戴德梁行3月7日无锡新区国信晖路商业地块市场研究补充报告

1、page 1 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 无锡无锡新区国信春晖路商业新区国信春晖路商业地块地块市场市场 研究补充研究补充报告报告 谨呈谨呈 国信地产国信地产 2010年年3月月7日日 page 2 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 page 3 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 无锡产业分析小结无锡产业分析小结 无锡

2、市整体产业发展现状无锡市整体产业发展现状 l 无锡经济保持平稳快速增长，以电子信息、新材料、机械装备、汽车及零部件、高档纺织为主导的制造业 基础雄厚 l 目前无锡正在向创造型产业和服务型经济转变，但第三产业整体增长缓慢，经济仍然以工业为主导 无锡市产业发展规划无锡市产业发展规划 l 按照无锡产业布局规划，重化工业沿江发展，高新技术产业向高新技术园区集中 l 无锡新区规划重点发展服务外包、创意设计、旅游、商务、科技研发等现代服务业 新区产业发展现状及未来前景新区产业发展现状及未来前景 l 无锡新区是国家高新技术产品出口基地、国家液晶产业基地、国家火炬计划汽车电子及部件产业基地， 是长三角地区有重

3、要影响的国际先进制造业基地。近年来，以海力士意法半导体、尚德太阳能等重点 骨干企业为支撑，硅科技产业异军突起，ic产业跻身全国前三强，光伏产业跃居全国第一 l 未来新区，将逐渐发展起上述六大行业为主要产业支撑的现代服务业，但其发展速度将受到来自市中心 以及太湖广场区域的竞争 page 4 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 2009年无锡商品房市场综述年无锡商品房市场综述 2006年至2009年11月无锡商品房供应走势图 l供应市场低迷，成交量价齐涨，市场面临供不应求。供应市场低迷，成交量价齐涨，市场面临

4、供不应求。 l新增供应新增供应421.45万平方米，比万平方米，比08年同期减少年同期减少23.66%。 l成交成交699.1万平方米，比万平方米，比08年同期年同期308.35万平方米增万平方米增 加加126.72%。 l09年成交量持续在高位运行，市场供求曲线完全年成交量持续在高位运行，市场供求曲线完全 受制于供应量。受制于供应量。09年年1-11月商品房总体供求比为月商品房总体供求比为1： 1.66，与，与08年的供求比年的供求比1：0.55相比，上扬相比，上扬197%。 l无锡整体市场在无锡整体市场在09年前期处于消化库存，优化结年前期处于消化库存，优化结 构的状态。构的状态。 l市场

5、整体成交均价市场整体成交均价6775元元/平方米，比平方米，比08年同期年同期 6322元元/平方米上涨平方米上涨7.17%。 2006年至2009年11月无锡商品房供求关系走势图 2006年至2009年11月无锡商品房与08年同期指标变化表 page 5 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 2010年年1月无月无锡锡房地房地产产市市场场概况概况 2010年年1月是无月是无锡锡房地房地产产市市场场成交量大幅下滑，但商成交量大幅下滑，但商业业和和办办公的成交价格都有大幅上公的成交价格都有大幅上涨涨。 。1月

6、商品房市月商品房市场场成交成交 均价均价8339元元/平方米，上平方米，上涨涨10.65%，是首次成交均价，是首次成交均价进进入入“ “八千八千” ”时时代。其中商代。其中商业业12328元元/平方米和平方米和办办公公10422 元元/平方米都是平方米都是历历史新高。史新高。 到到2月的第二周，商品房成交均价月的第二周，商品房成交均价为为7839元元/平方米，住宅成交均价平方米，住宅成交均价6819元元/平方米。成交量更是下降平方米。成交量更是下降51.68%。 。 1. 2009年房地年房地产产市市场场火爆是由火爆是由刚刚性需求及投性需求及投资资性需求共同性需求共同发发力所致，力所致，09年

7、底受房地年底受房地产优产优惠政策到期影响，惠政策到期影响，购购 房需求集中提前房需求集中提前释释放，使得放，使得2010年年1月成月成为为需求的一个低谷；需求的一个低谷； 2. 2009年底以来的关于房地年底以来的关于房地产产土地市土地市场场、商品房交易、信、商品房交易、信贷贷等一系列等一系列调调控政策出台控政策出台给给消消费费者者带带来来负负面心理影面心理影 响，市响，市场场及消及消费费者需要者需要时间时间去消化政策去消化政策带带来的影响；来的影响； 3. 春春节节前是前是传统传统意意义义上淡季，上淡季，历历来成交来成交处处于低位，周期性回于低位，周期性回调调也属正常。也属正常。 无锡商品房

8、市场综述：典型政策市场无锡商品房市场综述：典型政策市场 page 6 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 无锡写字楼市场分析小结无锡写字楼市场分析小结 无锡写字楼市场供需状况无锡写字楼市场供需状况 l 每年新增去化量有不断攀升的趋势，2007-2009年新增去化量约有10万平方米，目前无锡写字楼市场平 均入驻率约为89% l 但未来市中心、太湖广场和蠡湖新城等区域都有众多大体量、综合型项目相继供应，写字楼去化压力较 大 写字楼租赁市场状况写字楼租赁市场状况 l 无锡写字楼租金水平普遍较低，大多数写字楼的租

