物业工程部管理制度流程

1、物业公司工程部管理制度流程、物业工程部组织架构二、物业工程部主管工作说明书1.0目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0范围适用于“*物业服务中心内部文件严禁外传1内部文件严禁外传2三、工程部主管工作说明书1. 0目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0范围适用于“*物业服务中心3.0内容内部文件严禁外传3内部文件严禁外传4四、品质管理员工作说明书1. 0目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0范围内部文件严禁外传5中国物业公司适用于“*物业服务中心3.0内容内部文件严禁外传6内部文件严禁外传7物业公司 五、前期介入工作说明书1.0目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0范围适

2、用于“*物业服务中心3.0内容内部文件严禁外传8六、强弱电设备管理员工作说明书1.0目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0范围适用于“*物业服务中心3.0内容内部文件严禁外传内部文件严禁外传10七、给排水设备技术员工作说明书1.0目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0范围适用于“*物业服务中心3.0内容内部文件严禁外传11内部文件严禁外传12中国物业公司八、工程部技术员工作说明书1.0目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0范围适用于“*物业服务中心3.0内容内部文件严禁外传13内部文件严禁外传14九、工程部片区维修工作说明书1.0目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0范

3、围适用于“*物业服务中心3.0内容内部文件严禁外传15内部文件严禁外传16十、工程主管岗位职责1.0目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0范围适用于“xxX物业服务中心3.0内容3.1、 贯彻执行项目主任下达的指示，直接对主任负责，并对公司新接楼盘（宇） 本项目的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。3.2、就本部门以及公司的技术力量配置、技术管理组织结构提出方案或建议，挑选和配备公司各个技术岗位人员， 培养、巩固技术骨干队伍，切实保障动力设 备的安全运行以及房屋各方面设施的正常使用。 尽最大的努力，以最低的费用开 支保持公司各物业高格调水准。3.3、负责制定本部门人员岗位职

4、责，考评员工的工作业绩并据实提出奖罚意见。3.4、根据公司的经营管理目标和任务统筹本部门的工作安排，制定工作计划， 组织技术力量解决工程技术问题、 技术管理问题，建立技术管理制度，就重大技 术事项向公司领导提出决策建议。3.5、负责本部员工的职业道德教育和安全教育，带领本部全体员工努力完成各 项任务，保持内部文件严禁外传17中国物业公司本部的上进风貌，提高本部的服务意识、管理效能和战斗力。3.6、负责本部不合格服务的处理及纠正、预防措施的实施和跟踪。3.7、对本部的开支情况和经济指标负责。3.8、对本部的整体服务质量和安全生产负责。3.9、协调本部目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0范

5、围适用于“xxX物业服务中心3.0内容3.1、做好管理培训工作，对管理中存在的问题提出解决办法或建议，并督促各 项工作落实情况。3.2、负责该小区工程 工程部的日常工作协调；人员调配和制度编写与执行；落 实本部门制定的年度（月度）工作计划和培训计划的开展工作。3.2、负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管 等技术工作，并对竣工图纸、资料进行档案管理。3.3、负责审批涉及建筑结构的房屋室内装修方案，防止出现违章改建及装修， 并对违章提出处理意见。3.4、负责对该小区房屋的结构安全进行鉴定，对一般损坏房屋提出修缮方案并报批施行，如果自行鉴定为危房则必须报房屋安全主管部门再

6、次进行鉴定，并根据房屋安全主管部门的意见组织进行整改。3.5、制定工程工程部、设施设备及房屋大中小修计划，报经批准后组织实施。3.6、负责组织制定完善部门内部的电气设施安全使用、管理、维修及技术资料 管理与指导监内部文件严禁外传18中督工作。国物业公司3.7、 负责外委维保供方的保养设备（消防、电梯）进行维修保养评估；对电梯 年检的组织工作。3.8、配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作和做好员工的业绩考评，并 对奖罚提出意见。3.9、负责相关专业对外的业务联系、协调与相关主管部门的关系。3.10、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。3.11、完成领导交办的其它工作任务。十二、维修

7、班长岗位职责1.0目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0范围适用于“xxX物业服务中心3.0内容3.1、维修班长的工作向工程主管负责；3.2、热爱本职工作，认真钻研业务，熟练掌握工作中的基本技能，熟悉小区的 各种电气设备、线路、给排水管道的走向、线路及负荷情况，掌握系统工作原理 和运行规范。3.3、负责小区设备、固定资产管理，建立固定资产台帐及管理卡。3.4、负责日常用户报修处理及日常维修工作的统筹安排；对能源消耗及维修材料进行有效控制。3.5、协助管理员对小区房屋装饰、装修方案和图纸进行审核，对施工现场的监 管及竣工验收。3.6、组织执行各类设备的安全操作规程和各类作业的操作规程，确保

8、小区设备 设施安全，有效运行。3.7、负责小区设施设备检修、技术改造计划的编制。3.8、协助管理处主任每月对维修工进行考核。内部文件严禁外传19中国物业公司3.9、负责班组所需材料的请购及库存材料的管理工作。3.10、负责班组建设及公司质量管理体系在班组的正常运行3.11、完成领导交办的其他工作。十三、共有部位、设施设备维养班岗位职责1.0目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0范围适用于“xxX物业服务中心3.0目的内部文件严禁外传20中国物业公司明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0范围适用于“xxX物业服务中心3.0内容3.1.热爱本职工作，不断学习，提高自己的专业技能，强烈的团队

