购房知识之购房选房与买房签约

1、如有帮助，欢迎下载。购房知识之购房选房1 、我们应该如何买房2 、我们应该怎样看房地产广告？3 、房源选择误区4 、挑选房源时考虑的几大因素购房知识之买房签约1 、签订认购书以及购房合同时一定要慎重对待2 、迟迟拿不到房产证咋办3 、手把手教你签合同购房知识之购房选房我们应该如何买房买房，越来越成为现代人关注的事情；房奴，渐渐成为越来越多人的另一个身份，这条路上， 崎岖坎坷，布满陷阱。您买房了吗？您准备买房吗？您知道买房的流程吗？您了解相关的规定吗？ 来这里，让您学会一步步买房！30我们应该怎样看房地产广告？目前，房地产市场已经成为我国经济新的增长点。 但是房地产市场良莠不齐，规范化程度不够，

2、 在媒体上经常有关于房地产公司的曝光事件，尤其是一些房地产广告内容与真实的情况相差很大， 真假不分、虚实难辨。那么，面对房地产公司铺天盖地的广告，消费者应持什么样的态度呢？例如，某房地产开发商为了招揽顾客，在广告中把房价标得很低，每平方米仅 1800 元，但又 在后面加了一个不起眼的 “起 ”字，最后各种费用加起来竟达到3000 多元。还有，广告中所标出的价格往往只是基本价，你若购买，还有各种各样的附加税费在等着你，如一户一表费、对讲机费、 绿化费、教育配套费、开房费、管道煤气预设费等，所以对广告上标出的房价要仔细询问清楚。还 有的住房广告把一些商住小区说成是 “花园住宅 ”，但购房者住进去以

3、后却看不到花草，映入眼帘的 尽是堆成小山般的垃圾和杂物。肮脏的环境、糟糕的物业管理、家常便饭式的停水断电和昂贵的管 理费用，往往使入住者苦不堪言。在现代社会中，广告既是企业占领市场、参与竞争的重要信息传播手段，也是消费者对商品进 行识别、判断、选择的重要依据。因此，我国广告法规定：广告不得含有虚假内容，不得欺骗 和误导消费者； 反不正当竞争法也规定：经营者不得利用广告或其他方法，对商品的质量、有 效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。那么，造成虚假广告层出不穷的主要原因是什么呢？据调查，有 41.2%的公众认为， 是由于 “执法部门对虚假广告的查处力度不够，有法不依”；有 31.4% 的人认为

4、“广告媒体一味追求经济效益，把关不严、不规范 ”；还有 14.7% 的人认为是由于 “对虚假广告没有专门的法律和法规进行约束，无 法可依 ”；也有 12.7% 的公众认为是由于 “消费者的消费、经营意识不够成熟，过于轻信，让虚假广 告屡屡得逞 ”。研究人员认为，消费者对自己的这种评价是过低的，当问到消费者 “如果您要买房， 请问你会通过什么途径了解房地产信息 ”时，有 36.8%的人选择了 “广告 ”，而没有选择 “找专业的房 地产公司咨询 ”，有些人甚至连新楼的建设工地也不去看一下。鉴于房地产业虚假广告多，真假难辨的现状，公众对房地产业的健康发展有什么建议呢？有关 资料显示： 71.4% 的

5、公众认为， “房子也是一种商品，应该在返修、维修的基础上，增加包退、包换 内容，实行三包 ”；有 67.2% 的公众认为，应 “建立必要的法律援助及相应机构，以便及时处理投诉， 解决问题 ”；有 61.6% 的公众认为，应 “加大执法力度 ”；有 47.5%的公众认为，应 “增加强制性、惩 罚性、操作性的条文，以便于执法 ”；有 32.7%的公众认为， “政府部门应与房地产开发公司脱钩， 以便加强对房地产业的规划开发、立项、审批的监督管理”；有 22.9%的公众建议， “对于虚假广告，应像普通商品那样可以 打假 ，实行多倍罚款 ”。总之，有关专家提醒购房者， 不要轻信广告，要作实地考察后再决定

6、是否买房 。房源选择误区小区环境的选择误区在计划经济时代，房子的地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大家最关注的内容，住宅也往 往是以低廉的造价， “多快好省 ”地建造的混凝土盒子，正是这些冰冷的人造建筑物将人与自然割裂 开，而与我们血脉相通的自然却只有在零星的被围墙圈起来的公园中可以找到。随着生活要求的提 高以及市场竞争机制的导引，住宅小区环境越来越为人们所重视，但因为长时间被无环境的水泥丛 林迷惑了眼睛，人们在判别住宅环境时往往陷入这样的 误区 ：环境 = 绿化率住宅小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于 33 ，它包括绿化硬质铺装， 围墙、 大 门、活动设施，各种指示标牌、水景、浮雕

