物业工程全套机房上墙制度

1、广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场管理处富力地产集团r&f properties group变压器巡检操作规程一、目的为了保证供电系统的正常运行。二、适用范围适用于大厦专用变压器。三、职责严格按照变压器安全操作规程进行操作。四、工作程序1、巡检变压器应熟悉有关用电安全规程， 严格按安全规程实施操作. 变压器房应通风良好，有严密的防小动物措施，防火器材、绝缘工具 配备完善。2、巡检中观察变压器的电压、温度、负荷，并做好记录。3、禁止变压器超载、超温运行。如变压器温度有突变性变化，要密切监视，查明原因，排除异常现象。4、聆听变压器电磁声音，如声音异常就加以分析，细心检查，并汇 报有

2、关领导进行分析处理。5、用灵敏嗅觉检查变压器运行有无异味。天气过潮时加强检查绝缘 子、绝缘套管引线等，各部位有无火花放电现象。6、变压器出现满负荷电流现象，应加强监视满负荷持续时间的检查。 变压器温度是否超出绝缘等级的要求，必要时作负荷曲线图表分析。7、出现严重超负荷，应正确采取措施，立刻设法减负荷并汇报有关 领导进行分析处理。8、停止使用的变压器要防止受潮，做好防潮工作。重新启用应检查 绝缘，绝缘电阻要符合要求。广州天力物业发展有限公司二00六年九月广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场管理处富力地产集团r&f properties group供、配电系统停电紧急状态下应急处理措

3、施一、目的当供配电设备发生故障时能迅速正确处理，保障大厦供电设备的 安全。二、适用范围适用大厦的供配电设备三、处理措施1、发现配电房、变压器有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大 事故时，值班人员应立即进行全部或部分负荷停电操作， 根据情况断 开低压配电柜上电源开关及断开高压柜高压断路器。2、停电后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方可恢复部分或 全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电，并对业户解释 停电原因。3、做好各种记录，重大事故应立即报告上级领导。四、直流屏故障失去操作电源，操作高压配电设备处理程序(1)合闸操作打开电柜门。 检查断路器是否在分闸操作位置，检查合闸机构弹簧标志

4、是否已 储能(未储能，用手动杆储能，直至储能完毕)。 按手动机械合闸按钮，断路器应动作合闸。 用以上方法合上高压受电开关、合上变压器配电开关。(2)分闸操作打开电柜门。 按手动机械分闸按钮，断路器应动作分闸。(3)操作完毕立即查明事故原因，排除直流屏故障，并做好记录广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场管理处富力地产集团r&f properties group五、外线故障1 .大厦设计要求：大厦由市电两回路供电，其中一路停电，联络柜将自动投入。当外线故障导致一路电源停电时， 运行技工要检查真空开 关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将 故障电源进线柜真空开关退

5、出，挂上“有人工作，禁止合闸”指示牌。2 .检查馈电柜和变压器出线柜是否正常。3 .检查低压受电柜，并合上低压总开关。4 .向供电局调度室报告并了解外线故障情况。六、内部故障当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地）， 非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起市电电源的受电柜停电， 此时运行技工应遵守下列程序：1 .将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳气 体灭火器灭火，1人向消防中心报告火警）。2 .将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。3 .将低压母联合闸，保证大厦设施用电。4 .向物业部主管和工程主管报告故障经过和处理情况。5 .物业

6、部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析 事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。三、通知用户当供电系统发生紧急故障引起全部停电，工程经理预计修复时间， 并通知受影响的用户。富力地产集团r&f properties group配电房管理制度配电房是大厦供电系统的关键部位，直接影响到业户的日常 工作，为了保证大厦供电系统的正常运行，特制定本规定：1、配电房必须有专职电工进行维护及管理，未经主管领导的同意，非工作人员不得进内。2、操作人员必须熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项，严格按照供电设备（设施）维修保养规程进行保养管理。3、运行人员必须密切注意电压表、 电流表、功

7、率因素表的指示情 况，禁止变压器、空气开关超载运行。4、经常保持配电房地面和设备外表清洁无尘。5、配电设备的倒闸操作，严格遵守配电房的安全操作规程操 作，以免发生事故。6、因故必须停某部分负荷时，应提前一天向使用该负荷的用户发 出停电通知，对于突发性的停电事故应及时向业户做出解释。7、保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急照明在停电状态下 能正常使用。8、运行人员应认真作好值班记录和检查维修保养记录。广州天力物业发展有限公司二00六年九月广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场管理处r&f properties group配电设备安全操作规程一、 目的确保大厦配电设备的正常操作。二、

