购物广场申请报告

1、第一章 项目申报单位概况一、项目申报单位及概况该项目的申报单位为长艾山房地产开发有限公司，合作开发单位为xx省xx曾玲房地产开发有限公司，该公司拟作为本项目的合作方，负责曾玲信购物广场项目的开发建设工作。 承办单位概况： 长艾山房地产开发有限公司于2005年12月成立一级法人，自成立以来，xx公司始终坚持“四个面向”的市场定位，将支持农业发展、农民增收为己任，充分发挥支持地方经济建设主力军作用，加大涉农贷款及小微企业信贷支持力度，全力支持县域经济发展。截止2013年11月末，长艾山房地产开发有限公司法人代表为车声，在岗员工253人。今年来，面对复杂多变的经济形势带来的压力和挑战，xx公司在省公

2、司和xx办事处的正确领导下，在县委、县政府的大力支持下，始终坚持“稳健经营、稳步发展”的经营理念，按照“以农为本、为农服务”的办社宗旨，大力组织筹集资金，积极调整信贷结构，不断完善服务手段，加大支农贷款投入，努力提高支农服务水平，加大科技投入，不断改善农村金融支付环境，以雄厚的资金实力和一流的服务托起了“中国鸭梨之乡”、“全国畜牧百强县”的发展，为建设社会主义新农村做出了积极贡献，自身业务也得到了长足的发展。截止2013年11月末，各项存款余额达30.36亿元，较年初增加2.87亿元，增长幅度为10.44%；各项贷款余额为25.58亿元，较年初增加2.68亿元，增长幅度11.69%，其中涉农贷

3、款余额24.82亿元，较年初增长2.61亿元，增幅为11.76%，小微企业贷款余额102572万元，较年初增长32971万元，同比增长19459万元，增幅47.37%，为我县的经济发展做出了积极贡献，实现了业务发展和社会效益的双赢。 公司先后被评为省级花园式单位、xx省消费者满意单位、xx省先进基层党组织、xx省工人先锋号、xx省服务名牌企业、省级巾帼文明示范岗；连续十二年被评为省级文明单位；先后荣获xx市“五个好”县（区）涉农部门、质量兴市战略先进单位、三星级xx市劳动关系和谐企业、支持地方经济建设一等奖、纳税贡献一等奖、平安xx建设先进单位、廉洁勤政效能效率先进单位、社会治安综合治理先进单

4、位、经济工作先进单位等荣誉称号。xx省xx曾玲房地产开发有限公司成立于2005年7月；注册资金1000万元，属于xx政府招商引资企业，法人代表凌波。公司内设三个部室：工程部、财务部、行政部，全公司在册职工32人，其中高级职称2人，中级职称8人。历年来，xx省xx曾玲房地产开发有限公司先后获得“xx第一个实现节能环保型小区”、“xx第一个真正具备优美环境配套齐全的人文小区”等多种荣誉称号。xx省xx曾玲房地产开发有限公司技术力量雄厚，专业人员齐全，公司经营范围涉及房地产开发、室内外装修、建筑安装、物业管理等。xx省xx曾玲房地产开发有限公司所开发项目均为精品装修住宅项目，是xx首家将取暖方式升级

5、为电地暖的公司，大大为业户节省了取暖费，为国家节省了能源。xx省xx曾玲房地产开发有限公司先后开发了曾玲商业楼及曾玲住宅楼共计12238平方米，已于2006年度验收合格，并已全部交付使用，公司物业获得小区业主的一致好评。法人代表：联系人：联系电话：单位地址：二、项目申请报告编制单位单位名称：工程咨询资格等级： 资格证书编号：发证机关：第二章 项目基本情况第一节 项目概述一、项目名称曾玲信购物广场项目二、建设地点本项目位于江树大道以南、新罗路及撒阳路以东以南。 三、建设性质新建四、建设期该项目建设期18个月，具体实施时间为2014年11月开始前期准备工作，至2016年5月竣工使用。五、建设内容与

6、规模本项目总占地面积79512 m2，总建筑面积213356m2，拟建设一栋15f购物中心主楼及附属设施，道路硬化及停车场14900m2，绿化面积22860m2。 第二节 项目建设的背景服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展的时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开

7、放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。为此，必须从贯彻落实服务业作为一项重大而长期的战略任务抓紧抓好。近年来，随着xx社会经济的不断发展，以及人们生活水平的不断提高，对社会商业服务水平提出了更高的要求。本项目选址位于大济路以南，属于城乡结合部，该区域内现有的商店、超市、小卖部等购物场所，因规模较小、档次不高、品种不够齐全，很难满足人们的需求，为广大居民的生活带来了诸多不便，从而制约了社会经济和城镇化发展。在此背景

8、条件下，经过充分的市场调研和征得周围居民支持的基础上，根据xx村镇体系规划的总体要求，提出曾玲信购物广场项目的建设。本项目的建设与社会经济发展和推进城镇化进程相适应，能够满足人民群众日益增长的物质文化生活需要。因此，本项目的建设是十分必要的。 第三节 工程技术方案一、设计依据1、中华人民共和国城乡规划法（主席令第七十四号）；2、城市规划编制办法（建设部令第146号）；3、现行建筑设计规范大全；4、xx省、xx市的有关法律、规范条例；5、xx市城市规划管理办法（滨政发200471号）。6、xx村镇体系规划；7、城市建设主管部门提供的规划设计条件；8、委托单位的有关建设意向。二、现状条件该项目位于

