硕士学位论文我国抵押房地产价格评估风险及风险管理

1、chongqing university department of construction management and real estate msc in engineering management and science dissertation title risks in mortgaged real estate appraisal and risk management october , 2001 by xiao yan supervisor prof. yan zhe 我国抵押房地产价格评估风险及风险管理我国抵押房地产价格评估风险及风险管理 作 者： 专 业：管理科学与

2、工程 导 师： 摘要摘要 房地产中介行业包括房地产价格评估、房地产咨询和房地产代理。 作为这三大分支之一的房地产价格评估业，由于理论上和现实中的需 要，在房地产交易、抵押、典当、保险、税收、纠纷；企业合资、合 作、兼并、分立、清算；房地产管理等方面越来越突出地显示了其作 用。随着土地使用制度改革和住房制度改革的进行，房地产价格评估 业同时也逐渐介入了房地产金融业，为金融业开展抵押贷款业务服务。 安全性是金融机构经营的主要原则之一，在金融机构开展抵押贷款业 务的种种风险中，抵押房地产价格评估风险是一个不可忽视的因素。 如何降低抵押房地产价格评估风险，保护金融机构和评估机构自身的 利益，推动我国抵

3、押贷款市场的健康发展，就成了当前迫切需要解决 的问题。 本文立足于整个评估行业，从分析房地产价格评估行业、机构及 人员的现状入手，指出了抵押房地产价格评估中现存的问题，剖析了 抵押房地产价格评估中的风险及其根源，并从评估风险的对策分析、 评估结果的测评、客户资信评估及盈利前景分析、评估过程的技术处 理、评估风险的消化、风险损失处理及风险转移等方面建立了抵押房 地产风险管理的体系。 关键词：关键词： 抵押房地产价格评估，房地产价格评估机构，房地产抵押 贷款，评估风险，风险管理 risks in mortgaged real estate appraisal and risk management

4、 author: xiao yan major: engineering management and science tutor: prof. yan zhe abstract real estate agencies include real estate appraisal, real estate consulting and real estate agent. as one of the main embranchments, real estate appraisal shows its more and more function in real estate dealing,

5、 real estate mortgage, pledge, insurance, tax, dispute; joint venture, combination, split and liquidation; real estate management and so on, according to the need in theory and in practice. as the reform in land-using system and housing system carrying through, real estate appraisal is gradually inv

6、olved in and serve the real estate finance. security is one of the main principles in the business of financial organization. of all the risks in real estate mortgage loans which financial organization provide, risk of appraisal is the one that cannot be ignored. in order to protect the profit of fi

7、nancial organizations and appraisal companies， and promote the developing of mortgage loan market in our country, how to reduce the risks in mortgaged real estate appraisal is the problem that has to be solved currently. basing itself upon the whole appraisal industry, this paper starts from analyzi

8、ng the present situation of real estate appraisal industry, agencies and people engaged in this field, points out the existing problems and risks in mortgaged real estate appraisal. at last, this paper formulates the root of the risks and establishes a risk management system on the basis of risk dis

9、tinguishing, risk testing, analysis of clients credit, technical management in writing the appraisal reports, risk decentralization, loss dealing and risk transferring. keywords: mortgaged real estate appraisal, real estate appraisal agency, mortgaged real estate loan, risks of appraisal, risk manag

10、ement 目目 录录 1.导论导论.1 1.1 研究背景和研究现状.1 1.2 研究方法和体系.2 2. 研究现状研究现状.4 2.1 我国房地产价格评估业现状.4 2.2 境外房地产价格评估行业的现状及特点.12 3.现存问题现存问题.14 3.1 我国房地产价格评估业中的现存问题.14 3.2 我国房地产价格评估业面临的机遇和挑战.17 4.我国抵押房地产估价中的风险我国抵押房地产估价中的风险.23 4.1 抵押房地产估价概述.23 4.2 抵押房地产估价风险概述.25 4.3 抵押房地产价格评估风险及具体对策分析.29 4.4 抵押房地产价格评估风险的诱因.37 5.抵押房地产价格评估

11、风险管理体系抵押房地产价格评估风险管理体系.43 5.1 不同抵押房地产价格评估风险下的对策.43 5.2 抵押房地产价格评估结果的检测.47 5.3 客户资信评估和盈利前景分析.51 5.4 评估风险的技术处理.54 5.5 风险消化和风险损失处理.56 5.6 风险分担和转移.57 6.结论和建议结论和建议.62 致致 谢谢.64 参考文献参考文献.65 附附 录录.68 插插 表表 表 2.1.1 房地产价格评估业发展过程表.7 表 2.1.2 南京市房地产价格评估行业所属分布一览表.7 表 2.1.3 南京市房地产价格评估机构资格等级一览表.8 表 2.1.4 天津市房地产价格评估机构