8、适用范围适用于大厦配电设备。三、职责严格按照配电设备安全操作规程进行操作。 四、工作程序（一）送电操作1.1 进行送电操作时，应先合电源侧的隔离开关，再合负荷开关。1.2 低压侧送电前先检查空气开关确保在断路位置后，才可合上隔 离开关。1.3 空气开关在合上隔离开关后才能合闸，并检查低压母线的电源 电压是否正常。若正常，方可分别投入各路低压负荷线路开关。1.4 在各低压开关合闸后须合上电容柜开关。（二）停电操作2.1 停电操作应从电容柜负荷开关开始，依次拉至电源侧开关，其 操作程序与送电相反。2.2 在操作手柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的警示牌，并在停 电检查的线路或设备的电源侧安装临时接地

9、线，安装接地线应先装接地端，后接设备端。三、线路运行中突然断电的处理3.1 进线没有电压时，说明电力系统方面暂时停电，这时不要拉开 进线总开关，但各负荷开关必须全部断开，以免突然来电。3.2 当配电线路发生故障时开关跳闸，如果不是超负荷，便可以试富力地产集团r&f properties group合闸一次，争取尽快恢复送电。四、高压操作必需有主管人、监护人和操作人，并填写倒闸操作票。广州天力物业发展有限公司二00六年九月广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场管理处富力地产集团r&f properties group电梯机房管理制度电梯机房为电梯的心脏部位。为保障电梯安全可靠地运行，

10、加强 对机房的管理，特制定本规定：1、机房内照明应保持完好，线路整齐，无临时接线。2、机房内应保持环境清洁，通风良好，门窗完好。3、机房内应备有灭火器等必要的消防设施，灭火器应放置在入门口易取处。4、机房钥匙由专人保管，任何无关人员不得进入机房。5、严禁在机房内吸烟。6、每天对机房内的设备进行清洁检查，确保设备运行正常。7、做好机房及电梯运行的记录（检查记录、保养维修记录）。8、在台风暴雨来临之前，做好机房的防风、防雨准备，并在风雨过 程中及时进行检查。9、相关文件见电梯运行管理规程。广州天力物业发展有限公司二00六年九月电梯紧急故障应急处理措施一、目的当电梯发生故障时能迅速、正确地进行处理，

11、保障大厦电梯设备 及人身的安全。二、适用范围适用于大厦电梯设备发生故障时的排除。三、处理措施1、如果电梯在行驶过程中突然发生停梯故障，而停在井道内不能开 门时，应先设法通知电梯维修人员，其他人员不得随意处理，以免处 理不当发生危险。2、维修人员到达现场后，首先应联络轿厢内被困人员，设法弄清轿 厢的位置。当电梯停在距某平层位置约士 60cm范围的位置时，维修 人员可以在该平层的厅门外使用专用的机械匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。若轿厢不在平层开门位置，必 须用机械的方法移动轿厢后救人， 应先切断电源后操作，操作步骤如 下：(1)轿门应该保持关闭，如轿门已被拉开，则要乘客把

12、轿门手动关 上，用内线电话或其他方法通知被困乘客轿厢将会移动以救出他们， 要求他们静待轿内，不要乱动。(2)拆开电动机轴尾罩盖，将盘车旋柄装上。(3)两人把持盘车旋柄，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快地移动，然后另一人采用机械的方法一撬一松地松抱闸。注意仅当轿厢移动时，才可松开抱闸，否则应马上撤销松抱闸的动作。富力地产集团r&f properties group(4)按正确方向使轿厢断续、慢慢地移动到平层约士 150mmi置上， 当轿厢未超出顶层或底层平层位置时，可用较省力的方法移动电梯。而当电梯轿厢超出顶层或底层平层位置时， 则应当向顶层或底层反向 移动电梯，必要时利用盘车旋柄盘动电梯。(5

13、)当抱闸恢复正常，然后在厅站对应层门外用机械匙打开厅门， 拉开轿门，并协助乘客安全撤离轿厢，再把盘车旋柄及轴尾罩盖复位。(6)上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停止救援，并及时通知电梯公司处理。3、发现水进机房井道、井底坑和轿厢，应把轿厢升至较高位置 ，并立 即将电源全部切断，以防触电事故及电气设备短路。4、如遇电气设备发生燃烧时，应立即把电源切断，采用二氧化碳或干粉灭火器扑救，并立即报告有关部门。5、电梯发生事故，维修人员必须立即解救伤员，保护现场，抢救伤员需移动现场时，须设标示，并及时报告有关部门。6、电梯发生严重地冲顶、蹲底时，须经有关部门严格检查，修复鉴定后方可启用。7、如果轿厢

