保险公司进军养老地产

1、保险公司进军养老地产 2010年9月，保险公司盼来机会。保险资金投资不动产暂行办法出炉，不动产闸门洞开。 在商业住宅仍被拦在门外的现实下，养老地产进入了保险公司的眼帘。 今年“两会”上，支持养老产业发展，成为高频提案或建议。来自保险机构 的代表委员们，为“养老社区”模式鼓与呼。鼓与呼的背后，是四万亿“夕阳蛋 糕”的无限诱惑。 然而，“只闻楼梯响，不见人下来。”养老产业，在老龄化趋势的巨大商机 与盈利前景莫测难料的纠结中，保险公司似乎显得欲进又止。记者调查中发现， 除个别项目正在开发外，多数曾见诸报端的保险公司养老社区开发方案仅在调研 或立项阶段，相关土地合同也未签署，何时竣工开门营业更是无从谈

2、起。 这一切的背后，究竟有着怎样的玄机？这究竟是一个微利行业， 还是一笔赚 钱的大买卖？作为先行者的保险公司，陷入了前所未有的困惑。 记者黄蕾见习记者田野 险资圈地谋划进军养老地产 据测算，中国光养老床位缺口所需的投资就达 2000-3000亿元。这还不包括 养老机构中的其余配套设施、护理人员、老年人消费等延伸领域，整个中国养老 市场的商机大约在4万亿。 2008年，早年弃文从商的个人投资者汪晓鸣在房地产上赚到第一桶金后， “还想再投资做点社会上有需求的生意”。 那一年，寻找投资机会的她，去美国费城走了一圈。受华人朋友邀请，她参 加了费城华人医师学会的一次聚会。 聚会上，她意外地发现，养老产业

3、或许是一 个不错的投资机会。“很多早年跟随子女一起移民的中老年人都想回国养老，向 我打听国内养老机构的现状，设施如何，服务如何，收费如何。” 回国后的汪晓鸣做了大量市场调研。 结果让她大吃一惊，周围不少朋友都表 示能接受变“家庭养老”为“社区养老”、“市场养老”的模式。于是，她拉上 当年上海师范大学的几个校友，集资 4000万投资了一家养老公寓一一上海虹口 区银康老年公寓。按照规划，银康老年公寓建筑面积1.4万平方米，床位300 张，提供中端硬件设施及高端服务，预计年底前开业。 据记者调查，像银康这样的中高端养老公寓，在上海不超过 10家。然而, 与之相对应的，却是络绎不绝的市场需求。汪晓鸣说

4、，“我们从市场上了解下来， 很多人都在排队，供不应求，价格都在 3000元/月以上。” 老龄人口较多的北京市，中高端养老院床位同样紧张。在北京四季青养老院， 虽然这里的入住率已经饱和，但前来登记入住的老人还是络绎不绝。 甚至还出现 了有些老人排了一年队都没有入住的现象。 上海、北京的上述现象并非个案。虽然说目前中国并非是老龄化最为严重的 国家，但却是老龄化速度最快的国家之一，“十二五”期间，我国人口老龄化、 高龄化、空巢化将进一步加速。而与此相对应的是，我国养老院发展严重滞后。 从全国的情况来看，目前我国60岁以上人口约为1.78亿，各类养老服务机构大 约有4万个，床位有200多万张，平均每千

5、名老人只有11张床位。 需求、缺口下的商机尽现。北师大壹基金公益研究院院长、 曾任民政部社会 福利和慈善事业促进司司长的王振耀，可以说是对养老产业最为熟悉的人了。 他曾经为养老产业的规模算过一笔账：“目前国内只有200多万张养老床位, 若要赶上发达国家的水平，起码需要 800多万张床位，那缺口就有500多万张。 平均1张床位产生的资金投入大致是 4万至6万元之间，以此推算出的规模大概 在2000亿至3000亿元。” 这还不包括养老机构中的其余配套设施、护理人员、老年人消费等延伸领域。 据专家分析，整个中国养老市场的商机大约在 4万亿。显而易见，养老产业虽然 是夕阳工程，但对市场来说却是朝阳产业

6、。 资本逐利而来。被吸引的，不止有像汪晓鸣那样的个体商人， 还有更多甚至 更大的玩家。 2010年6月，“泰康养老股权投资计划”获保监会批准试点，首个试点地 拟选北京昌平区。有消息称，泰康人寿已在北京昌平小汤山温泉乡购置了2000 亩地，斥资40亿元，拟建新型健康养老院“泰康之家”，预计2013年将建成。 2010年12月，合众人寿与湖北武汉蔡甸区政府合作，计划兴建“合众人寿 健康社区”，预计投资80亿元，首期动工面积约700至800亩。 国内寿险业“老大哥”中国人寿亦不甘落后。 有消息称，为了进军养老产业， 中国人寿内部的组织机构设置、人员配备等已经基本就绪。 老龄化趋势与险资配置的双赢选择

