合作协议书城市商业广场项目

1、江苏 市 广场 项目协议书 甲方：江苏 市人民政府 乙方： 有限公司 甲、乙双方经过友好协商，就甲方欢迎乙方投资、开发、经营 广场项目（“本项目”）事宜，达成本项目合作协议书。 一、项目地块概况 1、项目地块位于，项目地块四至：东至规划路， 西至 路，南至 路，北至 路（规划路）。 2、项目地块包括 1 号地块和 4 号地块，其中， 1 号地块为规划 红线范围内用地面积约 194亩，4 号地块规划红线范围内用地面积 约 83 亩。本项目全部面积最终以市国土部门实测为准。 3、项目地块现状为毛地，需进行拆迁。 4、1号地块、 4号地块的具体位置，详见附件一。 二、项目地块用地性质、规划指标及规划

2、预批准 1、1号地块用地性质、规划标准 （1）用地性质为：商业、酒店、办公及住宅，土地使用年限为 商业中心、酒店为 40 年；办公用地为 50 年；住宅用地为 70 年。 （ 2）容积率为 4（按照地上面积计算），地上总建筑面积约为 51.8万平方米，其中，包括商业中心地上建筑面积约 1520 万平方 米；五星级酒店一座，高度不低于 100 米；至少一栋写字楼；其余 为酒店式公寓，用地性质为住宅，土地使用年限为 70 年，酒店式公 寓外立面处理尽量与写字楼接近，酒店式公寓地上建筑面积不超过 地上总建筑面积的 40%。 2、4 号地块用地性质、规划指标 （1）用地性质为住宅，土地使用年限为 70

3、 年。 （ 2）容积率为 3（按照地上面积计算），地上建筑面积约 16.6 万平方米。 3、项目地块中的公寓、住宅户型及户型面积，乙方可根据市场 需要自行确定，甲方给予支持。 4、鉴于本项目的重要性，为了保障项目建设品质，在项目地块 公开出让前，甲方及政府规划部门对乙方以本条所述规划指标为原 则提交的项目规划总平面图进行预批准。 三、项目地块的公开出让方式 甲方明确，项目地块采取两宗地块一起整体现状挂牌、净地出 让交付的方式进行公开挂牌出让。 四、项目地块的挂牌时间及挂牌条件 1、甲方同意在本合作协议签订后 60 日内促成项目地块公开挂 牌。 2、为保障本项目开发、建设及经营品质，甲方同意促成

4、项目地 块的公开挂牌出让文件中包含以下条件： （1）项目地块的规划指标和挂牌出让起始价满足本合作协议书 约定; （2）竞买人或其全资子公司具有一级房地产开发企业资质； （3） 竞买人（含其子公司）在国内已建成开业大型商业中 心；同时，竞买人（含其子公司）需具备五星级酒店开发经验。竞 买人应在资格审查时提供相应商业中心及五星级酒店的产权证和五 星级酒店星级认证文件； （4）竞买人必须在报名时支付人民币1.5亿元的竞买保证金， 且该缴纳的竞买保证金在竞买人竞得本项目地块后自动转为公开出 让成交价的组成部分； （5）项目中的商业中心及酒店不得进行分割销售，竞买人应在 资格审查时提交相应的承诺书； 五

5、、项目地块综合价款（即项目地块挂牌起始价） 1、1号地块的挂牌起始价为人民币100万元/亩与经政府批准的 规划红线范围内的用地面积的乘积，4号地块的挂牌起始价为人民 币138万元/亩与经政府批准的规划红线范围内的用地面积的乘积。 项目地块综合价款即项目地块挂牌起始价为 1号地块及4号地块挂 牌起始价款之和取整数（万元）。 2、项目地块综合价款为甲方履行本合同约定全部义务和交付达 到交地标准的项目地块所涉及的全部包干费用，不因项目规划指标 调整、拆迁法规政策变化等任何原因而作调整，具体包括： （1）拆迁费用 项目地块达到交地标准（“七通一平”，详见附件二）所涉及的 全部被拆迁对象（含全部的企事业

6、单位、所有住宅、其他建筑物和 构筑物、树木及其他需拆迁安置的对象等）的全部拆迁安置补偿费， 包括但不限于土地征收（如需要）、整理、拆迁补偿费、搬迁补助费、 临时安置补助费、安置房源费用、拆迁管理委托费、拆除清运费、 附属物及装修费、设施迁移费等项目地块达到交地标准所发生的全 部费用。 （2）土地出让收益 本项目规划地上建筑面积和地下建筑面积应缴纳的全部土地出 让收益。 （3）市政公用基础设施配套费 本项目规划地上建筑面积和地下建筑面积的全部市政公用基础 设施配套费（即商业99元/M2,住宅64元/M2）。 （ 4）项目用地达到交地标准所发生的及甲方履行本合同义务而 发生的其他全部费用，但不包括

