房地产公司管理规章制度[1]

1、湖南冠通置业有限责任公司规章制度 1 目目 录录 第一编第一编 组织架构与部门职责组织架构与部门职责 .4 4 组织架构图组织架构图 .5 5 营销策划部工作职责（营销） .6 营销策划部工作职责（策划） .7 工程部工作职责 .8 工程部工作职责（造价） .9 财务部工作职责 .10 监理部工作职责 .11 综合办公室工作职责 .12 第二编第二编 营销策划管理类营销策划管理类 .1313 房产营销管理办法 .14 客户服务管理办法 .18 销售现场管理流程 .21 办理入伙手续流程 .22 房产初始登记流程 .23 第四编第四编 工程管理类工程管理类 .2424 规划设计管理制度 .25

2、设计合同管理工作流程 .28 工程现场管理制度 .29 工程进度控制流程 .32 工程成本管理制度 .33 工程材料及设备价格确定流程 .37 工程现场签证管理规定 .38 建设工程竣工验收管理办法 .39 竣工图制作工作流程 .41 工程进度款审核流程 .42 建筑工程档案资料管理细则 .46 工程设计费申请/审批表 .48 工程设计变更审批表 .49 工程招投标事项审批表 .50 工程事项送审表 .51 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 2 中标通知书送审表 .52 工程现场签证专用章使用审批表 .53 工程设备款申请/审批表 .54 工程进度款申请/审批表 .55 工程结算款申请/审批表

3、 .56 工程保修款申请/审批表 .57 支付申请 .58 工程成本增加预警报告表 .59 第五编第五编 财务与审计类财务与审计类 .6060 综合经营计划分析制度 .61 现金管理规定 .63 内部牵制制度 .65 财产清查制度 .66 财务及统计报表报送制度 .68 财务支出审批权限规定 .69 财务支出报销审批程序规定 .71 财务支付业务办理程序规定 .75 财会人员管理办法（试行） .78 差旅费开支管理办法 .80 内部审计工作管理暂行规定 .82 第六编第六编 人力资源类人力资源类 .8787 人员招聘录用办法 .88 考勤管理暂行规定 .91 加班管理暂行规定 .93 休假管理

4、暂行规定 .95 应聘人员审批登记表 .97 员工离职审批表 .100 请假申请表 .101 加班申请/审批表 .102 第七编第七编 综合事务类综合事务类 .103103 会议管理暂行办法 .104 公司合同管理办法 .106 印章管理暂行规定 .110 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 3 文书档案管理细则 .111 办公用品（设备）管理制度 .113 车辆管理规定 .115 业务接待费用管理规定（试行） .117 合同送审表 .118 文件签发单.119 资金拨付呈报表 .120 公章使用审批/登记表 .121 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 4 第一编第一编 组织架构与部门职责组织架

5、构与部门职责 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 5 组织架构组织架构图图 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 6 营销策划部工作职责营销策划部工作职责（营销）（营销） 职能概述职能概述工作职责工作职责 市场与客户市场与客户 研究研究 （1）负责项目所在区域地产行业市场趋势、政策、竞争对手等信息的收集、分析， 编制研究报告。 （2）组织项目的市场调研、竞争楼盘信息调查，建立楼盘信息数据库。 （3）负责研究项目所在区域消费者行为模式、消费趋向。 （4）负责建立并完善客户分类标准，有针对性的开展客户研究工作，进行客户敏 感点分析。 （5）协助设计部门将客户研究成果转化为产品设计需求，跟进产品实现过程。

6、 产品定位策产品定位策 划划 （1）参与项目可行性研究和初步定位研究，从营销角度提出投资和初步产品定位 建议。 （2）组织深化产品定位建议，形成产品定位报告并提交评审。 （3）参与项目概念设计和方案设计评审，从营销角度提出设计建议。 销售管理和销售管理和 控制控制 （1）负责办理商品房预售许可证 、房产初始登记和公司房产证 ，协助业主 办理产权登记手续。 （2）负责组织楼盘销售工作，制作、备案、归档房产销售协议与合同，办理签约、 按揭、入伙等手续，及时收取售楼款；参与验楼工作。 （3）负责公司所售商品房的接收及入伙前的托管。 （4）负责销售现场管理及营销人员的管理、培训和考核。 （5）负责销售