9、xx路以南，项目总占地79512m2，整体地势较为平坦。 三、项目规划原则1、功能性原则。本项目作为购物广场建设项目，必须满足使用的安全性、耐久性和经济性，在经济适用的前提下，采用新技术、新材料、新观念，体现21世纪城市购物广场建设的综合要求。2、充分体现“以人为本”的原则，面向21世纪，创造高品质的环境，精心塑造生动和谐的建筑群体和干净、整洁的内部环境，布置合理的内部空间，配置完善的设施，干净卫生优雅舒适的氛围，满足人民群众的需求。3、按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一体，充分利用其他资源，实现社会经济与自然生态在更高水平上的协调发展。4、坚持环境生态化的原则，满足日照、采光和

10、通风要求。5、坚持科技进步的原则，采用四新成果，推进规划设计建设水平的提高。6、把握实际性问题，采取切实可行的措施，确保规划管理的可操作性，把握规划的动态连续性的特点，使规划近、远期结合，便于滚动性实施，同时使规划富有弹性。7、总体布置应按照使用功能要求进行功能分区，要做到布局合理，系统完善，充分利用地形合理布局，空间布置和周围环境协调。8、形成配套完善的公共设施服务体系。四、规划目标1、充分协调经济、环境、使用、技术等方面的相互关系，发挥创造力，深入细致地考虑建筑空间的组合、内在功能以及配套设施等方面因素，使之成为区域范围内商业设施建筑项目的典范。2、以建设综合型购物广场为目标，注重人与人的

11、关系，营造良好的环境，创造安全、方便、舒适的购物消费环境。3、坚持可持续发展思想和生态思想，使其真正落到实处，针对地形地貌，处理好竖向设计和排水系统，构筑良好而独特的环境。五、规划方案与用地布局总体布局与功能分区要体现以人为本的原则，经济、实用、美观大方。1、建筑形态和立面设计本方案经过多方面的分析与检讨，平面规划采用了较为合理与简捷方正的布局，完全符合购物广场的使用需求。在基地道路周边布置景观绿化，南面留设大面积空地广场并设置绿化、造景，提升项目的周边环境与景观，并达到能聚集人气，举办多功能性质活动的目的。本项目建筑以较为相融的姿态与环境协调，和附近的建筑物共同构成了和谐与完整的城市空间序列

12、。基地内沿东、西、北三侧安排消防车道，可满足内部车辆车行动线与外部车道的顺畅亦达到消防要求。本项目建筑外立面采用现代的设计理念，以局部突出的建筑量体及虚实结合的立面造型手法彰显建筑物的标志性，让这栋建筑物显得比实际量体雄伟。商城区量体与零售区商场量体以通透开畅的玻璃帷幕立面造型将其结为一体。购物广场主入口位于主干道，方便人流、车流出入。2、总体规划布局（1）总体布局为了体现本项目的建筑形象，整个购物广场形成错落有致、自由围合的院落式购物环境，为购物者提供了休息的空间，同时成为城市景观的延续。（2）交通设计以“安全、高效、便利、灵活”为原则，合理组织人流，车流。本购物广场楼前及两侧拟建设的停车场

13、，容纳车辆约750辆。（3）绿化景观设计以理性的分析为基础，在整体环境连续性的背景之上探求一个由建筑、开放空间和景观所形成的整体的、连续的、内敛的和富于人文内涵的场所。4、设计荷载商场 3.5kn/m2；停车场 4.0kn/m2；上人屋面 1.5kn/m2；走廊、门厅、楼梯 2.0kn/m2；另有较重荷载按实际情况考虑。六、建筑设计方案1、设计内容本项目位于江树大道以南、新桑路及土山路以东。规划占地面积为79512平方米，建设一幢地上5层的购物广场（含名品百货商场、服饰商城、大型综合超市）建筑面积213356平方米。 2、电梯设置本项目设2部电梯，一部客梯，一部货梯。购物广场电梯技术参数表名称

14、数量服务楼层额定速度（m/s）额定容量（kg）备注客用客梯11层至15层1.751000有机房电梯货用电梯11层至10层1.753000有机房电梯3、建筑用料（1）外装修a、室外出入口台阶、踏步、坡道：毛面花岗岩。b、外墙：购物广场外墙均采用石材幕墙，金属板与玻璃幕墙相结合。（2）内隔墙墙体材料a、设备用房隔墙、防火墙均采用200厚加气混凝土砌块，耐火极限不小于3小时。b、房间、走道、分隔墙均采用200或100厚加气混凝土砌块。c、有特殊要求的用房墙体材料另行考虑。（3）屋面保温屋面保温材料采用110厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板。（4）屋面防水材料屋面防水等级根据屋面工程技术规范规定为ii类建筑，

