MTWY-004住户家庭安装、维修标准作业规程

1、明腾物业编r .mtwy-wy-gc-004住户家庭安装、维修标准作业规程版号: 贞他:1.0第1页共8页住户家庭安装、维修标准作业规程编制：日期：审核：日期：批准：日期：文件发放项目：口总经理份口综合行政部份口财 务部一份口物业部份口品质管理部份外 事部一份口项目部一份其他：受控编号：修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人明腾物业编r .mtwy-wy-gc-004住户家庭安装、维修标准作业规程版号: 贞他:1.0第2页共8页1.0 目的规范住户家庭安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成住户家庭的安装/维修工作。2.0适用范围适用于物业管理公司辖区内住户家庭的安装/维修工作。3.0

2、职责3.1 工程维护部主管负责检查住户家庭安装/维修工作的实施情况及组织实施。3.2 工程维护部维修专业人员具体负责住户家庭的安装 /维修工作。4.0程序要点4.1 维修专业人员进住户家进行安装/维修时的基本要求4.1.1 维修专业人员进行住户家庭安装/维修时，要严格遵守物业管理处员工服务管理标准作业规程。4.1.2 维修专业人员进行住户家庭安装/维修时，要做到如下两点：a） 自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事；b） 不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给工程维护队主管，请求支援解决。4.1.3 维修专业人员进行住户家庭维修时应征询住户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改

3、动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求，则应向住户解释清楚并表示歉意尽量取得住户的谅解。4.1.4 维修专业人员进行住户家庭安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的 返工或引起住户投诉。4.1.5 维修专业人员接到住户家庭安装/维修通知单后，应在30分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等），按与住户约定的时间内赶到（特殊情况除外）。4.1.6 维修专业人员来到住户家门前，应先通过门禁系统与业主取得联系，得到允许方可进入。见到住户时要先问好，简洁了解事由并征得住户同

4、意后方可进入室 内进行安装/维修。4.1.7 维修专业人员进行安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可明腾物业编r .mtwy-wy-gc-004住户家庭安装、维修标准作业规程版号: 贞他:1.0第3页共8页能受影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布废报纸等)。尽量使噪音降到最低限度， 严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。4.1.8 进入住户家庭，应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入住户家庭。4.2 家庭维修4.2.1 日光灯维修：a) 检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；b) 检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座；检查启辉器电容是否己击穿，玻璃管是否已发黑，

5、如是则更换一个启辉器；c) 检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管；d) 检查日光管管脚是否接触良好，否则应整修日光管管座，整修后达不到要求的应更换；e) 检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器；f) 维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过 3次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。4.2.2 开关维修：a) 计算用电负荷，如己超载则要求住户相应减少负荷，否则应申请增容；b) 拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除；c) 拉下总电源开关，用500v摇表检查线路绝缘情况，如果摇

6、表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除；d) 故障全部排除后，换上一个同规格的开关；e) 试验开关应开闭正常。4.2.3 电表维修：a) 计算住户是否超载用电，如是则要求住户增容；b) 对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表；电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿；c) 电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法；d) 安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音；明腾物业编r .mtwy-wy-gc-004住户家庭安装、维修标准作业规程版号: 贞他:1.0第4页共8页e) 会同公共事务

7、部管理员做好新旧电表底数的记录。4.2.4 水咀、闸阀维修：a) 关掉水咀、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水咀或闸阀；b) 拧开水咀或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀；c) 在水咀或水管螺牙段缠绕水胶布(顺时针方向)，装上水咀或闸阀；d) 开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水咀或闸阀应灵活，水咀或闸阀关水后应不漏水。4.2.5 水表维修：a) 关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表；b) 拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表读数盘，重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表；c) 装回水表，应注意

8、放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜；d) 水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活；e) 会同公共事务部管理员做好新旧水表启用底数的记录。4.2.6 煤气热水器维修：a) 开机时不着火： 检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池； 如果开机能够听到“吱吱”的打火声，则说明打火部分正常否则应更换电子打 火总成； 检查气路部分：一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气瓶阀门是否拧开； 第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住，如是则应拆开电磁阀检修(擦除脏物、 加润滑油)。b) 开机时有“膨”的爆炸声： 先关闭煤气瓶阀门；用电风筒