9、金报价集中在1.0-2.2元/天/平方米 l 新区区域目前的租金报价在1.0-1.7元/天/平方米，空置率约为18% l 无锡新区软件园和创业园等园区出于税收任务以及导向性产业集聚的诉求，下辖办公项目在推向市场 时，市场收益并非首先考虑因素 写字楼销售市场状况写字楼销售市场状况 l 目前红豆国际广场销售报价为17,000元/平方米，新区区域最高销售报价为12，000元/平方米 l 目前无锡写字楼市场上，在售写字楼项目以300平方米以下的小面积分割为主 l 写字楼购买客户中，市中心的投资客户比重较高，但新区则以无锡本地的自用型客户为主 page 7 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料

10、下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 2009年无锡商品办公市场综述年无锡商品办公市场综述 2006年至2009年11月无锡市办公供应走势图 l2009年办公市场累计供应仅年办公市场累计供应仅8.39万平方米，前万平方米，前 几年巨额库存需要得到消化。几年巨额库存需要得到消化。 l办公楼成交均价办公楼成交均价7655元元/平方米，比平方米，比08年年7807 元元/平方米下跌平方米下跌152元。元。06年以来办公楼市场成交年以来办公楼市场成交 均价呈现持续下滑的走势。均价呈现持续下滑的走势。08年以前成交集中年以前成交集中 在市中心，在市中心，2009

11、年后逐步走向郊区。年后逐步走向郊区。 2006年至2009年11月无锡市办公各类指标变化表 2008年至2009年11月无锡市办公供求关系走势图 2008年至2009年11月无锡市办公成交均价走势图 page 8 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 写字楼部分写字楼部分swot分析分析 l紧邻交通主干道，车行不交通便利 l本项目为集酒店、商业、酒店式公寓和写 字楼的综合性项目，配套设施完善 l有高度优势，地标性突出 l本项目办公楼可以部分自用为国信总部办 公楼 优势优势 l距市中心有一定距离 l目前项目周

12、边的商务配套设施相对缺乏 劣势劣势 l目前无锡写字楼市场租金普遍较低 l未来市中心以及太湖广场区域，将有众多 大体量、综合性高端写字楼项目入市 l区域已集聚形成了软件设计、动漫、电子 信息、商贸物流和房地产及相关行业等几 大产业，为写字楼市场的发展提供了一定 的产业支撑 l现有写字楼综合品质较差，为发展高端写 字楼产品提供了市场机会 机遇机遇威胁威胁 page 9 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 红豆国际中心红豆国际中心 世茂中心世茂中心 万豪国际公寓万豪国际公寓 凯燕环球中心凯燕环球中心 九龙仓大厦

13、九龙仓大厦 润华国际大厦润华国际大厦 本项目本项目 地标超高层建筑市场案例研究地标超高层建筑市场案例研究物业形象对比物业形象对比 太湖广场片区项目建筑形象优势明显，而本项目虽无绝对物理高度，但是目前新太湖广场片区项目建筑形象优势明显，而本项目虽无绝对物理高度，但是目前新 区唯一超过区唯一超过150米的建筑，同样具有引领区域市场的硬件潜力。米的建筑，同样具有引领区域市场的硬件潜力。 page 10 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 凯燕环凯燕环 球中心球中心 禾嘉国禾嘉国 际公寓际公寓 润华国润华国 际大

14、厦际大厦 佳城国佳城国 际中心际中心 中威国中威国 际公寓际公寓 世贸中世贸中 心心 万达商万达商 业广场业广场 红豆国红豆国 际广场际广场 万豪国万豪国 际公寓际公寓 九龙仓九龙仓 大厦大厦 恒隆广恒隆广 场场 20082008 20092009 20102010 20072007 20062006 20052005 10102020303040405050606070708080 万万 随着时间发展，酒店式随着时间发展，酒店式 公寓项目的整体体量逐公寓项目的整体体量逐 渐加大，综合体业态更渐加大，综合体业态更 加丰富、完善；对酒店加丰富、完善；对酒店 式公寓产品很大的提升式公寓产品很大的提

15、升 作用，竞争也更加激烈作用，竞争也更加激烈 酒店式公寓市场案例研究酒店式公寓市场案例研究项目体量对比项目体量对比 page 11 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 dtzdtz对无锡酒店式公寓市场的研究表明：对无锡酒店式公寓市场的研究表明： 无锡酒店式公寓发展进入激烈竞争阶段，凯燕环球中心的成功证无锡酒店式公寓发展进入激烈竞争阶段，凯燕环球中心的成功证 明了市场对拥有成熟产品的此类物业的认可，因此明了市场对拥有成熟产品的此类物业的认可，因此坚持高端，引坚持高端，引 领市场领市场是成功基本条件；是成功基

