地块分析地块分析 目标市场分析目标市场分析 + + 推广策划推广策划 已购客户已购客户 + + 营销服务营销服务 项目定位 产品建议 项目表现 营销组织 项目品牌建立 营销持续 china land part 1前期市场策划前期市场策划 china land 房地产市场的问题房地产市场的问题 4w1h4w1h whywhywhatwhatwhenwhenwhowhohow mu

2、chhow much 市场在那里市场在那里 市场内容市场内容 市场适时需求市场适时需求 市场的对应性市场的对应性 市场多大市场多大 解决方案解决方案 china land 策划是有价值的，是必要的程序策划是有价值的，是必要的程序 策划与推广策划与推广 产产 品品 精精 细细 市场认同市场认同 广广 告告 有有 效效 信息传递通路信息传递通路 及内容及内容 建建 材材 选选 择择 节省节省 融融 资资 信心增加信心增加 规规 划划 设设 计计 沟通准确节省沟通准确节省 时间时间 策划策划 有组织安排，无事可谋有组织安排，无事可谋 价值价值 定定 位位 的的 准准 确确 适销适销 china la

3、nd 房地产策划十步房地产策划十步 p第一步、市场调查研究第一步、市场调查研究 p第二步、土地价值研究第二步、土地价值研究 p第三步、项目定位第三步、项目定位 p第四步、项目规划第四步、项目规划 p第五步、起步区规划设计第五步、起步区规划设计 p第六步、项目资金筹措设计第六步、项目资金筹措设计 p第七步、项目工程进度设计第七步、项目工程进度设计 p第八步、项目营销策划第八步、项目营销策划 p第九步、项目广告推广策划第九步、项目广告推广策划 p第十步、项目售后服务第十步、项目售后服务 china land 第一步、市场调查研究第一步、市场调查研究 1.1. 目的目的 2.2. 方法方法 3.3.

4、 执行执行 4.4. 统计统计 5.5. 研究提炼研究提炼 了解目标市场需求和竞争对手的行动，为营销决策者提供信了解目标市场需求和竞争对手的行动，为营销决策者提供信 息息, ,帮助他们发现并解决营销问题帮助他们发现并解决营销问题 。 n与决策者沟通与决策者沟通 n访问行业专家访问行业专家 n收集并分析二手资料收集并分析二手资料 n定性调研定性调研 n二手资料法二手资料法 n访问法访问法 n实验法实验法 n观察法观察法 n 定量调研定量调研 china land 第二步、土地价值研究第二步、土地价值研究 n土地井字法价值研究土地井字法价值研究 环境环境 现状现状 特点特点 配套配套 china

5、land 第三步、项目定位第三步、项目定位 广州奥林匹克花园广州奥林匹克花园 碧桂园碧桂园 东山东山雅筑雅筑 运动就在家门口运动就在家门口 创造一个所在创造一个所在 给您一个五星级的家给您一个五星级的家 china land 第四步、项目规划设计第四步、项目规划设计 、甲方明确的方案要求、甲方明确的方案要求 、挑选合作单位（二元定律）、挑选合作单位（二元定律） 、专业的方案沟通、专业的方案沟通 、方案评估技巧、方案评估技巧 n认真负责认真负责 n实力表现实力表现 n项目整体性完成项目整体性完成 n项目创新性表现项目创新性表现 n项目的细节把握性项目的细节把握性 n项目因素的相关性项目因素的相关

6、性 n项目的价值利用及均好性项目的价值利用及均好性 china land 第五步、项目起步区规划设计第五步、项目起步区规划设计 1. 画龙点睛说明项目定位画龙点睛说明项目定位 2. 量小而精对物业的完整演绎量小而精对物业的完整演绎 3. 营销核心物业开发的节奏及延展营销核心物业开发的节奏及延展 china land 0 0 土土 地地 注注 册册 报报 建建 建建 筑筑 设设 计计 建建 筑筑 工工 程程 安安 装装 小小 区区 配配 套套 建建 设设 费费 管管 理理 费费 税税 费费 利息利息 不不 可可 预预 见见 费费 内内 部部 认认 购购 广广 告告 营营 销销 开开 盘盘 期期

