房地产估价案例与分析精讲讲义(共54讲)[认证考试]

1、房地产估价案例与分析精讲班第1讲讲义前言房地产估价报告写作（上）一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价报告构成要素及其写作，估价报告写作文字要求的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1掌握房地产估价报告的构成要素及其写作；2掌握房地产估价报告的文字要求。二、内容讲解前言（一）对本门教材考试的分析全国房地产估价师首次考试是1995年10月，至今已考了10次（其中1997年和2000年停考）。自2002年开始，实行成绩两年滚动。其中，房地产估价案例与分析是历年考试通过率最低的一门。究其原因，不外乎有以下几点：一是综合性强，此门综合了房地产估价基本制度与政策、相关知识、房地产开发经

2、营与管理，房地产估价理论与方法三门教材的有关内容，尤其是房地产估价理论与方法教材中介绍的几种主要估价方法，是对广大考生所学知识综合掌握和灵活运用能力的考验；二是要求有一定估价实务能力。考试中涉及的所有题型几乎都要求考生有一定的估价实践经验和动手操作、书写估价报告的能力，这对于一些没有实务经历的考生的确有一定难度；三是要求考生有一定的语言组织、表述能力。第一大题是问答题，占到考试总分的30%，要在有限时间内把答题要点组织好，表述准确也需要一定文字功底，有不少考生就是属于“肚里有货”却表达不出来，白白丢了不应该丢的分；有的是胡子眉毛一把抓，写了一大篇却不成章法，要点散、逻辑性差，甚至前言不搭后语，

3、自相矛盾，要让阅卷老师去猜，失分也就在所难免了。四是抱有轻视心理。此门考试是开卷考试，这一点蒙蔽了不少颇有些自信的考生，他们认为此门容易，心里先松了一口气，在后续的学习过程中动力不足，没有尽最大努力去复习准备，结果是未上战场已先输了一场。孰不知，在考场上翻书查资料也是要时间的，找到若干个知识点并不难，难的是在有限时间内找到所有的知识点并组织好、表述准确。（二）房地产估价师历年考试通过人数一览表房地产估价师历年考试通过人数一览表说明：1、1993年和1994年的房地产估价师是通过认定方式产生的，自1995年起实行全国统一考试方式产生。2、自2002年起，实行考试成绩两年滚动有效制，即自当年起，考

4、生在连续两个考试年中通过全部四科考试的，即可取得房地产估价师资格证书；3、据中国房地产估价师与房地产经纪人学会统计，1995年9月1617日首次全国房地产估价师执业资格考试举行，全国共有16023人报名参加考试，其中2898人通过考试，产生了我国首批经考试取得执业资格的房地产估价师。截止到2006年，共举办了10次全国房地产估价师执业资格考试，共有278万人次参加考试，35万人取得执业资格，近3万人注册执业，大学及以上学历24679人，占全部注册人数的85%，房地产估价行业从业人员超过25万人。（1997年和2000年停考两年）第一节房地产估价报告构成要素及其写作第一章房地产估价报告写作房地产

5、估价是一项实操性很强的业务，其最终成果是通过估价报告来体现的。估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”；是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复；也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。因此，房地产估价师必须具备撰写估价报告的能力。房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握估价报告的写作，是房地

6、产估价师一项很重要的专业训练。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。第一节房地产估价报告构成要素及其写作一、房地产估价报告的构成要素根据房地产估价规范802条的规定，一个完整的估价报告通常由以下八个部分构成：（1）封面；（2）目录；（3）致委托人函；（4）注册房地产估价师声明；（5）估价的假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。二、房地产估价报告的写作（一）封面的写作房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期及估价报告编号。这里所讲的封面特指估价报告的首页，

7、对于各估价机构为了自身企业形象的推广，对估价报告进行包装设计，印制精美的封面不在此论述范围内。1估价报告名称估价报告名称一般为“房地产估价报告”为了一目了然，也可以按照估价目的来起名，例如“房地产抵押估价报告”、“城市房屋拆迁估价报告”。2估价项目名称封面上的估价项目要写清项目的全称。其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路花园阁第20层a、c、d、e、f、h共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路”表示估价对象的区位；“花园阁第20层a、c、d、e、f、h”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在估价时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；“住宅”表示估

