2006年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案-中大网校

1、2006年房地产估价师考试房地产开发经营与管理真题及答案 总分：100分 及格：60分 考试时间：150分 一、单项选择题（共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。） （1）投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。 A. 获取房地产当期收益 B. 获取房地产未来收益 C. 直接从事房地产开发经营活动 D间接参与房地产开发经营活动 （2）投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等） 体现了投资者对房地产投资（）的重视。（有修改） A. 存在效益外溢和转移 B. 需要适时的更新改造投资 C. 投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D. 易受政

2、策影响 下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。 A. 由专业投资管理者负责经营管理 B. 收入现金流的主要部分分配给了股东 C. 分为权益型和抵押型两种形式 D. 投资流动性好 假设银行一年期存款利率为2. 28%，贷款利率为5. 85%,投资市场的平均收益率为 12% , 房地产投资市场的系统性市场风险系数为0. 6，则房地产投资的预期收益率为（）。 A. 4 . B. 8. C. 8. 42% 11% 13% D. 9. 54% 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ A. 城市或区域产业结构与布局 B. 人口数量与结构 C. 土地资源状

3、况 D. 建筑技术进步 （6）反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（ A. 房地产平均价格 B. 房地产中位数价格 C. 房地产价格指数 D. 房地产同质价格 (7)随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈()波动的趋势。 A. 向下 B. 平稳 C. 不稳定 D. 向上 (8)在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为( A. 租金增长率上升 B. 新增供给小于新增需求 )阶段。 C. 新开工项目增加 D. 租金增长率下降 (9)可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于()的工作。 A. 投资机会选择与决策分析阶段 B. 前期工作阶段 C. 建设阶

4、段 D. 租信阶段 (10)房地产开发项目的施工许可证由( A. 施工单位 B. 建设单位 C. 监理单位 D. 设计单位 )向发证机关申请领取。 (11)某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定 价低，则其采用的是()定价法。 A. 随行就市 B. 价值 C. 应战 D. 挑战 (12)对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是( A.服务 )市场。 B. 合格有效 C. 有效 D. 潜在 (13) 在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销 售量增减趋势和接近实际的预测方法是()。 A. 简单平均法 B. 移动平均法 C. 加

5、权移动平均法 D. 指数平滑法 (14) 企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是() 模式。 A. 单一市场集中化 B. 产品专业化 C. 市场专业化 D. 全面覆盖 (15) 银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的 还款额为2000元，则该家庭在第 5年最后一个月的还款额中的本金额是()元。 A. 1428 . 74 B. 1475 . 37 C. 1482 . 74 D. 2000. 00 (16) 银行为某家庭提供了年利率为 6%、按月等比递增偿还、期限为 20年的个人住房抵押贷 款，若月还款递增率为 0. 2%,首期

6、偿还额为1600元，则该家庭在第 6年最后一个月的还 款额是()元。 A. 1843 . 86 B. 1847 . 55 C. 2279 . 87 D. 2291 . 27 (17) 某家庭欲购买总价为 25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30% 来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为 6%。则 该家庭的首付款额是()元。 A. 34000 . 00 B. 83265. 38 C. 87867. 78 D. 91022 12 (18) 某家庭申请了 25万元10年期住房抵押贷款，年利率为 6%。该家庭在按月等额偿还 4 年后于第5年初一

7、次偿还了本金 6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了() 丿元。 A. 994 37 B. 1016 81 C. 1255 16 D. 1387 24 (19) 下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是()。 A. 与财务报表中的成本完全不一样 B. 应根据实际发生费用记录来确定 C. 与财务报表中的成本一样 D. 是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 (20) 某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内 部收益率()。 A. 小于20% B. 满足目标收益率要求 C. 大于20% D. 不满足目标收益率要求 (21) 某商业店铺的购买价格为

