房地产项目主要问题

1、精品文档你我共享房地产项目主要问题1、规划及土地用途相符性分析：论述项目所在区域规划和规划环评审批情况， 说明规划的时效性（经过政府 审批的有效的规划）；附件中应提供规划和国土资源局出具的 建设用地规划许可证，内容要与 报告书保持一致。如果选址原有土地性质为工业用地，依据关于切实做好企业搬迁过程中环 境污染防治工作的通知（环办200447号）文件要求，补充土壤、地下水环 境现状监测内容，说明是否存在遗留的污染问题，制定土壤修复方案。周围涉及绿化带等与生态环境有关的设施，应明确是否有违法占用的情况。2、产业政策相符性分析：2011年本“在林地上从事工业和房地产开发的项目”以及“别墅类房地产开发项

2、目”为限制类项目；根据国家发改委和国土资源部发布的限制用地项目目录（2006年本）和禁止用地项目目录（2006年本）等关于限用土地的要求，明确本项目是否占 用耕地，是否符合国家发改委和国土资源部相关政策要求。3、外部依托条件：集中供热、城市污水处理厂及配套排污管网的环评、建设和 验收运行等情况时间、文号，说明依托的可靠性。立项文件内容与建设内容是 否一致。4、能源消耗情况项目主要能源消耗情况见表。主要能源消耗名称单位消耗量备注水万t/a22.8279住宅按150L/人d计；物业按50L/人d计； 商业网点用水量按 5L/ m 2 d计；排水按用水量的85%计算。2绿化用水量按 2L/ m d，

3、2次/ d计， 绿化按150天计算；绿化不排水。电万 Kwh/a37.14按6KW/d户0.8计管道煤气万 m3/a4.64按 0.5m3/d 户 X1.2 计供热t/a20.6MW/t热水锅炉，能带 6000m ;2蒸汽按照5070w/m （0.7MW/t蒸汽）生活垃圾排放的生活垃圾按照每人每天0.51.0kg 计算。5、平面布置图关注送风机房、排风机房、柴油发电机房、换热站（锅炉房）、水泵房、变电所、垃圾房、化粪池、总排污口等敏感设施的位置是否满足规范要求，布局是 否合理。6停车场汽车尾气地下汽车库的排风口应设于居民楼的下风向，排风口不应朝向邻近建筑物和公共活动场所，排风口离室外地坪高度应

4、大于2.5m,并应作消声和景观化处理。停车场单车排放的污染物为 NOxO.25 g/h、N020.077g/h CO3.8g/h、THC1.6g/h（环保部评估中心案例分析），据此计算地下停车场汽车尾气排放情况。核定单车排放污染物情况的另外一种方法：轻型汽车污染物排放限值及测量方法（GB18352.3-2005）。7、柴油发电机（备用）污染物排放量计算为满足消防要求，一般3个月做一次试验运行，每次运行 20min,单位耗油212.5g/kwh,烟气量可按12m3/kg计，污染物排放系数：SO24.57g/kg、烟尘0.81 g/kg、NOx2.94 g/kg、CO1.73 g/kg;由耗油量可

5、计算出污染物浓度及排放量。另外，需关注柴油发电机的排气筒高度，由于柴油发电机组的排气筒一般2-3m，不足15m，因此排放速率标准应按照 50%执行。8、重点关注换热站、水泵房的位置是否合理环保局有关居民投诉事件的统计分析表明，换热站噪声扰民问题比较集中。换热站所谓“噪声”扰民从根本上讲，是由于泵的振动引起的，在不采取减振、 隔振的情况下，振动通过管道、基础与底板一体化钢筋混凝土传至楼上。目前除个别换热站是由于噪声较大引起扰民，大部分换热站的扰民均是由于低频结构噪 声引起的。有时候监测结果达标，但居民仍能感觉到嗡嗡”声的现象，也说明振动是引起扰民的另一个重要原因。解决扰民问题应首先对换热站的位置

6、进行合理布局，沈环保2005128号文件中规定：换热站、水泵房应尽量避免设在主体建筑下，如在极特殊情况下不能避免时，必须采取可靠的隔声、隔振措施。因此换热站位置应首先选择地面或者距离居民楼较远距离（10m以上）的地下；换热站噪声控制应在采用低噪声 水泵的基础上，采取切实的机组、管道和支架隔振措施，并严格执行水泵隔振 技术规程（CECS59:94）中关于机组、管道、支架隔振的设计、安装和验收要 求。9、关注垃圾中转站根据生活垃圾转运站技术规范 CJJ47-2006 （2006年8月1日起实行） 可知转运量大于600t/d，为大型；转运量为300600t/d，为中型；转运量小于 300t/d，为小

7、型。一般房地产项目的垃圾中转站均为小型中转站，上海市生活垃圾转运站技术规范的要求：“转运站与已有居民住宅的卫生防护间距应不小 于30m如不满足，则应采取必要的隔离措施”。另外，按城市环境卫生设施 规划规范（GB50337-2003，转运量50t/d的，与相邻建筑间距至少为 8m （见 下表）。生活垃圾转运站设置标准转运量t/d用地面积（m2 ）与相邻建筑距离（m）绿化隔离带宽度（m）:450800030 15150450250010000 15850 1508003000 1058310、其他根据天然气（GB17820-1999，作为民用燃料的天然气，总硫和硫化氢含量 应符合一类气或二类气的技

8、术指标。一类气（mg/m）二类气（mg/m）总硫100200硫化氢620商业网点应设置隔油池，以确保外排废水水质，浮油应集中收集后妥善处理 沈阳市环境保护局文件沈环保2009186号文件第二条：“设有商业网点的新 建、改建、扩建的住宅建筑和预留食堂等餐饮场所的办公建筑， 在设计阶段必须 设置独立的内置烟道”。 临街噪声执行标准：临以上主次干道侧区域噪声按以下规定执行： 一般建筑物, 若临街建筑以高于三层以上（含三层）的建筑为主，第一排建筑物面向道路一侧 的区域执行声环境质量标准（GB3096-2008） 4a类标准；若临街建筑以低于 三层楼房（含开阔地）为主，距道路红线外 30米距离内区域执行

9、声环境质量 标准（GB3096-2008 4a类标准。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣 不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光 先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其 刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚 以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，

10、试用于昔日，先帝称之曰能”是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时, 每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣， 愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于 败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之 明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝， 攘除奸凶，