9、思想意识。3.2 .每位维修工都必须持证上岗，无证不得上岗。3.3.熟练撑握本小区设施设备的基本维修技能，水电的专业数据及安全操作技3.4 负责日常公共区域的设施设备，水电维修维护及业主的报修工作。3.5. 在工作当中做到 安全第一，服务至上”。3.6. 熟悉小区的给排水管，强弱电线路走向，控制线路及原理。3.7. 每日完成小区的设施设备的巡检工作，查看运行情况，排除运行中出现的 各种隐患。3.8. 对每次巡查情况如实做好记录，作好巡查记录。3.9. 积极配合公司组织对设施设备的 月检，年检”工作。3.10. 坚守岗位，不得离岗，窜岗，外出，和做私事及利用工作之便做其它事情。3.11 在接到报

10、修工作后，及时有效地完成工作并作好工作记录。3.12. 树立良好的工作作风及服务意识，服从上级领导安排的日常工作，及其它的 维修调度。十五、安全工作操作制度1、目的加强安全意识，贯彻 安全第一、预防为主”的方针，确保安全管理、安全生产；2、范围适用于“XXX服务中心3、职责1）物业工程部主管负责检查安全管理制度的实施情况。2）物业工程部负责安全管理制度的组织实施。3）共用设施、设备维护员具体负责安全管理制度工作的实施。4、工作程序：1）实行谁主管，谁负责的安全责任制： 物业工程部的安全工作由 物业工程部负责； 物业工程部管理员负责分管范围的安全工作； 物业工程部作业层员工应严格执行操作规程，坚

11、决反对违章作业； 内部文件严禁外传21中国物业公司2）工作人员工作时，要穿工作服，高空作业必须戴安全带及安全帽，有高空落 物危险的要有人监护，拉警戒线，挂警告牌；3）带电作业必须穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作业区要悬挂 警告牌，必要时要拉警戒线；4）在转动设备上工作时，严禁戴手套，防止卷入机范围适用于“XXX物业服务中心3.0职责：1）物业工程部主管负责检查配电设备巡检制度的实施情况。2）物业工程部负责配电设备巡检制度的组织实施。3）共用设施、设备维护员负责配电设备巡检制度工作的实施4.0内容4.1配电房全部机电设备，由工程部负责管理值班，停电及送电均由值班人员操 作，其它人内部

12、文件严禁外传22中国物业公司员一概禁止操作，一切无关人员禁止进入配电房，非工作人员须服务中心经理或 工程总监书面许可后方可进入。4.2保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温度控制在35度摄氏以下。 4.3建立运行记录，每班最少巡查一次，每月组织检查一次，每年大检修一次， 遇查出问题应及时修理，不能解决的问题及时上报工程总监， 每班巡查时应按配 电系统保养表上执行及记录，发现异常者，应及时修理及报告。4.4供电线路操作开关有明显标示、停电拉闸、检修停电，应用挂牌标示。4.5房内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，如为紧急情况，应报工程 总监同意方可进行。4.6配电房内设备及路径变更要

13、经工程总监同意，重大改变应报工程总监和物业 经理批准。4.7节约电能消耗、降低成本是每位工程人员重要职责之一，工程部每日书面上 报管理处有关总电表运行数。4.8严禁违章操作，操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋及手 套等。4.9值班人员要随时接受对机电设备情况的投拆，并作记录和及时排除故障。4.10防止小动物进出配电房。十七、配电设备巡检制度1.0目的：规范配电设备运行管理工作，确保配电设备良好运行。2.0范围：适用于“xxX物业服务中心3.0职责：1）物业工程部主管负责检查配电设备巡检制度的实施情况。2）物业工程部负责配电设备巡检制度的组织实施。3）共用设施、设备维护员负责配电设

14、备巡检制度工作的实施4.0程序：1）巡视检查基本要求： 按规定检查项目进行巡视设备、巡视时注意力要集中，防止漏查、禁止闲谈； 发生设备缺陷及异常现象时，应认真分析，正确判断，做好记录，及时报告， 采取措施把事故消灭在萌芽中； 应每周巡视二次、每季度检修一次。设施设备维养员每月至少参加一次巡视; 内部文件严禁外传23中2）巡视检查项目：国物业公司若遇电压波动大或在恶劣的天气条件下，应进行特殊巡视； 电气接头是否发热变色； 各种仪表的指示是否正确； 电压、电流和功率有无异常变化； 各接地装置是否锈蚀损坏、接地螺丝是否完好； 各种指示灯信号是否正常； 设备运行声音是否正常； 固定遮拦是否完整关严；