7、中心、样板房的电器购置、装饰布置和管理；参与销售中心、样板 房的设计、建造。 （6）参与银行按揭协议的商拟。 客户关系管客户关系管 理和服务理和服务 （1）负责潜在客户需求调查，负责调查商的筛选、管理和过程监控、成果评估。 （2）负责建立客户数据库，配合市场分析以及公司项目总结提供信息。 （3）处理客户投诉和争端，选择、管理物业公司。 其他其他 完成领导交办的其他工作。 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 7 营销策划部工作职责（策划）营销策划部工作职责（策划） 职能概述职能概述工作职责工作职责 规划规划 （1）负责公司房地产开发项目的建筑总体策划。 设计设计 （1）负责编制建设项目的总体规划设

8、计任务书，拟定设计指导性意见。 （2）负责组织总体规划、单位工程及分项工程的方案设计招标，商拟有关设计合 同，组织会签，监督执行。 （3）负责方案设计、扩初图设计、施工图设计的审查，组织工程、监理、造价、 营销等部门会审，编写图纸审核意见书，实施全阶段设计监理。 （4）负责向国土、建设、消防、民防、环保、燃气、水务、供电等部门办理方案 设计、扩初设计、施工图设计的报建审批及建筑物命名报批。 （5）负责组织质检、设计、施工、监理等单位和公司有关部门进行技术交底和施 工交底；负责工程设计所需相关材料的选样。 （6）负责工程施工全过程的技术指导，解决技术问题。 （7）负责有关设计款项支付的会签与跟踪

9、。 （8）负责公司自有资产的工程改造或装修设计；负责售楼处、样板房的设计。 （9）负责编制商品房使用说明书和质量保证书。 （10）负责按照工程档案的统一要求将设计资料移交归档。 技术支持技术支持 （1）参与公司房地产开发新项目的地块环境分析和规划设计技术指标的论证。 （2）参与各分项工程预验收及验收工作。 其他其他 （1）负责组织工程设计人员的业务培训和资格证年审、注册。 （2）配合完成开发项目后评估工作，并从规划设计的角度向公司领导提供对今后 项目发展建议的书面报告。 （3）完成领导交办的其他工作。 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 8 工程部工作职责工程部工作职责 职能概述职能概述工作职责

10、工作职责 工程与设备工程与设备 的招投标的招投标 （1）组织工程招投标工作，编制招标计划，建立数据库，提交招标请示，对参加投 标队伍及供应商进行组织考察工作。 （2）编写招标书及协助招标办组织招标、评标会议。 （3）编写招标总结及办理中标通知手续。 工程计划管工程计划管 理理 （1） 负责编制工程开发建设计划。 （2） 负责编制工程项目施工控制进度计划。 （3） 跟踪落实进度实施情况。 现场手续管现场手续管 理理 （1） 负责办理建筑工程施工许可证 。 （2） 办理质监、安监委托及排水许可证 。 （3） 办理施工临时用水、项目正式用水、供电、燃气、电讯、有线电视申请手续。 （4）办理管线排查与

11、燃气管道保护协议、开工验线等手续。 项目现场管项目现场管 理理 （1）负责工程施工现场的协调与管理，监督检查工程监理工作。 （2）施工进度、工程质量、工程现场签证及施工期成本控制。 （3）负责安全管理，确保安全文明施工。 工程进度管工程进度管 理理 （1）负责工程进度控制，审核施工月报表，核定工程进度款支付额。 （2）组织图纸会审，解决施工当中的技术问题，组织对施工质量的检查和评定，确 保施工质量。 （3）审查施工单位的施工组织设计、协调施工进度，确保按时完成任务。 竣工验收竣工验收 （1）负责组织工程竣工验收，办理验收备案手续，组织档案验收和办理移交手续， 组织办理物业移交，协助办理物业交付