14、因超行程或其他原因需要在机房用手轮盘动曳引机转动， 操作应注意安全，防止松开刹车时手轮突转伤人。8、所有事故处理之后，一定要详细记录发生的时间，状况和处理方 法，并及时报告有关领导。电梯维修保养操作规程一、 目的确保电梯维修保养的正常操作。二、适用范围适用于工程部管辖范围内电梯的操作管理。三、职责电梯工严格按照操作规程进行操作。四、工作程序4.1 电梯安全操作规程4.1.1 机房设备的维修保养，一般必须拉开本机电源开关方可进行，特殊情况下不能拉开电源时，应做好安全措施才能进行工作。4.1.2 客梯在检修或保养过程中，必须确认轿厢内无乘客方可停梯。4.1.3 在维修保养过程中，必须至少有两人协助

15、进行，开梯、停梯 前必须扬声，并得到对方应答后方可操作。4.1.4 在梯顶检修或保养时，除了判别故障和调试需要，禁行快车。4.1.5 下底坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆放告示牌，防 止无关人员靠近。4.1.6 井底作业时，首先开井底灯，后按下底坑安全（急停）开关， 若上方有人时必须配戴安全帽。4.1.7 进出厅门或维修保养门厅时，只许用工具垫门脚，严禁挂门, 防止造成事故。4.1.8 维修保养完毕，认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗留。4.1.9 机房、井道因工作需要动火时，按管理处规定申请办理动火富力地产集团r&f properties group证，指定专人操作和监视，事后清理火种

16、，并按临时动火作业管理 规程执行。4.2 在机房进行维修保养时，应注意以下事项4.2.1 在机房时应把电梯电源总开关断开。4.2.2 拆卸机械物件时要小心轻放，收集所有可拆卸物品有规律放 置，安装时不得有遗漏。4.2.3 添加润滑油时，地面应铺设棉布或报纸，以避免油料直接漏 到地面或设备上。棉布与报纸要及时清理。4.2.4 进行维护工作时要小心，避免污染墙壁等公共地方。4.3 维修人员在维修、保养工作中，应注意掌握两条原则4.3.1 能静态检修和保养的，决不动态检修和保养。4.3.2 能不带电检修的，决不带电进行检修。如必带电作业时，应 遵守带电作业有关规定，并设专人监护，做好安全防护措施。电

17、梯运行管理规程一、目的确保电梯技术性能保持良好状态，保证安全运行。二、适用范围适用于本大厦电梯的运行管理。三、职责3.1 监控室保安负责监控电梯的运行状况。3.2 电梯公司负责对电梯系统设备、设施的维修保养工作。3.3 工程部负责电梯设备的综合管理及上述工作的检查监督。四、工作程序4.1 电梯安全运行4.1.1 监控室保安员对电梯24小时运行监控，通过闭路电视观察轿 厢内状况，如发现乘客吸烟、打斗或损坏电梯部件，用内线电话制止 并录像。4.1.2 发现异常时通知电梯公司维修，禁止易燃、易爆等危险品和超长超重等物品进入电梯。4.1.3 如发生故障困人，用内线电话安慰被困人员并通知电梯技工或 电梯

18、公司处理。4.1.4 维修工配合电梯公司的维修保养工作以及对其工作质量的检 查监督。4.1.5 运行主管审核电梯维修保养记录表并签字确认。4.1.6 工程部经理每月至少一次对电梯进行巡检，并在电梯设备日广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场管理处富力地产集团r&f properties group巡检表上签名。4.2 机房管理4.2.1 详见电梯机房管理制度4.2.2 电梯技工必须持证上岗，熟悉电梯技术性能，运行状况及操作 方法，负责操作、维修及管理，保证电梯安全运行。4.2.3 每天对电梯运行状况进行检查保养，做好各项检查、保养、维 修记录，发现问题及时处理和联系电梯公司处理，督

19、促电梯公司维修保养。4.2.4 电梯机房非工作人员禁止进入，并确保照明、通风及应急照明 设施良好，确保消防设备良好，禁止吸烟，地面干净整洁无杂物，设 备外表干净无尘。4.3 电梯出现故障应急处理措施4.3.1 电梯发生故障困人，用内线电话安慰被困人员，并通知有关人 员迅速处理，按电梯紧急故障应急处理措施操作要求救人，必要 时联系电梯公司处理。4.3.2 当火灾发生时值班保安员打开迫降开关，将消防电梯全部降至基站，消防电梯自动 进入消防行动状态，电梯技工（或运行值班工）迅速关闭不具备消防 功能的电梯。4.3.3 当地震发生时根据震前预报由电梯维修工关闭所有电梯，地震过后开启时，由专业电梯公司对电