16、本条件； 本区域内同类项目不多，且物业形象和品质相对较低，本项目完本区域内同类项目不多，且物业形象和品质相对较低，本项目完 全可以达到全可以达到引领区域市场引领区域市场的高度；的高度； 本类物业市场在新区的需求潜力巨大，主要的消费者来自工作在本类物业市场在新区的需求潜力巨大，主要的消费者来自工作在 新区的新区的85008500个外籍人士，但供应市场同样旺盛；且不少酒店式公寓个外籍人士，但供应市场同样旺盛；且不少酒店式公寓 项目的后期运营困难、投资回报低对市场投资信心造成了损害，项目的后期运营困难、投资回报低对市场投资信心造成了损害，开开 拓运营思路，寻求市场空缺拓运营思路，寻求市场空缺才能出奇

17、制胜。才能出奇制胜。 酒店式公寓市场案例研究酒店式公寓市场案例研究小结小结 page 12 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 酒店式公寓随机问卷调查酒店式公寓随机问卷调查小结小结 随机问卷结果表明：随机问卷结果表明： 酒店式公寓产品的市场酒店式公寓产品的市场认知度比较低认知度比较低，对于酒店式公寓的，对于酒店式公寓的购买欲望购买欲望 尚待挖掘尚待挖掘； 三口之家，三口之家，3535岁岁-40-40岁岁的受到高素质教育的人群为购房的主要客户群体；的受到高素质教育的人群为购房的主要客户群体； 私营企业和政府

18、公务人员私营企业和政府公务人员，具备一定的经济实力和基础，有投资意识和，具备一定的经济实力和基础，有投资意识和 居住意愿，是购买此类物业的主要人群；居住意愿，是购买此类物业的主要人群； 客户对无锡新区的区域发展充满信心，同时对项目所在客户对无锡新区的区域发展充满信心，同时对项目所在区域也很看好区域也很看好； 购房者对购房者对75-12575-125平米、价格在平米、价格在50-15050-150万左右万左右价位的产品特别青睐。价位的产品特别青睐。 page 13 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 酒店式

19、公寓买方市场访谈结论酒店式公寓买方市场访谈结论 通过对已投资的客户访谈得出：通过对已投资的客户访谈得出： 投资客户存在，投资客投资客户存在，投资客对贷款依赖性不强对贷款依赖性不强，付款方式多为一次性，付款方式多为一次性 付款，并且投资能力较强；付款，并且投资能力较强； 某些有实力的投资者受后期经营回报率影响不大，某些有实力的投资者受后期经营回报率影响不大，更关心物业本更关心物业本 身的升值潜力，身的升值潜力，而对于有价值的物业会选择自住；而对于有价值的物业会选择自住； 一些高端客户追求高端的酒店式公寓，以及一些高端客户追求高端的酒店式公寓，以及身份体现身份体现等因素的影响，等因素的影响， 会选

20、择会选择购买后自住购买后自住； 投资客的投资客的不稳定性非常大不稳定性非常大，盲目而随机的投资行为无法把控；但，盲目而随机的投资行为无法把控；但 是未来对酒店式公寓的是未来对酒店式公寓的再投资价值信心不足再投资价值信心不足，由于多个酒店式公寓，由于多个酒店式公寓 项目运营困难，回报低造成的尴尬局面，未来酒店式公寓项目运营困难，回报低造成的尴尬局面，未来酒店式公寓投资市场存投资市场存 在阻力在阻力。 page 14 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 酒店式公寓租赁客户访谈酒店式公寓租赁客户访谈小结小结 无

21、锡无锡85008500名外籍人士中，有名外籍人士中，有57%57%选择居住在酒店式公寓选择居住在酒店式公寓，另有，另有 38%38%选择租赁在高级公寓，少量会选择购买公寓；选择租赁在高级公寓，少量会选择购买公寓； 分析高级公寓租赁客户需求可得，无锡酒店式公寓的分析高级公寓租赁客户需求可得，无锡酒店式公寓的生活配套不生活配套不 完善、生活氛围不够完善、生活氛围不够等成为主要影响因素；等成为主要影响因素； 一定数量的日韩租客选择生活配套设施齐全、物业标准合格的一定数量的日韩租客选择生活配套设施齐全、物业标准合格的苏苏 州市场州市场；随着无锡本地酒店式公寓市场的发展和完善，这些；随着无锡本地酒店式公

22、寓市场的发展和完善，这些外流的外流的 资源必定会形成回流资源必定会形成回流； 未来的租赁市场情况有一定空间，产品品质好、生活配套完善等未来的租赁市场情况有一定空间，产品品质好、生活配套完善等 高标准物业会吸引高标准物业会吸引来自新区来自新区的租赁客户和的租赁客户和短期商旅客的短期商旅客的求租等。求租等。 page 15 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 投资客户界定投资客户界定 私私营营、民、民 营营 企企业业主主 无锡当地私营企业主，宜无锡当地私营企业主，宜 兴、江阴等周边城镇的民兴、江阴等周边城镇的