7、广广 告告 营营 销销 促促 销销 期期 广广 告告 营营 销销 尾尾 货货 期期 广广 告告 营营 销销 支出支出 收入收入 总总 计计 总总 计计 第六步、项目资金筹措第六步、项目资金筹措 自筹自筹- - 借贷借贷- - 销售以上销售以上 资金的来源资金的来源 china land 第七步、项目工程进度设计第七步、项目工程进度设计 1. 资金准备及到位率资金准备及到位率 2. 销售时机销售时机 3. 施工阶段的天气及建材供求周期施工阶段的天气及建材供求周期 4. 施工人员佣工周期施工人员佣工周期 5. 施工上游单位的配合度施工上游单位的配合度 6. 施工关联企业、工种的秩序及协调性施工关联

8、企业、工种的秩序及协调性 n进度研究考虑因素进度研究考虑因素 china land 第八步、项目营销策划第八步、项目营销策划 营销策划十大要点营销策划十大要点 n项目定位项目定位 n消费者定位消费者定位 n案名案名 n形象主题形象主题 n分期推广分期推广 n卖点分析卖点分析 n销售物料销售物料 n推广公关活动设计推广公关活动设计 n价格定位价格定位 n服务流程服务流程 china land 第九步、项目广告推广策划第九步、项目广告推广策划 1. 房地产项目广告的特点房地产项目广告的特点 n短期信息短期信息 n小众目标群小众目标群 n地域购买地域购买 n目的购买目的购买 n媒体偏好媒体偏好 2.

9、 如何选择广告公司如何选择广告公司 n能力能力 n精力精力 3. 如何与广告公司沟通如何与广告公司沟通 n创作人员沟通创作方向、讨论修正创作创作人员沟通创作方向、讨论修正创作 n案名、标准字、标准色、广告语先行案名、标准字、标准色、广告语先行 n系列创作、销售物料系列创作、销售物料 china land 第十步、项目售后服务第十步、项目售后服务 1. 范围范围 n销售信息全面传播销售信息全面传播 n已接触客户的再传播已接触客户的再传播 n已售客户的密切关注已售客户的密切关注 n入伙前服务细节入伙前服务细节 n入伙后第一季度的点对点服务入伙后第一季度的点对点服务 2. 阶段阶段 n接触项目阶段接

10、触项目阶段 n订金合同阶段订金合同阶段 n合同后入伙阶段合同后入伙阶段 n入伙前后阶段入伙前后阶段 售后服务销售开始后的全部服务售后服务销售开始后的全部服务 china land part 2中期营销推广中期营销推广 china land 一、推广原则一、推广原则 1.项目的核心价值传播项目的核心价值传播 2.项目的经济目标的实现项目的经济目标的实现 china land 二、推广策略二、推广策略 1. 项目信息分阶段分次推出，保持主要信息项目信息分阶段分次推出，保持主要信息 2. 不同阶段主题相互关联不同阶段主题相互关联 3. 竞争性项目的对比，强化特点及利益交换竞争性项目的对比，强化特点及

11、利益交换 4. 推广的关联部门统一思想推广的关联部门统一思想 china land 三、推广创新方法三、推广创新方法 1. 城市住宅推广城市住宅推广 n南京金马郦城：订金客户抽签去北京、上海参观南京金马郦城：订金客户抽签去北京、上海参观 n广州淘金华庭：红舞鞋广州演出广州淘金华庭：红舞鞋广州演出 china land 2. 郊区大盘推广郊区大盘推广 n广州奥林匹克花园：第一任园长伏明霞，副园长李永波就职仪式广州奥林匹克花园：第一任园长伏明霞，副园长李永波就职仪式 广州奥林匹克花园广州奥林匹克花园 运动就在家门口运动就在家门口 china land 3. 商场推广商场推广 n南昌盛世东方商贸城：