15、防水层耐久年限为15年以上，设防要求为二道防水层。本项目屋面防水层用料一道为细石混凝土，另一道为聚合物防水涂料。第四节 结构设计方案一、基础资料基本风压值：0.5kn/m2基本雪压值：0.35kn/m2抗震烈度：按7度设防设计基本地震加速度：0.10g最大冻土深度：0.60m二、建筑结构的安全等级及设计使用年限建筑结构的安全等级：二级设计使用年限：50年建筑抗震设防类别：重点设防类地基基础设计等级：丙级建筑结构形式：框架结构三、设计遵循的标准、规范和规程1、建筑结构可靠度设计统一标准（gb50068-2001）；2、建筑结构荷载规范（gb50009-2001，2006年版）；3、混凝土结构设计

16、规范（gb50010-2002）；4、建筑抗震设计规范（gb50011-2010）；5、建筑地基基础设计规范（gb50007-2002）；6、砌体结构设计规范（gb50003-2001）。四、建筑结构1、建筑层数：地上建筑15层。2、墙体工程墙身防潮层：在室内地坪以下60mm处做20厚1:2水泥砂浆内加3%防水剂的墙身防潮层。预留洞的封堵：其余砌筑墙留洞待管道设备安装完毕后，用c15细石混凝土填实；变形缝处双墙留洞的封堵，应在双墙分别增设套管，套管与穿墙管之间嵌堵。3、屋面工程（1）本工程的屋面防水等级为级，防水层合理使用年限为10年，设防做法为2道。（2）外排雨水斗、雨水管采用upvc塑料管

17、，雨水管的公称直径一般采用dn=110mm。（3）隔气层的设置：本工程的平屋面设置隔气层。4、门窗工程（1）建筑外门窗抗风压性能分级为级，气密性能分级为级，水密性能分级为500pa、隔声性能分级为25db。（2）门窗玻璃的选用应遵照建筑玻璃应用技术规程（jgj113-2009）和建筑安全玻璃管理规定（发改运行20032116）号及地方主管部门的有关规定。（3）门窗加工尺寸要按照装修面厚度由施工单位予以调整。5、建筑设备、设施工程设备购置由建设单位根据工作需要购置。6、其他施工中注意事项（1）两种材料的墙体交接处，应根据饰面材质在做饰面前加钉金属物或在施工中加贴玻璃丝网格布，防止裂缝。（2）预埋

18、木砖及贴邻墙体的木质面均做防腐处理，露明铁件均做防锈处理。（3）未经技术鉴定及设计许可，不得改变结构的用途和使用环境。（4）施工中应严格执行国家各项施工质量验收规范。第五节 公用工程一、给排水设计1、设计依据（1）建筑给水排水设计规范（gb50015-2003，2009修订版）；（2）室外给水设计规范（gb50013-2006）；（3）室外排水设计规范（gb50014-2006）；（4）城市给水工程规划规范（gb50282-98）；（5）城市排水工程规划规范（gb50318-2000）；（6）建设单位及相关专业提供的有关资料。2、给水设计（1）给水设计本建筑所有生活及消防用水全部取自市政给水管

19、网。（2）用水量项目年用水约2800立方米。（3）给水系统设计室外给水系统本建筑全部用水从市政给水管网上引入购物广场，并且采用dn150的给水管在本建筑室外形成环网。室内给水系统根据市政给水管网的供水压力、建筑物各部分的使用功能及卫生器具对静水压的要求，供水方式采用垂直分区并联供水。当压力超过0.35mpa时，采用减压阀减压。3、排水系统（1）污水生活污水经立管收集后至化粪池处理后，排入市政污水管网。（2）雨水及废水系统设计屋面雨水采用重力流系统排除。雨水经屋面雨水沟及雨水斗（87型）、室内雨水管收集后下至地下一层排出，经室外雨水井及雨水管排入市政雨水箱涵。基地范围内的雨水经雨水口收集后排至室

20、外雨水管网。4、管材选用室内给水管采用建筑给水用钢塑复合管（衬塑镀锌焊接钢管），dn50mm时采用卡箍及法兰连接。室外给水管采用高密度聚乙烯（hdpe）给水塑料管，热熔及电熔连接。室内污水管及裙房雨水管采用离心机制排水铸铁管，柔性接口。室外污水管采用upvc双壁波纹管，粘接。主楼雨水管采用离心机制排水铸铁管，柔性接口。二、供电设计1、设计依据（1）民用建筑电气设计规范（jgj16-2008）；（2）建筑照明设计标准（gb50034-2004）；（3）供配电系统设计规范gb50052-2009）；（4）建筑防雷设计规范（gb50057-2010）。2、供电设计负荷等级：本楼属一级负荷。低压供电系

21、统：由附近开闭所敷设双回路10kv电缆引入变配电室（本楼外）。变配电所：变配电室集中本购物广场附近，设有独立的变配电室、变配电值班室，采用组合式布置，变压器采用带ip30外壳的干式变压器，低压开关柜组合安装。继电保护与计量：10kv电源进线断路器设电流速断及定时限过电流保护。10kv出线断路器设电流速断及反时限过电流保护。干式变压器设温度保护。低压总进线断路器不设置短路瞬时保护，以提高供电可靠性。低压配电系统：低压采用380/220伏供电，tn-s制，设专用保护接地线，随线路通配全楼。低压系统采用放射式及树干式混合供电，对重要负荷或大容量电力负荷采用放射式供电，其余为树干式，由低压配电柜配出的