23、民 营、私营企业老板。一部营、私营企业老板。一部 分会自住；分会自住； 高高级级金金领领 外企高外企高层层 年龄一般在年龄一般在3045岁之间，岁之间， 有较强的投资意识，追求生活有较强的投资意识，追求生活 品质，有单身选择自住；品质，有单身选择自住； 政府官政府官员员 企企业业高管高管 无锡市外资企业、大型无锡市外资企业、大型 集团分公司等高管；集团分公司等高管； 投资投资+自住；自住； 以无锡本地人投资为主，以无锡本地人投资为主， 江苏省其它城市、上海等江苏省其它城市、上海等 投资客略少；投资客略少； 投投资资者者 酒店式公寓总体定位酒店式公寓总体定位投资客户定位投资客户定位 page 1

24、6 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 此类客户购买力最强，在无锡市场存在一批，此类客户购买力最强，在无锡市场存在一批， 但是购买产品、方式、考虑因素等没有一定但是购买产品、方式、考虑因素等没有一定 规律可循，盲目而随机性非常大。规律可循，盲目而随机性非常大。 投资者投资者 此两类人数量较多、资此两类人数量较多、资 金充足，为高端产品的金充足，为高端产品的 主要消费、使用人群。主要消费、使用人群。 无锡以及周边城镇私营、民营企业主无锡以及周边城镇私营、民营企业主 乡镇个体经营者乡镇个体经营者 政府公务员政

25、府公务员 企业高管企业高管 数量不太多，同时对价位、户型配数量不太多，同时对价位、户型配 比、品牌品质等较敏感，选择面具比、品牌品质等较敏感，选择面具 有一定的局限性。有一定的局限性。 外企高层外企高层 高级金领高级金领 酒店式公寓总体定位酒店式公寓总体定位投资客户定位投资客户定位 page 17 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 无锡市场的无锡市场的私营、民营企业主和政府公务员私营、民营企业主和政府公务员是我们的主要客群！是我们的主要客群！ 他们是他们是 对区域要求对区域要求 对产品要求对产品要求 购

26、买行为结果购买行为结果 私营企业主私营企业主 政府公务员政府公务员 关注区域未来发展和 成长潜力； 对生活配套有一定的 要求； 高端、精品项目，认 为其抗跌性好； 品质、品牌能够达到 较高水准； 跟风现象显著，即便 单体购买，也会形成 较大影响力； 需求特征稳定，是主 力购买人群之一； 外企高层 高级金领 有潜力区域，交通、 生活配套条件完善 的区域； 有品牌、品质较高水 准的物业；自住者要 求舒适感； 对价格敏感，多以小 户型为主； 职业投资者 区域成长性一定要 好； 高端精品物业； 数量不多，但是有跟 风现象； 酒店式公寓总体定位酒店式公寓总体定位投资客户定位投资客户定位 page 18

27、房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 主力客群主力客群 政府公务员、企业高层政府公务员、企业高层 此类人群大部分为政府、此类人群大部分为政府、 企业内部的高级领导人企业内部的高级领导人 拥有多处投资产品，对生拥有多处投资产品，对生 活环境比较看重活环境比较看重 认同物业本身的定位和价认同物业本身的定位和价 值体现值体现 主要来自无锡当地主要来自无锡当地 私营、民营企业主私营、民营企业主 此类人群拥有无锡市场的大部此类人群拥有无锡市场的大部 分资金分资金 拥有多处居所，对生活环境要拥有多处居所，对生活环境要

28、求较高求较高 将住房看做身份的象征，有将住房看做身份的象征，有 一定的虚荣心色彩一定的虚荣心色彩 购买物业跟风现象严重购买物业跟风现象严重 酒店式公寓总体定位酒店式公寓总体定位投资客户定位投资客户定位 page 19 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 20092009年无锡商业市场综述年无锡商业市场综述 2006年至2009年11月无锡市商业供应走势图 2008至2009年11月无锡市商业各类指标变化表 2006年至2009年11月无锡市商业供求关系走势图 2006年至2009年11月无锡市商业成交均价

29、走势图 l2009年商业供应量比年商业供应量比2006-2008年大幅下滑，年大幅下滑， 前期巨大的库存制约了前期巨大的库存制约了09年商业市场供应。年商业市场供应。 l成交价格成交价格10053元元/平方米是平方米是06年以来成交价首年以来成交价首 次突破万元大关。次突破万元大关。 page 20 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 l无锡市现有商业市场主要分布于市中心区域解放路沿线周围，尤其以崇安寺-三阳广场商业 圈最为集中。 l崇安寺-三阳广场商业圈集中了无锡市大型百货公司，这一传统商圈成为无锡当地

30、消费购物 消费的首选区域。同时导致无锡当地消费者对其他新兴商业区域的认同度较低，甚至在零无锡当地消费者对其他新兴商业区域的认同度较低，甚至在零 售业态方面出现排他性的消费特征售业态方面出现排他性的消费特征，从而导致新兴的站前商业区整体空置率较低，经营状 况不理想。 l从各商圈的业态设置来看，整体仍以零售为主。除青石路特色商业街以中档餐饮为主外， 其他商圈的零售占据绝对主力。另一方面，除崇安寺-三阳广场商业圈外的其他商业圈空置其他商业圈空置 店铺均集中在零售类业态，餐饮、休闲娱乐业态商铺的空置率较低。店铺均集中在零售类业态，餐饮、休闲娱乐业态商铺的空置率较低。 l以商铺空置率最高的站前商业区为例