20、梯进行安全检测确认无异常后，方可运行。广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场管理处富力地产集团r&f properties group富力地产集团r&f properties group4.3.4 当电梯进水时(1)底坑进水，应将电梯停于两层以上，终止运行并切断电源。(2)当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上 并及时关闭电梯及总电源。(3)电梯湿水后，由电梯公司做干燥处理，并提交相关报告。4.3.5遇到其他复杂情况应及时报告电梯公司及有关领导。4.4电梯设备管理的注意事项4.4.1 当电梯年检期将近时，督促电梯公司做电梯年检、年审。4.4.2 因维修、保养造成停梯

21、，应在一楼挂标识牌、设护栏。4.4.3 禁止任何人在机房、轿厢、井道内玩耍、吸烟，禁止易燃、易 爆、超长、超重物品进入电梯。五、相关记录电梯设备日巡检表电梯维修保养记录表风机房管理制度为确保风机的安全及正常运行，特制定此规定：1、风机房应定期巡查，并做好有关记录。2、每月定期检查机组、配电箱、过滤网。过滤网应完整无损并每 月清洁两次。3、风机房每星期打扫一次，确保风机房地面和设备外表的清洁。4、保持机房干净整洁，机房内不得堆放杂物。5、消防器材应齐备良好，风机房内应禁止吸烟。6、保持照明良好，风机房门灵活无破损。7、每月对电机、皮带张紧度、轴承进行检查调整。8、每月要对风机试调一次，检查各部分

22、设施是否正常。9、除操作人员和维修人员，其他人员未经许可不得进入风机房。广州天力物业发展有限公司二00六年九月广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场管理处富力地产集团r&f properties group高压配电房管理制度配电房是大厦供电系统的关键部位，直接影响到业户的日常 工作，为了保证大厦供电系统的正常运行，特制定本规定： 1、配电房必须有专职电工进行维护及管理，未经主管领导的同 意，非工作人员不得进内。2、操作人员必须熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项, 严格按照供电设备（设施）维修保养规程进行保养管理。3、运行技工必须密切注意电压表、电流表、功率因素表的指示 情况，

23、禁止变压器、空气开关超载运行。4、经常保持配电房地面和设备外表清洁无尘。5、配电设备的倒闸操作，严格按照配电房的安全操作规程 操作，以免发生事故。6、因故必须停某部分负荷时，应提前一天向使用该负荷的用户 发出停电通知，对于突发性的停电事故应及时向业户做出解释。7、经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急照明在停电 状态下能正常使用。8、运行技工应认真作好值班记录和检查维修保养记录。广州天力物业发展有限公司二00六年九月广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场管理处富力地产集团r&f properties group高压配电设备操作规程一、 目的确保高压配电设备的正常运行。二、适用范

24、围大厦所有高压配电设备三、职责严格按照高压配电设备操作规程进行操作四、工作程序高压操作必须填写倒闸操作票，核定监护人和操作人，在运行主 管批准后，方可进行操作。（一）送电操作1、进行送电操作时，检查受电柜电压表指示情况，检查电源电感应指 示，当显示有电时才按“高压负荷开关（断路器件）合闸程序”进行操 作。2、当合上受电开关后，检查受电柜、计量柜、出线柜的有电感应指 示灯三相显示是否正常。3、检查变压器通电状况正常后方可到低压配电柜进行送电。4、当变压器带负荷后，应观察变压器的温度表显示是否正常，当设备正常后做好设备运行记录。（二）停电操作停电操作应从低压电容柜各分路配电开关开始，依次分断低压受

25、 电开关后，然后到高压柜按“高压负荷开关（断路器）分闸程序”进 行操作。1、当分断受电柜开关后，应检查计量柜、出线柜的电感应指示灯三 相显示是否熄灭，电压表有否电压显示。2、根据情况需要在线路工作时，应按停电、验电、接地，在高压负 荷开关（断路器）操作手柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的警示牌。广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场管理处富力地产集团r&f properties group在停电检查的线路或设备的电源侧安装临时接地线时，应先装接地端，后接线路设备端。有电部位应装设遮拦，挂上“止步，高压危险” 的警示牌，做好以上工作程序方可在线路设备上工作。广州天力物业发展有限公司二0

26、0六年九月广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场管理处富力地产集团r&f properties group高压负荷开关（断路器）操作规程（一）、高压负荷开关（断路器）合闸程序（包括受电柜、配电柜）1、确认接地开关分断位置，将高压负荷开关（断路器）推入插接位 置（有插接、试验、抽出位置）并确认高压负荷开关位置正常。2、确认高压负荷开关（断路器）已在储能状态（如未储能可用电动 储能或手动储能）。3、操作合闸 将电动合（分）闸操作开关手柄置于预备合闸位置， 再转动开关 至合闸位置（此转动不应超过三秒）高压负荷开关（断路器）动作 至合闸状态。 如手动机械合闸，按动机械合闸按钮合闸，高压负荷