8、价对象的用途。需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在建工程，项目建成后有可能重新冠名。因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了估价时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析中作简要说明。3委托人封面上的委托人，需要准确无误地写明其全称。如“贸易有限公司”为委托人的全称。如果是个人委托估价的，则写明委托人的姓名。4估价机构封面上的估价机构，同委托人相对应，应准确无误地写明估价机构的全称。如“房地产估价有限公司”为估价机构的全称。5注册房地产估价师封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。6估价作

9、业日期封面上的估价作业日期，是指本次估价的起止日期，具体为正式接受估价委托的年、月、日至出具估价报告的年、月、日。需要注意的是，封面上的估价作业日期要与估价结果报告中的估价作业日期一致。7估价报告编号封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的编号。将估价报告编号写在封面上便于估价报告的档案管理及查阅。例11某房地产估价报告封面写作实例房地产估价报告估价项目名称：广州市越秀区东风路花园阁第15层a、b共二套住宅房地产价值估价委托人：广州市贸易公司估价机构：广东房地产评估有限公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）、（注册号）估价作业日期：2006年7月11日至2006年8月4日估价报

10、告编号：粤评房（1）字第号（二）目录的写作估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，特别是所对应的估价报告的页码要求准确无误房地产估价案例与分析精讲班第2讲讲义（三）致委托人函的写作（三）致委托人函的写作在致委托人函中，受函方要写明委托人的全称。致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点、价值类型和估价结果。致函方即本次估价的估价机构，要署估价机构的全称。致函日期为估价报告出具日期，即估价作业日期的截止年、月、日。例12致委托人函的写作实例公司：受贵公司委托，我们对位于市区路号的购物中心房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押

11、价值。估价时点是：2006年8月22日。经过实地查看和市场调查，遵照中华人民共和国房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和市场法进行了分析、测算和判断，确定购物中心房地产的抵押价值为人民币l548165140元，大写金额人民币壹拾伍亿肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰肆拾元整。房地产评估有限公司法定代表人：二00六年五月四日（四）注册房地产估价师声明的写作在注册房地产估价师声明中应包括以下内容：（1）我们在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。（2）本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正

12、的专业分析、意见、结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3）我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。（4）我们是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。（5）我们已（或没有）对与本估价报告中的估价对象进行了实地查看，并应列出对估价对象进行了实地查看的注册房地产估价师的姓名。（6）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。（7）其他需要说明的事项。在估价师声明末尾处要求由参加本次估价的注册房地产估价师签字，盖章。例13注册房地产

13、估价师声明的写作实例注册房地产估价师声明对本报告我们特作如下郑重声明：（1）我们在本估价报告中陈述事实是真实的和准确的。（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。（4）我们依照国家标准房地产估价规范（gb/t502911999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。（5）注册房地产估价师、已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们

14、不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查的责任，不承担调查确认相关权益的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。（6）没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。（7）本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。（8）本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。注册房地产估价师：签名：注册号：注册房地产估价师：签名：注册号：（五）估价的假设和限制条件的写作（五）估价的假设和限制条件的写

15、作依据房地产估价规范附录第a05，在估价的假设和限制条件中，要说明：本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查的资料；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；本估价报告使用的限制条件。例14估价的假设和限制条件的写作实例估价的假设和限制条件1本次估价的假设前提（1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。（2）洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。（3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。（4）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。（5）不考虑特殊买家的附加出价。2未经调查确认或无法调查确认的资料数据（1）本报告出具的价格包含了国有土

16、地使用权出让金。如至估价时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。（2）本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。（3）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。3估价中未考虑的因素及一些特殊处理（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当

17、上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。（2）估价结果未考虑未来处置风险。（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。（4）估价对象t25t28型住宅楼和t11t12型住宅楼主体框架均已封顶，内、外墙均未砌筑。本次评估假设估价对象能按计划开发完成且本次评估出具的评估结果为假设估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格。特提请报告使用人注意估价对象建筑面积来源于委托人提供的关于申领建设工程规划许可证的复函（规建函号）复印件，若与实际不符，应据实调整评估价值。因其不实造成的影响，本公司不承担任何责任，特此声明。4本报告使用的限

