内蒙古活力奥特莱斯商场经营策略

1、内蒙古活力奥特莱斯商场经营策略 目的 提升奥特莱斯公司后期所有项目运营与管理 促进和保障公司项目持续运营和稳步发展 二 奥特莱斯商场的特点 1. 奥特莱斯为满足不同的品牌消费需求而实现的品牌折扣， 从而形成 的经营模式或者叫经营形态。 商场的整体功能性定位为呼和浩特市典 型的郊区型城市综合体。 2. 由于地理位置的制约， 目标客户群的选择上存在一定的局限性， 其 目标消费人群的结构、 消费能力以及消费倾向会有所差别。 要想突破 这一局限性，奥特莱斯在以后的品牌推广中必须找到自己的市场定位 及卖点，并且走多元化的经营模式， 才能够获得长期的效益。 三 经营的定位 1. 提供完备的商业服务为核心，

2、辅以适度的商业管理与顾客拉动 通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为公司其它 项目的开发提供支持和服务。 并在品牌折扣经营领域内努力探索成功 的，可复制的模式。 2. 与公司短期目标和长期策略相结合 商场的发展是建立在奥特莱斯公司长期战略规划的基础上， 并且与中 短期目标相结合。 公司战略规划意味着公司以后的发展方向， 决定的 着公司的成败。 3. 三年后发展成为大学城地段“社区”购物中心。 结合呼和浩特市城市发展规划，以战略眼光，采用集约化管理、连锁 化经营、多元化营销的组织形式，对商场型态、经营理念、购物中心 的商圈规模、 商店群组合以及商品品种、 定价策划等方面全面进行思

3、考。 4. 多元化组合，营造都市“生活乐园”。 除了设置品牌折扣店、百货店、超市外，还应设置快餐店、影院、服 务性店铺等，为消费者提供一个兼具购物、休闲、娱乐、教育文化、 聚会社交等多重功能的园地。 将商品贩卖延伸到非商品层次， 如多种 咨询、旅游情报的提供、金融服务及多种体贴客人的附属设施等，充 分展现购物中心所营造的“生活乐园”。 5. 团购的优越性 实现网络团购与媒体联合顾客上门团购相结合的形式。 四 商场的经营策略管理 1. 确定公司组织架构 为实现短期目标与长期发展， 首先要明确公司结构及各部门具体工作 职责。购物中心营运管理一般包括招商管理，服务管理、企划管理三 个部门或三大块内容

4、， 其它部门配合运营。 营运中心是购物中心经营 管理的核心，确保一个正常的运营环境还需要与工程管理和物业管理 的协同配合， 从价值链管理的角度出发， 正确处理好这三者之间的关 系，做到定位准确，界面清晰，衔接顺畅，有效监督，各环节的协调 才能使运营管理的整体价值最大化。 2. 做好四大职能：市场、招商、销售、管理 建议 : “神秘顾客”的应用价值 “神秘顾客” 暗访这种方式之所以能被企业的管理者所采用， 原因就 是“神秘顾客” 在购买商品和消费服务时，观察到的是服务人员无意 识的表现。从心理和行为学角度，人在无意识时的表现是最真实的。 “神秘顾客”在消费的同时，也和其它消费者一样，对商品和服务

5、进 行评价，发现的问题与其它消费者有同样的感受。 3. 如何吸引顾客是经营商场的主要任务 巨大的人流造就旺盛的人气， 旺盛的人气汇聚强劲的商机， 人流是商 场旺场的前提和基础，因此，如何吸引巨大的人流、将其它商圈的人 流带过来是经营管理公司重点要解决的问题， 也是商场开业后其重要 的工作目标。 将人流带过来，并通过科学的人流导向设置或采取有效的人流导向措 施，增加人流在商场停留的时间， 这是经营管理公司主要的职责和任 务。 目前建议： A. DM宣传单的发放； B. 促销活动的策划； C. 实现网络交易的平台，实行网络团购优惠活动； D. 与新闻媒体的联合，将顾客带进店里进行团购； E. VI