27、开关（断路 器）动作至合闸状态。4、合闸完毕后应检查有电感应指示灯显示， 电压表、电流表指示情 况，高压柜、变压器运行是否正常。 、当设备正常后应做好设备运行记录。（二）、高压负荷开关（断路器）分闸程序（包括受电柜、配电柜） 、操作分闸 将电动合（分）闸操作开关手柄置于预备分闸位置， 再转动开关 至分闸位置（此转动不应超过三秒）高压负荷开关（断路器）动作 至分闸状态。 如手动机械分闸，按动机械分闸按钮分闸，高压负荷开关（断路 器）动作至分闸状态。2、检查电感应指示灯三相显示是否熄灭， 电压表有否电压显示，确 认回路不带电（可用高压验电器验电）。3、根据需要如接地，将操作杆插入接地开关操作孔内逆

28、时针转动至 接地开关合闸位置（门锁扣解锁）。广州天力物业发展有限公司二00六年九月广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场管理处富力地产集团r&f properties group燃气热水锅炉操作规程一、目的规范燃气热水锅炉操作，确保冬季供暖正常运行。二、职责运行技工负责燃气热水锅炉操作，确保燃气热水锅炉安全运行，定时检查及记录。三、适用范围适用于大厦燃气热水锅炉。四、工作程序4.1 停止制冷机组运行，继续保持冷机油温恒温加热，并关闭冷冻 主机房冷机供、回水总管上电动蝶阀。4.2 转换开启热水炉机组外接管道供、回水总管上电动蝶阀、接通 热源装置。4.3 开启热水炉机组进出水手动或电动

29、阀门、膨胀补水箱的阀门， 膨胀补水箱水位正常。4.4 检查管道煤气阀门开关，气压表显示正常压力。4.5 在28楼空调水泵房开启板式交换器初、 次级进出水阀，开启运 行暖水循环水泵及各楼层新风柜、盘管风机。4.6 在热水炉机房开启运行暖水循环水泵，检查热水炉机组进出水 压力差在正常范围内。4.7 启动燃烧机，机组开机前自检，自动启动鼓风机、伺服风机、 调到细火位置，燃烧机开始自动点火，吹风程序开始，机组进入自控 测试。4.8 燃烧机进入正常工作状态，一定要注意内循环水进出水压力差、 温度，根据情况及时调整。4.9 注意观测每次火力转换时，风门风机是否相应转换在适当的位 置，每小时抄表一次。4.1

30、0 停机时先停燃烧机，30分钟后，停热水炉机房暖水循环水泵， 利用余暖运行达到节能目的。4.11 停28楼空调水泵房暖水循环水泵，关板式交换器初、次级进出 水阀及各楼层新风柜、盘管风机。燃气热水锅炉系统故障应急处理措施一、目的当锅炉系统发生故障时，能迅速、正确地进行处理，保证大厦 锅炉设备的正常使用。二、适用范围适用于大厦锅炉设备发生故障时的排障。三、处理措施1、锅炉故障报警停机(1)缺水报警检查补水箱水位是否正常，进水阀是否已打开，处理正常后可复 位重新开机。(2)气压报警检查煤气阀是否已打开或气压阀是否调得过低，处理正常后可复位重新开机。(3)风压报警将风门调至适当位置后复位重新开机。2、

31、供水系统故障(1)当水泵发生故障时，运行技工应立即赶赴现场，启动备用水泵， 并对故障水泵进行检查和及时维修。(2)当管网发生爆裂时，应立即关闭进出水闸阀，并切断漏水处附近 相关电源，上报主管，由其组织人员进行维修，处理完毕填写事故 报告记录表。3、煤气泄漏当发生煤气泄漏时，应首先确认泄漏位置，并立即关闭煤气闸阀 或总阀。运行技工应立即通知煤气公司人员到场进行处理，并留在 现场戒备，防止火种，做好通风措施。热水锅炉房管理制度为确保冬季供暖系统正常运行，加强机房管理，特制定本制度：1、锅炉房必须保持整洁、通风及照明状况良好。2、锅炉房内禁止吸烟，不得随意动用明火。3、锅炉房需按有关规定配置必要的灭