12、资格等级一览表.8 表 2.1.5 重庆市房地产价格评估机构资格等级一览表.8 表 2.1.6 南京市房地产价格评估从业人员资格一览表.9 表 2.1.7 南京市房地产价格评估从业人员专、兼职一览表.9 表 2.1.8 南京市房地产价格评估从业人员职称构成一览表10 表 2.1.9 南京市房地产价格评估项目构成一览表10 表 3.1.1 目前“三师”评估对象对比表16 表 4.3.1 美国 tne 咨询公司房地产估价结果与成交价格比较表.35 表 4.4.1 以房产为主的房地产价格评估收费标准41 表 5.3.1 营运资产百分比等级表52 表 5.3.2 赊销额度计算表53 附附 录录 表 a

13、1：各国评估协会站点资源68 表 a2：加拿大地方评估协会站点资源69 表 a3：美国地方评估协会信息资源69 表 a4：国内相关评估站点资源69 1.导导论论 1.1 研究背景和研究现状研究背景和研究现状 就价格评估而言，国外无论是从理论上或实践上已经发展得相当 完善，仅就房地产价格评估这一大类而言，国外就已经细分了公寓房 地产（apartment properties） 、商场和购物中心（malls and shopping center） 、旅馆（hotels and motels） 、宗教房地产（religious facilities） 、 避难所（sanctuary） 、医疗服务类

14、房地产（health care enterprises） 、涉 案房地产（real estate in litigation） 、娱乐房地产（entertainment properties） 、部分产权房地产（partial interests）等十几个子项目。其 中不仅包括国内经常遇到的普通房地产的价格评估，还包括国内在评 估实践中很少接触，甚至从未接触过的特殊房地产的价格评估。他们 不仅对评估方法本身进行研究，还对评估这一行为进行研究。正如 appraising the appraisal: the art of appraisal review一书 中所说的， “评估是一门艺术，对评估

15、的再评估也是一门艺术”1。 国外的房地产抵押贷款市场已经发展得较为成熟，住房消费贷款已经 是公民购买住房的普遍手段，但国外对于抵押房地产价格评估的理论 研究主要集中在对估价方法本身的论述，很少涉及抵押房地产价格评 估风险及其规避。 随着我国房地产业的发展和土地使用制度及住房分配制度的改革， 房地产中介行业如雨后春笋般成长，出现了三个强健的分支行业 房地产价格评估、房地产咨询、房地产代理。虽然我国的房地产价格 评估业发展的历史还不长，但它在房地产开发经营、交易、抵押；企 业合资、合作、兼并、分立、资产重组；政府课税、拆迁补偿、诉讼 案件、住房制度改革等行政和经济领域已开始发挥重要作用。房地产 抵

16、押贷款是目前企业和个人融资，以及个人住房消费信贷的重要方式， 近年来有较大发展。但我国房地产价格评估业起步较晚，房地产估价 理论尚不太完善，估价操作尚不规范，房地产价格评估市场及相关法 律法规尚不健全或正处于探索阶段；另外值得一提的是，一些客户为 达到个人目的，采取不同手段将风险恶意转嫁给评估机构，无形中加 大了评估机构和评估人员的风险。以上种种原因不仅给我国年轻的房 地产价格评估业的进一步发展设置了障碍，也使借款人和金融机构的 利益受到损失，不利于房地产业和整个国民经济的发展。而且，我国 正处于住房制度的新旧交替阶段，住房消费信贷发展的好坏直接关系 到广大人民的切身利益；市场经济的主体企业，

17、也会选择抵押贷 款作为主要的融资方式。因此，在这种情况下分析、研究抵押贷款风 险，掌握其产生的规律性，对规避和降低抵押贷款风险，促进房地产 价格评估业健康有序地发展具有十分重要的意义。 造成抵押贷款风险的因素很多，抵押物估价风险是其中一个不可 忽视的因素。本文立足于整个评估行业，具体讨论了抵押房地产估价 中的风险及其防范措施。就笔者目前接触到的研究成果来看，国内有 关房地产估价理论和方法的著作如柴强所编房地产估价理论与方法 2，简要提到了房地产价格的基础知识，认为房地产价格形成的前提 条件有三个：1）房地产的有用性；2）房地产的稀缺性；3）房地产 的有效需求。其余均为对具体估价方法的论述，对估

18、价风险并未提及。 于鸿飞所著资产评估教程3则对房地产价格的形成从理论上进行 了分析，认为价格的形成有三大基础：1）马克思的劳动价值论；2） 效用价值论；3）西方经济学的供求理论。但该书同样未提及评估风 险。全国注册资产评估师考试辅导教材编写组所编资产评估学4 则提出应对资产评估进行风险评价，并把它列为评估应进行的前期工 作之一；对评估风险进行了阐述，并指出了评价评估风险应考虑的几 个因素。这说明评估风险已引起了有关专业人士的注意。另外，国内 一些有关房地产估价的专业性期刊如房地产估价师 、 中国资产评 估等，对抵押贷款的风险基本上已达成共识，并意识到了规避风险 的重要性、必要性，然而对抵押物评