7、土地交易费和土地变更费（其中， 土地交易费按土地用地面积1.2元/M2计算，土地变更费按土地用地 面积2元/M2计算，如有超出部分由甲方承担）； 六、项目地块的竞买主体及开发主体 1 、乙方承诺，在项目地块的挂牌时间、条件等满足本合作协议 书约定时，乙方作为项目地块的竞买主体参加项目地块竞买。 2、乙方竞买成功后可以成立三个全资项目公司（以下简称“乙 方项目公司”），分别作为项目地块中商业中心、酒店及住宅等的开 发主体进行项目的开发、建设、经营，并在竞买成功后作为受让主 体直接和 市国土资源局签订相应地块的土地出让合同和办理 相应的土地使用权证，且该变更不产生契税、交易手续费用等任何 费用（项

8、目用地的具体划分在挂牌前根据乙方的规划方案而确定） 。 上述三个全资项目公司必须全面履行本合同中乙方及三个全资项目 公司自身约定的职责和义务。 七、项目地块公开出让成交价的支付 如乙方竞得项目地块，乙方承诺按照如下约定支付项目地块公 开出让成交价：在乙方或乙方各项目公司摘牌后三十日内支付全部 项目地块公开成交价 70%（含竞买保证金）；在项目用地达到交地标 准，并经过乙方验收合格后十日内缴纳剩余项目地块公开成交价， 在乙方缴纳剩余款后十日内，甲方将达到交地标准的项目地块（含 1 号地块和 4 号地块）交付给乙方项目公司。 八、项目地块的交地标准、交地进度及证件办理 1、甲方负责完成项目地块达到

9、“七通一平”的交地标准（见附 件二）。 2、如乙方竞得项目地块，甲方同意在 2008年5月 1日前将达 到交地标准的项目地块（含 1号地块和 4 号地块）交付给乙方项目 公司。 3、在项目地块交付乙方项目公司后 20 日内，甲方同意促成乙 方项目公司分别取得相应地块的建设用地规划许可证和国有土地使 用证；在项目地块交付乙方项目公司后 40 日内，甲方同意促成乙方 项目公司分别取得相应地块建筑工程规划许可证及施工许可证 九、本项目的优惠政策 考虑到本项目投资巨大、开发周期长，甲方为支持本项目开发、 建设、经营，同意给予乙方（含乙方项目公司，下同）如下优惠政 策： 1、甲方促成把本项目列入市重点招

10、商引资项目，由市领导作为 项目推进领导人或者负责人。 2、对于本项目应缴的建设工程各项费用（见附件三），1 号地 中的商业中心、五星级酒店和写字楼减半征收。 甲方同意在乙方摘牌后 30 日内给予乙方（含乙方项目公司）落 实前述优惠政策的正式政府批准手续。 十、甲、乙双方的主要责任 1、甲方积极促成项目地块挂牌条件等满足本合作协议书约定。 2、甲方负责完成项目地块的土地征收（如需要）、收回、土地 拆迁、安置、补偿等工作。 3、甲方负责按本合作协议书确定的条件和时间将项目地块予以 公开挂牌出让。 4、甲方承诺在 2008年底前完成 1 号地块和 4 号地块之间的环 宇路得征地拆迁和投资建设，并承担

11、全部费用。 5、甲方应完成本合作协议书约定的其他职责： （1）甲方确认所完成的项目地块拆迁不存在因土地征收（如需 要）、拆迁、拆除、搬离、安置、补偿所可能发生的任何遗留问题， 并确认任何有关项目地块的拆迁纠纷、所有权和使用权纠纷、经济 财务纠纷、抵押权以及临建纠纷等其他任何纠纷均与乙方和乙方项 目公司无关，甲方应负责自行处理并承担全部责任，不能因此影响 乙方和乙方项目公司的施工或损害乙方和乙方项目公司其他任何合 法权益，否则导致乙方和乙方项目公司因施工延迟遭受的损失由甲 方承担。 （2）在乙方支付项目土地公开出让成交价时，乙方项目公司可 以取得与其所支付的土地成交价等额的计入项目开发成本的合法

12、票 据。 （ 3）项目商业中心内的步行街形式建筑体及地下室的消防审批， 由甲方负责协调市消防部门解决。 6、在项目地块公开出让挂牌条件符合本合作协议书约定的前提 下，乙方参与项目地块的竞买，足额交纳竞买保证金，并在被确定 为项目地块竞得人的前提下，履行本合作协议书约定的义务。 7、乙方应按照有关国家规范及市的城市总体规划和 区域有关规划要求进行项目规划建筑方案设计和建设。 8、如乙方竞得项目地块，则乙方应按照合作协议书约定按时足 额支付价款。 9、如乙方竞得项目地块，则乙方在取得并实际占有达到交地标 准的全部项目净地后三年内建成并运营商业中心、酒店、写字楼部 分，其余在竞买人取得并实际占有达到