6、P 会员卡的发放，带动顾客消费； F. 其他途径。 4. 做好两大指标：经营指标与经济指标 由决策部门确定商场两年或三年内主要经济指标预测与三至五年内 公司主要经营指标预测，并由相关部门根据指标监督执行。 5. 强力塑造和保持大型购物中心领先、时尚的品牌形象 根据商场及奥特莱斯公司目前所经营的情况及中短期目标进行适当 的媒体推广活动，并作出相应的方案与后期效益预测， 6. 调整商场布局 从一楼至高楼层 , 商品档次逐渐降低。低楼层以承担租金能力强的零 售业态为主 , 适量配置配套服务业态 ; 高楼层以承担租金能力较低但 能够吸引大量客流为主，适量配置零售业态和配套服务业态。休闲、 娱乐业态过多

7、分布于低楼层不但会影响和动摇购物中心的整体定位 及形象 , 也会拉低项目的租金回报。 7. 多种经营开发管理 A. 互补原则。多种经营的业态，一定是对常规业态的拾遗补缺，而不 是形成恶意竞争。 B. 时尚潮流。一般情况下，多种经营的商品，基本定位都是年轻化、 时尚、前卫。大众化的商品不适宜作为多种经营的业态选择。 C. 维护商场整体形象原则。 多种经营点位的布局， 要以不破坏商场的 整体形象为前提。尤其不能破坏物业的完整性，损坏其形象和品质。 D. 审美原则。 多种经营既是一种业态的补充， 又是商场的公共空间的 美化。在其外观、形象和品味上都要有严格的定义和管理。 8. 市场调研分析后调整阶段

8、 每季度及时作出商铺销售情况分析报告及每月商场客流情况分析报 告，并及时提出整改方案和整改计划。 9. 做好商场“四个”统一原则 “统一”一般包含四个方面的内容： 统一招商管理、统一营销（推广）、 统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理 又是后面三个统 一工作的基础和起源。 这项工作的成败得失不仅决定了前期的规划是 否成功，而且决定着后期购物商场商业运营的管理能否成功。 统一招商的“管理 要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务 包含统一的营销（推广）服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指 导服务、统一的商场事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个 “统一服务 不但要体现在思想上和招

9、商合约中，更要体现到后期的 管理行动中。这个 “统一服务 就是要求“服务 出购物商场的品牌与 特色来。 10. 做到“放水养鱼” 正常情况下，一个商场的成功营运需要最少半年至三年的市场培育 期，而在此期间内，商户的经营也将普遍面临较大的压力，而商户的 经营状况则与商场的租金收入息息相关，从商场长远经营角度考虑， 在此期间对真正经营有困难的商户应给予适当的扶持与优惠， 采用合 理租金与优质服务做法，减轻其经营压力，让其渡过难关，与商场共 同成长。待整个商场做热做旺后，再根据运营状态，适当稳步地调整 租金。这样，商场与商户才能一同成长。放水养鱼可以理解为“先做 人气，再做生意的原则。 11. 未雨

10、绸缪，迎战商场开业后的三个重要时期 一般来说商场开业后普遍会面临三个重要的阶段： 开业后头三个 月、半年、一年。商场开业后，一年站稳非常关键，而头三个月、半 年、一年则是三个非常重要的“门槛 ”，这三个阶段商场将面临诸 多的问题和压力，如商家生意难做、商场人气下滑、经营不善的商户 拖欠租金、管理费，商场面临销售淡季等等。针对这三个阶段，奥特 莱斯公司应提前做好充足的准备，在经营计划、问题预见、应对措施、 人员培训、推广方案等方面应及早安排好预防措施。 12. 奥特莱斯商厦最终的发展方向为 宾恃慕斷苟场及卿边功能汪示意图 五.关于企划部经营管理的几点标准 1. 目的一一 企划部是针对公司的项目定位、市场推广、形象宣传以及企业文化研究等各项工作的“智囊” 机构，承担着推动企业经济效益和社会效益的重大责任。制定本管理办法的目的是为了能促 进企划部各个环节的工作能标准化、规范化，对未来子公司成立企划部提供标准样，达到复 制经验，快速发展的目的。 2. 定位 企划部最终要成为给企业提供产品销售战略支持、品牌形象推广、对外公共关系维护等 企业内部服务的“后勤部”，企划部是企业内部各职能部门开展业务工作的保