7、、雕塑、灯光设施、音响设施等，而这些内容又必须与 住宅建筑形成一个有机的联合体。单就绿化而言，也不是简单的绿了就可以了，而必须考虑乔木、灌木、藤本、草本、花冠木的 适当配植以及与四季相适应的种植方式，而硬质铺装及活动设施应充分考虑其使用功能，如无障碍 设计就有规范的严格规定，艺术品的陈设则要更多考虑其文化涵义和艺术品位。从学科来说，环境 则涉猎土建、园林绿化、艺术、市政等许多工程领域，而这些都得由有丰富经验的设计人员将它们 有机组合起来。小区景观 “中看 ”就行我们强调人的主体性是对人本身的一种尊重，这并不是一句空话，许多具体的工作就体现了这 一点。如活动设施的设置主要考虑老人、 孩子的户外活

8、动， 它的尺度应与人体工程学诸尺度相适应， 从材料的色彩、质地和化学性质上都要考虑人与其相接触时的舒适性和安全性以及使用的耐久性。小区里的景观不只是供居民观赏的，它必须与居民的休闲活动相匹配，也就是说居民可以徜徉 其中，能够实实在在地使用这些景观设施，比如小区的集中空地做出高低错落的构筑物应该形成或 大或小、或公共或私密的活动空间，以满足不同活动的使用要求，开阔的场地可以供居民集体晨练 或举办群众文娱活动，而相对隐蔽的小空间则可以给居民提供阅读、交谈的场所。所以说景观不仅 是给人看的，同时也应该是给人用的。过多追求环境个性居住区中的环境设计应该是丰富多彩的，会有许多视觉上、使用上的兴奋点，而这

9、些点必须有 一个内在的秩序将它们统一组织起来，形成既独立存在又集中有序的画面，否则就是一盘散沙，而 这一切的最终目的是为居民服务，而非设计师表现个人色彩的场所。环境设计是一门综合的学科，从历史上看，西方在城市公共环境的设计中有许多不朽的典范及 相关理论，而东方则在造园艺术中有着独到的意匠，就像油画与国画一样以不同的手法创造不同形 式，但同样是美的生活图景，我们当今的环境设计则应是博采众长，继承传统来为今天的生活很好 地服务。挑选房源时考虑的几大因素：价格如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资， 您需要考虑月收入、预期还贷能力、 贷款方式、 银行利率、 地段升值潜力等诸多因素。 当然，

10、 最好还是听听专家建议。 看看百家杂谈 （什 么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）交通状况 ：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车 位物业才算物尽其用。社区环境 ：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素， 小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。户型结构 ：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、 房屋的朝向、视野、采光、私密性等。挑选房源时考虑的几大因素：位置如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满 足

11、您的各类需求。它通常具有下列特征 :1. 城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向，如北京的上 风上水方向为西北方向。2. 交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障,一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升 学、转学等。3. 城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次 干道附近，不应超过1公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要 么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。4. 生活便利。步行10分钟

12、左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他 服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到 .5. 环境宜人，自然、人文景观优雅 。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运 动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。挑选房源时考虑的几大因素：配套设施业主们都希望项目内 “家园 ”内有一个好的环境，这是千真万确的。但业主们如果知道项目里要 建公园， 则会有不同意见 特别是当他们认识到， 这项投资及以后的维护费用要由他们来出的话， 可 能更有争议。我看到有些报道说，某项目花了几千万造了什么空中花园或空中巴比伦之类的，就个 人观点而言，实属不当投资。有人会说我土老帽

13、，其实不全是这么回事。一个好的家园，环境应该 是干净、整洁、方便，有树、有花、有草，车、人各行其道，访客停车方便。另外，园林建设还可以发挥业主的积极性，如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的 花园内种树、种花、种草，不仅可以美化环境，突出个性，而且不用花开发商和以后的物业管理一 分钱。总之，环境绿化实属必要，但实在没有必要投资搞华而不实的公园式的园林，特别是投资巨 大，维护费用很大的园林，这一点，买房者在选房需引起重视。至于会所，当然是很必要的，高档社区更少不了。但是，会所体量应与项目大小相匹配，也就 是利用率和维护费用的问题。另外，会所内容也很重要。我个人觉得，除其他设施外，有两样设施