7、 因为保险资金规模大、周期长、希望获得长期稳定回报等特点，非常适合投 身养老产业。保险资金投资养老产业的实践，将使寿险产业链拉长20年，是对 保险商业模式的一大创新和发展。保险资金介入将大大降低养老社区的融资和运 营成本。 上海崇明岛空气宜人、绿树成荫，距离上海市区约1小时的车程，素有“中 国长寿之乡”之美誉。该县相关负责人说，基本已确定中国人寿、泰康人寿两家 保险公司在该县投资养老社区，虽然目前还没有签署正式的协议。 在中国，泰康人寿是最早发现养老社区这一商机的保险公司。2009年11月， 保监会正式批准泰康人寿的第一个养老社区投资试点项目， 这一创新项目被业界 视为“具有全国性的示范效应”

8、。 2010年3月，泰康内部举行了全资子公司泰康之家投资有限公司成立仪式， 注册资本金22亿兀，再次抢先成为保险业首家养老社区投资实体。 资格拿到后，接下来该怎么运作。整个中国保险业在这方面经验空白， 泰康 人寿心里自然也没底。当年4月，泰康人寿董事长兼首席执行官陈东升坐上了飞 往美国的飞机。 “养老社区投资规模大，回收期长，必须有长期资金支持。”陈东升在考察 中发现，如果有保险资金来支持，这一问题会迎刃而解，保险资金介入将大大降 低养老社区的融资和运营成本。 而从资金运用角度看，保险公司投资养老社区，相当于发行了一个30年、 50年的长期企业债券，同时又满足了保险资金对长期、稳定收益的需求。

9、在陈 东升看来，“这是解决保险公司资产负债不匹配的有效途径。” 在美国成熟的养老社区，入住率可以达到 95%远高于酒店的平均入住率。 更重要的是，老人在养老社区的平均居住年限超过 10年，很多人从退休开始在 养老社区的生活时间达到20至30年。 “这么高的入住率，平均居住年限超过10年，相当于签了一份10年的酒店 式公寓支票。想想看，这对于保险企业是什么概念？ ”陈东升说。 进一步从产业链来看，养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等 产品，推动保险产品的创新，同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产 品等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链，同时有效整合关联产业。 这次考察让陈东升

10、对养老社区规划有了一个清晰的概念和框架。 “我们要率 先找最好的葫芦画瓢，国际上被证明是成功的商业思想、 商业模式同样也能在中 国落地，这是商业规律所决定的。” 先规划，后建设，进而吸引富裕的老年人群入住，成为保险公司进军养老社 区这一不动产投资的基本构想。 土地定价事关成败 土地定价在很大程度上决定了保险公司投资养老产业的盈利周期， 保险公司 希望政府能够以非市场化方式，在土地出让上给予优惠政策。政府则顾虑投资机 构动机不纯，借养老为名，行地产之实。 对于未来养老社区的规划，保险公司描述了相似的情景，几乎都是建立一个 大型的综合养老服务体系。但对于养老产业的盈利模式却是各执一词，尤其是在 获

11、得土地的方式上出现了明显的分歧。 分歧何在？有人认为这是微利行业，甚至十年内都要做好亏损的准备；也有 人认为这毫无疑问是笔赚钱的买卖。 赚与亏的关键则在于，以何种方式或渠道拿 地。 一家寿险公司相关人士认为，保险公司投资养老社区，能否盈利的关键在于 是否得到政府的支持。如果政府用特殊规划用地的低价将土地出让给保险公司， 这几乎就是稳赚不赔的项目，至少可以有土地收益作为基本保障。 但另外一种声音反驳说，不能单纯依靠政府低价出让土地，最终还是应该以 商业地产的方式获得土地，并进行商业化运作。 显然，土地定价在很大程度上决定了保险公司投资养老产业的盈利周期。为 此，保险公司没少“公关”地方政府。 一

12、家保险公司相关人士直言不讳，有些养老社区项目之所还没有动工， “主 要还是和政府就土地价格没有谈好。”没有谈好的关键在于，“保险公司希望政 府在土地价格上打个折，但政府有自己的考虑。” 政府的顾虑或许在于，担心投资机构动机不纯，借养老为名，行地产之实， “有挂羊头卖狗肉”之嫌。一位业内人士称，一些已有的所谓的养老项目中，只 是部分用于养老公寓等建设，而其他则建成商品房直接卖掉，获得高额的回报。 某地方政府官员在参加养老社区产业发展研讨会上直言，养老社区与一般的 公立养老（院）机构的重要差别在于养老社区是市场化定价， 而非政府指令价或 指导价。言下之意，商业性的养老地产项目只能通过市场化渠道获得