15、各类标识是否完好； 配电室内是否有异味；3）供电线路严禁超载供电，禁止乱拉乱接线路；4）停电时，应提前向用户发出书面通知，恢复送电时，在确认供电线路正常， 电气设备完好后方可送电；5）配电设备由专职人员负责管理，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班 电工禁止操作；6）配电设备缺陷管理 巡视、检查、检修、调试等工作中所发现的设备缺陷，由当值人员将设备缺陷 登记在记录簿中； 根据缺陷内容和严重程度的情况，在每月末由 设施设备维养员汇总提出 工程 部理意见，报送 物业工程部主管，凡重紧急缺陷应立即向有关上级报告，要求 抓紧工程部理； 在设备大修前，有关人员应书面向主管工程部门提供在设备大修时必须工

16、程部理的设备缺陷和在进行发现的异常情况，在大修计划中加以工程部理； 在设备大修开始时， 物业工程部主管与检修负责人共同研究，并监督检修人 员在检修工作中全面消除设备缺陷及异常情况； 对在检修，维修的过程中对已经消除的设备缺陷，维修人员应将缺陷的工程部理经过情况、时间等及时记入在记录簿中； 设备缺陷属于维修人员力所能及范围内消除的应抓紧积极消除；8）对重视安全供电，工作责任心强，及时发现设备缺陷并及时 工程部理的有功 人员应给予表扬和奖励，凡因工作失职，不负责任在巡视检查中能够发现而未认 真发现导致事故的人员应给予批评教育和严肃工程部理。十八、水泵房管理制度1.0目的：内部文件严禁外传24中2.

17、0范围：国物业公司规范水泵房设备良好运行，确保提供优质合格的生活用水。 适用于“xxX物业服务中心3.0职责：1）物业工程部主管负责检查配电设备巡检制度的实施情况。2）物业工程部负责配电设备巡检制度的组织实施。3）共用设施、设备维护员负责配电设备巡检制度工作的实施4.0程序：4.1水泵心房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电专业人员负责监控， 定期进行保养、维修、清洁，发现故障苗子和消防隐患及时处理，并认真做好记 录。解决不了的问题书面报告主管领导，争取妥善解决；4.2水泵房内的机电设备操作由机电专业人员负责，无关人员不得进入水泵房；4.3消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵在正常情况下，选择开

18、关位置与自动位置， 操作标志都应简单明确；4.4生活供水泵应在规定时间内轮换使用，主接处定期检查擦洗，以保证其正常 运转；4.5消防泵每月运转一次（10分钟），以保持正常运转，每半年进行一次 自动、 手动”操作检查，每年进行一次全面检修；4.6水泵房卫生每月打扫一次，泵及管道每月清洁一次；4.7操作人员在2米以上检修设备（包括开关、阀门等），必须带好安全帽，扶 梯要有防滑措施，要有专人监督。十九、水箱清洗操作规程1.0目的：规范水泵房设备良好运行，确保提供优质合格的生活用水。2.0范围：适用于” XXX物业服务中心3.0职责：内部文件严禁外传25物业公司1）物业工程部主管负责检查配电设备巡检制

19、度的实施情况。2）物业工程部负责配电设备巡检制度的组织实施。3）共用设施、设备维护员负责配电设备巡检制度工作的实施4.0程序：1、 根据环保和卫生防疫部门的要求，为确保水箱水质，每年5月、10月应分别 对水箱清洗消毒一次。操作要求如下：2、准备工作2.1. 清洗消毒人员必须持有卫生防疫部门核发的体检合格证；2.2. 通知监控室开始清洗水箱，以免发生误报警；2.3. 关闭双联水箱进水阀门，安排临时排风设施、临时水源、橡皮管，打开水 箱进口箱；3、清洗操作3.1. 当双联水箱内水位降低到一半或1/3时，将待水箱出水阀关闭，打 开底部排污阀，找开另一联进水阀以确保正常供水。不允许一只水 箱排空清洗，

20、另一只水箱工作，这样会因负荷不均，造成水箱壁受 压变形产生裂纹；3.2. 清洗人员从进口处沿梯子下至水箱底部，用百洁布将水箱四壁和底 部擦洗干净，用清水反复冲洗干净；33水箱顶上要有一名监护人员，负责向水箱内送新风，防止清洗人员余氯中毒， 并控制另一联水箱的水位。4、结束工作4.1. 清洁结束，关门清洗水箱的排污阀，打开水箱进行开始蓄水；4.2. 当两个水箱水位接近时，打开清洗水箱的出水阀门，收好清洗工具 将水箱进口盖盖上并落锁；4.3. 通知监控室清洗结束，做好相关记录。二十、水泵运行安全操作规程1、目的：内部文件严禁外传26中2、范围：国物 业公司 确保水泵设备安全良好运行。适用于” XX

21、X ” ” X）物业服务中心3、职责：1）物业工程部主管负责检查水泵安全操作规程的实施情况。2）物业工程部负责水泵安全操作规程的组织实施。3）共用设施、设备维护员负责水泵安全操作规程工作的实施。4、程序：1）开机前应认真检查水泵、电机及水压控制系统是否 工程部于安全、良好状态, 各种防护及保险装置是否良好齐全，紧固件及接地线是否牢固润滑油位和油色是 否正常；2）水泵运行中，认真观察水压、电机温度及水泵盘松漏情况，保证平衡不间断 供水，仔细倾听运转声音。观察水位控制器的运行是否灵敏可靠， 如发现异常情 况应立即停泵检修；3） 水泵房应加锁，蓄水池维修检查口应加防鼠网、加锁，钥匙由物业工程部保 管