18、制条件（1）本报告仅为委托人提供估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格参考，不作它用。（2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。报告所称“市场价格，是指估价对象在保持现有用途并正常开发完成，取得预售证后，在外部经济环境保持稳定的前提下，为本报告书所确定的评估目的而提出的公允评估意见。该评估意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双

19、方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表估价对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格。（六）估价结果报告的写作根据房地产估价规范附录第a06，估价结果报告应记载以下事项：标题；委托人；估价机构；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限。1标题估价结果报告的标题通常为“房地产估价结果报告”。由于估价结果报告是估价机构提供给委托人的“产品”当中最主要的部分，所以标题下边一般也要有估价报告编号并要与封面上的估价报告编号一致。2委托人估价结果报告上的委

20、托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所；如果是个人委托估价，不仅要写明委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。3估价机构估价结果报告上的估价机构与委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构的全称，还要写明估价机构的法定代表人、住所，以及估价机构的资质等级。4估价对象概要说明估价对象的状况，包括区位状况、实物状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，四至，面积，形状，周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑结构，装修，设施

21、设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确，最好按照区位状况、实物状况、权益状况相应的顺序进行描述。5估价目的估价目的就是指每宗房地产估价是为什么服务，即估价报告的具体用途。具体包括估价理由和作业范围，估计何种房地产权益的何种价值，或进行何种有关房地产投资决策分析和咨询服务，具体估价目的通常由客户设定。因此，估价结果报告中不同种类的估价目的其表述应不同，具体举例如下：(1)抵押估价目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”；(2)城市房屋拆迁估价目的表述为：

22、“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”；(3)房地产转让估价目的可表述为：“为委托方转让估价对象提供市场价值参考”；(4)征收农民集体土地的估价目的可表述为：“为被征地农民支付法定补偿提供价值依据”；(5)企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为；“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”；(6)房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资提供价值参考依据”。6估价时点估价时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。估价时点也是估价结果所对应的日期。7价值定义价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。价值类型是指在某个房地产估

23、价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象也往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，具体举例如下：(1)抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额”；(2)城市房屋拆迁估价的价值定义表述为：“为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”；(3)房地产转让价值定义可表述为：“为公开市场价值”；(4)房地产投资决策分析和咨询服务价值定义可表述为：“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定

24、的价值依据”。8估价依据估价依据要说明本次估价所依据的法律法规和技术标准，国家和地方的法律、法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。9估价原则估价原则要说明本次估价遵循的房地产估价原则；10估价方法估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。11估价结果估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。12估价人员在估价结果报告中关于估价人员要列出所有参加本次估价的人员的姓名、执业资格或职称，并由本人签名、盖章。13估价作业日期估价作业日期是本

25、次估价的起止日期，需要注意的是要与封面上的估价日期相一致。14估价报告使用期限估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长时间。例15房地产估价结果报告实例房地产估价结果报告（一）委托人委托人名称：广州市贸易公司法定代表人：委托人地址：市区路号联系电话：139（二）估价机构估价机构名称：广东房地产评估有限公司资质级别：建设部壹级房地产估价机构资质证书编号：建房估证字2004号法定代表人：估价机构地址：广州市路号大厦联系人：联系电话：（020）（三）估价对象概况1估价对象区位状况估价对象位于广东省深圳市罗湖区村，距离路约700m，邻近草埔公交总站、布吉检查站，

26、有多路公交线路途经，交通便捷；周边有市场、深圳仁康医院、农村信用合作社、邮局、绿景山庄、比华利山庄、翠山工业园等，超市众多，各项市政配套设施完善。2估价对象实物状况根据委托人的要求，本次估价范围为深圳市罗湖区路花园阁第20层a、c、d、e、f、h共六套住宅，建筑面积合计共55540，共用土地面积为62546。经实地查勘，估价对象所在的花园阁为一幢总层数32层的框剪结构住宅，建成于1998年3月。估价对象建筑物外墙贴小型方块砖，室内大堂天花抹灰，墙面贴方块瓷片，地面铺抛光砖，配有三台电梯；室内装修基本一致：内墙、天花抹灰，厅房、厨房、卫生间为水泥地面；厨房和卫生间的内墙、天花为水泥砂浆批荡；装木