14、 必不可少，特别是对高档家园而言：一是健身设施，包括健身器械室，还有可用于健美操等的室内空间； 二是室内游泳池。成功的业主都十分注重锻炼，至少每周二至三次或更多，越是 “新新人类 ”越 是如此，这是健康的生活方式。其他的可视需要和预期利用率加以考虑。本人看到有的会所搞什么 棋牌室，个人认为不当，搓麻当然可以，但不是健康的生活方式，如要搓，可以到家里去，不必要 会所用大家的钱来建棋牌室， 毕竟高档社区应该倡导健康生活方式， 这和今后社区的环境直接相关。挑选房源时考虑的几大因素：面积在我国大部分城市，根据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则的规定，房 屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元

15、住宅的销售面积怎样测算?商品房按 “套”或“单元 ”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积 ） 与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积套内建筑面积 = 套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居 室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（ 不包括吊柜 ）、户内楼梯 （按投影面积 ） 。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合 以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。每户阳

16、台（无论凹、凸阳台 ）面积在 6 平方米以下的，不计算使用面积；超过 6 平方米的，超过部分按阳台净面积的12折算计入使用面积。套内墙体面积：商品房各套 （单元 ）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两 种。商品房各套 （单元）之间的分隔墙、 套（单元 ）与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙 （包括山 墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积 全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积：按国家现行建筑面积计算规则进行计算。单元分摊的公用建筑面积由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共 门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公

17、共用房和管理用房之建筑面积； 各单元与楼宇公共建 筑空间之间的分隔墙以及外墙 （包括山墙 ）墙体水平投影面积的 50 。公用建筑面积不包括任何作为 独立使用空间租、售的地下室、车棚等，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套 （单元 ）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间 销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和。公用建筑面积分摊计算：各套 （单元）的套内

18、建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者 应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积一般高层住宅公建分摊系数为 0.4 左右。挑选房源时考虑的几大因素：朝向在中国，挑选住宅商品房的客厅， 以朝南为最佳 。北方地区历来形成的 坐北朝南的住宅为最佳 的生活习惯 ，造成消费者 “有钱就买东南房 ”的需求心理。因此，东南朝向的房屋较其它朝向的房屋 要好销售。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。 其它朝向的优劣顺序大致 为东南、东、西南、北、西 。其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二三间，其朝 向也不会完全一致。而且在大多数情况下

19、是有好有差。消费者应 以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准 。卧室也以南向为佳，但最好不要靠 外墙。因在夏天，南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一 定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚 可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对要 次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选 择西向的卫生间。在南方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利 于风的直线流动， 在夏季是否能形成 “穿堂风 ”

20、。具体的方法是看各个房的门、 窗是否在一个方向上， 如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光。最好的情况是在 北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与 外界经常保持交换。 由于厨房的油烟产生量大， 形成时间短， 靠自然通风实难将其在短时间内排出， 所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起 油烟的 “倒灌 ”或风将油烟引入其他房间。因此， 厨房以不选北向为宜 。一般来说，一天之内阳光能射入时间23小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内 温度，加速空气流动均有好处。对于客

21、厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或 偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会 更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免 病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳 光。现在多数的商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方向来通风、采光。 而这种建筑的朝向多为南北向，因此，有一半左右的房间均是朝北的。消费者在挑选时，就要看设 计者是否将较次要的房间放在北向。对于点式一梯二户，一套房至少有三个面临空，因此其房间的 朝向应该都较满意。

22、对于一梯三户，一梯四户，由于套数多，要为各户都留有一个相对较好的主朝 向，故一户的朝向很难完善，有时候，会出现有较大缺陷的朝向。挑选房源时考虑的几大因素：楼层低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建 筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下 雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因 此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独 和独立。如果底层的厕所管道、

23、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现 由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连，那么消 费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景 色优美，底层的住户当然是 “近水楼台先得月 ”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四 周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是 首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否 通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一 些死角

24、地带等。消费者在选择底层时，对这些问题一定要 一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在冬天，一到 冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员 进行咨询还是有必要的。挑选房源时考虑的几大因素：室内格局现在居民购房，一般都会考虑做再次装修，所以 室内有无横穿的大梁或回水管道要先看清楚 因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁；同时，横窗的管道需要特别花功夫和 材料去处理，再装饰也会影响美观。其次，应注意整个室内格局力求方方正正，避免有三角形（尖角形）等不规则形状出现

25、，也应 避免室内中央有柱穿过。因为不规则的房形影响家具布置，且造成的浪费面积多，很多缺陷面靠装 饰装修去弥补； 且突兀的斜角或锐角对室内居者会造成一种不适的压迫感， 能够避免还应尽量避免。再次，对房内各功能居室的配置安排及行走动线，要做仔细考量。一般而言，住宅空间可以分 为三部分：起居空间、服务空间与睡眠空间。起居空间包括：人口、玄关、起居室、客厅、餐厅等。 服务空间包括：厨房、储藏室、浴厕等。睡眠空间包括：卧房、客人房、孩童房、书房等。在以上 三部分中，起居室空间的位置与布置最为重要，因为客厅是家庭活动和对外交际的中心，也是日常 生活中使用率最高的区域， 所以客厅采光一定好， 格局要方正，