8、60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。 如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为 2200元, 店铺市场价值增长率为 2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为()。 A. 7 1% B. 12 0% C. 13 1% D. 19 1% (22) 某房地产开发项目的占地面积2万怦，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为 3000 元/怦，预测销售价格为 8000元/怦，则该项目实现盈亏平衡的容积率为()。 A. 1 4 B. 1 5 C. 1 6 D. 1 8 (23)房地产项目盈亏平衡分析中，不包括()分析。 A. 最低租售价格 B

9、. 最低租售数量 C. 最低利润水平 D. 最高土地取得价格 (24)房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是()。 A. 专家打分法 B. “三项预测值”法 C. 解析法 D. 蒙特卡洛模拟法 (25)对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其()的风险因素。 A. 变动可能性 B. 影响重要性 C. 发生经常性 D. 类型归属性 (26)投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、 ( )等。 A. 规划设计方案 B. 投资估算 C. 资源条件 D. 投资权益 (27) 在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括()。 A. 建筑安装工程费 B. 公共配

10、套设施建设费 C. 土地费用 D. 基础设施建设费 (28) 下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是()。 A. 资本金现金流量表 B. 资金来源与运用表 C. 损益表 D. 投资计划与资金筹措表 (29) 房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入( A. 管理费 B销售费用 C. 其它费用 D. 前期费用 )分析。 (30) 现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( A. 财务盈利能力 B. 清偿能力 C. 资金平衡情况 D. 营运能力 (31) 银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的 物业管理费为每月150元。从当

11、前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应 不低于()元。 A. 3583 B. 3909 C. 4300 D. 4778 (32) 银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于()风险。 A. 信用 B. 管理 C. 法律 D. 操作 )资金。 (33) 新设项目法人的资本金筹措渠道不包括( A. 政府政策性 B. 资产变现 C. 企业入股 D. 个人入股范围 (34) 下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是()。 A. 保险费 B. 房产税 C. 法律费 D. 贷款利息 (35) 某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有 用户都能按时缴

12、纳租金，物业的其它收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为 ()万元。 A. 16 B. 18 C. 20 D. 22 二、多项选择题（共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全 部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。） （1）在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（）。 A. 买地一建房一卖房 B. 买房一经营 C. 买房一出租一转售 D. 买房一出租 E. 买地一开发一转让 （2）提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（）。 A. 导致房地产实际价值下降 B. 导致房地产实际价值上升 C. 加大投资者债务负担 D

13、. 抑制房地产市场需求 E. 增加房地产市场需求 （3）政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）。 A. 加大城市基础设施建设投入 B. 调整银行贷款利率 C. 调整公共住房政策 D. 调整房地产税收政策 E. 加快城市化进程 （4）在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用 的市场细分标准有（）。 A. 按存量增量细分 B. 按交易形式细分 C. 按目标市场细分 D. 按房地产用途细分 E. 按地域细分 （5）开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证 时，须提供的材料主要有（）。 A. 建设工程规划许可证 B. 选址规划意见通知书 C.

14、 项目设计方案的总平面图 D. 城市计划部门批准征用土地的计划任务 E. 1 : 2000或1 : 500的地形图 (6) 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为()。 A. 随机型竞争者 B. 凶猛型竞争者 C. 选择型竞争者 D. 从容不迫型竞争者 E. 软弱型竞争者 (7) 下列关于基础利率的表述中，正确的有()。 A. 等于银行存款利率 B. 等于银行贷款利率 C. 是投资者所要求的最低利率 D. 是银行同业之间的短期资金借贷利率 E. 一般使用无风险的国债收益率作为其代表 (8) 一 FN关于资金时间价值的表述中，正确的有()。 A. 资金时问价值是资金的增

15、值特性使然 B. 利率是资金时间价值的一种标志 C. 从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 D. 即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较 E. 资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等 (9) 房地产开发企业的经营成本主要包括()。 A. 土地转让成本 B. 经营管理费用 C. 配套设施销售成本 D. 商品房销售成本 E. 房地产出租经营成本 (10) 下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有()。 A. 投资回收期 B借款偿还期 C. 利息备付率 D. 财务净现值 E. 现金报酬率 (11) 利用概率分析中的期