31、，站前步行街、保利广场两大主力商业项目现仍在经 营的店铺80%以上均为餐饮、休闲娱乐商户。可见，在新兴商业区域内餐饮、休闲娱乐业在新兴商业区域内餐饮、休闲娱乐业 态的市场接受度相对于零售而言更高。态的市场接受度相对于零售而言更高。 l整体商业档次定位方面，崇安寺-三阳广场商圈、站前商业区的站前步行街、保利广场中高 档商业相对集中，其他区域则以中档、中低档为主。随着未来无锡经济和当地消费者消费 水平的不断提高，商业水平也将有所提升。特别是餐饮、休闲娱乐业态方面，starbucks、 pizza hut等知名中高档连锁企业的进驻，说明无锡当地中高档餐饮、休闲娱乐业态具有良无锡当地中高档餐饮、休闲娱

32、乐业态具有良 好的市场发展空间。好的市场发展空间。 无锡现有主要商圈总结无锡现有主要商圈总结 page 21 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 无锡休闲娱乐市场总析无锡休闲娱乐市场总析 l无锡餐饮主要集中在崇安区、湖滨区。无锡消费者对于无锡江浙菜系较为热衷，大众化 的传统菜系受到欢迎。其中日韩料理和西餐厅的数量也占据不小的份额。日韩料理和西餐厅的数量也占据不小的份额。 l无锡市餐饮消费客单额大多集中在20-80元这个区间内，消费水平属于中档偏低水平。而 滨湖区餐饮消费水平要高于全市餐饮消费水平。这为本案

33、餐饮类消费主题的项目档次定位这为本案餐饮类消费主题的项目档次定位 提供了依据。提供了依据。 l无锡的休闲娱乐设施目前主要包括以下几类：ktv 、洗浴按摩、酒吧、夜总会。 l洗浴按摩为最贴近普通消费者的休闲娱乐方式，但整体消费档次较低，而ktv、酒吧则多 为城市内青年时尚消费者的休闲娱乐首选。从目前的经营情况来看，洗浴按摩、从目前的经营情况来看，洗浴按摩、ktvktv和酒和酒 吧为经营情况最为良好的三类休闲娱乐业态。吧为经营情况最为良好的三类休闲娱乐业态。 l随着未来无锡市消费者消费习惯的提升，用于休闲娱乐方面的支出也将逐步增加。将提 升当地休闲娱乐的消费档次，改变当地消费者的休闲娱乐方式，更紧

34、贴生活时尚的休闲娱更紧贴生活时尚的休闲娱 乐方式将逐步兴起。乐方式将逐步兴起。 无锡餐饮娱乐市场分析无锡餐饮娱乐市场分析 page 22 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 2009年无锡商品住宅市场综述年无锡商品住宅市场综述 2006年至2009年11月无锡住宅供应走势图 2006年至2009年11月无锡住宅与08年同期指标变化表 2006年至2009年11月无锡住宅供求关系走势图 l供应量下滑明显，成交量价飙涨。供应量下滑明显，成交量价飙涨。 l新增供应新增供应350.93万平方米，比万平方米，比07

35、、08年都少。年都少。 l成交成交617.64万平方米，比万平方米，比08年同期年同期255.26万平方米万平方米 增加增加142%。 l09年供求比波动大，供不应求，受制于供应量少。年供求比波动大，供不应求，受制于供应量少。 09年年1-11月商品房总体供求比为月商品房总体供求比为1：1.76，与，与08年年 的供求比的供求比1：0.56相比，上扬相比，上扬213%。 l无锡无锡09年开工面积受年开工面积受08年全球金融危机影响减年全球金融危机影响减 少。少。 l市场整体成交均价市场整体成交均价6408元元/平方米，比平方米，比08年同期年同期 5941元元/平方米上涨平方米上涨7.85%。

36、 page 23 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 l2009年年3月以后无锡房价处于快速上行线路，直月以后无锡房价处于快速上行线路，直 至至2010年初政府出政策后才出现调整。年初政府出政策后才出现调整。 l无锡房地产市场对政策非常敏感，无锡房地产市场对政策非常敏感，2010年中央年中央 密集出政策后，无锡市场马上出现调整。成交量密集出政策后，无锡市场马上出现调整。成交量 在第一、第二周由于价格上行明显缩减。第三、在第一、第二周由于价格上行明显缩减。第三、 四周价格快速下行才放出量。四周价格快速下行才

37、放出量。 l到到2010年年1月第三周商品房成交均价月第三周商品房成交均价8756元元/平平 方米方米,比前一周环比下滑比前一周环比下滑2.67%；商品住宅成交均；商品住宅成交均 价价7171元元/平方米，环比下滑平方米，环比下滑9.44%。第四周商品。第四周商品 房成交均价房成交均价7919元元/平方米，下滑平方米，下滑9.56%，住宅成，住宅成 交均价交均价6680元元/平方米，下滑平方米，下滑6.84%。 20092009年底至年底至20102010年初无锡住宅市场综述年初无锡住宅市场综述 2008年至2009年11月无锡住宅成交均价走势图 2009年底至2010年1月24日无锡住宅供应