26、与餐厅和其他卧室之间联系要紧凑； 同时，在位置上应具有相对的独立性，不应成为其他功能居室间穿行的通道。主卧室是最具机密性的地方，其与客餐厅的关系不仅不应有 “开门见山 ”之感，且应有良好的隔 音和充足的光线。主卧室之窗户要尽量避免与邻栋建筑的门窗相对，以免破坏机密性，给生活造成 不便。一般而言，主卧室应有足够空间可以放置双人床、床头柜、衣柜等，如条件好一些，可考虑 拥有一套独立的卫生设备。厨房与卫生间是居室内最重要的服务空间，首先应选择明卫与明厨，因为自然通风与采光对厨 房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。另外，厨房的位置也很重要，其与餐厅之间联系要紧凑，两 者之间的行走路线不能被破坏；除此之外

27、，尚应考量厨房面积形状是否合理，是否兼顾了储藏、清 洗和烹调各功能，能同时容纳几个人作业。对于浴厕，主要应考虑自然通风与采光，位置应处在隐密次要处，如有条件，可考虑将厕所和 淋浴区分隔开，以方便使用。挑选房源时考虑的几大因素：户型结构随着房改的深入进行，个人购房比例逐渐上升，对产型的要求也随之提高，户型设计的合理与 否是决定消费者购买心态的重要因素。在这方面有以下几点需要提醒购房者予以关注。（一）根据使用选择户型对于住宅的户型， 消费者应如何选择呢？住宅的户型按平面组织可分为： 独幢公寓、 二室一厅、 二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为：复式，跃层式，错层式等。消 费者

28、在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。对于一室一厅、二室一厅、二室二厅等户型，因主要 的目的是满足使用功能，且面积控制紧张，故应选择剖面上无大动作的设计。对于独幢公寓、三室 二厅、四室二厅等高标准住宅，剖面上应有变化才好。若全从一个标高上展开，空间感觉较死板， 而且也需要一些走道。 若能 结合剖面变化， 水平走道会减少， 空间也多了一个层次。 所以消费者在 选择此类住宅时，应选择剖面有变化设计。从户型结构分析，超大户型与超小产型的设计不是大众 的需求对象，而面积大小适中、居室功能分开、双厅双卫双阳台的户型设计较受欢迎。目前较为流行的跃层设计及外廊式厨卫设计则得到更多消费者的青睐，销售前景看好。（

29、二）各地户型各有差异由于历史的原因，各地的房产户型存在着差异，相比上海、深圳等城市，北京的户型设备确实 是相对落后。其中主要是两方面的原因：首先是北京对限高、楼距等要求十分严格，出于容积率的 考虑，发展商为了尽可能多出面积的考虑，只好牺牲了户型的合理性；另外，由于从前北京住宅市 场消费主体是集团购买力，在购房时更多考虑的是住宅面积和居室数，对户型的要求不太高。这也 使发展商忽略了居室户型的完善与创新。缺少市场的压力，自然使北京的户型设计缺乏新意，落后 于南方城市。（三）室外景观成新宠客户在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素，但目前客户 挑选住房时有一个新的趋势，即

30、客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向，而对室外景观的重视程 度正日渐加强。如果室外景观优美，即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。这主要是由于 现在人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加之空调等电器的普及，人们对日照等自然条件的 要求有所减弱，而对优美景色的需求却在增强。（四）先厅后卧，顺序选择客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序是：第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、 布局等； 第二是主卧室的合理性， 如面积、 采光条件、 居室私密性； 第三是相对独立的餐厅的功能； 第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室 （书房、客房） ；最后考虑

31、阳台。另外，在厅的选择和设计时， 面宽也是一个较为关键的因素。面宽大小会给使用带来极大不便。 一般应在 3.9 米以上较为适宜，至少也应满足 3.6 米 。由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多，相应也要求扩大主 卧室的面积。而户型设计上，可进入式衣帽间（ WALK IN CLOSET ）的出现，也使主卧室布局 更为灵活，房间进深可以适当增加。挑选房源时考虑的几大因素：设计（）房屋间距窄人们发现，这几年城市的建筑多了，同时越来越密，而这种密有时到了令人尴尬的地步。如果 你住在八楼伸出手来几乎可与对面一幢的住户在空中相握，而住在低层次的，白天却要开灯，过着 近似暗无天日