12、使用，组织物业保修维修。 （2）负责办理竣工查丈及规划验收手续。 （3）负责办理工程款的会签、审批、支付手续。 监理管理监理管理 （1）负责组织监理投标工作，商拟监理合同，并组织会签。 （2）协调监理公司及质检、安检单位、总分包单位及各工作面的关系 （3）对社会监理的工作进行管理 （4）负责未委托监理项目及零星、临时工程的全面管理，履行监理、甲方管理职责 技术支持技术支持 （1）委托专业单位完成地质勘探工作，委托设计院完成专业施工图设计工作，并协 调完成水、电、路气及综合管网的设计工作。 （2）参与设计方案审查工作，从技术角度参与审核商品房使用说明书和质量保证书。 （3）参与工程经济合同的商讨

13、与制定工作。 （4）组织、召集工程建设调度会、工程例会、工程专题会议、并做好会议记录，编 写会议纪要。 （5）负责工程建设档案的收集、整理、汇总、移交工作。 其它其它 （1）负责组织工程技术人员的业务培训和资格证年审、注册。 （2）配合完成开发项目后评估工作，并从工程开发的角度向公司领导提供对今后项 目发展建议的书面报告。 （3）完成公司领导交办的其它工作。 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 9 工程部职责工程部职责（造价）（造价） 职能概述职能概述工作职责工作职责 工程项目预工程项目预 算算 （1）根据工程设计图纸组织编制工程项目预算。 （2）根据承包商的分工进行预算分配。 （3）提出合同方

14、供应材料的采购项目和预算。 工程款的结工程款的结 算与支付算与支付 （1）根据工程现场进度，对每月上报的工程量统计表进行审核。 （2）根据工程验收单和施工承包合同为承包商办理结算手续。 工程成本控工程成本控 制制 （1）负责工程成本控制体系的建立，分析测算目标成本，编制成本控制表。 （2）负责开发项目全过程目标成本的跟踪监控、反馈、预警等动态管理，编制 季度、年度成本执行状况分析表，及时分析并提出意见，修正偏差。 （3）负责编制实际成本汇总表，比较目标总成本，形成项目成本控制总结评价 报告。 （4）负责建立设备、半成品、材料价格及同行业成本指标信息数据库，定期进 行成本的横向分析比较。 （5）

15、负责有关工程材料及设备的商务谈判，拟定供货价格；审核合同方供应材 料的采购计划，进行数量和价格的把关。 （6）负责审核工程预算书，编制招标工程标底，计算工程量清单，审核工程结 算书，结算报批，办理三算单手续。 （7）负责审核月报工程进度款，办理支付会签；负责审核工程保修款的支付。 （8）负责审核工程现场签证报告及示意图，核定现场签证金额。 （3）负责成本技术资料分类管理；按照工程档案的统一要求，在工程结算满一 年后将成本技术资料移交归档。 工程项目决工程项目决 算算 （1）工程竣工时，编制工程决算方案。 （2）为工程承包商、材料供应商进行最终决算。 （3）进行最终的决算与预算的成本差异分析，并

16、向公司提出工程成本报告。 技术支持技术支持 （1） 参与公司招投标领导小组组织的市场调研、工程招标书编制、招标答疑。 （2）参与设计、工程合同的审核，拟定工程计费标准、合同的支付方式及结算 方法。 （3） 参与图纸会审和设计、施工技术交底，对成本控制提出经济评价。 （4） 参与各分项工程的预验收及验收工作，会签解除工程保修责任书。 （5）为财务部或其他部门提供有关数据，配合财务部门向公司领导提出企业经 营效益分析报告，并提出改进方案。 其它其它 （1）负责组织工程造价人员的业务培训和资格证年审、注册。 （2）配合完成开发项目后评估工作，并从造价的角度向公司领导提供对今后项 目发展建议的书面报告