19、估风险这一具体问题并没有过多 论述。尽管某些学者提出了一些建设性的意见，但是多数局限于对某 一部分问题的看法，而缺乏对抵押物估价风险的全面、系统的分析。 如前所述，国外有关房地产估价的专业资料也多为对估价方法和估价 理论的论述，很少涉及抵押物估价风险及其规避。为了对抵押房地产 价格评估风险有一个系统而全面的了解，笔者在导师的指导下，广泛 阅读国内外书籍，通过网络等手段尽量搜集国内外最新估价动态，并 且结合自身近一年的资产评估实践，建立了包括评估风险对策分析、 评估结果的检测、客户资信评估及盈利前景分析、评估报告的技术处 理、评估风险的消化、风险损失处理及风险转移在内的一个风险管理 体系的框架结

20、构。笔者的研究目的是希望本论文能够指导评估实践， 切实地运用到评估操作中去，为房地产价格评估业的逐步规范和健康 发展做出贡献。 1.2 研究方法和体系研究方法和体系 本文运用从现象到本质的逐步深入的方法，对抵押物估价风险及 其防范进行了系统的研究，运用的基础理论主要有： 信息经济学的委托代理关系理论； 产权经济学中的交易费用理论； 寻租理论分析。 本文主要进行了以下工作： 从房地产估价行业、机构及人员现状分析入手，并与境外房地 产估价行业、机构的发展现状作比较，指出房地产估价对整个房地产 业发展的重要性及规范和完善房地产估价的重要性和必要性。 从房地产估价行业、机构、人员等方面分析房地产估价中

21、现存 的问题，并论述了中国加入 wto 后房地产估价行业面临的机遇和挑 战。 对抵押房地产价格评估中的风险进行分类，列举了各种风险产 生的直接原因及相应对策，并且分析了各类风险产生的根源。 建立抵押房地产价格评估风险管理体系，包括评估风险对策分 析、客户资信评估和盈利前景分析、评估结果的检测、技术处理以及 风险的消化和风险损失处理。 本文的框架结构以及各结构要素之间的关系可由图 1.1 来表示： 图 1.1 论文框架结构图 figure 1.1 framework of the dissertation 发现问题 对策研究 从理论上分析问题根源 现状分析 对 策 分 析 风 险 消 化 技 术

22、 处 理 客户资信 评估和盈 利前景分 析 评估 结果 检测 风险损 失处理 及风险 转移 2. 研研究究现现状状 2.1 我国房地产价格评估业现状我国房地产价格评估业现状 2.1.1 我国房地产价格评估业行业现状我国房地产价格评估业行业现状 房地产估价的含义 所谓房地产估价，是以房地产为对象，由专业估价人员，根据估 价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析 影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测 或判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场的价格形成过 程将房地产价格显现出来，是科学、艺术和经验三者的结合。 房地产价格评估业的性质 1）它是一种中

23、介性服务。 中华人民共和国城市房地产管理法 （下称城市房地产管理 法 ）第 56 条规定“城市房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、 房地产价格评估机构、房地产经纪机构等” ，确立了房地产价格评估 机构的中介性质。房地产价格评估在各种经济活动中充当着中介角色， 为房地产的交易双方（例如房地产抵押时的抵押人与抵押权人、房地 产投保时的投保人与保险人、以房地产作价入股时的出资人与筹资人 等）或房地产产权关系各方（例如以房地产偿债时的债权人与债务人、 房屋征用拆迁时的被补偿方与补偿方等） 、房地产管理有关各方（例 如与房地产有关的税收的纳税人与税务机关等）提供以房地产价格信 息为主的中介服务，以实现

24、房地产交易或协助房地产产权关系、管理 关系的处理。它的服务对象十分广泛，包括房地产开发商、住房购买 者或承租者、工商企业、银行、借款人、国家税务部门、国有资产管 理部门、投资人等等。因此，它对国民经济一系列部门起重要服务作 用，是现代市场经济中不可缺少的一个行业。 2）它是一种专业性信息服务。 房地产价格评估需要多方面的真实、精确、有历史连续性又能随 时补充最新数据的信息，既需要复杂的知识技能如经济学、金融学、 保险、证券、统计学、会计、城市规划、建筑、概预算、房地产价格 评估学、测量学、电脑操作等，还要丰富的经验以及良好的职业道德， 又采用专门的方法进行信息处理，才能对房地产价格做出正确评估

25、。 在这种信息服务活动中，存在两种信息不对称的可能性。一种信息不 柴强， 房地产估价理论与方法 ，中国物价出版社， 2001 年 4 月，第 29 页 对称是对于具体某项房地产而言，作为其价格评估委托人的原产权拥 有者（如房地产出售者、出租者、所有者、使用者、经营者和其他占 有者或与该房地产有合法利益关系而委托估价机构进行价格评估的其 他当事人） ，对该项房地产的历史、现状、环境等情况，要比作为其 价格评估受托人的评估机构拥有更全面、更准确、更及时的信息。好 比人们在市场上购物时，在许多情况下，买方不了解商品质量，真正 了解商品质量的是卖主5。这使评估机构处于信息劣势地位，有可能 由于委托人提