22、线路采用zryjv或nhyjv防火电缆（供消防设备）用电缆桥架敷设至竖井或用电设备；竖井内照明、电力干线采用封闭母线敷设及采用电缆沿电缆桥架敷设，封闭母线经插接开关接至各层配电箱。功率因数补偿：本工程采用低压集中补偿方式，在变压器低压母线上设置静电电容器自动补偿柜，低压侧功率因数补偿至0.95，归算至高压侧为0.93。3、照明设计（1）照明电源：各层照明电源从电气竖井内的封闭母线接电，380/220伏，tn-s制，专设pe保护线。（2）室内照明采用高光效光源,光源的显色指数65。（3）光源色温：3300-4300k。（4）灯具设备选择：购物广场的荧光灯采用嵌入式格栅灯具。卫生间设防潮型吸顶灯。

23、走廊采用方形带乳白罩嵌入式节能荧光灯。（5）应急照明：楼梯间、走道等处设疏散指示和安全出口指示灯，楼梯间设楼层指示灯。（6）线路敷设：正常照明干线采用封闭母线在电气竖井内敷设，支线采用zrbyj型铜芯线穿钢管埋板、埋墙及吊顶内敷设。4、防雷设计本建筑按三类防雷设计。防直击雷：沿屋顶、女儿墙四周用dn12镀锌圆钢敷设避雷带，作接闪器，网格不大于1010m；利用外墙柱内2根大于dn16的钢筋为一组作引下线；利用基础内钢筋作接地装置，将三者焊成电气通路，屋面所有突出金属体均与避雷带连接。防雷电波入侵：进出建筑物的各种金属管道、电缆钢铠等均于入出户处与防雷接地装置连接。接地电阻应不大于1欧。5、接地设

24、计本工程采用共用接地系统，即保护接地及弱电系统接地等共用防雷接地装置。大楼内实施总等电位联结。大楼内电气线路采用tn-s接地系统。在电气竖井、低压配电室和每部电梯井道内设置接地点，用100mm100mm10mm的预埋钢板通过柱内主筋与基础钢筋连接，从低压配电室至电气竖井敷设一条40mm4mm镀锌扁钢作辅助接地干线。网络中心、消防控制中心内各弱电系统工作接地分别采用绝缘铜芯线穿钢管引下至地下层，通过接地端子箱与基础钢筋连接。卫生间内设leb板，金属管道及设备与楼板钢筋等应作辅助等电位连接。建筑物内所有设备外露可导电部分和装置外可导电部分均应可靠接地（pe），实施等电位联结。强电系统供电电源在变配

25、电所进线柜及各层竖井总箱，各重要设备用房分配电箱内设三级防雷电电磁脉冲破坏的措施。6、弱电设计（1）火灾自动报警及联动控制系统根据本项目的特点，设置火灾自动报警及联动控制系统。（2）有线电视系统本系统设有接收有线电视信号的输入接口。在会议室等处设电视终端接口。有线电视系统采用分配分支形式，水平支干线暗敷设。设计要求本catv系统载噪比不小于43db，交扰调制比不小于46db，载波互调比不小于57db。（3）综合布线系统根据本项目的特点和建设方的要求，本项目设置综合布线系统。综合布线系统包括电话通信和计算机通信两部分。分为工作区子系统水平配线子系统管理子系统垂直配线子系统设备间子系统共5部分。水

26、平配线子系统采用六类4对双绞utp，满足100m双向传输的需要。管理子系统位于每层的弱电设备管理间内，配备标准机柜和六类非屏蔽配线架。综合布线系统提供结构化的语音通信和计算机物理连接，计算机连接的网络实现另由网络供应商和承包商完成。（4）保安监控系统根据本项目的特点，设置闭路监视系统。在楼内各出入口、楼层通道等处设置摄像机。控制中心设于消防控制中心，直接接收各楼层的监视信号和控制信号。控制室内配置录像机，进行24小时录像。监视系统采用计算机矩阵切换、控制系统，系统另配置16路画面分割器进行视频信号环接，可同时满足多台摄像机视频信号的监视控制和记录。本监控系统摄像机与闭路监控中央主机之间摄像机控

27、制采用直接控制方式。监视室设彩色监视器，并配置录像辅助监视器。系统垂直干线在弱电竖井内穿金属线槽明敷，水平支线电缆沿金属线槽在吊顶内明敷设。（5）火灾漏电监控系统当探测到漏电电流、过电流等信号时，发出声光信号报警，准确报出故障线路地址，并监视故障点的变化，额定剩余电流报警设定值为300ma。火灾漏电监控主机设于消防控制中心内，挂墙安装。导线采用zr-rvs及rvvp型穿管敷设。（6）弱电系统的防雷与接地所有系统皆采用一点接地，共用建筑物结构基础钢筋作接地体，冲击接地电阻不大于1欧，在每个弱电机房配置专用接地连接板，通过截面25mm2的铜芯电缆引至基础钢筋。弱电系统供电电源以及引出室外的信号线芯