27、门、铝合金窗，水电煤气设施齐备，经实地查勘为完好房，目前6套住宅均空置。3估价对象权属状况估价对象权属人为广州市贸易公司，6套住宅均已办理房地产证，土地用途为商业、住宅，已征收国有土地使用权出让金，使用年限为70年，从1996年2月18日起计。（四）估价目的为了解房地产市场价格提供价格参考依据。（五）估价时点2004年7月11日（六）价值定义本报告价值为估价对象在估价时点状况下法定用途剩余使用年限的市场价格。（七）估价依据本次评估依据国务院、建设部、国土资源部、广东省、深圳市人民政府及其有关部门颁布的法律规定和政策性文件以及评估房地产的具体资料，主要有：1中华人民共和国城市房地产管理法；2中华

28、人民共和国土地管理法；3房地产估价规范（gb/t502911999）；4委托人提供的相关产权资料；5估价人员实地查看所得的资料；6估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料；7当地近期房地产市场交易资料及技术参数。（八）估价原则1合法原则。以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。2最高最佳使用原则。以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3替代原则。估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4估价时点原则。估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。（九）估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，结合估价对象的

29、实际，决定选取市场法和收益法作为估价方法。市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值之和得出估价对象客观市场价格的方法。（十）估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用和维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在2004年7月11日的市场价值为平均单价3517元/，总价￥19536万元，人民币（大

30、写）壹佰玖拾伍万叁仟陆佰元整。（十一）估价人员估价人员：（十二）估价作业日期2004年7月11日至2004年8月4日（十三）估价报告使用期限2004年8月4日至2005年8月3日房地产估价案例与分析精讲班第3讲讲义第一节房地产估价报告构成要素及其写作一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价报告构成要素及其写作，估价报告写作文字要求的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1掌握房地产估价报告的构成要素及其写作；2掌握房地产估价报告的文字要求。二、内容讲解第一章房地产估价报告写作第一节房地产估价报告构成要素及其写作（七）估价技术报告的写作依据房地产估价规范附录第a07，房地产估价技术

31、报告应包括以下内容：实物状况分析；区位状况分析；市场背景分析；最高最佳使用分析；估价方法选用；估价测算过程；估价结果确定。1实物状况（或个别因素）分析实物状况（或个别因素）分析就是要详细分析、说明估价对象的实物状况。主要包括估价对象具体位置、估价范围、权属状况、用途、面积、建筑结构及建成年代、装修状况等。2区位状况分析区位状况分析就是要详细说明、分析估价对象的区位状况。主要分析估价对象的区域特征、道路通达状况、对外交通状况、公交便捷度、基础设施条件、商服繁华程度、区域环境条件等。如对住宅房地产区位状况分析主要可以从以下几方面着手；（1）区域特征，分析估价对象所处位置在城市区域中的等级、城市规划

32、的影响、区域发展特征等；（2）交通条件，分析估价对象距离交通主干道的远近、附近是否有公交站点、通达的公交车次数量、附近是否有轨道交通站点、与火车站及机场的距离及车程等；（3）基础设施完善程度，主要分析估价对象“七通”的通达程度，即给水、排水、供电、供气、供暖、电讯、网络的通达程度；（4）公用设施完善程度，分析估价对象周边幼儿园、中小学、大学、医院、邮电所、银行、影剧院、体育场馆、图书馆、游乐园、公园等的完善程度；（5）商业繁华度，分析估价对象距离市级商业服务中心、区级商业服务中心的距离，周边大型商业服务项目状况等；（6）环境条件，主要分析估价对象区域的绿化状况、景观状况、空气质量、污染情况等；

33、（7）人口状况，分析估价对象所处区域的人口密度、常住人口综合素质、人为环境等。3市场背景分析3市场背景分析市场背景分析是要说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。市场背景分析说到底是要分析影响类似房地产价格的主要因素。由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素会有所不同。或者虽然是影响因素相同，但它们对估价对象价格的影响深度也有所不同。因此不同估价报告的写作，市场背景分析会有较大的差异，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。对市场背景分析应注意把握好以下方面：（1）要按照从宏观到微观、由大区域市场到小