26、供的信息的失真、扭曲、虚假、片面或过时而做出不准 确、不真实的价格评估报告，蒙受经济、法律和声誉方面的风险损失。 另一种信息不对称则是对房地产价格评估这种专业性信息服务总体而 言，评估机构拥有对估价技术、估价方法、估价结果验证的专门知识， 拥有对房地产市场总体状况及其发展趋势、历史数据、各地可比数据 等的大量信息资料，在这方面对作为价格评估委托人的客户拥有信息 优势；在估价操作中评估人员是否尽职尽责，是否认真仔细，是否遵 照专门的估价程序、方法和规范进行，也是委托人（客户）难以监测 了解的，评估机构同样拥有信息优势。因此评估机构可能偷懒、马虎、 敷衍塞责，做出不精确、不符合要求的估价，甚至可能

27、为自身私利而 恶意地做出歪曲、错误的估价。这种信息不对称情况下虽然评估机构 可能暂时得到利益，但从长期来看，蕴含着声誉受损、客户索赔、业 务量下降甚至被国家有关部门取消资格的风险。 3）它是一种需要较多经济补偿的服务。 在现代市场经济中，房地产价格评估基本上应是一种通过市场自 愿交易有偿提供的服务。由于它具有专业性，工作复杂，需要大量人 力物力财力投入、信息投入和积累，也由于房地产价格评估是一种复 杂劳动，它的服务就需要较多经济补偿，以维持工作的开展和完善。 补偿的方式之一是财政经费补偿。评估机构收入与评估结果不直接发 生关系，好处是有利于公正公平公开地进行评估活动，缺点是难以保 证工作效率，

28、也难以保证财政资金的利用效果。在现代市场经济中， 这种由财政出钱的无偿评估服务，应在范围上和规模上受到严格控制。 大多数房地产价格评估应该有偿进行，通过市场自愿交易。要在市场 上形成合理的评估服务收费标准（即该种服务的“价格” ） ，就需要开 放市场，促进竞争。 4）它是一种权威性的服务。 城市房地产管理法第三十三条规定“国家实行房地产价格评 估制度” ，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证 制度” 。此外，建设部 1996 年 1 月发布的城市房地产中介服务管理 规定 （下称中介服务管理规定 ）对房地产价格评估机构的设立条 件和程序、从业人员的要求、中介服务业务的要求等内容也做

29、出了明 确规定。由此可见，房地产价格评估是由具备国家权威机构认可的资 质、依法开展业务的房地产价格评估机构按正常程序，用科学方法得 到的房地产价格评估报告，其权威性得到法律承认，为房地产交易、 抵押、典当、纳税、补偿、折价入股等提供价格依据。因此，房地产 价格评估必须遵照公平公开公正的原则进行，不得徇私舞弊，蓄意高 估、低估、漏估和错估。 5）它是一种有风险的服务。 房地产具有独一无二性、价值大的特点，质量、功能、产权、房 地产管理等情况不易了解，交易价格很难在短期内形成。另外，一宗 房地产通常与其周围其他房地产构成某一特定地区，而该地区环境状 况并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在变化，所

30、以，房地产价 格易受到多种因素的影响。影响房地产价格的因素很多，可以归结为 外部条件和内部自身条件两方面的影响。就外部条件而言，从时间看， 随着各方面影响因素的变化，房地产价格经常处在变动中，有时难以 准确预测和把握；货币币值也可能随时变化；从空间看，不同城市、 不同地区、不同坐落地、楼层、朝向和环境条件下的不同房地产之间 的价格千差万别，且由于各地经济发展不平衡而随时在改变不同房地 产之间价格差异的程度。就内部自身条件而言，评估机构的专业资质、 业务能力不同，以及评估人员的不同职业道德水准，均会引起房地产 评估价格的差异。由于受以上两方面因素的影响，房地产价格评估可 能不准确，不真实而使评估

31、机构在经济、法律和声誉方面面临损害的 风险。 房地产价格评估业现状 在我国，房地产价格评估行业发展的历史并不长。1994 年 7 月 5 日公布的中华人民共和国城市房地产管理法中第三十三条“国家 实行房地产价格评估制度”以及第五十八条“国家实行房地产价格评 估人员资格认证制度”才正式确立了房地产价格评估的法律地位。随 着房地产市场的逐步发育和成熟，评估机构也由少到多，评估从业人 员日益扩大。由表 2.1.1 可以看出房地产价格评估业的发展趋势。 表 2.1.1 房地产价格评估业发展过程表 table 2.1.1 development of the trade of real estate a

32、ppraisal 年份发展情况 1988 年开始实行房地产估价从业人员持证上岗，颁发房地产估价员证 1993、1994 年建设部和人事部共同组织认定了两批共 346 名房地产估价师 1995 年房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度 1995 年首次举行全国统一的房地产估价师执业资格考试 1999 年底房地产估价师已达 14500 人，房地产估价从业人员达 10 万人 （资料来源：沈建忠、张小宏， 房地产基本制度与政策 ，中国物价出版 社，2001 年 4 月，第 220 页） 房地产价格评估机构及从业人员的总量虽然在逐年增加，但其质 量、等级及从业人员素质的提高却十分缓慢。另外，评估