32、的生活。过于狭窄的房屋间距，造成采光不足，通风不良，也影响了住房的私密性。 造成这一局面的原因，则是有些房地产开发商为了增加住房和营业面积，挤占了本该留存的正常空 间，从而无形中增加了出售面积。事实上，这不仅损害了消费者的权益，同时也是一种短视行为。 这样的房子不仅卖不出价，有时还会出现积压，即便一时卖出去了，也会留下后患。（二）面积短缺据中国社会调查事务所的一项调查表明，住户在对商品住房的投诉中，其中有 8O 是反映面 积问题。这份调查其实反映了时下大部分购房者的担忧，而买商品房的短斤少两现象，百姓是十分 痛恨的，因为短斤少两造成了大的损失，短少几平方米的面积，在大中城市是好几万元，在小城市

33、 也是好几千元，况且在物业管理费中也是以此面积来决定费用档次的，这样造成的损失会更大。因 此，国家对此有了规定，并相继出台一些相应措施进行规范。但百姓还是希望，开发商能自己约束 自己，以实实在在的面积来对待消费者，因为用政府行为来制约房产短斤少两现象，运作起来一时 也非易事。（三）室内设计欠科学在购买住房时，消费者普遍希望其所购住房能充分利用面积，设施配套也适当合理。 而事实上， 一些开发商开发的住宅，往往让消费者大失所望。 120 平方米的住房竟然只有两室两厅，厕所竟然 没有窗户因此，消费者希望，开发商在这上面多动动脑筋，从消费者的角度去设计。首先可采 用内涵挖潜式，在固定的面积中进行内涵挖

34、潜，避免面积浪费，充分利用空间，这样的住房设计会 讨百姓喜欢。其次是设计、设置让住户方便，这一点尤其要动脑筋。譬如如今一些开发商针对住户 洗衣机不好摆放的情况，在阳台设置了拱排水管让住户在阳台洗衣、晾衣；有的开发商在建设中就 将空调管线等预先装好；厨房的排烟口先留好 （四）公共空间少这主要反映在绿地面积和建身地域少两方面上。对于这一点，许多住户是深有体会的。有的住 宅设计时由于没有预留绿化面积，环境不好，没有一定的公共空间，做做操都没有地方。住在这样 的住宅里，何谈生活质量的提高？值得高兴的是，一些有眼光的开发商，开始注意营造良好的居住 环境，干方百计留一点绿地面积，即使在受地域限制时，也不惜

35、花钱建起屋顶花园，在走廓上预留 绿化带。同时，留下一些让住户健身的空间。一些开发商以此为卖点竟收效很大。所以，百姓希望 开发商都以发展的眼光看问题，要善于留一定的公共空间，保持一定的绿化率，预留给住户健身、 活动的空间。购房知识之买房签约签合同谁也无法强迫谁，合同对哪一方有利，最主要取决当事人所处的地位。卖方市场、供不 应求的情况下，房地产商很可能拒绝任何修改与补充，比如目前卖经济适用房的房地产商；买方市 场、供大于求，房地产商往往会什么都好商量。小编做本专题的目的绝非要告诉购房人可以照搬专 题的东西去签合同就能成功，而是告诉购房人签合同时如何去争取对自己更有利，至于能争取到哪 些则要因地制宜

36、和靠自己的谈判技巧。合同签的好不一定房子就好，签好合同只是买房中的一步，选择好的位置、社区环境、信誉好 的房地产商有时更重要，客观条件并非是单靠合同就能改变的。签订认购书以及购房合同时一定要慎重对待签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售 方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和”五证（即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商 品房预售许可证）；如果是现房，根据规定，发展商已经不需要再办理 ”销售许可证”，而改为办理大 产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初

37、始登记，办理房屋产权证。您一定要 看清楚发展商的房屋产权证是否包括了您想买的房子？一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣 传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。 发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都 要落实在合同里。您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审 查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。（注意：还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定

38、金之后，随着对该房产项目了解的加深而感 觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要 购房人和发展商在双方协议中明确何种 情况下，购买者可以终止协议，拿回定金 。）迟迟拿不到房产证咋办 可依合同要求赔偿或退房可依合同约定要求开发商赔偿或退房，但不应停付月供在购房合同中，开发商一般会承诺办好房产证的时间，或是提供买房人自己办理的必备文件。 可往往承诺的时间到了，开发商却没有办好房产证，购房者也无法自行办理房产证。面对房产证的 遥遥无期，购房者该怎么办？案件回放起因入住三年未拿到房产证2002 年初，王女士在 CBD 中央区选择了一个公寓楼盘，以按揭贷款方式购买了其中一套公寓房， 并于 2