22、；4）非本服务中心工作人员不得走近水池，服务中心工作人员不得将有毒物品带 入水泵房工程部主管负责对柴油发电机的作业行为进行技术指导、监督。3.3分管经理负责对柴油发电机管理进行全面指导、协调。内部文件严禁外传27中4.0发电机房配电房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡查检查。4. 3平时应经常检查发电机的机油油位、 冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中 的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行 8小时用油量。4. 4发电机每月空载试运行1次，每次运行时间不大于15分钟，平时应将发 电机处理自动起动状态，每月巡视 4次，确保发电机正常运行。4. 5发电机一旦起动运行

23、，值班员应立即前往机房观查，启动送风机，检查发 电机各仪表起动状。4. 6严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。4. 7每月清扫发电机房1次，保证机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应及 时处理。4. 8加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。二十二、发电机保养作业指导书1. 目的维持柴油发电机的良好状态，确保备用电源供应正常。2. 范围适用于” xxx ” ” xXX业服务中心3. 职责3.1设备责任人负责柴油发电机的巡检、 运行、维护保养工作，并做好质量记录。3.2维修主管负责对柴油发电机的运行、维修保养工作进行技术指导、监督。3.3分管经理负责柴油发电机运

24、行、保养维修工作的全面指导、协调。4. 方法和过程控制4.1 一级检查4.1.1每月清洁一次机房和检查柴油机的机油油位、水位、燃油量、蓄电池。每 月1次试运行柴内部文件严禁外传28中国物业公司油发电机组，空载时间为1015分钟。4.1.2检查油量（备用柴油量保持在容器容量的80%或确保发电机连续工作 24小时的储备油量）、机油压力、水温、电压、电流和频率值是否在设定范围HJ/QR-112发电机房巡查记录表 HJ/QR-123内部文件严禁外传29中国物业公司二十三、消防泵房管理制度1、目的：规范水泵房设备设施运行管理工作，确保水泵设备设施良好运行。2、范围：适用于” XXX “ ” X）物业服务

25、中心3、职责：1）物业工程部主管负责检查水泵房管理规定的实施情况。2）物业工程部负责水泵房管理规定的组织实施。3）共用设施、设备维护员负责水泵房管理规定工作的实施。4、工作程序：1）水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电专业人员负责监控，定 期进行保养、维修、清洁，发现故障苗子和消防隐患及时处理， 并认真做好记录。 解决不了的问题书面报告主管领导，争取妥善解决；2）水泵房内的机电设备操作由机电专业人员负责，无关人员不得进入水泵房；3）消防泵、污水泵在正常情况下，选择开关位置与自动位置，操作标志都应简 单明确；4） 消防泵每月运转一次（10分钟），以保持正常运转，每半年进行一次 自动、

26、手动”操作检查，每年进行一次全面检查；水泵房卫生每月打扫一次，泵及管道每月清洁一次；操作人员在2米以上检修设备（包括开关、阀门等），必须带好安全帽，扶梯要 有防滑措施，要有人扶档。5、相关文件/记录水泵房巡查运行记录编号：HJ/QR121二十四、消防管理作业指导书1. 目的规范消防系统的操作及管理，保持系统处于良好运行状态。2适用范围适用于” XXX ” ” X物业服务中心3. 职责3.1经理或授权人负责对消防工作进行指导、监督。3.2共有维养部、消防服务供方负责消防设备设施的维护、保养工作。内部文件严禁外传30中国物业公司3.3秩序维护部负责消防设备设施的日常运行监控。安全巡逻岗负责消防设备

27、设施完好性检查工作，控制中心安全值班员负责对消防主机的具体操作。4. 方法和过程控制4.1火灾报警控制器（联动型）操作4.1.1火灾报警控制器初始化检查消防系统市政电源及备用电源正常后，将主机上电运行或进行复位操作后， 主机自动开始初始化工作，自动读取各驱动板数据。系统初始化时间约25秒,有进度条指示初始化工作的进程。初始化结束后，控制器显示主菜单平面。4.1.2操作界面操作主菜单为控制器默认的工作界面，对辅助显示区的一切操作均由此开始。主菜单 有九个图标，指示九种不同的功能和操作。通过触摸屏点击屏幕上的图标来完成 相应功能选择。屏幕的右侧为主信息显示区，在该区域里始终显示首次火警、火 警、回

28、答、命令、延时、故障、隔离、请求等信息，每种都显示一条，可触摸屏 幕上的相应功能按钮可以随时查阅，不相互覆盖，不受左侧显示区的影响。按屏上上、下、左、右、*”键可进行当前栏目信息的换页显示。4.1.3我的主机操作在主菜单下点击 我的主机”图标，进入本项操作。点击钥匙图标确认密码输入完 成。输入密码正确后，显示以上分菜单，完成对控制器各部分开启。使用状况 的设置。通过触摸屏点击相应图标完成相应功能选择或进行操作。4.1.4设备管理操作4.141选择 设备管理 进入驱动板及网络驱动板查询。查看本机所联接驱动板，及其地址编码。点击相应图标进入所对应已设置的驱动板的相关回路。4.1.4.2选择已设置的