34、片区市场的写作顺序系统地分析估价对象所处房地产市场背景，并且重点针对估价对象所处片区和类似物业市场；（2）要注意与估价目的的关联性。因为估价目的不同，估价对象的范围、估价时点、评估的价值类型、估价依据可能不同，因此估价应考虑的市场背景因素也可能不同；（3）要注意与估价方法的对应。如采用市场比较法时，则要分析估价对象所处片区市场类似物业的买卖交易活跃程度、类似物业的价格水平等，而采用收益法则要侧重于分析估价对象所处片区市场类似物业租赁活跃程度以及租金水平；（4）房地产市场是一个动态的市场，因此要对估价对象所处区域房地产市场一定时期内的供需状况及价格走势进行一定的预测；（5）应注意一定时期相关政策

35、、法规的出台对房地产市场的影响，（6）要注意引用的宏观经济数据、房地产市场数据以及估价对象相关行业信息、政策法规等的时效性、准确性。4最高最佳使用分析最高最佳使用分析是按照最高最佳使用原则分析估价对象最高最佳使用，即分析法律上允许、技术上可能、经济上可行，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。房地产估价中的最高最佳，是针对估价对象的使用状况和估价结果而言的。简言之，在最高最佳使用状况下的估价对象，应是：最佳规模（如建筑面积、建筑高度、层数等）；最佳内部组合，实现最佳经营和使用；最佳使用效果，包括最好的使用状况，最好的室内外环境条件，取得最高的经济效益和最理想的使用效果。法律上的允许

36、或法律上的许可，是估价对象最高最佳使用分析的前提条件。离开法律上的允许，则无法考虑和实现估价对象的最高最佳使用。对估价对象目前的用途或每一种潜在用途，都必须审查分析估价对象是否为法律所许可，不被法律许可的估价对象，其价值是无法在市场中实现的。技术上的可能，是指估价对象为单纯的土地、单纯的建筑物和房地，在物质和技术条件上应具备实现最高最佳使用和实现价值最大化的可能性。其中，物质上的可能、物理上的可能强调具备的客观条件，比如，建筑面积、建筑结构、空间高度、朝向、周边环境等。技术上的支持，则更侧重建筑功能、使用效果，以及为达到一定的功能条件，而采取的设计、施工、设备与材料选用等。当然，技术是以物质为

37、基础的，是更好的实现物质条件的手段。同时，物质本身也是各类不同技术的体现。经济上的可行，一般是指对于法律上允许、技术上可能的每一种潜在使用方式，利用预测估价对象未来的收入与支出，通过两者现值的比较，将其收入现值大于支出现值的使用方式确定为具有可行性。5估价方法选用5估价方法选用估价方法选用是要详细说明估价的思路、采用的方法及其理由以及这些估价方法的定义。6估价测算过程估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。尤其是技术复杂的估价报告，报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，因果关系明确、条理清楚地表述每种方法的测算过程，对于相关参数

38、的确定既符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。7估价结果确定估价结果确定就是要说明本次估价的最终结果是多少，并且它是如何确定的。因为我们在估价报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需在此说明理由。房地产估价技术报告实例请参考下面房地产估价报告示例中的技术报告部分。房地产估价案例与分析精讲班第4讲讲义三、房地产估价报告示例三、房地产估价报告示例房地产估价报告估价项目名称：区大街号公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格评估委托人：银行估价机构：北京市房地产评估有限责任公司注册

39、房地产估价师：（注册号）、（注册号）估价作业日期：2006年04月27日至2006年06月01日估价报告编号：（2006）评字第号目录一、致委托人函二、注册房地产估价师声明三、估价的假设和限制条件四、房地产估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件致委托人函银行：承蒙贵方的委托，我公司对位于北京市区大街号公寓2号楼的土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格进行了评估。此次评估目的是确定房地产价值，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。估价时点为2006年5月21日。在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查看、广泛收集有关市场信息和估