39、003 年 6 月顺利收房。由于是投资型购房，王女士自己并不去住，而是将房屋租了出去，打算在房价上涨后再出售。据王 女士了解到，同楼的绝大多数业主都属于投资型购房。入住不久，开发商收取了房屋公共维修基金和契税，并承诺将很快办理房产证了，可眼看购房合同 中规定的办理房产证时间已到，却仍不见房产证踪影。而此时王女士购买的这套房产价格已上涨， 王女士打算将房子出售以获取投资收益。于是王女士找到开发商询问，被告知正在办理。但两个月 后，开发商仍未下发房产证。王女士开始怀疑项目有什么问题。 于是拿着购房合同到市建委查询该项目备案资料， 但工作人员称， 只能在出现纠纷起诉后委托律师来查。对抗停付月供后开发

40、商承担连带担保责任 王女士觉得起诉开发商太麻烦，于是没有提起诉讼。但由于迟迟拿不到房产证，王女士一气之下开 始拒绝偿还银行贷款。银行打电话催讨贷款时，被王女士拒绝。由于开发商负有连带担保责任，起初几个月的贷款便由开 发商代为偿还。但之后银行方面表示，如果王女士再不按时还款，银行将起诉，而且会把王女士列 入银行 “黑名单 ”。虽然王女士此后陆续还了银行几个月贷款，但由于开发商始终不能确定办好房产证的时间，想到自 己投资可能面临的巨大风险， 王女士最终还是决定不再支付银行贷款。 在王女士累计 9 个月未支付 银行贷款的情况下，银行按担保合同规定一次性扣划了开发商为该房屋担保的全部未付款项。开发商于

41、是委托律师找到王女士，要求归还其为王女士代偿的按揭购房款。但王女士以开发商严重 违约为由拒绝偿还。开发商回应说如果不还款，将收回王女士的房屋并进行拍卖，用拍卖款归还开 发商代付的款项。决定为避免投资风险要求退房 由于王女士坚持拿到房产证后再付月供，开发商于是对其下了最后通牒，称若再不还款就到法院起 诉。王女士向律师咨询后得知，这种情况下如果打官司，开发商将承担没有按时办理房产证的违约 责任。但按合同规定计算，这笔罚款远远抵不上开发商代偿的银行按揭款。可如果一次性归还开发 商代偿的款项，就意味着仍将继续承担房产证办理不下来的风险。这时的王女士感到自己处境极为 不利，于是想到了退房。听说王女士要退

42、房，开发商态度缓和了许多，因为怕王女士退房可能会引起连锁反应，导致其他业 主大量要求退房。目前事情仍在协调。律师指南 延期办理房产证业主可要求索赔 房产证迟迟办不下来的情况目前并不鲜见。如果开发商的大产权证办不下来，也就无法办理产权分 割，购房业主的小产权证自然是遥遥无期了。如果在规定时间内因为开发商的原因不能办理房产证，开发商应承担违约责任。王女士可通过法律途径索要赔偿。 根据目前情况分析，由于开发商的原因，导致王女士在合同规定时间内无法拿到房产证，王女士可 根据合同相关规定，追究开发商违约责任。如每迟延一天承担购房总价款万分之一的违约金。在协 商不成的情况下，王女士可以先行起诉，就已超过的

43、期限要求支付违约金。此后开发商仍然不能办 理房产证的，可以再次起诉追究后一段时间的违约责任。以“拒还月供 ”抵制开发商违约不理智 发生房产证迟迟办理不下来的情况，购房者不能以此抗拒银行还款。购房合同与银行借款合同是两 个既关联又相互独立的合同，开发商对借款合同的担保合同是依附于借款合同的。按法律程序， 当王女士签订购房合同并支付首付款后， 银行以贷款的方式为王女士支付了其余款项， 这时王女士已全部履行了对开发商的付款义务，转而形成与银行的债权债务关系。如果王女士不履 行对银行的还款义务，银行有权按担保合同规定要求开发商承担担保责任。而开发商代为还款后， 可转而向王女士追偿。购房合同履行中有什么

44、问题，应由双方依据合同或法律规定解决，购房人不 能因开发商的违约而不履行银行贷款合同义务，拒付银行贷款是不理智的。退房时须注意解除权行使期限 王女士采用退房的形式也未尝不可。根据法律要求，商品房买卖合同规定或法规规定的办理房屋所 有权登记期限届满后超过一年的，由于出卖人原因导致购房者无法办理房屋所有权登记，购房者可 请求解除合同和赔偿损失。王女士购买的楼盘现在已超过合同约定期限一年没有办理好房产证， 所以她已享有解除合同退房的 权利。但需要提醒的是，请求解除合同应当注意行使合同解除权要在一定时间内进行。当发生法定解除权 事由时，合同一方享有合同解除权。法律没有规定或当事人没有约定时限的，经对方