28、皆采取防雷电电磁脉冲破坏的措施。三、暖通设计1、设计依据（1）采暖通风与空气调节设计规范（gb50019-2003）；（2）通风与空调工程施工质量验收规范（gb50243-2002）。2、采暖、制冷、通风。通风：本项目通风采用自然通风。空调：本项目空调系统采用中央空调，主要用于夏季制冷、冬季采暖。第六节 项目实施进度安排该项目主要工程量在土建及装修工程施工上，应合理安排建设工期，确保工程顺利竣工。该项目申请报告批复后，尽快着手项目设计、招标的前期准备工作，然后进行工程建设。项目建设期暂定为18个月。2013年11月开始前期准备工作，2015年5月竣工验收。1、2013.11-2013.12 项

29、目申请报告编制 2、2014.01-2014.02 施工图设计、招投标3、2014.03-2014.12 建筑工程施工4、2015.01-2015.04 装修工程5、2015.05 竣工验收第七节 劳动安全与消防一、劳动安全该项目在施工期要注意施工人员的安全保护，要严格按照有关的规章制度进行施工和操作。该项目设计中采取的技术措施和管理措施如下：1、按建筑防火规范要求，对项目各建、构筑物之间合理设置防火间距与消防通道。2、在场区内部设置消防管网、消火栓与消防水池，并按规范要求配备泡沫灭火器和消防工具。3、建筑物楼顶按规范设置避雷针及避雷带，接地电阻不大于10（冲击值）。4、保证用电安全。配电系统

30、采用tn-c制保护接地系统。高低压电气设备在正常条件下与带电部分绝缘的外露金属部分及其安装金属支架均进行保护接地。低压系统中，变压器中性点直接接地，接地电阻不大于1。电缆的零线及金属保护等在引入建筑物处按规范重复接地。建筑物内移动式用电设备和插座，采用三相五线制或单相三线制，其地线与零线不得混接。根据实际情况供电线路采用断路器、熔断器等继电器保护性安全措施，保证安全用电。带电体与其它物体的安全间距及检修安全距离和操作安全距离，符合相关规范要求。工作照明和日常照明电压为220v。5、制定安全操作规程，严格按安全操作规程操作。及时发现安全隐患，及时排除。6、搞好安全教育。二、消防按照建筑设计防火规

31、范（gb50016-2006）要求，建筑物设置室内水消防系统。室内相邻消防栓间距小于30米。消防用水量为15l/s。建筑物内同时配置手提灭火器等便携式灭火器具。室外消火栓间距不超过120米，保护半径不超过150米。消火栓用水量为10-15l/s。建筑物四周按规定设消防通道，消防车通道宽度不小于3.5米，净高不小于4米，以供消防车通过。第八节 物业管理该项目应严格执行国家物业管理条例，委托专门物业公司实行物业管理，全面推进社会化、专业化、市场化的物业管理新机制。在前期建设阶段，充分做好与物业管理的衔接工作。通过竞争方式，选择物业管理企业。物业管理企业要按照同业主委员会签订的合同，进行售后服务和管

32、理。为适应购物广场的使用需要，适应劳动社会化趋势，本着符合购物活动规律、方便日常使用的原则，保证工作环境的清洁和安宁，主要从以下几个方面考虑物业管理：1、在购物广场内设置物业管理中心；2、对房屋、设备和周围环境进行及时维修、养护，保护房屋使用功能完好；3、对物业日常性事务的管理。包括对车辆、公共秩序和关系协调。第九节 投资估算及资金筹措一、投资估算本项目不考虑流动资金，因此项目投资即为固定资产投资。经估算，本项目总投资64007万元。 二、资金筹措本项目总投资64007万元，全部由项目单位自筹解决。第十节 主要经济技术指标该项目主要经济技术指标详见下表：主要经济技术指标表序号指标单位数量备注1

33、总用地面积m2795122总建筑面积m22133563建筑指标3.1建筑密度%183.2容积率2.73.3绿化率%28.754总投资万元640075资金筹措万元640075.1项目单位自筹万元64007 5.2申请银行贷款万元06建设期年1.5第十一节 项目申请报告简要结论本项目位于江树大道以南、西南路以东，用地属于商服设施建设用地，项目建设符合国家产业政策和城市总体规划的要求。项目区内交通便利，基础设施配套，人口集中，是建设购物广场的理想位置，有着极大的开发价值和广阔的市场前景。本项目开发单位经过充分的市场调研，利用本地段的区域优势，以高水准的规划设计、强劲可靠的施工质量、优良的物业管理，为

34、广大消费者提供良好的购物环境，构筑最大的价值品牌，具有较强的市场竞争力。开发单位具有良好的资金运作及房地产营销经验，经济实力雄厚，市场前景良好。项目建设将进一步提高项目所在地居民购物环境的档次和水平，完善城镇服务功能，满足物质文化生活需要，促进消费。项目的实施是必要可行的，具有良好的社会效益、经济效益。第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析第一节 发展规划分析一、符合中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的要求纲要第十六章“大力发展生活性服务业”中指出：面向城乡居民生活，丰富服务产品类型，扩大服务供给，提高服务质量，满足多样化需求。优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点