40、价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用成本法、收益法、市场法、假设开发法等估价方法对估价对象进行了评估，确定估价对象房地产市场价值为12323万元，大写金额为壹亿贰仟叁佰贰拾叁万元整。北京市房地产评估有限责任公司法定代表人：二oo六年六月一日注册房地产估价师声明注册房地产估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。四、我们依照中华人民共和国国家标

41、准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已亲自对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。六、参加本次估价的注册房地产估价师：（签名）（注册号：）（签名）（注册号：）估价的假设和限制条件一、估价的假设前提我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：1任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。2在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。4存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。5有一段合理洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行

42、议价。二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据1根据国有土地使用证（市东涉外国用（99）字第号）、北京市城镇国有土地使用权出让合同（京房地出让合字（95）第号）及其附件记载，本次评估设定估价对象的现状土地用途为公寓。2注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求，由于估价对象房屋已闲置多年，注册房地产估价师不能确定该建筑现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。3对于估价对象的房地产产权，注册房地产估价师仅以委托人提供的国有土地使用证（市东涉外国用（99）字第号）、北京市城镇国有土地使用权出让合同（京房地出让合字（95）第号）（估价对象属于停建工程，因此

43、没有办理房屋所有权证）。等文件复印件予以界定，产权人为北京有限公司。4估价对象的建筑面积、土地使用权面积，分别以委托人提供的房屋土地测绘技术报告书（测绘技术有限责任公司2004年12月30日）、国有土地使用证（市东涉外国用（99）字第号）记载的数据为依据。如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，本报告结果应作相应调整。5关于他项权利的披露。根据国有土地使用证（市东涉外国用（99）字第号）记载，估价对象设置了抵押，抵押权人为北京市海淀区农村信用合作社联合社，权利价值15000万元，抵押期限自2005年12月23日至2006年12月22日止。本报告的估价结果未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响。

44、三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理1本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。2估价对象至今只取得了1996年的主体验收合格文件，尚未办理房屋所有权证，本报告的估价结果未考虑办理房屋所有权证可能发生的费用。3根据国有土地使用证（市东中外国用（95）字第号）、北京市城镇国有土地使用权出让合同（京房地出让合字（95）第号）和建设工程规划许可证（95）规建字号）记载，区大街号院土地用途为商业办公及公寓，总出让金539685

45、万元，1号楼和2号楼总建筑面积45910。由于北京有限公司无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原土地出让金均价为117553元/，并以此为假设前提计算估价对象因用途改变而需补交的出让金额，若改变建设用途确需补交土地出让金，具体金额应依据北京市地价评审委员会审定结果为准。4由于对估价对象建成写字楼的改造方案具有一定的特殊性，因此改造方案的描述及续建成本的测算，采用清华大学建筑设计院出具的设计方案要点及估算表作为此次估价依据。本次测算是设定其在规划上许可、技术上可行前提下进行的。四、估价的限制条件四、估价的限制条件1本报告估价结果为2006年5月21日的市场价格，

46、随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应的调整。如使用本报告估价结果的时间与报告的估价日期相差12个月或以上，我公司对应用此结果给有关方面造成的损失不承担任何责任。2本报告仅为委托人进行投资提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。3委托人和北京有限公司所提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。4报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全

47、相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。5本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估价结果有最终解释权。6未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。房地产估价案例与分析精讲班第5讲讲义第一节房地产估价报告构成要素及其写作一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价报告构成要素及其写作，估价报告写作文字要求的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1掌握房地产估价报告的构成要素及其写作；2掌握房地产估价报告的文字要求。二、内容讲解第一章房地产估价报告写作第一节房地产估价报告构成要素及其写作三、房地产估价报告示例房地产估价报告（续）房地产估价结果报告一、委托人

48、（略）二、估价机构北京市房地产评估有限责任公司单位地址：北京市区胡同24号院资质级别：建设部壹级资质证书：建房估证字2005号法人代表：联系人：三、估价对象（一）估价对象界定估价对象是指位于北京市区大街号的公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）。估价对象状况一览表表11项目名称公寓2号楼项目位置区大街号建筑结构框架剪力墙楼层地上12层，无地下土地使用权类型出让土地使用权用途公寓土地使用面积（）5550土地使用权终止日期2065年10月30日总建筑面积（）1503227（主体1480548，锅炉房22679）建筑年代1995年至1998年由旧厂房改造为现状，尚未完工且闲置多年国有土地使用证市东