12、请中国服装批发第一城白马服装城总经南昌盛世东方商贸城：请中国服装批发第一城白马服装城总经 理带专业团队现场指导理带专业团队现场指导 china land 4. 写字楼推广写字楼推广 n广州财富广场：世界强（宝洁、可口可乐）座谈广州经广州财富广场：世界强（宝洁、可口可乐）座谈广州经 济发展济发展 china land 5. 旅游项目推广旅游项目推广 n南京边城：中国第二居所的经典作品，陈逸飞首个私人会所南京边城：中国第二居所的经典作品，陈逸飞首个私人会所 china land 6. 各阶段推广各阶段推广 创造一个所在创造一个所在 china land part 3后期客户经营后期客户经营 chi

13、na land 客户服务客户服务 客户服务客户服务 签约、 入伙、 会所利用 已购客户服务已购客户服务 未购客户服务未购客户服务 信息沟通 （如万科的 万客会） 、 信息分析 china land 通过客户的反馈意见通过客户的反馈意见 达到销售的服务环节达到销售的服务环节 更加完善、细致更加完善、细致 短信发送短信发送 电话访谈电话访谈 电话回访电话回访 客户满意度监测客户满意度监测 客服部客服部 解决产品的销售问题解决产品的销售问题 提升客户满意度提升客户满意度 提升企业及楼盘的服务品质和能力提升企业及楼盘的服务品质和能力 提升品牌形象提升品牌形象 客户满意度监测客户满意度监测 china

14、land 4 4大服务特色大服务特色 分类服务分类服务 客户数据分类 客户资料保管 提前服务提前服务 预约签约制度 预知制度 监督机制监督机制资源平台资源平台 客户资料真实性监督 销售人员规范性监督 项目组人员满意度监督 与国美等家电机构联动 生活速递等媒体单 位联动 令合作单位满意服务 的相关项目组人员 令客户满意销售以及 售后跟进服务 未成交客户的关系维 系 危机情况的处理 中地行的大服务特色中地行的大服务特色 china land 什么是什么是cbdcbd？ cbdcentral business district cbdcentral business district 中央商务区中央

15、商务区 现代的现代的cbdcbd可以概括为：可以概括为： 一个是跨国地区总部云集，功能以商务办公为主，兼有会议展览、宾馆酒店、一个是跨国地区总部云集，功能以商务办公为主，兼有会议展览、宾馆酒店、 文化娱乐、居住及高档零售业；文化娱乐、居住及高档零售业； 位于城市黄金位置，交通便利，一般具有著名标志性建筑；位于城市黄金位置，交通便利，一般具有著名标志性建筑； 主导性产业以代表当今社会分工发展前沿的新型第三产业为主，比如说金融、主导性产业以代表当今社会分工发展前沿的新型第三产业为主，比如说金融、 保险、证券、中介、会计等现代服务业保险、证券、中介、会计等现代服务业 cbd cbd一个城市对外的政治

16、、经济、文化、科技、建筑艺术窗口。一个城市对外的政治、经济、文化、科技、建筑艺术窗口。 china land 珠江新城，珠江新城，6.26.2平方公里，纳容平方公里，纳容1818万居住人万居住人 口，口， 提供提供3030万就业岗位，是广州未来的金融中万就业岗位，是广州未来的金融中 心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总 部中心，她的崛起，标志着广州作为全国三大部中心，她的崛起，标志着广州作为全国三大 都市之一的特殊地位，其社会经济文化辐射力都市之一的特殊地位，其社会经济文化辐射力 将影响到整个东南亚。将影响到整个东南亚。 20062006年珠江新城商