35、结构和布局，支持便利店、中小超市、社区菜店等社区商业发展。鼓励和支持连锁经营、物流配送、电子商务等现代流通方式向农村延伸，完善农村服务网点，支持大型超市与农村合作组织对接，改造升级农产品批发市场和农贸市场。引导住宿和餐饮业健康规范发展。支持发展具有国际竞争力的大型商贸流通企业。二、符合xx省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的要求纲要指出：优先发展金融保险、现代物流、信息服务、商务服务、节能环保服务、服务外包等生产性服务业，加快发展旅游、批零住宿餐饮、房地产、社区及家庭服务业等生活性服务业，积极发展农村服务业，推动服务业实现跨越发展。力争2015年全省服务业增加值占地区生产总值的比重提高到

36、45%以上，从业人员比重达到40%以上。三、符合xx市“十二五”现代服务业发展规划规划第四项“服务业产业重点发展领域”第2款“发展目标与思路”中指出：坚持有所为有所不为。突出抓好金融业、科技服务业、信息服务业、物流业、现代商贸流通业、旅游业、房地产业、商务服务业、外包服务业、农村服务业和公共服务业等重点服务业领域。第4款“房地产”中指出：以创建国家级园林城市和新型城镇化建设为契机，按照城乡规划的基本要求，突出生态宜居城市特色，逐步健全房地产开发建设和服务体系。合理引导商业地产开发，科学发展楼宇经济，建立完善房地产业法规政策体系，加快完善房地产用地管理制度，规范实施征地拆迁制度、土地收购储备制度

37、和土地使用权公开“招拍挂”制度，促进房地产市场健康有序地发展。培育金融信贷、咨询、设计、开发、市场交易与物业管理等各类房地产中介服务市场，引进著名房地产中介企业，形成一条龙配套服务体系。四、符合xx国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的要求纲要第五章“突出提升服务功能，大力发展现代服务经济”中指出：按照以人为本、突出特色、完善功能、服务民生的原则，积极发展商贸、旅游、房地产、社区服务等生活性服务业，为消费升级、扩大内需提供有力支撑。大力推进连锁经营、物流配送、电子商务等现代流通方式和连锁超市、特许经营、仓储式商场等新兴业态的发展。合理调整城市商业网点结构和布局，抓好大市场、东苑大酒店、浒山大

38、酒店、秦安商城、深则高档会所等重点项目建设。推进城区市场改造升级，规划一批商贸街区和特色专业市场，积极发展农村连锁经营和物流配送服务，加快商业网点向小城镇和农村延伸。本项目为曾玲信购物广场项目，项目选址位于xx城乡结合部位，有利于提高区域服务业发展水平，满足人民群众日益增长的物质文化需求，促进社会经济的发展，项目的建设符合上述发展规划的要求。第二节 产业政策分析一、符合国家产业政策本项目的建设不在产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）中“鼓励类”、“限制类”和“淘汰类”的范围内，属允许建设的项目。二、商业设施产业政策分析1、符合国家现行有关政策国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发20

39、077号）中指出：当前和今后一个时期，发展服务业的总体要求是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要战略思想，将发展服务业作为加快推进产业结构调整、转变经济增长方式、提高国民经济整体素质、实现全面协调可持续发展的重要途径，坚持以人为本、普惠公平，进一步完善覆盖城乡、功能合理的公共服务体系和机制，不断提高公共服务的供给能力和水平；坚持市场化、产业化、社会化的方向，促进服务业拓宽领域、增强功能、优化结构；坚持统筹协调、分类指导，发挥比较优势，合理规划布局，构建充满活力、特色明显、优势互补的服务业发展格局；坚持创新发展，扩大对外开放，吸收发达国家

40、的先进经验、技术和管理方式，提高服务业国际竞争力，实现服务业又好又快发展。国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见（国办发200811号）提出以下意见：一、加强规划和产业政策引导；二、深化服务领域改革；三、提高服务领域对外开放水平；四、大力培育服务领域领军企业和知名品牌；五、加大服务领域资金投入力度；六、优化服务业发展的政策环境；七、加强服务业基础工作；八、狠抓工作落实和督促检查。2、适应形势需要国民经济和社会事业的发展，人民生活水平的提高，城市居民及流动人口的增加，为商业设施建设营造了良好的软硬环境。该项目地理位置优越，交通便捷，基础设施完备。随着xx商业房地产的开发建设，投资环

41、境更加优越。第三节 行业准入分析一、准入标准1、确定房地产开发项目的原则确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划等的要求，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。2、土地使用权的取得1998年公布施行的城市房地产开发经营管理条例规定房地产开发用地应当以出让方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。该项目承办单位在严格依照中华人民共和国土地管理法、城市房地产管理法和国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定的基础上获得该项目用地的使用权。二、准入分析房地产行业对

42、技术要求不高，并且xx的劳动力充裕，其最主要的准入条件就是资金和土地，第一，xx省xx曾玲房地产开发有限公司曾玲信购物广场项目总投资64007万元，全部由项目单位自筹解决，资本金比例为100%，完全符合国家资本金比例不低于20%的要求；第二，该项目土地已通过合法程序获得开发权，建设条件成熟。该项目建设完全能达到行业准入的条件。第四章 资源利用和能源耗用分析第一节 资源利用分析一、资源利用方案该项目涉及的资源主要包括土地资源以及能源（水、电）。该项目涉及土地资源79512m2，主要为商服设施建设用地。项目建设严格按照国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）的要求，加强建设用地管