9、吹干局压打火线； 调整点火间隙； 开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响， 则表明电磁阀工作正常，否则应拆开明腾物业编r .mtwy-wy-gc-004住户家庭安装、维修标准作业规程版号: 贞他:1.0第5页共8页电磁阀修理(加润滑油、擦除脏物)； 打开煤气瓶阀门。开机点火正常，反复试 35次。c) 燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物；d) 先导阀门控制的煤气热水器维修：开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀； 开机时先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。此时应拆修主电磁 阀(活动阀芯多次，清除污物)。4.2.7煤气灶维修：a) 开机不着火： 开机时如点火电极无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应

10、更换点火器总成；清除空气进气门脏物。b) 燃烧火焰为红色：清洁炉头管路及炉头脏物；清除空气进气门脏物。c) 漏煤气：如软管接头处漏气则应整改处理接头处；如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。1.1.8 坐厕水箱维修：a) 水箱浮球阀漏水： 用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉；用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。b) 水箱出水胶塞漏水：c) 调整胶塞位置；d) 如胶塞己老化或变形则应更换胶塞。1.1.9 电热水器维修：a) 开关跳制：电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒；如是开关本身质量问题则应更换同规格的开

11、关。明腾物业编r .mtwy-wy-gc-004住户家庭安装、维修标准作业规程版号: 贞他:1.0第6页共8页b) 电热水器不热水。如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。1.1.10 抽油烟机维修：a) 检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换一个同规格的电容；b) 检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规，格的电动机；c) 检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油；d) 检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。1.1.11 空调器的维修：a) 询问住户关于空调器的故障情况；b) 检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进

12、行相应的整改；c) 观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改；d) 观察管路接头处有无油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头处拧紧；e) 用手摸吸气管，如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多，则说明空调器制冷剂不够，此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除，然后再充注制冷剂；f) 观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜，而其他部位有少量凝露或干燥无露，则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找出泄漏部位并排除；g) 用手摸干燥过滤器，正常时应比环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器；h) 用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于0

13、.4mpa,则说明空调器有泄漏，此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为(30 c时)：低压为 0.490.54mpa,高压为 1.171.37mpa；i) 用钳形表测量运转电流，比较测量值与额定值是否有较大的偏差，如有则应分析产生的原因，并排除故障；j) 全部工作完成后，启动空调器试运转，如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。4.3 疏通下水道4.3.1 首先判断堵塞位置及堵塞物。4.3.2 使用电动疏通器或其他化学药品进行疏通。4.4 给水管的安装明腾物业编r .mtwy-wy-gc-004住户家庭安装、维修标准作业规程版号: 贞他:1.0第7页共8页4.4.1 根据现场情况确

14、定出最佳管路走向（综合考虑如下因素：住户要求、美观效果、最省材料以及最省人力）。4.4.2 安装水管前的准备工作：a） 根据住户家庭安装/维修通知单领取所需的主要材料（如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等）；b） 辅助材料（如水胶带、白色的油漆或涂料、管码、胶粒等 ）；c） 借用所需的公用工具（如三轮车、开牙机等）。4.4.3 给水管安装要领：a） 整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量在接驳进水口处；b） 给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁；c） 给水管每米垂直偏差应2mm横向偏差应1mm3线尺量）；d） 冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平行安装时，热水管必须在冷水管 上面

15、；当冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧；e） 给水管每两米及拐弯处应加管码固定；f） 刷白色的油漆或白色涂料（如住户需要的话）；g） 试水时应整个管路没有一处渗漏水。，4.5 安装/维修工作完成后，水电维修员应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装人塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶（箱）边 上。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品 的原来状态（位置）。4.6 全部工作完成后，水电维修员要实验安装/维修后的效果给住户看，实验次数不少于3次；同时要给住户讲解应注意的事项，如果住户有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至住户满意为止。4.7 确认一切正常后，水电维修员应礼貌地请住户在 住户家庭安装/维修通知单上签名确认。如果住户对此次安装/维修收费有异议，水电维修员应根据工 程维护队制作维修项目收费规定 向住户作出详尽的解释，消除住户不必要的 疑虑。4.8 水电维修员离开住户家时，应礼貌地向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解。明腾物业编r .mtwy-wy-gc-004住户家庭安装、维修标