32、火器材，所有运行技工必须熟 练操作。4、无关人员严禁进入锅炉房，施工、检修或检查等人员进入要做好 登记，离开机房时随手关门。5、值班人员应忠于职守，严格按操作规程操作，做好记录和交接班 工作，防止因错误操作或失职而造成重大事故。6、定期检查、调试安全阀、压力表、水位计等表具，保持灵敏有效。 对锅炉炉体，各种管道、阀门等要定期检查，发现有裂缝、空隙 或跑、冒、滴、漏等不良情况及时进行检修。7、勤检查、勤调节，保持锅炉情况的稳定，做好节能工作。8、一旦锅炉房发生火警立即切断电源和气源，尽快采取相应的灭火 措施。广州天力物业发展有限公司二00六年九月广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场

33、管理处富力地产集团r&f properties group管网系统故障处理规程一、目的当空调管网系统发生故障时，能迅速、正确地进行处理，确保管 网系统处于正常工作状态。二、适用范围适用于大厦空调管网系统发生故障时的排除。三、处理措施（一）主管和支管的故障处理规程1、发现或接报管道漏水，要迅速关闭冷水机组、水泵和漏水位置的上下级阀门，将漏水水量控制在最小范围。2、关闭漏水附近的电气设备，以防漏电伤人。3、用白铁皮和麻袋将水管的裂缝包扎，再用铁丝扎紧，并将漏出的 水引入地漏排走。4、汇报上级主管，并组织人员进行抢修。5、故障处理完毕后，将故障时间、处理方案及使用材料详细记录在 维修记录中，并填写事

34、故报告记录表汇报上级。（二）主机水泵、风柜软接管故障处理操作规程1、发现或接报机房内、楼层机组、风机的软接管破裂，应先关闭爆水附近的电气设备，再关闭主机和水泵。2、关闭软接管的上下级闸阀控制水流量， 并将漏水引入排水管以防 止水流入电房或业户单元，漏水停止后，检查漏水原因。3、将故障情况汇报上级主管，并迅速用备用软接管更换，更换后缓 慢开闸阀，对更换后软接管试压确认合格。4、故障处理完毕后，将故障时间、处理方案及使用材料详细记录在 维修记录中，并填写事故报告记录表。广州天力物业发展有限公司二00六年九月广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场管理处富力地产集团r&f properti

35、es group空调机房管理制度空调机房是大厦空调心脏部位，为保障空调机房设备可靠运行，加强对空调机房管理，特制定本规定：1、严禁无关人员进入机房。2、机房内必须注意用电、防火安全，严禁存放易燃、易爆、危3、机房内应配备消防器材、防毒用品，并应放置在方便、显眼 处，机房内严禁吸烟。4、机房内必须保持整洁，设备设施表面无积尘、无油渍、无锈 蚀、无污物，表面油漆完好，整洁光亮。5、机房内照明保持完好。6、运行技工每2小时对机房进行巡查，确保设备运行正常，检 查水泵、管道接头和阀门有无渗漏，各仪器、仪表压力是否正常空调系统安全操作规程一、目的规范空调系统操作规程，确保空调系统无故障。二、适用范围适用

36、于工程部管辖范围内空调系统的操作管理。三、职责空调工严格按照操作规程进行操作。四、工作程序1、检查机房冷冻、冷却水进出水阀门是否在日常规定的位置。2、检查水泵、管道无渗漏。3、开启冷冻泵、冷却泵及冷却水塔，并观察冷冻水泵、冷却水塔是 否运行正常，水压是否正常。4、检查配电柜电流、电压是否正常。5、检查冷冻水温、冷却水温度是否正常。6、检查水处理器控制柜电流、电压是否正常，按水处理器操作规 程执行。7、运行技工按空调系统维修保养计划要求进行维修保养，并对 维修情况进行记录。8、清洗冷却塔及冷冻、冷却水处理要由专业单位完成，达到空调系 统水质要求，提供检测报告。广州天力物业发展有限公司二00六年九

37、月广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场管理处富力地产集团r&f properties group空调系统应急故障处理措施一、 目的当空调系统发生故障时，能迅速、正确地进行处理，保证空调系 统的正常使用。二、适用范围适用于大厦空调系统发生故障时进行排除。三、处理措施1、水泵(1)巡查发现运行中的水泵异常，开启备用水泵后停异常水泵。(2)可当场解决的问题即时修复，并记录在交接班记录簿上。(3)水泵故障比较严重的，应将情况报告运行主管，由其组织人员维修，并在事后填写事故报告记录表。2、冷却塔(1)水塔电机故障巡查发现运行中的水塔电机故障，应立即停止运行。发现故障可当场解决的问题即时修复