45、催告后，解除 权行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，可以在一年内行使解除权；逾期不行使的，解除权 将失去。退房流程一览表第1步 向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。 开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由法 院判决。第2步 在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民法院的司法解释， 这种请求法院应给予支持。第3步将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。 开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行 款项予以扣除。手把手教你签合同签合同要小心避免陷阱购房人在小区里的共

46、有权利和义务购买商品房，购房人对自己享有所买房屋的私有权利一般都比较明确，但对自己享有哪些所买 房屋所在小区的共有权利并不十分明白，我国民法典中的物权法尚在制定当中，购房人要想保 障自己在小区的共有权， 首先要在了解我国现有法律法规基础上， 与房地产商约定好合同第十七条。所有权与使用权中华人民共和国城市房地产管理法第三十一条规定： “房地产转让、抵押时，房屋的所有权 和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 ”这条法律告诉我们购房人， 当您购买房屋的 时候，同时也得到了所买房屋所在小区的全部土地共有使用权 。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第二十三条规定： “土地使用

47、权转 让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 ”这条法规告诉我们购房人， 在您所买房屋所 使用的土地使用证标明的土地范围内，所有公共建筑，不管面积是否公摊，只要没有单独计算容积 率，您就对其享有共有权 。根据上述法律法规的规定，我们即可清楚楼宇的屋面虽不计算建筑面积，但其所有权归业主共 有，外墙所占面积的 50 属套内建筑面积，归业主个人所有， 50 属公摊面积，归业主共有，外 墙面的所有权理所当然也归业主共有。因此，楼宇屋面和外墙面的使用权除非有全体业主集体授权 转让，归全体业主共有， 购房人签合同时不应该、 个人也不能够把这个权利授予房地产商或其它人。 在此，笔者要提醒购房人的是使

48、用权和所有权是可以分别归属不同人的，购房人要小心别因为自己 疏忽而把本属于自己的使用权轻易送给了别人。购买顶层的购房人应该了解，除非整座楼的购房人都在购房合同中同意楼宇屋面的使用权归房 地产商或顶层业主，房地产商自己承诺顶层购房人单独享有屋面使用权是得不到法律保障的。同样 道理，购买底层的购房人也应了解：即使房地产商在合同中约定了楼门前底层用户窗户下的小绿地 归您使用，如果没有得到全体购房人的认可，这种约定并不保险。购买顶层或底层的购房人，如果 房地产商承诺了附“送”您什么屋面或窗前花园的使用权，最好能和房地产商约定清楚使用的费用 和期限，并明确使用权如被全体业主收回，房地产商应赔偿什么损失。

49、商品房所在楼宇的命名权和所在小区的命名权， 目前在北京最终还是需要政府有关部门的批准， 购房人在收房前也很难集中意见自己去申请，笔者觉得，购房人如能接受预售许可证上的项目名称 和房地产商宣传广告上使用的名称，就将命名权交给房地产商好了。当然房地产商如果同意和购房 人在合同中约定项目只能用什么名字，如果将来出现变化赔偿什么损失更好，不过房地产商很可能 会以政府审批是“不可抗力”加以拒绝。不要忽略会所和停车位购房人在约定合同第十七条写明的两项使用权和两项命名权的同时，还应关心一下 本小区的所 有没有分摊的配套建筑有没有单独产权 ，比如会所、地下车库等，这些配套建筑只有在没有独立产 权的情况下，购房

50、人才拥有共有产权，反之，则由拥有产权的人所有，而不能“共产” 。在房地产商拥有会所、地下车库独立产权的情况下，购房人最好要求房地产商在合同第十七条 空行中明确会所、地下车库的性质（小区自用或在保障小区业主使用不受影响的情况下，经业主大 会同意后可对外开放） ，其使用权归全体业主所有，并能明确具体的使用费用。对地下车位出售的 项目，不买车位的购房人就要问清并最好在合同上明确自己如果将来有车，在房屋交付使用后可以 停在什么地方。购房人要注意，在合同第十七条中明确会所、地下车库等配套建筑的性质，合同第十八条房地 产商承诺“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”才有意义。如有

51、可能，购房人最好能和房地产商进一步约定，房地产商违反承诺时应具体承担什么责任。购房人也要对自己的承诺负责根据权利义务对等的原则，合同第十八条即是对购房人在所买房屋所在小区内共有权利的一个 确认，也是购房人对自己在小区所承担义务的承诺，购房人首先应该明确：购房人虽对自己购买的 房屋的套内享有独立的产权，但基于公共利益和安全理由，并不能擅自改变自己所买房屋内的建筑 主体结构、承重结构和用途。在进行承诺前注意以下两点：1 合同及其附件是否有另外规定，影响自己在使用期间与其他权利人共同享用与自己所买房屋有 关联的公共部位和设施的权利，有无不需要按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担的义务。2 在合同第