29、驱动板所对应的图标可以查看该驱动板所连接4个回路的设备状况。每个回路图标下，上一排字表示该回路编号。下一排字前一组表示本回路已设定安装的设备（探测器及模块）数量，后一组表示本回路故障的设备 数量。选择一条回路后，显示该回路所有设备状况及地址编码。4.1.4.3在总线设备状况列表上选择相应数字键，可显示报警设备所对应设备的 详细信息。在报警类设备详细信息画面上，选择监测”则显示该设备当前监测到 的浓度（温度）值。一屏可显示自监测时起约10分钟的在线变化。显示完后，自动返回上一页。4.1.4.4在总线设备状况列表上选择相应的设备为控制模块，在此状态下，除了 显示各种状31内部文件 严禁外传物业公司

30、态，逻辑等信息外，还可以进行延时启动，立即启动，停止设备启动、隔离等操 作（注：隔离和解除隔离操作在主机复位后生效）。4.1.5控制面板操作选择控制面板”进入输入密码界面。通过触摸屏输入密码进入控制面板查询和设 置界面。点击相应图标选择相应功能设置。4.1.5.1密码修改在此画面下，可以输入新的操作密码。新密码的范围为00009999。按数字键输入新操作密码。4.1.5.2时间日期修改在本页可完成对控制器日期和时间的修改。通过触摸屏幕相应位置标记，指向要修改的地方，然后进行输入更改。4.1.5.3语言选择本控制器为中、英双语言界面，在本页可完成语言变换。4.1.5.4打印机开启和关闭在本页可完

31、成打印机的操作。画面下方显示打印机当前状态。 点击 开启 可开 启打印机，点击关闭”可关闭打印机。点击相应要打印的信息确认选定当前 信息是否被自动打印。4.1.5.5屏幕保护设置控制器可设置屏幕保护功能。设置后，在正常情况下，显示屏熄灭。如发生火警、 故障等任何事件或按动按键，显示屏自动亮；如有报警，则显示屏长亮。画面下方显示当前设置状态。点击开启或关闭并确认可控制液晶保护功能 。4.1.5.6控制模块启动方式在本页，可以设置本机所有控制模块的启动方式。控制器的启动方式优先级高于 每个控制模块自身设置的启动方式。 只有在控制器处于默认设置状态下， 控制模 块才以自身设置的启动方式启动。当控制器

32、处于手动状态，则模块全部以手动方 式启动，反之为全部自动。点击相应信息可设定为不同的启动方式。4.1.5.7计算机在本页可完成对CRT （楼宇平面图显示系统）的设置。画面下方显示 CRT当前 处于开启或关闭状态。 按开启”及关闭可控制CRT的开启及关闭， 本设置用 于控制器的联网设置。通过触摸屏进行选择。32内部文件严禁外传中4.1.6火警信息操作国物业公司在主菜单下按火警信息进入显示火警信息画面。如控制器连接的总线设备没有报警，则显示为空”否则，根据发生火警的先后次序显示设备列表。显示内容为：报警序号、设备编号、中/英文地址、设备类型及报警时间。点击相应报警设备可对应设备的报警平面图和监测当

33、前浓度（温度）变化。4.1.7联动信息显示操作4.1.7.1在主菜单下按“ 4进入显示联动信息画面。如没有联动设备信息，则显示没有联动信息”否则，根据时间顺序显示联动信息列表。图示内容为：联动序号、设备编号、中（英文）地址、被控设备类型及联动动作时间。绿色为联动已 发出，青色为联动请求。4.1.7.2联动详细信息在总线设备状况列表上选择相应的数字键，如果该键对应的设备为控制模块，则 内容为上图所示。在此状态下，除了显示各种状态，逻辑等信息外，还可以进行各种操作：延时启动，立即启动和停止。4.1.7.3联动命令在主菜单下点击联动命令”进入该状态。分类根据设备编号启动联动设备。点 击设备类型图标进

34、入相应类型信息。在总线设备状况列表上选择相应的数字键， 在此状态下，除了显示各种状态，逻辑等信息外，还可以进行各种操作：延时启 动，立即启动和停止。4.1.8设备操作在主菜单下点击 系统操作”图标，可进行如下操作：控制器复位、网络内所有设备复位、对控制器进行自检、通讯调试、打印记录、节点状态4.1.9历史记录在主菜单下点击 历史记录”图标，显示历史事件的记录。火警和故障记录最大数 量分别为1000条，存满后新事件产生时，挤出一个最远的事件。其中故障信息 与火警信息、回答、复位等重要信息分别存储。4.1.10平面图显示操作触摸屏或在主菜单下按“8”显示建筑各区域、各层消防平面图，下方前面数字 表