16、望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有()。 A. 项目净现值期望值大于零，则项目可行 B. 净现值标准差能准确说明项目风险的大小 C. 净现值标准差越小，项目的相对风险就越小 D. 净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大 E. 净现值期望值相同时，标准差小的方案为优 (12) 在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有()。 A. 基准收益率 B. 目标收益率 C. 出租率或空置率 D. 毛租金收入 E. 运营成本 (13) 房地产开发项目策划的主要工作内容有()。 A. 开发内容和规模的分析与选择 B. 评价方案构造 C. 区位分析与选择

17、D. 开发时机的分析与选择 E. 融资方式的分析与选择 (14) 对零售商业物业进行分类的主要依据有( A. 建筑规模 B. 经营商品的特点 C. 商业辐射区域的范围 D. 周围环境 E. 服务人口的收入水平 (15) 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有( A. 发行企业债券 B. 向银行借入信用贷款 C. 房地产开发贷款 D. 在公开市场上发行股票 E. 土地储备贷款 三、判断题 洪15小题，每题1分。请根据判断结果，用 (1) 基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。 (2) 房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。() (3) 房地产空问市场的供求

18、关系直接决定了房地产租金的水平。() (4) 房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。() (5) 项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。 ( ) (6) 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。() (7) 在现金流量图上，横坐标轴上“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前 时点。 () (8) 机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。() (9) 估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估 算。() (10) 在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率

19、和建筑面积属于不确定性因素。() (11) 房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使 房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。 ( ) (12) 对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。() (13) 功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。 （14）债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形 成的可分配利润。（） （15）收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。（） 四、计算题 洪2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要

20、写出公式， 仅有计算结果而无计算过程的，不得分 ） （1）某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月收入的 25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价 的30%，若采用按月等额偿还方式，问：（1）该家庭能购买住房的最高总价是多少？若第5 年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿额还不变，则：（2）该家庭需在第6年初一次 性提前偿还贷款多少元 ？（ 3）如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？（ 8分） 某房地产开发项目的占地面积为8000血2, 土地使用权年期为40年，总建筑面积 50000 怦，其中服务式公寓 3

21、5000怦，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000怦，地下车 位230个（10000 m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其 中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为 自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750 万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为 7750 万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租 率为90%，租金为3000元/ （m年）运营成本为租金收入的20%;服务用房

22、的残值为 20万 元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利， 本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目 的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷 款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部 收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。（12分） 答案和解析 一、单项选择题（共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。） （1） :B 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的 货币或实物，直

23、接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。（2） :B 适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。（3） :C 按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。（4） :B :A “城市或区域产业结构与布局”属于经济环境因素，“人口数量与结构” 属于社会环境因素, “土地资源状况”属于资源环境因素，“建筑技术进步”属于技术环境因素。（6） :C 房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价 格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。(7) :D (8) :A 选项A、D是一对矛盾选项，必有一对一错，

24、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期 平均空置率是处于自然周期的第二阶段和第三阶段，此两个阶段的租金增长率是呈上升趋势 的。(9): (10) :B 建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可 证。(11) :D 当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多， 则认为该开发商采用了挑战定价法。(12) :D 有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。(13) :B (14) :B (15) :B (16) :A (17) :C (18) :A (19) :A 投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用

25、的成本概念不完全相同。财务会计中的成 本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本 数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测 和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。(20) :C (21) :D 当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益) /权益投资数额，则投资回报率=(2.4万元+0.22万元+60万元X 2%)*( 60-40)万元=19. 1%。 (22) :C 年销售收入方程：B=P X Q,年总成本费用方程：C=C+C X Q,当实现盈