17、务年，总部经济一触即发年珠江新城商务年，总部经济一触即发 电信、全球通、联通、珠江地产、恒大、电信、全球通、联通、珠江地产、恒大、 城启、侨鑫、富力、保利等各行业巨头将总部城启、侨鑫、富力、保利等各行业巨头将总部 将设在此地，将设在此地，500500强企业，国际知名品牌企业强企业，国际知名品牌企业 纷纷进驻珠江新城。纷纷进驻珠江新城。 珠江新城未来规划珠江新城未来规划 china land china land 公司名称地块编号用地用途地块面积容积率建筑面积 嘉裕集团 e5-2商住761975331 e6-1商住148347103840 f2-5商务办公1279411140734 k1-1商住

18k1-2商住9944769605 k1-3商住11893783248 d5-1商住4387730708 d5-2商住4876734134 富力地产 i5-1商务办公、旅业58566.9540702 a2-2商务办公46851046850 a2-3商务办公43971043970 b2-2金融办公89851089851 f1-2商务办公102917.577179 j1-4商务办公811715121755 j2-5商务办公788615118294 j2-7商务办公68951068951 m1-1商务办公6072742505 m1-4酒店1318210131816 m1-9商务

19、办公11523780660 d1-1商务办公143907100735 珠江新城部分地块经济指标一览表珠江新城部分地块经济指标一览表 china land 公司名称地块编号用地用途地块面积容积率建筑面积 中海地产 g2-2商住62388.452398 g2-4商住120578.4101276 g4-2商住71198.359088 k2-1商住10865776053 k2-2商住8934762538 k2-3商d7-6商住180966.5117623 保利地产 i2-5商务办公6153530766 i3-1商住46765.0723708 i3-2商住47265.07239

20、63 i6-1商务办公6934748541 i6-2商务办公6929748500 i6-4商务办公68427.551314 f2-6商务办公1288211141702 g1-1之二商住224498.3186327 珠江实业 l3-1商l3-3商住8773435092 china land 楼盘名称户型大小套数所占比例备注 新城海滨花园 100以下小户型666.56% 含复式100-150标准户型78477.93% 150以上15615.51% 力迅上筑 100以下小户型- 不含复式100-150标准户型11225.67% 150以上32474.33% 凯旋新世界 10

21、0以下小户型2910% t1-t6栋、t31-t32 栋、含复式 100-150标准户型9832% 150以上17558% 金碧华府 100以下小户型- 含复式100-150标准户型56584.45% 150以上10415.55% 南国花园 100以下小户型- 含复式100-150标准户型27622.80% 150以上93677.20% 力迅力迅上筑及周边楼盘产品类型上筑及周边楼盘产品类型 china land 20042004年长沙房地产市场媒介策年长沙房地产市场媒介策 略分析略分析 china land 目 录 长长沙房沙房产产媒介分析媒介分析 长长沙沙项项目目竞争对竞争对手分析情手分析情

22、况况 媒介目媒介目标标 长长沙沙奥奥林匹克花林匹克花园园广告推广策略需要解广告推广策略需要解决决的的问题问题 china land 2004年长沙房地产媒介种类运 用 单位：万元 china land 2004年长沙房地产广告媒介投放 统计 长沙房地产广告投放总费用约：长沙房地产广告投放总费用约：2 2亿亿85008500万元万元 报纸广告报纸广告占总费用的占总费用的63%63%； 户外广告户外广告占总费用的占总费用的26%26%； 电视广告电视广告占总费用的占总费用的5.6%5.6%； 网络广告网络广告占总费用的占总费用的0.46%;0.46%; 电台广告电台广告占总费用的占总费用的0.18

23、%;0.18%; 其它广告其它广告占总费用的占总费用的4.76%4.76%。 china land 2004年阳光100国际新城广告投放情况 由此可看出：由此可看出： 1、报纸成为阳 光 100广告投放的主 要媒体； 2、阳光100于10 月开盘，在其开盘 前广告投放量剧增 ；是为其开盘热销 集聚准客户；同时 也为10月的房交会 聚集人气； 3、户外广告约90 万；报纸广告约 140万。 结论：结论： 1、项目引爆期需 大量投放广告，为 项目汇聚人气； 2、广告投放以报 纸媒体为主，其它 媒体相辅助，这样 无论从效果和经费 压力来讲都是较好 的选择 单位：万元 china land 2004年