38、走势图 2009年底至2010年1月24日无锡住宅成交走势图 page 24 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 20092009年无锡住宅主要成交套型需求分析及相关预测年无锡住宅主要成交套型需求分析及相关预测 2010年住宅成交均价预测走势图 2009年住宅新开工量走势图 2009年无锡住宅成交面积段分析图2009年无锡住宅成交套型段分析图 page 25 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 阳光100国际新城88

39、-92平方米3房户型 玉兰花园179平方米大3房户型 万科金域缇香90平方米小复式户型 金科观天下139平方米3房户型 20092009年无锡最新住宅户型产品分析年无锡最新住宅户型产品分析 九龙仓89平方米2房2厅1卫户型 page 26 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 page 27 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 无锡新区商业分布无锡新区商业分布 4 1 5 6 2 3 7 8 旺庄路旺庄路 长江路长江路 梅村镇梅村镇 空港新城空港新

40、城 新洲生态园新洲生态园 本项目本项目 春华路春华路 编编 号号 商业中心名商业中心名 称称 体体 量量 开业开业 时间时间 业态业态档次档次 1 东亚国际风情 街 5万2007年 日韩餐饮、服 饰 中高档 2 新东坊国际文 化商业街区 10万2006年 餐饮、服饰、 生活服务 中低档 3欧陆风情广场2万2005年餐饮中高档 4宝龙城市广场15万2010年 购物、餐饮、 娱乐 中高档 5长江一号8万2011年 购物、餐饮、 娱乐 中档 6 新之城全生活 广场 15万2011年 购物、餐 饮、娱乐 中高档 7第一上海1万2010年餐饮中档 8 梅里古镇建设 新区项目 2.5万2012年餐饮中低档

41、 9瑞港商业广场4万2011年 购物、餐 饮、娱乐 中档 9 现有供应 未来供应 *研究范围为大型商业百货和商业街区，不含专业市场、超市、临街商铺等 无锡新区的商业分布较为零散，主要形成 了三大商圈：旺庄路、春华路和新洲生态 园商圈。现有供应还相对较少，但未来的 供应体量巨大。 page 28 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 无锡新区商业历年供应无锡新区商业历年供应 无锡新区历年商业供应面积：无锡新区历年商业供应面积：无锡新区各商业聚集区体量：无锡新区各商业聚集区体量： 已知未来供应 万平方米 万平方米 *截止2012年的已知供应

42、面积 n 新区的大型商业最早起于2005年开业的欧陆风情广场，但近几年发展缓慢，目前仅有三个项目约17万方的商业体量， 且都为商业街形式，业态较为单一，还未有综合性的购物餐饮娱乐大型商业。 n 未来两年大型商业将迅速发展，共有6个项目45万方的商业面世，且有两个项目单体体量达到了15万方。迅速增加 的大型商业能够满足一站式消费需求，但也带来竞争分流，因此本项目需要打造特色商业，错位经营，以吸引人气。 n 新区主要的两大商圈为长江路-旺庄路商圈和春华路商圈，前者为cbd，后者为高档居住区，本项目位于春华路商圈， 区域未来供应量较大。 未来两年商业供应量约45万方，本项目面临较大的竞争压力。 pa

43、ge 29 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 无锡新区商业经营状况无锡新区商业经营状况 新区商业租金和入住率与全市各商圈比较：新区商业租金和入住率与全市各商圈比较：无锡新区现有大型商业租金水平：无锡新区现有大型商业租金水平： 元/天m2 元/天m2 n 目前新区的租金水平较低，与市中心的各大商圈明显不在同一档次，约为2.1元/m2/天，这与新区大型商业较 少，商业气氛尚未成熟有关，预计随着近年大体量商业的陆续面世，租金水平会有较大的提升。 n 入驻率约在90%，但随着2010-2011年商业的集中供应，入驻率近年将略有降低。 n 现

44、有商业的租金相差不大，市场上多在1-3元/m2/天。 新区目前的商业租金水平较低，但近年租金将上涨，入驻率略有降低。 page 30 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 主要业态： 酒吧、日韩料理、 娱乐、沐浴、ktv 主要客户群： 周边居民、商务办 公人群、新区日韩 等外籍人士居多 主要业态： 中西餐饮、娱乐、 休闲、文化 主要客户群： 新加坡工业区内商 务办公人群 东亚国际风情街 欧陆风情广场 无锡新区现有商业客户群分析无锡新区现有商业客户群分析 n 目前无锡新区的户籍人口约27万，流动人口32万，一年以上签证人口约8500人（其

45、中韩国人 3000，日本人1500，欧美人2000），大量的常住外籍人士是新区中高档商业的消费人群。 n 现有的两大商业街也有意识的面向日韩消费者打造特色产品，但新区的商务办公人群和周边的 居民仍是主力消费群。 新区商业的主要消费群体为周边居民和商业办公人群，大量的外籍人士也占了一定比例。 page 31 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 无锡新区未来商业无锡新区未来商业新之城全生活广场新之城全生活广场 l 地理位置： 位于新光路北侧，锡兴路东侧，春晖路西侧 l 开 发 商： 无锡经发置业有限公司（无锡新区管委会下 属国企） l 项