33、行业还存在 着许多亟待解决的问题，主要是：评估行业垄断现象严重，缺乏公平 竞争；评估机构管理体制僵化；评估机构靠现金回扣承揽业务，进行 不正当竞争；评估机构和从业人员的规避风险意识不强，从业人员整 体素质有待提高等等。 1998 年 4 月，南京市房地产市场管理处对南京市房地产价格评估 行业基本现状作了一次全面调查，从对该市的调查结果可以对我国房 地产价格评估业的行业现状有一个比较清晰的了解。 南京市截止 1998 年 4 月 30 日，具备房地产价格评估资格的机构 共有 41 家。从经济性质看，这些机构既有事业单位、国有企业、集 体企业，也有合营公司，有限责任公司等，累计注册资本达 3179

34、.70 万元。从隶属关系看，绝大多数评估机构隶属其上级主管部门，其中 有的隶属于各专业局、公司，有的隶属于金融机构，有的隶属于大专 院校，具体行业分布情况如表 2.1.2所示。 表 2.1.2：南京市房地产价格评估机构行业所属分布一览表（1998 年） table 2.1.2 trade of real estate appraisal agencies belong to (city of nanjing,1998) 总数 房地产 部门 金融业财会税审大专院校其他 数量（家） 411831226 比例 100%43.9%7.3%29.3%4.9%14.6% （资料来源：中国房地产99 年第

35、1 期，第 29 页） 由以上统计可以看出，南京市房地产价格评估机构存在政企不分 的现象，房地产价格评估机构并不是市场化和社会化的法人实体，因 此必须进行脱钩改制工作。 表 2.1.3：南京市房地产价格评估机构资格等级一览表（1998 年） table 2.1.3 rate of real estate appraisal agencies (city of nanjing,1998) 总数一级资格二级资格三级资格临时资格 数量（家） 41102911 比例 100%2.44%0%70.73%26.83% （资料来源：中国房地产99 年第 1 期，第 29 页） 另据统计，2000 年天津市和

36、 2001 年重庆市房地产价格评估机构 资格等级分布如表 2.1.4、表 2.1.5 所示： 表 2.1.4：天津市房地产价格评估机构资格等级一览表（2000 年） table 2.1.4 rate of real estate appraisal agencies (city of tanjin,2000) 总数一级资格二级资格三级资格临时资格 数量（家） 3931332 比例 100%7.69%2.57%7.69%82.05% （资料来源：中国房地产99 年第 1 期 p，第 29 页） 表 2.1.5：重庆市房地产价格评估机构资格等级一览表（2001 年） table 2.1.5 rat

37、e of real estate appraisal agencies (city of chongqing,2001) 综合类房地产类土地类 总数 b 级 资格 c 级 资格 临时 资格 b 级 资格 c 级 资格 b 级 资格 c 级 资格 人数 722028131532 比例 100%27.78%38.89%18.05%1.39%6.94%4.17%2.78% （资料来源：2001 年 6 月 29 日重庆日报重庆市资产评估机构资格评审 委员会通告） 注：综合类评估机构即资产评估机构，评估范围包括房地产、土地、机器 设备、其他资产及整体资产等；b 级相当于二级资格，c 级相当于三级资格。

38、 由以上对南京市、天津市和重庆市房地产价格评估机构资格等级 的调查可知，它们都是我国的特大城市，房地产发展较快，当地的房 地产价格评估业的资格等级尚且如此高低不齐，国内大城市、中小城 市的评估业就更不发达。因此可以推知，目前我国房地产价格评估机 构资格等级结构不尽合理，多数房地产价格评估机构资格等级偏低， 影响了房地产价格评估执业水平，不利于房地产价格评估业的发展。 2.1.22.1.2 房地产价格评估从业人员现状房地产价格评估从业人员现状 各评估机构上报的书面材料显示，截止 1998 年 4 月，南京市房地 产价格评估机构现有房地产价格评估从业人员 453 名，其中专职人员 345 名，占总

39、数的 76.16%；兼职人员 108 名，占总数的 23.84%；注册 房地产估价师 63 名，占总数的 13.90%；持南京市房地产价格评估人 员上岗证书的人员 215 名，占总人数的 47.46%。具体数据如表 2.1.6、表 2.1.7 所示： 表 2.1.6：南京市房地产价格评估从业人员资格一览表（1998 年） table 2.1.6: qualifications of people engaged in real estate appraisal (city of naijing,1998) 总数注册房地产估价师持房地产估价上岗证书人员其他 人数 45363215175 比例 1

40、00%13.90%47.46%38.63% （资料来源：中国房地产99 年第 1 期，第 30 页） 表 2.1.7：南京市房地产价格评估从业人员专、兼职情况一览表（1998 年） table 2.1.7: statistics of people engaged in real estate appraisal (city of naijing,1998) 专职房地产估价人员持房地产估价上岗证书人员 总数注册房地 产估价师 持房地产 估价上岗 证书人员 其他 注册房地 产估价师 持房地产 估价上岗 证书人员 其他 人数 45347180118163557 比例 100%10.38%39.74