13、交地标准的全部项目净地后 四年内建成。 9、乙方应履行本合作协议书约定的其他责任。 十一、违约责任 1、如果项目地块公开出让挂牌条件与本合作协议书约定不符， 则乙方有权不参与竞买。 2、如乙方竞得项目地块，甲方应严格按照本合作协议书约定向 乙方或乙方项目公司交付达到交地标准的项目地块。否则，每逾期 一日，甲方应向乙方支付已付款项的万分之三的违约金；逾期达九 十日的，乙方有权解除本合作协议书，甲方应返还乙方已付款项， 并向乙方支付已付款项的百分之十的违约金；乙方也有权选择不解 除本合作协议书，则甲方应自逾期之日起，每日向乙方支付已付款 项的万分之八的违约金。 3、如乙方竞得项目地块，乙方应严格本

14、合作协议书约定支付项 目地块的公开出让成交价。否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付 应付未付款项的万分之三的违约金；逾期到九十日的，甲方有权解 除本合作协议书，甲方应返还乙方已付款项，乙方应向甲方支付已 付款项的百分之十的违约金；甲方也有权选择不解除本合作协议书， 则乙方应自逾期之日起，每日应向甲方支付应付未付款项万分之八 的违约金。 4、如一方有其他违约行为发生，则违约方应赔偿对方因此遭受 的损失。 十二、保密条款 甲、乙双方同意对本合作协议书的签订、内容、执行，以及因 本合作协议书签订而了解到的信息负有保密的责任，否则，应赔偿 所造成的所有损失。 十三、不可抗力 1、在合作协议期内，因地震、

15、洪水、战争等不可抗拒的因素， 造成本协议部分或全部不能履行，双方互不承担违约责任，另行协 商解决。 2、遇有本条第 1 项情况的一方，应在四十八小时内，将相关事 件及可能引发后果等以书面形式通知另一方，并且在事件发生后的 十五个工作日内，向另一方提交有关权威部门的证明，及本合作协 议书不能履行或延期的报告。 3、发生不可抗力时，双方均应采取补救措施，减少经济损失， 并应就本合作协议书终止或延期履行等进行协商，努力达成一致意 见。 十四、争议解决 因本合作协议书的签订、履行等引起的任何争议或纠纷，双方 应友好协商解决。如协商无法解决的，任何一方均可将争议或纠纷 提交北京仲裁委员会按照该委员会届时

16、有效的仲裁规则进行裁决。 该仲裁裁决是终局的，对双方均具有最终约束力。 十五、其他约定 1、本合同协议书附件为本合作协议书的组成部分，与本合作协 议书正文具有同等法律效力。本合作协议书附件包括： 1）附件一：项目地块四至 1号地块、 4 号地块的具体位置 （2）附件二：项目地块“七通一平”的交地标准。 （3）附件三：规费清单。 2、本合作协议书未尽事宜，双方可协商签订补充协议，补充协 议与本合作协议书具有同等法律效力。 3、本合作协议书自甲、已双方签字盖章之日起生效。本合作协 议书一式四份，甲、已双方各执两份，具有同等法律效力。 甲方： 市人民政府 乙方： 有限公司 签字代表： 签字代表： 签

17、订日期：二00七年八月七日 签订地点： 附件二：项目地块“七通一平”的交地标准。 1、达到如下要求的市政七通工程接口到项目地块红线上的全部 费用已包含在项目地块公开出让成交价内，如实际有超过费用由甲 方承担，并且甲方同意为乙方项目公司办理相关手续。 （1）雨水：甲方根据批准的乙方报装手续及时间，按所批准的 市政配套施工图，负责完成雨水市政干线到项目用地建筑红线上接 口点的建设并承担全部费用。 （2）污水：甲方根据批准的乙方报装手续及时间，按所批准的 市政配套施工图，负责完成污水市政干线到项目用地建筑红线上接 口点的建设并承担全部费用。 （3）自来水：甲方根据批准的乙方报装手续及时间，按所批准

18、的市政配套施工图，负责完成自来水干线到项目用地建筑红线上接 口点的建设并承担全部费用，并同时落实市政水源供给。 （ 4）电力：甲方负责为乙方项目提供约 65，000KVA 的供电 接入电力，将供乙方项目使用的 10KV 供电线路（含电缆或架空） 无偿引至距乙方项目变电室最近的用地红线边。若需布点建设 110KV/10KV 变电所的，该变电所的所有建设费用由甲方承担。 （5）电信：甲方根据批准的乙方报装需求计划及时间，负责完 成干路的管线工程并通到项目用地建筑红线上指定接口并承担全部 费用。负责落实乙方项目电信的建设，满足项目物业使用的需要。 （6）燃气：甲方根据批准的乙方报装手续及时间，按所批准的 市政配套施工图，负责完成燃气市政干