2016年下半年河南省房地产估价师基本制度与政策：房地产经营管理试题

1、精品文档2016 年下半年河南省房地产估价师基本制度与政策：房地产经营管理试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分100 分， 60分及格。一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、 某宗房地产交易中， 买方支付给卖方 29 万元， 买卖中涉及的税费均由卖方负担 据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 5和3，则该宗房地产交易的正常成交价格为【2003年考题】a： 27 6 万元b： 28 2 万元c： 29 0 万元d： 29 9 万元e:工业用地的监测点评估价格2、个人住房公积金贷款利率实

2、行。a:半年一定b: 一年一定c:二年一定d:三年一定e:执行层的组织协调3、中华人民共和国城市规划法确定的城市规划区是指_因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。a.城市市区、郊区b.城市市区、城市行政区域内c.城市市区、郊区以及城市行政区域内d.城市市区、近郊区以及城市行政区域内4、某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2, 1220元/m2,1240元/m2, 1230元/m2,现决定采用中位数，则其估价结果为一元/m2。a 1230b 1235c 1240d 1242.55、通过转让方式取得土地使用权的土地，其使用年限_该块土地的出让年限。a.等于b.低于c

3、.高于6、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价x _x临街宽度。a.单独深度价格修正率b.累计深度价格修正率c.平均深度价格修正率d.混合深度价格修正率7 标准临街深度通常简称标准深度， 从理论上讲， 是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m,则标准临街深度应设定为 m。a： 15b： 22c： 18d： 25e:工业用地的监测点评估价格8、某房地产投资项目现有 a b两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为 12，净现值分别为 120 万元、 150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。a： 39.51

4、b： 49.39c： 49.96d： 62.45e:借款合同9、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在_以上。a 3 倍8 4倍c 5 倍d 6 倍10、 一厂房建成后 8 年被改造为超级市场， 并补办了土地使用权出让手续， 土地使用权出让年限为 40 年， 建筑物的经济寿命为 50 年， 则计算该建筑物折旧的经济寿命应为。a： 40 年b： 42 年c： 48 年d： 50 年e:工业用地的监测点评估价格11、保险合同的客体为 _。a.保险人b.保险利益c.保险金额d.被保险人12、在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污

5、染等的依据是污染的。a:环境要素b:性质c:产生的原因d:空间e:执行层的组织协调13、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2,买卖中涉及的全 部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%,买方应承担的税费为4%则该宗房地产的正常价格为一元/m2。a 3507b 3592c 3627d 355814、房地产置业投资项目的期间费用计为。a:开发建设投资b:经营成本c:流动资金d:运营费用e:借款合同15、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过年。a： 1b： 2c： 3d： 4e：房地产估价机构必须加盖公章16、已知某房地产价格为9

6、00元/褶时，需求量为100x 10 m2,当价格为1 000 元/nf时，需求量为90x 10 m2,则需求价格弹性为。a： 10b： 9c： 0 9d： 0 1e:工业用地的监测点评估价格17、 美国某家庭于 2005 年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款， 贷款方式为“ 2/28 ”。第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第 28 个月的月还款额为美元。 （2008 年试题 ）a： 1250b： 1398c： 1416d： 1562e:借款合同18、房地产现房价格为4000 元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/ m2（

7、年末收取）。出租运营费用为每年50元/ m20假设折 现率为5%,风险补偿为200元/ itf,则该房地产的期房价格为元/ itf。a： 3300b： 3324c： 3335d： 3573e:工业用地的监测点评估价格19、商业信用和国家信用等形式的发展往往依赖的支持。a:商业信用b:银行信用c:消费信用3欢迎下载 。精品文档d:民间信用e:执行层的组织协调20、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为aa级，以商品房作抵押，期限 2 年，项目风险等级为 a 级，该贷款综合风险度是。a： 18b： 25c： 30d： 50e:借款合同21、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。a

8、:某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积+建筑物总面积b:某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积x土地单价+建筑物总面积c:某部分占有的土地份额=土地总价+该部分享有的地价额d:某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积+建筑物总面积+ 土地总价e:工业用地的监测点评估价格22、小跨度厂房是指跨度小于或等于m的单层工业厂房。a： 4b： 8c： 12d： 15e:执行层的组织协调23、下列关于工程建设项目招标代理机构，说法不正确的是。a:甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务b:乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的王程建设招标代理业务c:工程招标代