41、%26.05%3.53%7.73%12.58% （资料来源：中国房地产99 年第 1 期，第 30 页） 南京市于 1996 年至 1997 年共举办了两期房地产估价人员岗位培 训班，经培训考核取得上岗证书的房地产估价人员共 237 名，由表 2.1.6 知，目前在机构从业的持房地产估价上岗证书的人员为 215 名， 达到发证总数的 90.72%，这说明大多数的持证人员均已在房地产价格 评估机构从业。而注册房地产估价师的情况则不太一样。在本次调查 中，在由市房产局核发资格的 41 家房地产价格评估机构注册的估价 师有 77 名，而从表 2.1.6 和表 2.1.7 可以看出，目前专职在岗的注

42、册房地产估价师仅 47 名，占现有注册房地产估价师的 61.04%，兼职 注册房地产估价师 16 名，占注册人数的 20.78%，另有 14 名在房地产 价格评估机构注册的估价师根本脱离了房地产价格评估业，实际上平 均每个房地产价格评估机构仅有 1.5 名注册房地产估价师。 表 2.1.8：南京市房地产价格评估从业人员职称构成一览表（1998 年） table 2.1.8: title of people engaged in real estate appraisal (city of naijing,1998) 总数初级职称中级职称高级职称其他 人数 453902484075 比例 100

43、%19.88%54.75%8.83%16.56% （资料来源：中国房地产99 年第 1 期，第 30 页） 南京市房地产价格评估人员以中青年为主，平均文化程度较高， 既有大专生、本科生，也有硕士、博士生。大多数房地产价格评估从 业人员具备各级技术职称，具备中级职称人员占有较大的比例。从我 国其他省市的情况来看，评估从业人员的素质有逐步提高的趋势，如 重庆市某些评估机构已设立从业人员的学历准入门槛，要求从业人员 必须是本科学历以上。 2.1.32.1.3 房地产价格评估机构经营情况房地产价格评估机构经营情况 据南京市此次调查显示，自 1996 年 11 月至 1998 年 4 月 30 日， 4

44、1 家评估机构共承担了 1185 项房地产价格评估项目，委估项目的建 筑面积共计 806.45 万平方米，评估值 171.05 亿元，评估收入 1121.85 万元，评估涉及抵押、买卖、拆迁、司法诉讼、清产核资、 开发项目咨询、可行性研究等诸多方面，具体构成见表 2.1.9： 表 2.1.9：南京市房地产价格评估项目构成一览表（1998 年） table 2.1.9: proportion of real estate appraisal projects (city of naijing,1998) 总数抵押买卖清产核资拆迁司法诉讼其他 件数 118583941373843157 比例 10

45、0%70.8%3.46%3.12%5.74%3.63%13.25% （资料来源：中国房地产99 年第 1 期，第 30 页） 注: “其他”含中外合资、联营、企业改制、投资、开发项目咨询等。 由表 2.1.9 可以看出，南京市房地产价格评估已在经济活动许多 领域中发挥了一定的作用。在评估总量中，抵押物评估所占的比例较 大，这为拥有房地产的各类经济组织和个人盘活资产，融通资金，保 障抵押当事人的合法权益做出了积极贡献。 2.1.42.1.4 房地产价格评估的含义及必要性房地产价格评估的含义及必要性 由以上的调查统计结果可以看出，房地产业的发展和房地产市场 的建立，迫切需要房地产估价工作跟上。房地

46、产估价的现实必要性， 据归纳主要有以下八个方面6： 新形势下房地产管理工作的需要。随着经济体制改革的进行， 各类资产的管理工作已从单纯的实物管理转到重视价值管理。房地产 的管理也不能仅停留在有多少平方米的土地，有多少幢房屋上，而要 通过估价搞清楚这些房地产的价值是多少以及它们的增值和贬值情况。 房地产开发经营的需要。在房地产开发经营中，从房地产开发 投资决策、可行性研究、融资和筹资到房地产的租售，都离不开房地 产估价。 房地产交易的需要。由于房地产的复杂性，其市场行情不易掌 握，在进行各类房地产交易时，往往需要聘请专门的估价机构来为其 服务，房地产估价也就成了一个独立的行业。 房地产抵押、典当

47、和保险业务的需要。房地产抵押时，银行为 了解抵押物价值，抵押人为证实其价值，都要对房地产估价。同样， 房地产典当和保险及索赔时，也要通过估价来确定其典价、保险价值 和索赔金额。 房地产税收的需要。有关房地产的税收很多，如房产税、土地 增值税等。这些税收一般以房地产的价值为课税基础。为了避免偷税 和课税不公平，课税机关和纳税人都需要对房地产进行估价。 房地产征用拆迁补偿的需要。国家根据需要以征用的方式强行 使用城乡个人、集体、企业、机关等已使用的房地产时，要根据一定 的原则对该房地产进行估价，以确定给予原房地产所有者或使用者的 合理的补偿额。 房地产纠纷处理的需要。无论是因房地产买卖、租赁、抵押