46、目总规模：15万平方米 l 商业规模：约14万平方米 l 开业日期：a区2010年5月，b区2010年10月 ，c区2011年 l 初步规划主要商业业态：生活、娱乐、休闲 和购物 l 其他物业：二期住宅、办公，c区希尔顿商 务酒店 新之城全生活广场距离本项目较近，体量巨大，辐射周边第一国际等高档住宅和新区 的中高档消费者，与本项目构成直接竞争关系，应考虑与之错位经营。 page 32 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 项目分为项目分为a/b/ca/b/c三个区，规划有三个区，规划有5 5大主力业态：大主力业态： l超市卖场、电器、中

47、西餐饮、家居软装 l娱乐、健身、名品购物、影院 l儿童娱乐、儿童用品、文体运动、教育培训 l会所俱乐部、咖啡吧、酒吧、时尚购物 l精品酒店、大型餐饮 无锡新区未来商业无锡新区未来商业新之城全生活广场新之城全生活广场 主要品牌：主要品牌： l乐购超市 l嘉禾连锁影城 l本色健身 l希尔顿商务酒店 l神采飞扬室内游乐场 各区功能划分：各区功能划分： la区 以大型生活超市为主结合设置健身、零售、餐饮 lb区 以中档餐饮、中小型商业为主结合设置文化、生活服务设施 lc区 1-4层部分主要为高档餐饮、休闲娱乐等，c区5-8层部分为 希尔顿城市商务酒店 page 33 天天文档在线天天文档在线2010房

48、地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 无锡新区未来商业无锡新区未来商业宝龙城市广场宝龙城市广场 l 地理位置： 位于旺庄路和湘江路交界 l 开 发 商： 无锡宝龙房地产发展有限公司 l 项目总规模：28万平方米 l 商业规模：15万平方米 l 开业日期：2010年 l 主要商业业态：购物、休闲、餐饮、超市 l 其他物业：单身公寓 l 商业售价：商铺一楼均价40000元/平方米， 其他楼层均价约16000元/平方米 无锡宝龙城市广场是宝龙集团投资开发建设的无锡新区首座shopping mall，集购物、休闲 、娱乐、文化、运动、餐饮、游乐和公寓为一体的28万平米休闲娱乐购

49、物中心。 page 34 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 1-3f 家乐福 4f 餐饮 1-3f 百盛百货 4f 中影国际影城 1-4f 挑空中庭 展览、休闲、娱乐 5-24f 单身公寓 主要业态和入驻品牌主要业态和入驻品牌 l时尚百货、大型超市、 星级影院、娱乐中心、游 乐广场、美食天地 l家乐福、肯德基、豪客 来、大家乐、宝岛眼镜、 中影国际影城 宝龙城市广场位于新区的最核心位置，其15万方的超大商业体量能够辐射新区的居民 和商务人群的消费需求，区位和交通条件比本项目较优，未来将分流部分消费客群。 无锡新区未来商业无锡新区未来

50、商业宝龙城市广场宝龙城市广场 page 35 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 无锡新区未来商业无锡新区未来商业长江长江1号号 l 地理位置： 位于旺庄路与长江路交汇口东南角 l 开 发 商： 深圳茂业置业有限公司 l 项目总规模：16万平方米 l 商业规模：8万平方米 l 开业日期：2011年 l 主要商业业态：购物、休闲、餐饮、超市 l 其他物业：甲级写字楼、酒店式公寓 长江1号位于新区cbd核心，约60%商业为自己持有的茂业百货，引进了沃尔玛和各大品牌主 力店，与主楼的酒店式公寓和写字楼一起打造了cbd财富综合体。 page

51、36 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 无锡新区高星级酒店分布无锡新区高星级酒店分布 编编 号号 酒店名称酒店名称 客房客房 数数 开业开业 时间时间 星级星级 1千禧大酒店3062009五星级 2雷迪森广场酒店5302009五星级 3 中益国际商务酒 店 2042007四星级 4香梅国际大酒店2042007四星级 现有供应 未来供应 无锡新区目前有2家五星级酒店（未评），2家四星级酒店， 共1244间客房。主要沿长江路分布，位于新区的商业商务核 心区域。 3 2 1 4 长江路长江路 梅村镇梅村镇 新区核心区域新区核心区域 间 高

52、星级酒店历年新增供应高星级酒店历年新增供应 page 37 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 无锡新区高星级酒店价格、入住率与客户群分析无锡新区高星级酒店价格、入住率与客户群分析 989 988 628 465 元/天/间 无锡新区高星级酒店客房价格比较：无锡新区高星级酒店客房价格比较：无锡新区高星级酒店入住率比较：无锡新区高星级酒店入住率比较： *以上价格为标准间至套房的前台现付价区间，不包括总统套房 n 新区的五星级酒店平均房价约为620元，入住率55-60%；四星级酒店约为 420元，入住率70-75%。 n 随着未来高星级酒