38、，并记录在交接班记录簿上。属较严重的故障应将情况报告运行主管，由其组织人员维修，并在 事后填写事故报告记录表。(2)水塔穿底漏水巡查发现水塔穿底漏水，马上将漏水水塔的所有阀门关闭。应将情况报告运行主管，由其组织人员维修，并在事后填写事故 报告记录表。广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场管理处富力地产集团富力地产集团r&f properties group(3)水塔溢漏巡查时发现水塔溢漏，应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的 立即修复。浮球开关损坏则立即停止该塔，关闭对应的进水阀。(4)水平管网发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故楼层空调水平管阀关 闭。现场用沙包拦住电梯口、

39、走廊口，以防水渗入电梯井和业户单元。用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。立即上报运行主管，由其组织人员维修，并在事后填写事故报告 记录表。r&f properties group空调新风柜操作规程一、目的为室内环境提供新鲜洁净空气，空气调节变得更加舒适，保障人 员健康。二、适用范围适用于大厦空调新风机柜。三、职责3.1 运行技工依时开关新风机，并注意监测运行状态，保障正常供冷。3.2 运行技工不定期巡视检查。四、工作程序4.1 运行技工在ba网络中心定时开关新风机，观测风机运行送风温 度变化，合理设置送风温度，控制室内温度恰到好处，节约能源。4.2 设置送风温度，可在现场或

40、ba中心操作设置。4.3 各楼层新风机设置参考送风温度为 20c,公共走道空调温度维 持控制在26 c -28 c。4.4 当室外气温低于25c,应充分利用新风机向室内增多新鲜洁净 冷空气补给，必要时停止冷机运行供冷或稍调高冷机出水设定温度， 节约能源管理运行。4.5 新风机供回水管手动闸阀常开，电动水阀积分式无级控制电机正 反转，达到开启或关闭水阀门，从而控制送风温度变化。4.6 检查新风机空气滤网保持通风，每月至少清洗一次，以保证正常 运行制冷。4.7 检查新风机运转方向是否正确，是否有异音，皮带是否完好运行。4.8 在制冷运行中发现电动水阀不能正常开启，应当立即手动应急办 法开启电动水阀

41、，并向上级领导汇报。4.9 检查新风机制冷运行进出口压力差及温差是否正常，排水水管是否排水。4.10 检查风机控制电箱指示灯状态指示是否正常。广州天力物业发展有限公司二00六年九月广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场管理处富力地产集团r&f properties group煤气故障应急处理措施一、目的当大厦煤气供气系统发生故障时，能迅速、正确地进行处理，确 保煤气供气系统的正常使用。二、使用范围适用于大厦煤气供气系统。三、处理措施1、本大厦的煤气供气系统装置包括煤气调节阀、管网系统、煤气泄 漏报警装置。当煤气系统报警装置显示屏发出报警信号时，首先确认报警位置，当不能复位时，应迅速

42、通知有关人员，并到现场查看是否 误报，做好现场戒备不得开关电灯，禁止使用明火。如确认有泄漏， 即关闭闸阀，并通知煤气公司到场抢修，同时做好现场戒备，防止火 种，直至协助煤气公司人员到场抢修完毕。2、如发现管井有煤气泄漏现象，应迅速派人员查找泄漏位置，关闭 对应的煤气闸阀，通知煤气公司到场抢修，做好现场戒备，防止火种, 至煤气公司人员到场抢修完成为止。如用户投诉有煤气泄漏及故障， 应立即派人员到现场，先关闭户内的煤气球阀，开门窗通风，禁止开 关电灯照明及电器，防止火种。查找漏气位置，可排除的故障应予排 除，不能排除的立即通知煤气公司派人员到场检修或处理。3、煤气公司抢修电话天河分公司维修站电话：

43、38733552 (am8 00pm8 00)。煤气公司24小时抢险电话：85515920 (全天24小时)。天河分公司抢修组电话：87501651、87591109。广州天力物业发展有限公司 二00六年九月中央空调机组运行规程一、目的正确操作及维护大厦的中央空调系统， 保证大厦空调系统安全、 正常运行。二、适用范围适用于大厦中央空调机组的运行管理。三、职责3.1 运行技工负责大厦内中央空调系统的运行， 处理一般性的故障。3.2 运行技工必须持证上岗，必须熟悉大厦内的空调设备和设施情 况，掌握所管辖空调设备操作方法及应急处理方法。3.3 每2小时巡视空调机房设备运行情况，做好运行设备抄表记录，

44、 发现故障应及时排除，并做好巡视和值班记录。不能排除故障应及时 报告上级领导组织安排处理。3.4 保持空调机房、控制室及设备设施的清洁，实行定员、定岗、 定时清理，所有的工具及物品应摆设有序。3.5 提高警惕，加强防范，做好空调机房的防水、防火、防小动物 安全管理工作。3.6 必须严格按照国家有关安全操作规程进行操作， 自觉接受监督， 严禁各种违反安全规程行为。各机房禁止非工作人员进入，外来人员 进入机房必须登记。3.7 遇到突然停电或发生其他突发性事故时，应及时排除故障，或 采取应急措施，并迅速通知管理处，调动组织相关人员到岗处理。四、工作程序4.1 开机前检查准备4.1.1 检查前一班交班