24、绿城广告投放情况 绿城处于品牌 推广期(和长 沙奥林匹克花 园推广模式类 似），其广告 投放以报纸媒 体为主。 单位：万元 china land 2004年上海城广告投放情况 1、上海城的广告投 放程序反应了其蓄势 期引爆期持 续期恒温期的投 放策略：一季度投放 了较多的广告为其4 月17日的开盘热销做 准备。4月引爆期广 告量剧增，曾一天在 晨报和晚报投放14个 异型半版，反响巨大 ，但经济方面也大伤 元气，在持续期和恒 温期的广告就显得异 常冷淡。 2、上海城也采用了 以报纸媒体为主，其 它媒体为辅的策略。 china land 2004年金鹰城圣爵菲斯主流报纸媒 体 阶段广告投放情况 由

25、图表可看出，从7月 -11月五个月中，九月 份投放量达43万，占 24%，主要是因为处 于十一黄金周前，需 要投放大量广告促进 假日销售； 11月是其第四组团“ 飞跃彩虹”开盘时期 ，因此，也投放了高 达45万之多的广告。 长沙晚报+潇湘晨报 china land 2004年世嘉国际华城主流报纸媒体 阶段广告投放情况 1.世嘉国际华城处于 前期推广； 2.世嘉国际华城从10 月21日开始的秋季 房交会正式亮相， 但房交会期间并未 在报纸投放广告。 3.至2004年12月7日止 ，世嘉于11月26日 样板房、售楼部落 成之际分别在长晚 、晨报投放一个整 版，12月3日又分别 在长晚、晨报各投 放

26、一个整版，共投 放四次。 长沙晚报+潇湘晨报 china land 2004年星城世家主流报纸媒体 阶段广告投放情况 1.十一黄金周前 广告量增加；8 月28日开始内 部认购，9月26 日开盘，9月份 广告费用投放 比例最大； 长沙晚报+潇湘晨报 china land 2004年西街花园主流报纸媒体 阶段广告投放情况 西街花园于10月 份交房，并且10 月21日24日参 加秋季房交会， 可以从图表看出 ，10月份广告投 放比例高于其它 月份。 china land 小 结 2004年长沙房产整体投放量为2亿8500万,报纸占63%; 房交会前广告投放比重大； 五一和十一均为房产投放的重点时期；

27、各竞争品牌在 五一和十一前，媒体广告的投放比重有所加大； 项目引爆前广告投放量大 小结小结: 房交会、五一、十一前后广告干扰度大房交会、五一、十一前后广告干扰度大,必须增大项目投放力度必须增大项目投放力度 china land 我们的媒介目标 媒介目标：媒介目标： 在2005年项目开盘前，扩大媒介呼声；提升媒介到达率。 长期目标长期目标: 将长沙奥林匹克花园的居住理念深入目标消费群，促其产生购买行为； 阶段性目标：阶段性目标： 2004年11月2005年2月（品牌导入期）：传播项目品牌理念，扩大在目标消费 群的知名度和美誉度； 2005年2月2005年3月（加热期）：促使目标消费群逐渐认同项目

28、居住理念； 2005年3月2005年5月（升温期）：扩大市场影响力，得到市场高度关注； 2005年5月2005年9月（沸腾期）：引爆市场，受到市场热力追捧； china land 媒体目标的执行和细化 媒介目标媒介目标 增加媒介接触的广度；增加媒介接触的广度； 提升媒介到达率提升媒介到达率 媒介措施媒介措施 媒介选择的种类逐步增媒介选择的种类逐步增 加加 充分重视媒介组合如：充分重视媒介组合如： 报纸和电视广告的投放报纸和电视广告的投放 户外、网络广告及项目户外、网络广告及项目 刊物的支持刊物的支持 china land 通过对长沙房地产市场典型项目广告投放 的跟踪，对比长沙奥林匹克花园，我们