26、亏平衡时，有 B=C, 则：8000元/怦X建筑面积=16000万元X 3000元/怦X建筑面积，建筑面积 =3 . 2万怦，容 积率：3 . 2万怦十2万m2 =1 . 6。 (23) :C (24) :B “三项预测值”法属于敏感性分析，而不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风 险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。专家打分法、解析法、 蒙特卡洛模拟法都是风险分析中的具体方法。(25) :A (26) :C (27) :C (28) :D (29) :B (30) :A (31) :C 银行一般规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，房产支出

27、与收入比= (本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入，则该家庭最低月均收入应不低于 (2000+150)元十 50%=4300 元。(32) :D (33) :B (34) :D 收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。 有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。二、多项选择题 题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得 的， (1) (8) (9) 不得分，少选且选择正确的，每个选项得 B, C, D A, C, D B, C, D B, C, D B, D, E A, B, C, D C, E A, B, C, E A, C,

28、D, E 0.5 分。) (35) :B (共15小题，每 2分;错选或多选 项目的相对风险 (1): ： ： ： ： ： ： (8): (9) : (10) (11) (12) (10) A D, E (11) :A, E 在一定的程度上，净现值标准差能说明项目风险的大小。标准差系数越小, 就越小。(12) :A, B, C (13) A B, C, E (14) A B, C (15) AB, C, E 三、判断题 洪15小题，每题1分。请根据判断结果，用 1 0 1 0 0 1 :1 :0 :0 (13) :0 对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。 (14) ：0

29、 债务融资的资金供给方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款 利息和有关费用。(15) ：0 四、计算题 洪2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式， 仅有计算结果而无计算过程的，不得分) （-）解； L计算该家庭呃买住房的最高总价 月还款额：A=7000元X25%=175d元 （6 分） 廉高贷款额：心汕齐卜閔1 d A砂小5 鉛元7.硏 （万元）（1分） （朮歩计算中，i取6 5%, nf取240,给6 5分） 购买住房的最高总价；24, 43万元加沪巩9万元（0. 5分） N计算第6年初一次性提前彳尝还款 解法1： 第5年末尚余贷款本金;

30、_ I 1 17M jcn (I +i) | * 0, 5% I (I +0. 5%)* 307381. 15 %w20. 74 万元 （本歩计算中，i取Q. 5%,取1旳，给Q. 5分） 调息后的月还款额匕 心I需斗卜響Z元J乳m直广沁轲春蔚 （本歩计算中F i取0. 75%, n取1眇 给05分） 调息后毎月曙加的还款额 2103. 40 7E-17500 7E=353. 40元 85分） 提前还款颔* 宀需訓匕I血:药产卜54341 Q元7號万I 肉 设提前还款颔为P-则有 気一疔知卜尸十门分） 第5年末尚余贷款年卷 八半卩TT右尸卜黑斜1-J乜治司如芻2兀山加万元H分】 糾斗1詁F卜唤

31、小元器-爲畑 -34842. 6S 元*3.48 万元 （0 5 分） $贷款延検期的计算 设从第5年末开始的还款期为孟则有 陀 1$ 兀二黑-（ “ ；菇討（0.5（1） （1+0+75%）*99t A=294 Jj W* 分） 議检駅294 - ISO = 114月年 号分） r求借款计划和还款计划 （1）借款阀_品 第2年13260万元-乾的万元=10000万元（Q* 6 第3年初借款：12750万元-門50万元=5000万元0帝分） 还款计釧 第4年和应还埶10000万元X（1+10*）2+WQ0万元X （1+10%）=17000万元，还戴 12600万元（1分 第5年初应还就：（17600-12600）万元X （1+10%） =5500万元还款5500万元fl分） _ 一亠、-_ 一 , ,_i_,疋 （如以上计算结果是在现金蛊爲表”中列出的，也给相应的網分） 2.求现金流壘 （1）第E4心年的年租金收入| 300口元X t /JJL I 16(1 +J6%)3 (I +J6*)* (J “険 巾阴万元j 1I x J . HOP JjjE 一 I (1+16 V1 (1 + 16% V (1+16* )* =-90W?j-11422.41 7jjl-3715B.BI