43、理和集约利用。该项目涉及的能源主要是水资源、电力资源。水资源主要是主要为生活用水、绿化用水及不可预见用水等，由xx自来水公司的供水管网直接接入，购物广场楼内管网沿道路敷设，接各用水单元，完全可以满足该项目的需求。电力资源主要是照明、空调、电气设施等，由xx供电公司接入，完全可以保证该项目需求。二、资源节约措施1、资源的主要特性（1）资源的有限性无论对资源如何进行分类，在一定范围内资源都是有限的，特别是矿产资源，需要在特定的条件下，经过漫长的地质年代才能形成。开采和使用多少，其储量就减少多少。即便是不可枯竭资源，如土地和水资源，在一定时期和一定范围内也是有限的。因此如何合理开发和利用有限的资源，

44、实现可持续发展的目标，成为人们普遍关心的问题，同样也成为建设项目决策分析与评价的重要内容。（2）资源分布的不均衡性自然资源的分布不均衡是不以人们意志为转移的客观事实。这种不均衡不仅体现在国内，同时也体现在世界范围内，在对自然资源进行开发利用的过程中必须正视资源分布不均衡的现实，因势利导，扬长避短，制定合理的开发利用资源的方案。（3）主要的自然资源自然资源一般分为以下几类：土地资源、水资源、森林资源、草原资源、海洋资源、矿产资源、物种资源、气候资源、旅游资源、能源等。2、资源节约的主要内容投资建设项目必须认真贯彻执行建设节约型社会和落实科学发展的要求，努力提高资源利用效率。（1）节约能源在项目投

45、资建设及运营过程启动建筑节能、绿色照明等一系列节能工程，确保项目有效节约能源。（2）节约用水加大节水设备和器具的推广力度，杜绝浪费水资源的现象发生。（3）节约和集约利用土地坚持实行最严格的土地保护制度，合理规划场区设置，保证建设用地的节约、集约使用，严格控制土地利用。3、项目资源节约措施（1）土地资源节约措施在项目建设方案中，强化节约用地。项目用地与当地土地利用规划相衔接，符合城市发展规划和行业区域规划。项目建设方案符合节约使用土地的要求，项目土地性质全部为建设用地。项目在建设方案研究中，将土地占用情况作为方案选择的重要考虑因素之一，对各种设施用地进行统筹安排，提高土地综合利用效率。（2）能源

46、节约措施项目的能源节约主要包括水、电力和蒸汽的综合节约措施，详见“能源耗用分析”章节。（3）建筑材料节约措施优化建筑结构方案，采用最新的建设标准、合理的安全系数，不过度装修，提高节约材料效果。优先采用轻质、高强、耐久的建筑材料，以减轻结构自重和材料用量，延长建筑物使用寿命。建筑物的高度、体积、结构形态适宜，以节约材料使用。采用预应力和轻型钢结构技术，以节约混凝土的用量，减轻自重。采用可取代粘土砖的新型保温节能墙体材料，以节约粘土资源，降低能耗。尽量采用可再生原材料生产的建筑材料或可循环再利用的建筑材料，减少不可再生材料的使用率。第二节 能源耗用分析一、用能标准和节能规范该项目设计严格执行下列用

47、能标准和节能规范：1、综合能耗计算通则（gb/t2589-2008）；2、建筑气候区划标准（gb50178-93）；3、建设部民用建筑节能管理规定；4、xx省民用建筑节能管理规定；5、xx省公共建筑节能设计标准（dbj14-036-2006）；6、公共建筑节能设计标准（gb50189-2005）；7、采暖通风与空气调节设计规范（gb50019-2003）；8、外墙外保温工程技术规程（jgj144-2004）；9、民用建筑热工设计规范（gb50176-93）；10、建筑照明设计标准（gb50034-2004）；11、建筑采光设计标准（gb/t50033-2001）；12、民用建筑电气设计规范（j

48、gj16-2008）；13、外墙外保温工程技术规程（jgj144-2004）；14、xx省新型墙体材料发展应用与建筑节能管理规定。二、能耗状况和能耗指标分析1、能源供应状况（1）供电xx供电由xx供电公司承担，xx供电公司属国有中型供电企业，资产总额24591万元，拥有职工221人。公司所属变电站11座，主变22台，变电总容量309.05兆伏安，其中110千伏变电站4座，35千伏变电站7座。所辖110千伏线路39.43公里，35千伏线路92.36公里，10千伏线路896.66公里，0.4千伏线路1517.6公里。（2）供水xx城区供水由xx城乡供水净水厂承担，该净水厂在2011年完成建设投入使