35、示区域号，后面数字表示楼层号。4.2多线联动控制盘操作多线联动控制盘有启动、停止、自动、手动、强制功能，并且有相应的请求指示灯、启动33内部文件严禁外传物业公司指示灯、回答指示灯等。多线联动控制盘每路控制一台相应的被控设备（风机、 消防水泵、防火卷帘等）。每路均具有4条命令线（其中启动线2根，停止线2 根）、1条地线，1条回答信号。4.2.1多线联动控制盘手动状操作多线联动控制盘开机运行后，该盘面首先是手动状态，即LD9100E-10C盘收到控制器的请求信号时，该盘面的请求灯亮，要想启动设备必须按下相应的启动键， 被控设备才运作，并且启动指示灯亮。如有回答信号，回答指示灯也亮。按下相 应的停止

36、键，被控设备停止运行。4.2.2多线联动控制盘自动状态开机运行后，状态为手动状态，手动指示灯亮，此时按下自动键，LD9100E-10C盘处于自动状态，自动指示灯亮。若LD9100E-10C盘接受到控制器的请求信号， 此时相应的被控设备自动启动运行，并且启动指示灯亮。如有回答信号，回答指示灯也亮。按下相应的停止键，被控设备停止运行。4.2.3多线联动控制盘的强制开机运行后，状态为手动状态，若要强制启动某台设备，此时打开强制锁，不管 控制设备的逻辑是否成立，只要按下启动键，该被控设备就启动运行，同时启动 指示灯亮。如有回答信号，回答指示灯也亮。按下相应的停止键，被控设备停止 运行。4.2.4多线联

37、动控制盘的复位如需要消除现有的请求信息，复位控制器，LD9100E-10C盘的请求与启动信号也随之复位。4.3消防广播系统操作当需与消防分机通话是，按下消防电话主机上对应消防分机路数（地址）按钮即可实现主机-分机间的通话。4.4喷淋水泵、室内消火栓水泵（联动被控设备）操作喷淋水泵、室内消火栓水泵及机组（联动被控设备）设置在二期消防水泵房内。消防电气控制柜设置有自动、手动功能，喷淋水泵、室内消火栓水泵电气控制回 路接入火灾报警及多线联动控制盘系统中，实现水泵自动启、停功能。4.4.1水泵控制（联动被控设备）现场手动功能：将切换装置拨向手动，按下水 泵启动按钮，工作指示灯亮，停止灯熄灭，水泵投入工

38、作；按下停止按钮，工作 指示灯熄灭，停止灯点亮，水泵停止工作。4.4.2水泵控制（联动被控设备）远程强制功能：将现场电控柜上的切换装置拨 向自动，将多线控制盘上的强制锁打开。水泵未投入运行时，启动回答信号灯灭, 停止灯亮，将需要启动的34内部文件严禁外传物业公司水泵的启动键按下，水泵启动，启动回答信号灯亮，停止灯熄灭；按下停止键， 停止灯亮，运行灯熄灭。4.4.3水泵控制（联动被控设备）远程自动功能：将现场电控柜上的切换装置拨 向自动，将多线控制盘设置于自动状态，水泵受现场消火栓报警按钮启动信号控 制。按钮按下后，经过一段时间的延时水泵投入工作，启动回答信号灯亮，停止 灯熄灭；火灾扑灭后，将主

39、机上的自动锁关闭，可在控制中心打开手动锁，按下 停止键，停止灯亮，运行灯熄灭；或在现场将水泵控制柜上切换装置拨向手动， 直接停止水泵工作，同时将动作的按钮复位，恢复待命状态。二十五、风机房管理制度1. 目的为加强风机房的管理，特制定本制度：2适用范围适用于” XXX ” ” X）物业服务中心3. 职责1. 严禁无关人员进入风机房，并有严禁明火，禁止吸烟，非工作人员未经许可 不得进入风机房。2. 风机房设备由公共设施、共有部位维养班负责维护及日常巡查。3. 风机房内必须保持整洁，各类标志清晰，不得存放杂物或做其他用途。4. 进入风机房维修必须注意用电、防火安全。5. 工程维养人员定期巡查风机房设

40、备设施，发现问题及时修理保养，并记录在 检查记录表上。6. 在恶劣的气候环境下，要加强对设备的巡查，当发生事故时，应保持冷静， 按照操作规程及时排除故障，并按时做好记录。7. 合理配置消防器材，做到定期检查，及时更换，保持灭火器的完好率，工作人员应熟练掌握各种灭火器的使用方法，会扑救初起火灾、会报警 二十六、房屋装饰装修巡查制度1、目的：内部文件严禁外传35中国物业公司为了全面掌握业主装修情况，切实加强装修巡查力度，防止严重违章装修行为的 发生，或有效地制止违章行为，特制定本制度。2、范围：适用于” XXX ” ” X）物业服务中心3、职责：1）服务中心 物业工程部主管全权负责小区的业主（住户

41、）装修巡查工作。2）监督业主（住户）装修行为4、程序：1）凡具以下情形之一的，由设施设备维养员个人承担责任，公司视情节轻重予 以工程部理： 巡视管理不力的； 不及时汇报当天巡视情况或汇报避重就轻的； 隐瞒严重违章装修情况不报的； 接受业主或装修队人员的烟、茶、水果等其他任何形式物品的； 与装修户或装修队人员达成任何形式的协议或默契，以图谋任何形式的私利或 其他目的的； 用语不礼貌或说话不依据事实的。2）凡由于物业工程部必须安排人员对业主装饰的房屋进行巡视巡查。 对业主（住户）的装修实行巡视制，对每一装修户每周至少要巡视两次。 巡视时间：08:0017:00 巡视内容：A、是否有已装修而未按有关