52、十八条中，购房人如果同意写下自己所买房屋仅作住宅用途使用，今后就要自行承担 改变房屋用途的责任，而无法再以房地产商曾在广告宣传中说过商住两用为由，替自己改变用途的 行为推卸责任。手把手教您签购房合同：合同的生效条件第二十五条是关于合同生效日期的约定。合同范本写的是 “自双方签订之日起生效 ”。对此购房 人要特别注意的是避免自己先签字，然后售楼人员说要拿走让领导签字，这样做，等于主动权全部 交给了房地产商， 购房人应坚持由房地产商先签完自己再签 ，这没有什么不公平，对方不愿意让他 们和您当面同时签就是了，如果对方做不到，不公平也是对方原因造成的。笔者建议购买预售房的购房人最好要求房地产商 将合同

53、第二十五条和第二十六条更换一下顺 序，在第二十五条约定：自本合同签字之日起 30 天内，由出卖人向国土房管局申请登记备案。在 合同第二十六条约定：本合同自国土房管局登记备案后生效，避免房地产商拖着不备案或合同备案 不了解除合同的麻烦，虽然过去法院判案时判定合同是否有效会考虑合同是否备案，但这种情况会 因高法最新的司法解释而改变，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问 题的解释第六条已写明： “当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手 续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效 条件的，从其约定 ”，笔者在此要特别

54、提醒购房人要注意的是该解释后面还有一句话： “但当事人一 方已经履行主要义务，对方接受的除外。 ”这句话意味着即使约定了合同备案后生效，如果购房人 已付首付款，合同没有备案仍然有效，因此， 购房人如果要求按笔者所说的方法进行约定，一定要 以约定合同备案后才开始付款为前提 。在此笔者必须说明的是任何事情都有两面性，对于热销的房子来讲，笔者建议的这种约定也会为房 地产商毁约或提高售价提供方便， 上述高法的司法解释就有限制房地产商因合同没有备案而毁约的 目的。对贷款买房的购房人来说， 如果能要求房地产商在合同上约定购房合同与贷款合同同时生效则更为 理想，这种做法在国外很普遍，但可惜国内在目前环境下，

55、如果房子不是很难卖的话，房地产商通 常不会接受。保修约定里的玄机：了解房屋保修期新房的保修期是从何时起算？很多人会回答： “从交付之日起算 ”。这种解答虽然也对，但不够 准确全面，说对的原因是：建设部的商品房销售管理办法第三十三条确实写了： “房地产开发 企业应当对所售商品房承担质量保修责任。 当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任 等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 ”说不够准确全面的原因是：这里没有具体讲明保修期的长短，而是由当事人约定，期房交付时的保修期和现房的保修期很可能会出现差异，购房人往 往被搞得糊里糊涂。房屋保修期有多长？房屋的保修期不像一般动产商品，可以简单地定

56、为购买后的 1 年、 3 年或 5 年。我们如果留 意一下商品房销售管理办法第三十三条后面一句话： “商品住宅的保修期限不得低于建设工程 承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保 修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限 。 ”就会发现房地产商虽然对买房人负 有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房 地产商承诺的时间为基础的。该条里说的规定 ，是商品房销售管理办法第三十二条注明的 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 ，而该规定第六条讲明： “国家 对住宅工程质量保修期另有规定的，保

57、修期限按照国家规定执行。 ”所以我们研究保修期还是要回 到国务院的建筑工程质量管理条例 。国务院的建筑工程质量管理条例第四十条规定： “在正常使用条件下，建设工程的最低保修 期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理 使用年限；（笔者注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。 ）（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年；（三）供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 ”因此

58、，合同第十六条： “出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内 容承担相应的保修责任 ”写的是房地产商开始承担保修责任的时间，而法定的保修时间的长度是 “自 竣工验收合格之日起计算 ”。购买人特别是购买尾房和现房的购房人在约定合同十六条时，首先应 注意一下作为合同附件的房地产商提供的 住宅质量保证书 上所承诺的保修时间长度和起算时间， 如果保修时间太短，可利用合同第十六条后的空行进行补充约定，如果购房人买的是非商品住宅， 则应按合同该条所说：以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。“非出卖人原因 ”怎么解释对合同第十六条，笔者有两点要提醒购房人：1 合同第十六条写明： “买受人购买的商品房为商品住宅的， 住宅质量保证书作为本合同的附 件。 ”而合同第十一条又写着： “商品房达到交付使用条件后， 所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书 和住宅使用说明书 。”这里就存在一个