48、、 课税、入股、互换等引起的对房地产价格、租金的纠纷，还是遗产分 配、共有财产的分割等引起的纠纷，都需要公正、权威的估价者对房 地产进行估价，以作为调解、处理纠纷的依据。 企业改制、清产核资的需要。在企业合资、合作、租赁经营、 承包经营、股份制改组、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业 清算、清产核资时，为确定各方利益的比例与分配，都需要对房地产 进行估价。 2.2 境外房地产价格评估行业的现状及特点境外房地产价格评估行业的现状及特点 2.2.12.2.1 发展历史悠久，管理方式合理发展历史悠久，管理方式合理 在一些发达国家中，评估业已有几十年以上的发展历史，它们普 遍采取行政管理和行业自律

49、管理相结合的方式对房地产价格评估业进 行管理。政府管理的重点一是通过立法规定了评估机构和从业人员必 须遵守行业协会（或学会）制订的各种评估规范，以规范市场行为； 二是加强对行业协会（或学会）的监督，在此基础上将大量具体事物 交给协会进行自我管理。 在我国，虽然于 1994 年先后成立了“中国土地估价师协会”和 “中国房地产估价师学会”，但我国的房地产估价师学会，大多数属 于“一套人马，两块牌子”，行政管理的色彩过浓，削弱了行业协会 （或学会）应发挥的作用。 2 2. .2 2. .2 2 法法规规健健全全，行行业业及及个个人人资资格格准准入入严严格格，机机构构准准入入市市场场化化 发达国家通过

50、立法，对评估机构从业人员的资格“准入”，对行 业的监督和罚则都做了详细的规定，以约束评估机构和从业人员的行 为。日本、韩国、德国、新西兰等都建立了一套较为完备的法规体系， 其实施和监管非常得力。美国相继颁布了州执照法、一般代理 法规、契约法规、专业理论法则等。其中房地产执业法 最严，作用最大。美国房地产经纪人取得执照的条件是：年满 18 岁 的自然人或法人，大学学历，2 年实务，修完房地产实务、法律规章、 财务、估价、会计共 5 门必修课，并在商业、法律、管理、公证等课 程中再选 3 门，通过考试，一般能通过考试的人大约只有 20%。为保 证房地产经纪人的专业水准和服务质量，每年还要参加考试，

51、接受再 教育。执照每 4 年必须申请重新换发，要求申请者同时应提出证据证 明执照持有人业已完成 45 小时有关不动产的最新教育原理课程、讨 论或会议。美国房地产估价员的专业资格因资历的不同而分为高级住 宅估价师和估价学会会员，后者较前者资质深。此外，日本、芬兰、 比利时等国和台湾、香港都有相应的个人资格准入制度，如日本具有 估价资格的是不动产鉴定士，英国为英国皇家特许测量师，香港为产 业测量师，德国为地产估价员7。 境外评估机构的组织形式通常是事务所合伙制，自由进入市场， 自己创造质量、信誉和品牌，谁占领市场谁生存，优胜劣汰。 2.2.32.2.3 房地产价格评估行为发展注重连锁经营和品牌效应

52、房地产价格评估行为发展注重连锁经营和品牌效应 美国“威茨特”经纪人组织有 6000 人，有自己专门发行的房地产 广告信息，组成了跨州的联销店。香港的“仲量行”在全球 27 个国 家设有 69 个办事处，职工近 4000 人。为了加强实力，著名的房地产 中介公司香港梁振英测量师行、戴玉祥产业咨询公司、英国上市房地 产顾问公司 dtz 联合成立戴德量行，进行房地产服务的跨国经营。我 国的房地产价格评估与国外相比，技术装备普遍落后，规模经营水平 低，服务意识和观念陈旧，因而竞争力差。 2.2.42.2.4 充分采集信息资源，利用网络信息技术充分采集信息资源，利用网络信息技术 境外的政府管理部门和行业

53、协会（或学会）都定期公布有关评估 标准、技术参数等，实行信息共享。信息技术的发展，使人易于获得 诸如地理信息、桌面地图、区域环境、各地区房地产价格、人口统计、 邻里身份、居民收入等有关房地产的宏观与微观方面的信息，降低了 商业评估费用。 目前国外众多评估协会与机构都在 internet 上建立了自己的站点， 这些数量繁多，内容丰富，风格各异的信息资源方便了同行间的学习 和交流。internet 上的评估资源站点主要有各国协会及一些商业机构 的站点，各站点的内容及特点各不相同，从事商业服务的机构的网页 内容除了介绍本机构状况、服务项目、服务特点外，一般带有广告宣 传性质，需要委托服务的客户可从这