42、规定办理装修手续的；B、装修施工队人员及施工现场有无违反装修管理相关规定的；C、房屋外 工程部（如阳台、平台）是否的违章搭建，或有拆、损现象的，或 有其他违章现象的；D、防盗门或窗是否合乎统一要求；E、 是否为闭门装修，装修材料或装修垃圾是否侵占或影响了公共工程部位；F、 是否的在禁止装修时间内装修的；G、是否有其他违章现象；H、室内装修时，是否按经审核过的装修图或文进行；I、是否损及承重墙、梁、柱、顶等或其他可能损坏房屋；J、有否敲掉楼面水泥层的；有否建筑垃圾堵塞下水道的；K、有否损及或改变公用水管道、下水道以及电线线路的;L、其他任何违反装修管理相关规定的装修行为。内部文件严禁外传36中国

43、物业公司M、巡视时间：17:00至次日08:30N、此段时间由小区当值保安负责巡视，主要巡视内容为：O、是否有违反装修时间规定的；P、是否有装修材料或垃圾堆放侵占公用 工程部位的，或垃圾 工程部理不安规 定办的。巡视员职责：A、每周内必须巡视完所有装修户，即时、全面了解、掌握其装修情况；B、做好巡视每户的记录；C、按章对违章装修户进行恰当的 工程部理；D、将每周巡视及 工程部理情况及时向 物业工程部主管或服务中心主任汇报；E、遇到严重违章的或 工程部理时遭抵制的应及时报告负责人，商量解决办法。5、相关文件/记录装修巡查记录表编号： HJ/QR115二十七、给排水设备（设施）运行保养规程1、目的

44、：规范给排水设备（设施）运行保养管理2、范围：适用于” XXX ” ” X）物业服务中心3、职责：1）物业工程部主管负责检查给排水设备（设施）运行保养规程的实施情况。2）物业工程部负责给排水设备（设施）运行保养规程的组织实施。3）共用设施、设备维护员负责给排水设备（设施）运行保养规程工作的实施4、程序：1）值班人员每周对给排水设备巡检一次，并倾听设备运行时有无异常响声，观 察运行时的电流、电压，并做好巡检记录。2）水泵房每月打扫一次，每月清洁一次设备，保持设备、地面、墙壁无积尘、无蜘 蛛网，无杂物。3）给排水维修保养程序 给排水设备故障排除一般不超过 8小时，如在8小时内无法解决重要维养部位

45、故障，应将故障原因、解决方案上报 物业工程部主管及服务中心领导，限期解 决。 凡是夜间发生的，不影响用户工作的，不会产生后果的给排水设备（设施）故 障，可以由早班水工进行 工程部理。 需停水进行维修保养时，遵守执行停水工作程序。 给排水设备（设施）故障一般 工程部理程序内部文件严禁外传37中故障，更换水泵。国物 业公司A、排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故 障，检查排除；如是水泵B、供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水时，值班水工应立即关闭总阀, 及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。C、排污井，雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，应立即疏通。5）停水工程部

46、理程序 因工作维修等原因需要停水，应经 物业工程部经理批准，服务中心领导同意后 通知客户服务处，由客户服务处填写 停水通知单”提前24小时通知有关用户。 因突发事件停水，应在1小时喷泉喷泉的开放时间为：每周五、六、日的 18： 00时至19： 00时。内部文件严禁外传38中6.0循环水国物业公司循环水水泵的开启时间为每周六的18： 00时，关闭时间以水质清澈为止。7.0日常巡查与维修养护1、 工程维修值班员负责公共照明的巡查，巡查时间为：20： 00时至21： 00时, 巡查情况应在公共照明设施巡查登记表上作好登记。2、在喷泉、背景音乐、循环水开启期间工程维修人员应对喷泉、背景音乐、循 环水设

47、备做全面的巡查。3、工程维修人员在对公共照明、喷泉、背景音乐、循环水的巡查中期间发现的 问题，应及时予以解决。4、保洁人员每周不少于一次对小区水环境的清理，以保障小区水环境的清洁。8.0相关记录8.1公共照明设施巡查表二十九、临时施工用电、动火管理规定1、目的：加强小区正常维修作业和业主装修工程的临时施工用电、动火管理。确保小区电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护小区住户正常的生活秩序2、范围：适用于” XXX ” ” X物业服务中心3、职责：1）物业工程部主管负责临时施工用电、动火管理规定的实施情况。2）物业工程部负责临时施工用电、动火管理规定的组织实施。3）共用设施、设备维护员负责临时