29、需 要广告推广公司针对长沙奥林匹克花园项 目解决如下问题： 1.我们的媒介对象及媒体接触习惯的研究； 2.报纸广告投放习惯；电台媒体接触习惯；电视媒体相关栏目 接触习惯；其它广告投放特征； 3.我们的媒介投放区域研究； 4.怎样最大可能的完成媒介目的？ 5.媒介组合策略方案；媒介组合对我们的目标消费群体有何影 响？ 6.长沙奥林匹克花园如何进行媒体的选择和投放？ china land 20042004年长沙房地产市场媒介策年长沙房地产市场媒介策 略分析略分析 china land 目 录 长长沙房沙房产产媒介分析媒介分析 长长沙沙项项目目竞争对竞争对手分析情手分析情况况 媒介目媒介目标标 长长

30、沙沙奥奥林匹克花林匹克花园园广告推广策略需要解广告推广策略需要解决决的的问题问题 china land 2004年长沙房地产媒介种类运 用 单位：万元 china land 2004年长沙房地产广告媒介投放 统计 长沙房地产广告投放总费用约：长沙房地产广告投放总费用约：2 2亿亿85008500万元万元 报纸广告报纸广告占总费用的占总费用的63%63%； 户外广告户外广告占总费用的占总费用的26%26%； 电视广告电视广告占总费用的占总费用的5.6%5.6%； 网络广告网络广告占总费用的占总费用的0.46%;0.46%; 电台广告电台广告占总费用的占总费用的0.18%;0.18%; 其它广告其

31、它广告占总费用的占总费用的4.76%4.76%。 china land 2004年阳光100国际新城广告投放情况 由此可看出：由此可看出： 1、报纸成为阳 光 100广告投放的主 要媒体； 2、阳光100于10 月开盘，在其开盘 前广告投放量剧增 ；是为其开盘热销 集聚准客户；同时 也为10月的房交会 聚集人气； 3、户外广告约90 万；报纸广告约 140万。 结论：结论： 1、项目引爆期需 大量投放广告，为 项目汇聚人气； 2、广告投放以报 纸媒体为主，其它 媒体相辅助，这样 无论从效果和经费 压力来讲都是较好 的选择 单位：万元 china land 2004年绿城广告投放情况 绿城处于品

32、牌 推广期(和长 沙奥林匹克花 园推广模式类 似），其广告 投放以报纸媒 体为主。 单位：万元 china land 2004年上海城广告投放情况 1、上海城的广告投 放程序反应了其蓄势 期引爆期持 续期恒温期的投 放策略：一季度投放 了较多的广告为其4 月17日的开盘热销做 准备。4月引爆期广 告量剧增，曾一天在 晨报和晚报投放14个 异型半版，反响巨大 ，但经济方面也大伤 元气，在持续期和恒 温期的广告就显得异 常冷淡。 2、上海城也采用了 以报纸媒体为主，其 它媒体为辅的策略。 china land 2004年金鹰城圣爵菲斯主流报纸媒 体 阶段广告投放情况 由图表可看出，从7月 -11月

33、五个月中，九月 份投放量达43万，占 24%，主要是因为处 于十一黄金周前，需 要投放大量广告促进 假日销售； 11月是其第四组团“ 飞跃彩虹”开盘时期 ，因此，也投放了高 达45万之多的广告。 长沙晚报+潇湘晨报 china land 2004年世嘉国际华城主流报纸媒体 阶段广告投放情况 1.世嘉国际华城处于 前期推广； 2.世嘉国际华城从10 月21日开始的秋季 房交会正式亮相， 但房交会期间并未 在报纸投放广告。 3.至2004年12月7日止 ，世嘉于11月26日 样板房、售楼部落 成之际分别在长晚 、晨报投放一个整 版，12月3日又分别 在长晚、晨报各投 放一个整版，共投 放四次。 长