13、土地。 不过， 据记者了解，各地地方政府对于保险资金拿地建养老社区， 还是或明或暗给予一 些优惠政策。 不少保险业内人士表示，如果只能通过市场化渠道获得土地， 养老社区的投 资可能会亏损，即使赚钱也极为有限。但也有业内人士认为，养老产业的产业链 非常长，附加值大，上游是原有的保险产品，下游可延伸到几乎所有服务体系， 再加上严格控制采购成本和物流供给，相信盈利空间还是可观的。 此外，保险公司有长期资金，又有大量的客户资源和机构网络，如果未来可 以通过产品创新，发行以服务承诺为保障，而非提供现金保障的新型保险产品， 这些得天独厚的优势也是其他机构无法比拟的。 呼唤国家养老配套政策护航 投资养老社的

14、美好构想都要在寿险产业上游产品稳步发展的基础上，以及国 家政策支持下才能付诸实现。扶持政策的关键在于减少税赋 对于所有觊觎国内养老产业的投资商来说，上海亲和源养老公寓是一个样本。 这个上海首家高端养老公寓由民营企业投资 6亿元兴建，采取的是会员制和产权 楼两种入住方式。会员卡的最高售价达到了近 80万元，产权房售价达到了平均 1.5万/平方。 近两年来，亲和源接待了不少前来虚心讨教的投资商， 其中就包括了保险公 司。“我们去亲和源考察过，他们已经把国外的模式给做出来了， 但还不是很到 位，而且模式中一些环节并不适用于我们。”一家保险公司不动产项目负责人说。 上述负责人口中的环节指的是，产权房的

15、出售模式。“如果保险资金以这种 方式运营养老社区，可能不会被监管部门放行，也会被市场质疑投资的动机，究 竟是想做养老产业还是做地产投资？” 诚然，和地产商、民营企业等相比，保险公司动用的是被保险人的保险资金， 只能长期持有养老产业，不得上市交易，因此只能以租赁的形式来实现回报。 那 么，没有产权归属感的租赁关系，能够迎合多少中国退休老人的消费意愿？租赁 价格，成为关键。 另外，和政府兴建的非营利性养老院相比，保险公司要以商业养老地产项目 的标准来打造中高端养老社区，优质的医疗资源和多样化的公建项目， 是吸引富 裕老年人群签订长期租约的重要砝码。这样一来，回报周期可能会被拉长。 困境之下，保险公

16、司直陈诉求。“市场化拿地会推高养老社区投资和经营成 本，因此需要政府有相应的产业政策来弥补。”多家受访保险公司相关负责人观 点一致。养老社区投资虽是企业行为，但离不开政府多方面的支持。 扶持政策的关键在于减少税赋。“兴办养老社区的过程中涉及营业税、 房产 税和所得税，我们希望政府能给予一定的税收优惠。”此外，还可以考虑将土地 出让金返还，从而部分弥补养老社区市场化取得土地成本的劣势。 另外，政府还需要制定养老社区建设和服务的标准， 以规范产业的发展。在 政府审批环节，需提供便捷、快速的服务，否则企业的经营效率会很低。 保险公司面临“综合运营商”角色挑战 一个囊括医疗、护理、娱乐、物业等服务在内

17、的高端养老社区，令投资者更 像是一位“综合运营商”，这个全新的角色，正在考验着保险公司的“集体智 彗” 慧。 “一般国际上养老社区的回报周期是 10年以上，保险公司如果大手笔投资 公建项目和配套设施，回报周期有可能长达 20年以上。”一位业内专家说。 事实上，保险公司也不是没意识到这个问题。某大型保险公司成立不动产投 资子公司已有时日，团队建设已搭建完毕，但至今仍无明确的养老地产项目浮出 水面，仅停留在研究论证阶段。 该公司一位项目经理坦承，“开弓没有回头箭，如果没有充分的市场调研， 没有明确清晰的定位，以及明确的盈利模式，我们是不会轻易下手的。” 在具体的困难中，保险公司提到，保险投资不动产

18、政策亟待细化、 养老社区 建设规划标准缺位、退休人员医保能否异地转移等系列政策壁垒也并未完全突破， 这些都是制约保险资金投资养老社区的障碍。如果政府不支持，只有企业的单方 面热情，这个产业很难发展起来。 人才的缺乏亦是一大难题。首先是社区规划建设、管理人才几乎没有；二是 老年专业护理人员有600万至700万的缺口，目前院校护理学中没有专门养老护 理专业，未来如何与市场对接？ 最关键的一点是，在投资养老社区过程中，保险公司很难单兵作战，除提供 资金来源和相关保险服务外，在社区开发及物业管理方面则力有不逮。从前期开 发到后续管理，这其中必定要给地产开发商和护理、物业等第三方服务机构安置 角色，保险公司的协调至关重要。 出师表 两汉：诸葛亮 先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣 不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光 先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。 宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有