48、施工用电、动火管理规定工作的实施。4、程序：1）施工用电管理 小区的临时用电及施工期间的动火的手续办理和现场监管由物业工程部负责； 凡小区业主在进行房屋装修或施工单位使用临时电源时，用电单位应向物业工程部申报， 物业工程部派专业人员对其电动设备工具进行检查、核实、并检 查电工操作人员的上岗证，禁止无证操作。 凡进入小区内进行施工的单位和个人使用的电动设备、工具及电源线等器材， 必须符合国家有关产品质量规定和安全要求、并安装漏电保护器开关，配备分线 电闸箱和安装电表，在内部文件严禁外传39中国物业公司物业公司 物业工程部专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。 物业服务中心对小区进行重大修缮工程

49、使用施工电动设备和电动工具的用电 量，必须在不影响小区设备正常运行的情况下进行； 进入小区的临时施工人员使用的电动工具和设备， 必须在服务中心规定时间内 使用，禁止在其他时间内使用，以防发出各种噪音影响住户的正常休息； 服务中心专业人员有权对违章操作人员进行检查， 停止违章电动设备及工具的 使用，对不听劝阻者，报公司有关 工程部门进行 工程部罚。2）动火管理 小区内业主装修和施工动火均应向服务中心 物业工程部申请，并办理动火手 续； 物业工程部管理员负责对动火现场进行监管， 发现违反规定的行为应立 即进行制止； 动火安全规定：凡经批准动火的单位和个人、动火前做到 八不”动火中做到 四要”动火后

50、做 到一清”A、动火前八不”防火、灭火设施不落实不动火；周围的易燃杂物未清除不动火；附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火；凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道、未经洗刷干净、排除残存的油质不动火； 凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器和管道不动火；凡储存有易燃、易爆物品的仓库和场所，未经排除易燃易爆危险的不动火；在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的 不动火；未有配备相应的灭火器材不动火。B、动火中四要”动火前要指定现场安全负责人；现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火； 发生火灾、爆炸事故时，要及时扑救；动火人员

51、要严格执行安全操作规程。C、动火后一清”动火人员和现场工作负责人在动火后，应彻底清理现场火种 后，才能离开现场。三十、设备、仪器、工具管理制度1、目的：规范设备、仪器、工具管理工作。内部文件严禁外传40中2、范围：国物业公司适用于” XXX ” ” X）物业服务中心3、职责：1）物业工程部主管负责检查设备、仪器、工具管理制度的实施情况。2）物业工程部负责设备、仪器、工具管理制度的组织实施。3）共用设施、设备维护员工设备、仪器、工具管理制度工作的实施。4、程序：1）物业工程部使用的设备、仪器工具由 物业工程部建立台账；2）班组使用的设备、仪器、工具分公用 工程部份和个人使用 工程部份，公用 工

52、程部份由班长负责保管，登记建卡；3）个人领用时办理登记手续，用后归还；4）个人工具要建立个人工具登记卡，由使用人负责保管。如因责任原因丢失或 损坏，应视情节给予赔偿；5）设备、仪器、工具要定期清洁、保养，使其保持完好和合乎技术要求的状态， 以利工作，计量器具需定期检测；6）如其他班组、工程部门需要借用设备、仪器工具，要办理借用手续，明确限 期归还，如有遗失，由遗失者赔偿。5、相关文件/记录维养工具台账编号：HJ/QR-016三、公共设备设施检修制度1、目的：规范公共设备设施检修管理工作，确保设备设施良好运行。2、范围：适用于” XXX” ” XX物业服务中心3、职责：1）物业工程部主管负责检查

53、设备设施检修制度的实施情况。2）物业工程部负责设备设施检修制度的组织实施。3）共用设施、设备维护员具体负责设备设施检修工作的实施。4、工作程序1）公共设备设施的检修由 物业工程部负责执行（必要时，由 物业工程部协调 施工单位或供方执行）；2）公共设备设施的检修应包括对以下系统的检修： 供配电系统的维修和保养； 公共区域照明系统的维修；内部文件严禁外传41中 消防系统的检修排水系统的维修；国物业公司 房屋公共维养部分的检修；3）检修频次要求 房屋外修理，每三年进行一次，对楼外屋面防水进行一次各 工程部大修，并 作一次 小区内公共 工程部位照明供电系统各开关，每周检查二次，即坏即修, 箱式配电柜，

54、每月检查、清理保养一遍； 公共娱乐场所、园内重点部位，每周巡视二次，即坏即修； 室外排水管道，畅通无堵，每周巡视一次； 污水井、雨水井，每季清理一次； 楼栋标牌和单元标牌，楼梯扶手，楼梯走廊窗户，对讲门垃圾桶路、井盖，即坏即修；4）公共设备设施检修计划编制和实施 公共设备设施的检修，每季度由物业工程部设施设备维养员根据实际情况编 排检修计划； 检修计划中应对检修责任人、责任班组、检修进度和所需材料进行逐项落实； 检修计划由 物业工程部主管审核后实施； 检修计划批准后，由负责人组织班组、施工单位或供方实施； 在计划实施过程中 物业工程部主管应积极保持与公司门和业主之间的协调；5、相关表格维修任务单编号：HJ/QR042设备检修保养记录表。编号:HJ/QR105三十二、维修标准作业规程1、目的：规范共有部位设备设施检修人员的标准操作流程。2、范围：适用于” XXX ” ”