9、理机构资格分为甲、乙、丙三级d： 暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000 万元人民币以下的工程招标代理业务e:执行层的组织协调24、 某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为_预算价格。a.单项工程b.单位工程c.分部工程d.分项工程25、某套住宅月有效毛收入为3000 元，运营费用为有效毛收入的10，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用 50000元，在装修前 3 个月内均匀投入， 装修完成后放置3 个月方可使用。 若月报酬率为0 5，则该住宅因被水淹造成损失为万元。a： 49627b： 57647c： 65548d： 6

10、5920e:工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意， 至少有 1 个错项。 错选， 本题不得分； 少选， 所选的每个选项得0.5 分）1、一办公楼现时总预售价为 2000 万元，某投资者预付200 万元订购了该楼宇，一年后竣工交付使用时楼价上涨了15%，则该投资者预付款的收益率为（）。a 50%b 150%c 135%d 25%2、房地产需要专业估价的理由有。a:房地产具有独一无二特性b：政府部门要求估价c:房地产的价值量大d:房地产的不可移动性e:估价人员要求估价3、企业确定广告预算的主要方法包括（）。a.销售百分比法

11、b.目标任务法c.谈判法d.竞争对等法e.量力而行法4、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是_之日。a.建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请b.房屋拆迁许可证颁发c.拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议d.房屋拆迁实施5、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是。（2008 年试题 ）a:变现风险b:时间风险c:或然损失风险d:通货膨胀风险e:借款合同6、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。a:劳动消耗定额b:施工定额c:预算定额d:概算定额e：概算指标7、下列不计入用地面积范围的有。a:无明确使用权属的冷巷b：有明确使

12、用权属的间距地c:市政管辖的马路等公共用地d:公共使用的排水沟e:已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地8、质权的特征包括。a:质权是一种担保物权b:质权是一种用益物权c:质权的标的物只能是动产或财产权利d:质权须转移质物的占有e:质权是就质物优先受偿的权利9、房屋转租期间，原租赁合同发生变更、解除或终止，转租合同_变更、解除或终止。a.也随之相应b.无需c.由原出租人决定是否d.由原出租人与转租人共同协商议定是否10、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括。a:待开发房地产的价值b:待开发房地产取得的税费c:续建开发成本d:销售费用e:销售税金11、 运用成本法估价一般

13、分为_四个步骤来进行。测算重新构建价格； 测算建筑物折旧； 弄清估价对象房地产的价格构成， 搜集相关资料； 求取积算价格a.b.c.d.12、银行券具有以下特点。a:是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通b:信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通c:是一种法定支付手段，任何人不得拒收d:不定期，可以长期流通使用e:定期，但可以长期流通使用13、根据西方经验，一般认为速动比率为时比较合适。a： 1： 1b： 1： 2c： 2： 1d： 3： 1e:执行层的组织协调14、关于评估带租约房地产的说法，错误的有。a:合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响b:

14、抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值c:在其他条件相同时，无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价值d:房屋征收评估应评估无租约限制价值7欢迎下载 。精品文档e:只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变 15、房地产开发程序中的前期工作包括等。a:可行性研究b:获取土地使用权c:规划设计与建设方案的制订d:安排短期和长期信贷e:开发项目保险事宜洽谈16、建筑物区分所有权包括等【2004 年考题】a:按份共有所有权b:专有部分所有权c:共同关系成员权d:共同部分持份权e:长期使用和租赁17、 某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的， 因此运用成本

15、法估价应注意的内容包括_。a.应采用客观成本而不是实际成本b.应采用实际成本而不是客观成本c.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整d.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整e.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整18、房地产拍卖通常需交纳的税、费项目包括等。a:企业所得税b:营业税及其附加、合同和权证印花税、契税c:交易手续费、评估费、登记费d:合同公证费e:拍卖佣金费19、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。a.吸纳率分析b.房地产市场的商业周期分析c.家庭规模与结构分析d.投资购买和使用购买的比例分析20、下列关于房地产抵押涉及的出租问题，表述正确的有

16、。a:订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系受该抵押权的影响b:抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系可以对抗已登记的抵押权c:抵押权设立后抵押房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约 束力d:抵押权设立后抵押房屋出租的，抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人 未书面告知承租人该房屋已抵押的， 抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任e:抵押权设立后抵押房屋出租的，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押 的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担21、下列关于地役权，表述不正确的是。a:地役权自地役权合同生效时设立b:地役权的期限由当事人约定，可以超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限c: 土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有 约定的除外d:地役权可以单独抵押e:已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销 登记22、在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有_。a.合法原则b.最高最佳使用原则c.估价时点原则d.替代原则e.应急原则23、在房地产相关业务中，目前没有职业责任保险。a:工