房地产项目STP分析

1、房地产项目STP分析 1、S segmentation （市场细分） 针对“万象炫汇城”的商务区、居住区的客户群体的家庭结构、地理因素、心理因素、行为因素等进行市场细分。 住宅区 人口细分 家庭结构 未婚单身 婚龄13年 婚龄35年 其他 年龄 20-30 岁 30-35 岁 35-40 岁 不定 收入水平 10万以下 10-25 万 25万以上 25万以上 地理细分 地区 顺义、其他城市 北京、其他城市 北京、其他城 市 不定 地域特征 城镇 市区 市区 不定 心理细分 购买动机 刚性需求 刚性需求 刚性需求或 投资性需求 投资性需求 生活方式 周边从业人员 其他区工作人员 其他区工作 人员

2、 不定 消费习惯 与工作地点较 近，追求便捷、 经济 工作离顺义较近 的市区，追求经 济 工作离顺义 较近的市区， 追求经济 看好顺义的发展 前景，追 求投资潜力 行为细分 置业次数 首次置业 首次置业 首次置业或 二次置业 多次置业 权重细分 所占比例 38% 36% 16% 10% 办公区、商务区 规模细分 规模属性 大型 中型 小型 销售额 30000力兀 3000-30000 力兀 3000万以下 类型细分 行业类型 批发业、交通运输 业 工业、住宿与餐饮业、 大众娱乐业、教育业 零售业、教育业 心理细分 租赁动机 降低成本，寻求企 业利益最大化 降低成本，寻求企血利 益最大化 降低成

3、本，寻求企业 利益最大化 权重细分 所占比例 12% 59% 29% 经过上表可以得出以下用户分析: 用户分析原则: 本项目是规模大、周期长的项目，客户定位在数量和层次上都需要前瞻性和包容性。 客户的发展是一个演变的过程，客户的层面会随着项目的开发而不断扩大和升级，客户的阶段性 尖注点也会随之改变。 :顺义商业区从业人员以单身为 客户区域总结 顺文囱饵応孕 、主以及居住在顺义的原匍主户甘J 本地住户 客户群总结 北乐市区单身或婚龄在， 7芒年的年青朋J 於6% 口主唳是在顺义周边的工作人员， 距离工作地点较近。单揃或没有子女口 北乐市区婚龄在年的中 青年人士 16%主要是顺义周边的1 作人员，

4、距离1 : 黒牧近没有子女或若子女年龄 其他城市 10%。地段矢注度的提升以及投资潜力的 吸引，少虽导入。 大型企业高层管理人员、大型利营 业主“作为私人会所的髙端人士 大型企业高层管理人员、大型利营 业主“作为私人会所的高端人士 冲高靖 冲高靖 中端 中低端 理人员 理人员 中小企业老板、金领或者 即将成为金领的白领 中小企业老板、金领或者 即将成为金领的白领 性价比、品痕、品牌、交通、 配喬*物业管理 性价比、品痕、品牌、交通、 年1怕额 怕额 14价出r面积、品质、交通 14价出r面积、品质、交通 总价、面积、交通 2 T targeting （目标市场选择） 2. 1、市场规模 基于靠

5、近T3航站楼、周边交通便利的地缘优势，预计“万象炫汇城”服务的航空及相尖衍生产业的相尖人员可达到4000- 5000人（主要为2040岁的年轻群体为主）左右，而服务 的机场游客等可达到72-80万人次。 2. 2、资源条件 最重要的为资金资源，首幵股份作为北京市最大的房地产开发商，拥有雄厚的资金后盾， 保证工程资金调度及时。同时，公司拥有先进技术以及人才，为工程的实施做好财、物、人、技术多方面的准备。 2. 3、环境条件 该项目南面有万株保留完好的原生成树，形成一座巨大的天然氧吧，可随时调节气温、 湿度与空气洁净度，创造出独立于外界的宜居小气候；漫步林荫下，感受自然的恩赐，倾听 鸟语、蝉鸣、风

6、声，身心亦随之舒展。项目所在地紧邻国门商务区，国门商务区作为临空经济的重要组成部分，是北京发展 临空经济区价值的最高体现，在机场对面，便是天竺空港工 业企业以及新国展区，项目地被巨大的商业圈所包围，形成了良好的投资环境。四条高速（临近机场高速，机场南线、机 场北线、机场第二高速）、三条公路交通（京顺路、顺平路、顺 通路）、多条轨道交通（L1号线、M15号线，以及规划中的S6号线及S3号线）、一条环线交 通（六环路与12条高速公路对 接并直接连通7个新城），可以便捷的到达市区。但商业、医 疗、保健、文化、娱乐、教育等配套设施仍未建成。 2. 4、盈利性因素 目前该项目所在地项目稀少，市场空白，与

7、之竞争者较少。同时，该项目涉及了商业、 办公、居住多元类型，做到了工作、娱乐、购物、健身、教育、医疗、居住于一身的万象汇集，能够为顾客提供全面的需 求，不会造成单个项目孤立而使难以满足消费者的整体需求。 必会在在多元消费下达到盈利目的。 2. 5 风险性因素 该项目建设初期，便推行一种多元化组合的思想，万象汇集于此，这种多种类型搭配， 大大降低了投资风险。同时，在首开股份强大资金的支持下，必会保证资金的运转，不会因 资金链断裂而造成较大的风险。 2.6、政策性因素 顺义作为北京市重点发展新城之一，有这巨大的潜力以及很好基础，与此同时，政策上 也给予积极的支持。在北京最新城市规划中，明确的建设“

8、两轴一两带一多中心”的新格局， “两轴”是指结合北京城市轴线的布局特点和自然地理特征，在传统中轴线和长安街沿线十 字轴的基础上，强化政治、文化与经济发展的职能，构筑起北京传统文化和现代文化两条轴线。“两带”包括京城东部的 “新城发展带”和西部的“绿色生态带”。“新城发展带”北起 怀柔、密云中部，串联顺义、通州、亦庄新城，东南指向廊坊、天津，与北京的区域发展的方向也相一致。“多中心”，是 指在市区范围内建设不同的功能区，分别承担不同的城市功能， 以提高城市的服务效率和分散交通压力，如CBD奥运公园、中尖村等多个综合服务区的设 定。在市域范围内的“两带”上建设若干新城，以吸纳城市新的产业和人口，以及分流中心区的功能。其中，重点发展位于 东部发展带上的通州、顺义和亦庄三个新城。 3、P positioning（