45、记录，仔细观看有无故障停机、维修或保养记 录，不准随意启动带故障设备。广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场管理处富力地产集团r&f properties group4.1.2 将冷冻主机油箱加热器保持长时期通电，以保障冷冻主机正常启动，停机时自动恒温加热，油温维持在 650c左右。4.1.3 检查冷冻机油箱油位至正常位置，上视油镜中部或下视镜顶部 可以见到油。4.1.4 检查电源电压是否正常（418j342v0范围，380v士 10%.4.1.5 观察冷机显示屏上左上角信息显示正常。故障灯没有闪烁。4.1.6 检查冷却、冷冻总水阀是否置于正常状态。4.1.7 检查上下区冷冻膨胀自

46、动补水箱及冷却水塔水位正常， 在负一 层冷冻机房观察冷却水静压力1.7mpq冷冻水静压力1.2mpa,等为 正常。4.2 开机操作4.2.1 先开启上下区各楼层新风机、空调风柜机（一般在ba中心设定时控制on/off。4.2.2 根据大厦负荷，在28楼空调水泵房，合理选择开启运行空调 水泵、热交换器台数。4.2.3 开启相对应冷水机组冷却、冷冻出水电动水阀，延时数秒钟电 动水阀到限位停止，并到位指示灯亮（手动水阀平时常开）。4.2.4 开启相对应运行冷却塔进水电动水阀，延时数秒钟电动水阀到 限位停止，并到位指示灯亮（手动水阀平时常开）。4.2.5 依次分别开启运行冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔散热

47、风扇，延 时3分钟，再次检查冷却、冷冻进出水压力差是否达到正常范围 0.08 0.1mpa 之间。4.2.6 在现场冷机主显示画面按（本控 local软键，启动触发，自 检正常，先启动运行油泵1分钟，然后启动运行。4.2.7 制冷机运行30分钟后到稳定状态开始抄录运行记录，以后每 两小时一次抄录运行记录表，检查冷机面板上各种参数是否在正常广州天力物业发展有限公司cbd物业管理中心盈隆广场管理处富力地产集团r&f properties group富力地产集团r&f properties group值。4.2.8 机组在运行中，冷却出水温度正常控制范围在 26c-36 c之 间，进出口温差在4c-

48、6 co出水温度不得高于37c,否则制冷量下 降。43 c超温保护安全停车。4.2.9 制冷机冷冻出水温度正常控制范围在 7c-12c,进出口温差 在4c-6c。如持续高于12c应考虑增加开启运行冷机，冷冻出水温 度不能低于3.3 c,否则防冻保护安全动作而停车。4.2.10 冷冻主机运行电流百分比不得超前 105%。按时检查冷机、空调水泵和冷却水塔运行状况，并做好冷机、空 调水泵和冷却水塔运行记录，发现异常情况及时处理，重大问题及时 向上级领导汇报。4.3 停机操作4.3.1 按主机控制面板红色四方软键一秒后松开手，自动卸载关机，停机后油泵继续运行1分钟。4.3.2 10分钟后分别依次停冷却

49、水泵一冷却塔散热风扇-冷冻水泵 一冷冻进出水电动水阀一冷却塔进水电动水阀。4.3.3 停各楼层新风柜机、空调风柜机。4.3.4 在28楼空调水泵房，停止运行空调水泵、热交换器。4.3.5 停机后观察上下区冷冻膨胀自动补水箱是否有溢流现象。4.3.6 为了节约能源，建议冷冻主机可适当在正常营业收市时间前 30分钟左右停机，充分利用余冷再循环运行。给排水设备操作规程一、 目的指导维修人员实施对给排水设备进行操作管理，保证大厦公共 供水设施、设备处于良好状态，保证生活、消防给水的正常需要。 二、适用范围适用于公司管辖范围内大厦的给排水设备 （设施）的运行管理。 三、职责3.1 维修工负责给排水设备操作。3.2 维修主管负责对给排水设备（设施）的全面管理工作。四、工作程序4.1 .给排水设备的日常管理4.1.1 运行技工每2小时巡检给排水设备，并注意设备运行时有无 异常声响，观察运行电流、电压、水压，并做好巡检记录。4.1.2 水泵房每周清扫一次，每月清洁一次设备，保持设备、地面、 墙壁无积尘、水渍、油渍。4.1.3 维修工负责给排水泵的操作、监控、记录