49、涉外国用（99）字第号房屋所有权人与土地使用权人北京有限公司（二）估价对象概况1估价对象四至估价对象位于北京市区大街号西院，东至大街号东院，南至大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。2建筑物历史背景该楼为原牡丹集团东风电视机厂生产组装车间，始建于1974年，原设计为六层框架结构，局部七层。该楼于二十世纪九十年代中期进行了结构改造：1995年11月由清华建筑设计院完成改造设计，1997年完成改造施工，后由于使用功能改变于1998年再次进行修改，即在每层增设了一局部夹层（公寓楼格局形式），总体上形成目前的十二层结构形式。此次改造期间对一层及二层部分框架柱、顶层框架梁进行了加固处理；在局部区域增设了现

50、浇混凝土剪力墙、电梯井及楼梯间、承重柱和建筑面积约5000的夹层楼板；此外还对局部区域的预制圆孔板进行了拆除，改为现浇混凝土板。建筑物主体结构改造基本完成，闲置至今。3建筑物现状建筑物周边为水泥砂浆及沥青地面，地上停车位约50个。外立面为白色小块瓷砖兼有粉色瓷砖点缀，墙面有瓷砖脱落现象。内墙为水泥墙面，部分砌块外露。地面及楼梯间为水泥面，尚未抹平。顶棚未作处理，管线外露。外窗为中空双玻黑色铝合金窗，但折旧较大。估价对象现保存有个别精装修标准样板间，楼道吊顶有筒灯、烟感喷淋。入户门为防盗门和实木门，大厅、卧室、书房为米黄色木地板，墙面刷白色涂料，卫生间瓷砖铺地面、铺墙面、铝合金吸音吊板，厨房为瓷

51、砖铺地面、铺墙面。由于样板间长期闲置，装修有折旧现象。建筑物原设计消防采用自动报警及喷淋系统。供暖及空调通风系统冬季采用暖气供暖，热源由锅炉房提供；夏季采用分体空调系统。各类管线、暖气片已安装到户，上述设施为原设计标准；部分管线已预留，但因长期闲置在质量和功能上已不能满足当前的使用要求。四、估价目的确定估价对象房地产市场价格，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。五、估价时点二oo六年五月二十一日六、价值定义本报告的估价结果是指估价对象具备转让、出租、抵押的权利，房屋在维持现状并正常使用的条件下，于估价时点二oo六年五月二十一日的土地使用权及地上建筑物（停建）的房地产市场价格。

52、七、估价依据本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、国家建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托人提供的有关资料等。具体资料如下：1中华人民共和国土地管理法2中华人民共和国城市房地产管理法3北京市基准地价4房地产估价规范5委托人提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料6我公司掌握的有关市场资料及注册房地产估价师实地查看所获取的材料八、估价原则我们在估价时遵循了以下原则：（一）合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。（二）最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用，是在法律上允许、技术上可能、财务上可行。（三）

53、替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。（四）估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，对估价对象房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设状况为准。九、估价思路和方法房地产估价常用方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法等，评估过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的估价方法。此次评估运用了三种技术路线，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开

54、发法兼用市场法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。具体分析如下：1估价对象属于独立的整幢楼宇，并且尚未竣工，适用成本法测算。成本法是指以现时开发建造估价对象房地产或者类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常利润得出房地产价格的方法。其中土地使用权价格用基准地价法测算。2估价对象属于停建工程，可继续建设装修或可改变用途进行改建，使用假设开发法测算。假设开发法是将预测估价对象开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象投资方向和现状用途分别是写字楼和公寓，因此从改建为写字楼后的价值和续建为公寓后的价值两个角度分别进行假设开发的测算能更加客观的反映估价对象的合理价格。（1）估价对象改建为写字楼后的价值。由于市场中有类似的写字楼项目出售、出租，交易价格较透明，因此可以用市场法和收益法综合测算。市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。收益法是将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格的方法。以估价对象改建为写字楼后的价值，扣除应补交的土地出让金和改建费用，即为估价对象的市场价格。（