49、用，日供水能力达到5万立方米。该净水厂工程采用预臭氧处理工艺和后臭氧及生物活性碳处理工艺，不仅能有效去除有机污染和提高出水的生化稳定性，还大大提高出水的感官指标，使水质得到明显改善。工程的建成使用，进一步提升了xx城乡供水的安全性和可靠性。2、能源消耗状况（1）建设期间能源消耗状况据统计，我国建筑业和住宅业钢材消耗约占我国钢材生产总量的20%，水泥消耗量约占我国水泥生产量的20%，玻璃消耗量约占我国玻璃生产总量的15%，降低能耗、节约能源问题不容忽视。建设期间主要消耗钢材、水泥、木材、砂石料、玻璃等，总建筑面积213356平方米，预计消耗钢材2960吨、水泥15780吨、木材1970立方米等。

50、（2）项目使用期间能源消耗状况用水本项目用水点主要为职工生活用水、绿化用水及不可预见用水等几部分。项目用水定额根据建筑给水排水设计规范（gb50015-2003）选取，不可预见用水按办公及绿化用水之和的10%计算。购物广场工作人员按200人计。用水量计算见下表：用水量计算表用水点计算依据用水定额年计算时间（天）年用水量（立方米）办公生活用水200人40l/（人日）3502800绿化用水22860 m22l/（m2天）2009144不可预见用水 1240.4合计13184.4由以上计算可知，本项目年总用水量为13184.4立方米。用电本项目用电采用单位面积功率法进行计算，单位面积功率参考工业与民

51、用配电设计手册（第三版），商业建筑单位面积功率取40-80w/m2，本项目为大型商业建筑，按50w/m2计算。由计算可知，本项目年用电量约为192.84万kwh。（3）总能耗分析本项目综合能耗见下表：项目能耗分析序号主要能源及耗能工质名称计量单位年需要量实物标煤实物量折算系数折标煤1水m3tce13184.40.0857kgce/t1.132电万kwhtce192.840.1229kgce/kwh237年综合能耗（tce）238.13三、节能措施 1、建筑物围护系统（1）采用节能降耗施工机器设备进行施工。（2）选用适宜的外保温体系或夹芯保温体系，确保达到外墙和屋面传热系数要求。外墙可采用设置通

52、风间层的措施。外墙外保温采取可靠措施防止裂缝。非采暖房间与采暖房间的隔墙应设置保温层。（3）采用加强屋面保温隔热性能的措施。屋面考虑通风降温措施，楼顶设置架空层。（4）夹芯保温外墙上的钢筋混凝土梁、板处，应采用保温措施。窗口外侧四周墙面采用保温处理。塑钢窗采取断热措施。外门窗与外墙之间的缝隙用发泡聚氨酯、密封膏等保温材料填实密封。（5）采用遮阳措施。南向尽量设置水平外遮阳，挑出宽度根据节能计算确定。西向可采用竖向外遮阳形式。外窗使用可调节式外遮阳，设置部位可优先考虑西向和南向。在进行景观设计时考虑在建筑物的南向与西向种植高大乔木，利用绿化植物对建筑进行遮阳。（6）采用加强自然采光通风的措施。在

53、外窗设置反光板、散光板，将室外光线反射到进深较大的室内空间。无自然采光的室内，尤其是公共活动空间，可使用导光管技术，将阳光从屋顶引入。建筑中使用新风微循环系统，用较少的能耗实现健康的自然通风。2、电器、设备系统（1）每个建筑单体均应设置电能计量；根据实际管理要求，可采用表具数据自动抄收及远传系统；公共区域的照明应设置电能计量装置。（2）电气设备选用新型高效节能型，降低使用过程中所耗电量，如节能变电器等。（3）选用灯具以节能为主，主要照明灯具要使用高效节能照明器具，提高电能利用率，以利于节约能源。使用管理过程中做到随手关灯。公共区域采用延时或声控开关，减少无用电耗。除以上措施外，还应加强管理，完

54、善各种规章制度，定期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少“跑、冒、滴、漏”等不必要的浪费。四、节能效果分析根据xx省公共建筑节能设计标准（dbj14-036-2006）第1.0.3条规定：按本标准进行的建筑节能设计，在保证相同环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应减少50%。公共建筑的照明节能设计应符合国家现行标准建筑照明设计标准（gb50034-2004）的有关规定。本项目照明节能设计以及建筑节能设计完全按照xx省公共建筑节能设计标准进行设计，能够满足总能耗量减少50%的要求。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析第一节 项目建设用地一、规划地段

55、该项目位于江树大道以南、新大济路及桑阳路以东。项目建设地点周边道路交通便利，地理位置优越，场区内地势平坦。二、地段现状该项目规划总用地面积为213356平方米，建筑地段上无居民建筑物。1、本项目符合xx村镇体系规划的要求。2、区位优势明显，交通便利。3、道路、水、电等配套基础设施齐全。三、建设条件1、地理位置xx位于xx省北部平原的黄河三角洲开发区，处于xx半岛和京津两大经济地区的连接地带，地理坐标为东经11715-11752，北纬3726-3743，北依无棣、庆云，南连惠民县，东与沾化县、滨城区毗邻，西与乐陵、商河县接壤。县境南北长26.5公里，东西宽48.5公里，总面积792.5平方公里。2、工程地质（1）场地稳定性该地成因类型属黄河下游冲积平原，为第四纪新近沉积的土层