54、些网站上了解各机构的资质、评 估水平、业绩等。网络上各国有关房地产价格评估的站点资源详见附 录 a1、a2、a3。 3.现现存存问问题题 3.1 我国房地产价格评估业中的现存问题我国房地产价格评估业中的现存问题 我国的房地产价格评估行为虽然逐步在走上规范化、法制化的轨 道，但目前仍然存在一些问题，主要表现在以下几个方面： 3.1.13.1.1 评估机构存在政企不分、行业垄断现象评估机构存在政企不分、行业垄断现象 随着我国经济体制改革的深入、社会主义市场经济体制的建立与 完善，房地产价格评估机构依附于政府的弊病逐渐显露出来，而且越 来越不适应市场经济的要求，如行业与地区的垄断性加强，有些政府 部

55、门产生腐败现象，评估机构没有自主权，不能承担应有的风险。长 期以来，我国各行政主管部门所属的房地产价格评估机构大多政企不 分，既行使政府授予的对房地产价格评估的行政管理职能，从事政府 行为评估业务，又从事有偿的社会中介性质的房地产价格评估服务。 这种易于产生行业垄断行为和倾向的现状，不利于评估机构之间的公 平竞争。更有甚者，有些评估机构为了承揽评估业务，一方面依托行 政垄断，另一方面竞相压价，有的采取一系列违法手段，如靠回扣来 满足委托单位的无理要求等，加剧了评估行业的不正当竞争与腐败现 象。 另外，对与垄断相联系的寻租活动，将在本文第四章作进一步分 析。 3.1.23.1.2 评估机构之间的

56、不正当竞争现象评估机构之间的不正当竞争现象 首先，由于评估机构政企不分，使依赖于政府部门的评估机构在 业务来源上明显优于那些独立于政府部门的评估机构，业务量基本饱 和，其他一些独立于政府部门的评估机构为获得业务，压低收费标准， 低价竞争，表面上执行政府规定的收费标准，实际上则在此基础上大 打折扣，甚至按委托方意愿出评估报告。如此下去，评估机构必然陷 入一种低价竞争的恶性循环，评估报告的质量能否达标就可想而知了。 其次，某些金融机构（主要是银行）和法院同评估机构达成协议， 由他们向评估机构提供业务来源，即以明示或暗示的方式指定委托方 到曾提供过回扣的单位评估；而评估机构则将评估收费的一定比例返

57、还给银行等，这就是所谓的回扣返还协议。一般而言，此项协议均是 暗中操作，而在深圳市，有的金融机构居然制定明确的评估回扣政策， 即确定收回扣的部门，确定专管人员，确定账户、用途，确定回扣量， 基本上形成了一个回扣体系。目前，评估回扣已成为深圳市评估业界 的行规。在深圳市，每一家评估机构都知道，不给金融机构回扣是绝 对不可能获得业务的8。另据重庆市房地产价格评估协会的调查，大 多数评估机构都存在向银行返还回扣的现象，而且这种回扣的比例有 逐渐上涨的趋势。银行指定评估机构的做法不仅限制了委托方自由选 择评估机构的权利，而且加剧了评估机构之间的不正当竞争，使得评 估机构之间打起了“拉业务战”，它们不是

58、从提高自身资质和素质上 下功夫，而是通过金钱等手段贿赂银行主管人员获得业务来源，这又 进一步加剧了银行内部主管人员的腐败。事实上，评估回扣这种做法 是为一些资质高、信誉好的评估机构所深恶痛绝的。因为那些资质高、 信誉好的评估机构深得客户的信赖和青睐，它们不需要给银行回扣便 能获得业务，往往越是资质和级别低的评估机构，越是不易获得业务， 就越有向银行提供回扣以获取业务的倾向。这种做法对那些资质高、 信誉好的评估机构而言是一种不正当竞争，损害了它们的利益。 以上介绍的不正当竞争的恶性循环导致了一种逆向选择，使资质 差的评估机构占领市场；又带来道德危害，损害评估委托方的利益。 这种现象与信息不对称条

59、件下形成的委托-代理理论相联系，也将 在第四章作详细论述。 3.1.33.1.3 评估行业管理混乱评估行业管理混乱 在房地产价格评估业高收益的驱动下，对这一市场和业务行使行 政管理权力或施加影响的政府职能部门很多，多个部门在对房地产价 格评估市场和业务的管理上各行其是，无法形成统一的法律法规、管 理制度，把完整的房地产价格评估市场和业务管理分割得七零八落， 使得评估机构和执业人员无所适从。资产评估、土地评估和房地产价 格评估三者对评估市场的共同介入，评估机构过多过滥与不正当竞争 并存，使评估市场无序的状况更加突出。 在国外，房地是合一的，房产评估，地产评估，不动产评估是一 个概念。而我国由于管

60、理部门的不同，人为地将其分割。资产评估师 由国家国有资产管理局管理（现为财政部）；房地产价格评估师由建 设部管理；土地评估师由国土资源部管理（以前由国家土地管理局管 理）。这种多头管理的现象，造成了估价师业务交叉、重叠，违背了 市场效率原则，是严重的资源浪费。如表 3.1.1： 表 3.1.1 目前“三师”评估对象对比 talbe 3.1.1: contrast of present appraisal contents of three kinds of appraisers 估价师评估对象备注 1.房地产估价师房产、二级市场房地产 评估房产时往往需要从 房地产总价值中剥离出 土地价值 2.