34、沙晚报+潇湘晨报 china land 2004年星城世家主流报纸媒体 阶段广告投放情况 1.十一黄金周前 广告量增加；8 月28日开始内 部认购，9月26 日开盘，9月份 广告费用投放 比例最大； 长沙晚报+潇湘晨报 china land 2004年西街花园主流报纸媒体 阶段广告投放情况 西街花园于10月 份交房，并且10 月21日24日参 加秋季房交会， 可以从图表看出 ，10月份广告投 放比例高于其它 月份。 china land 小 结 2004年长沙房产整体投放量为2亿8500万,报纸占63%; 房交会前广告投放比重大； 五一和十一均为房产投放的重点时期；各竞争品牌在 五一和十一前，

35、媒体广告的投放比重有所加大； 项目引爆前广告投放量大 小结小结: 房交会、五一、十一前后广告干扰度大房交会、五一、十一前后广告干扰度大,必须增大项目投放力度必须增大项目投放力度 china land 我们的媒介目标 媒介目标：媒介目标： 在2005年项目开盘前，扩大媒介呼声；提升媒介到达率。 长期目标长期目标: 将长沙奥林匹克花园的居住理念深入目标消费群，促其产生购买行为； 阶段性目标：阶段性目标： 2004年11月2005年2月（品牌导入期）：传播项目品牌理念，扩大在目标消费 群的知名度和美誉度； 2005年2月2005年3月（加热期）：促使目标消费群逐渐认同项目居住理念； 2005年3月2

36、005年5月（升温期）：扩大市场影响力，得到市场高度关注； 2005年5月2005年9月（沸腾期）：引爆市场，受到市场热力追捧； china land 媒体目标的执行和细化 媒介目标媒介目标 增加媒介接触的广度；增加媒介接触的广度； 提升媒介到达率提升媒介到达率 媒介措施媒介措施 媒介选择的种类逐步增媒介选择的种类逐步增 加加 充分重视媒介组合如：充分重视媒介组合如： 报纸和电视广告的投放报纸和电视广告的投放 户外、网络广告及项目户外、网络广告及项目 刊物的支持刊物的支持 china land 通过对长沙房地产市场典型项目广告投放 的跟踪，对比长沙奥林匹克花园，我们需 要广告推广公司针对长沙奥

37、林匹克花园项 目解决如下问题： 1.我们的媒介对象及媒体接触习惯的研究； 2.报纸广告投放习惯；电台媒体接触习惯；电视媒体相关栏目 接触习惯；其它广告投放特征； 3.我们的媒介投放区域研究； 4.怎样最大可能的完成媒介目的？ 5.媒介组合策略方案；媒介组合对我们的目标消费群体有何影 响？ 6.长沙奥林匹克花园如何进行媒体的选择和投放？ china land 小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家 颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。

38、说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村 建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是 在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这 是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。 法律属性 乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能

39、否购买或转让？ 首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其 只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。 既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证 等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的

40、第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体 成员内部是可以转让、置换。 小产权和大产权 1、全部产权（大产权） 国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。 国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有 了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分

41、产权”而言，“全部 产权”才有存在的意义。 2、部分产权。（小产权） 根据国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可 以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从 这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围 之内。2011年，他闭门不出，开始一笔一画、一丝不苟的伏案抄写杜甫全集，历时10个月终于完成，最近交付出版。记者看到，该书以古书形式装订，图文并茂，浩浩 巨帖，首尾一规，点画严谨，毫无懈怠。 “一般都是半夜起来写，一是心静，再一个是周围环境也没有什么干扰，这时候可以说是屏息凝思，全神贯注。”徐殿庭说起自己喜爱的书法，颇为激动。他说，手抄 这些诗集，除了弘扬杜诗，在抄写的过程中，也能更深入地理解一些杜甫诗的精髓。长时间的书写让他感受颇深，有一天凌晨他还即兴写了一首八言诗，表达感慨。 采访中记者看到，杜甫全集只是徐殿庭抄写