53、店的新增供应，预计五星级酒店入住率会保持在50-55%之 间，平均房价在650元左右。 n 无锡新区的高星级酒店的客户主要以新区的商务办公会议人群为主，多为新 区五百强企业的协议酒店，因此商务客的比例高于旅游客，团体客的比例又高 于散客。日韩欧美等外籍人士也是酒店的主力消费群体。 商务客商务客 团体客团体客 旅游客旅游客 散客散客 新区五星级酒店的房价约为620元，入住率55%左右，主要客 户为新区商务团体客。 page 38 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 无锡新区高星级酒店未来供应无锡新区高星级酒店未来供应 现有供应 未来供应

54、 未来的高星级酒店主要沿春华路一带分布， 多为国际一线酒店品牌。 至2011年，客房总数可达2000多间，市场 容量趋于饱和，入住率水平相对降低。本 项目的竞争压力较大。 4 春华路春华路 1 2 5 编编 号号 酒店名称酒店名称 客房客房 数数 预计预计 开业开业 时间时间 星级星级 1国信雅都饭店2502012五星级 2 新之城希尔顿商务 酒店 702011五星级 3第一国际配套酒店2502010五星级 4希尔顿逸仙酒店2502010五星级 5瑞港国际大酒店2532011四星级 3 page 39 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：74442198

55、2 无锡新区酒店式公寓分布和未来供应无锡新区酒店式公寓分布和未来供应 编号编号酒店式公寓名称酒店式公寓名称体量体量交付时间交付时间 1雷迪森广场55,0002009 2润泽东都15,0002011 3长江1号40,0002011 4第一上海20,0002010 现有供应 未来供应 n 新区目前尚无严格意义上的酒店式公寓，雷迪森广场酒店已作为纯五星级酒店项目运营管理。未来的酒店 式公寓主要集中在长江路沿线，依托新区中央商务区。 n 未来供应项目均在今年开盘，预计均价在7000-8000元/平方米。 2 4 1 3 长江路长江路 无锡新区酒店式公寓历年供应无锡新区酒店式公寓历年供应 平方米 至20

56、11年共计约13万方，供应面积相对较小，本项目若发展该产品还有较大空间。 page 40 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 20092009年无锡新区住宅市场综述年无锡新区住宅市场综述 2008年至2009年11月新区住宅供求走势图 2009年至1-11月新区住宅市场与2008年同期指标变化表 l2009年至年至1-11月新区住宅市场整体成月新区住宅市场整体成 交均价为交均价为5289元元/平方米，较平方米，较08年同期的年同期的 5408元元/平方米小幅下滑平方米小幅下滑2.2%，是无锡，是无锡 七个区域中唯一成交均价下滑的区域。

57、七个区域中唯一成交均价下滑的区域。 page 41 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 20092009年无锡新区住宅市场综述年无锡新区住宅市场综述 2008年至2009年11月新区住宅成交均价走势图 2009年底至2010年1月新区住宅成交均价走势图 2009年1-11月新区高成交量住宅楼盘汇总 l2009年至年至12月底新区住宅市场整体成交均价突破月底新区住宅市场整体成交均价突破7000 元元/平方米，较平方米，较08年年3月的月的6081元元/平方米新区最高住宅均平方米新区最高住宅均 价有很大涨幅。价有很大涨幅。 l但受政策影响

58、，在但受政策影响，在2010年年1月成交量价双双快速下降。月成交量价双双快速下降。 l1 月第三周住宅成交均价月第三周住宅成交均价6259元元/平方米，环比下降平方米，环比下降 11.97%。第四周。第四周5791元元/平方米，又下降平方米，又下降7.47%。润泽东。润泽东 都开盘成交较好，成交量上升是以价格下跌为代价的。都开盘成交较好，成交量上升是以价格下跌为代价的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，q

59、q：1053527879 春晖路地块概况春晖路地块概况 地块地块用地面积用地面积() 用地用地 性质性质 a77,475 商业、居住、 五星级酒店 b80,072居住、商业 c88,043居住、商业 合计合计245,590 良好的生态环境、优美的居住条 件和完善的配套设施，适宜营造 大型高尚国际化社区，项目发展 潜力巨大。 地块位于新区商贸区板块，太湖大道南侧，离沪宁高速公路出口 2公里，西北处为由新区政府投资建造的约20亩太湖大道新区入 口广场，西南处为建设中的新区商贸中心公园，南侧1公里处为 国际学校。 page 44 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982 地地 块块 用地面用地面 积积( () ) 用地用地 性性质质 住宅建住宅建 筑面筑面积积 ( () ) 商商业业建建 筑面筑面积积 ( () ) 酒店建酒店建 筑面筑面积积 ( () ) 地上地上总总 建筑面建筑面 积积( () ) 二 期 a 77,475 商业、 居住、 五星 级酒 店 94950500055,000154,950 二 期 b 80,072 居住、 商业 156,1444,000160,144 二 期 c 88,043 居住、 商业 174,0862,000