17、。 （3）完成公司领导交办的其他工作。 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 10 财务部工作职责财务部工作职责 职能概述职能概述工作职责工作职责 财务管控财务管控 （1）负责公司综合计划管理，会同有关部门编制并下达公司及控股、参股企业的年 度生产经营计划，编制公司年度预算及财务收支计划，审核控股和参股企业财务预 算。 （2）统一组织编制公司的财务计划，根据公司年度经营目标编制公司年度财务预算 方案及财务收支计划，落实和检查年度预算的执行情况并进行分析，并提交公司经 营层和董事会审议。 （3）定期进行财务综合分析和预测，针对问题，及时提出财务控制措施和建议，并 上报公司领导以供参考。 （4）负责掌

18、握公司资产、财务状况的重大变动及原因，并及时向公司总经理、董事 长报告。 （5）负责根据国家税收政策，筹划、核算并缴纳企业税项，代缴个人所得税，配合 税务部门的纳税检查。 会计核算会计核算 （1）组织会计核算，准确编写公司会计报表，及时向公司经营层、股东单位、相关 政府部门上报会计报表和财务统计报表。 （2） 严格按照会计制度要求，进行会计核算；按时编制、报送会计报告。 （3）负责公司资产、财务状况分析，并及时向公司经营层报告。 （4） 配合外部审计公司对公司的财务审计工作 。 成本核算与成本核算与 监控监控 （1）负责组织实施公司成本费用的控制，编制成本费用计划，检查、分析并报告计 划执行情

19、况。 （2）负责对财务收支进行审核、监督和控制，确保财务收支合法、程序规范。 （3）监督工程等对外经济合同的执行。 （4）严格执行财务有关规章制度，严格监督各项财务开支，对违反财经纪律的事件 及时处理，发现重大问题及时上报公司领导并提出处理意见。 资金管理资金管理 （1）负责公司资金的计划、筹集和调度，全程监控资金运用，保证资金充足、安全 和高效。 （2）商拟融资合同和按揭合作协议，办理房产预售证的验资工作。. （3）负责拟订公司资本运作方案和募集资金投向方案，负责资本运作方案的具体实 施 负责现金、银行存款的日常管理，编制资金分析报告，保证资金安全。 其他其他 （1）负责财务软件的使用维护工

20、作。 （2）做好依法申报纳税、按时缴交各项税收的工作。 （3）对财会资料进行整理、归档，保证会计档案安全、完整。 （4）负责财会人员业务学习和培训的组织。 （5）完成公司领导交办的其他工作。 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 11 监理部工作职责监理部工作职责 职能概述职能概述工作职责工作职责 内部审计内部审计 （1）负责拟订、修改、完善公司内部审计制度，并严格执行相关制度。 （2）负责组织公司内部审计计划的编制和具体实施工作。 （3）负责对公司相关部门及项目公司管理流程的执行情况进行审计监督和评 价。 （4）负责对公司相关部门及项目公司工作目标和经营绩效完成情况进行审计 监督和评价。 （5）

21、负责对公司相关部门及项目公司内部控制制度的建立、健全、合理、有 效和执行情况进行审计监督和评价。 （6）负责对公司董事会、监事会、经营班子或纪检监察委托的专门项目进行 审计监督和评价。 所属企业所属企业 审计审计 （1）负责所属企业年度计划完成情况，资产增值、保值审计。 （2）负责所属企业经营者年薪制度执行审计。 （3）负责所属企业领导干部任期内或离任经济责任履行审计和评价。 （4）负责对所属企业内部控制制度的建立、健全、合理、有效和执行情况审 计监督和评价。 外部审计配外部审计配 合合 配合外部纪检及上级单位审计部门对公司及所属企业的专项审计工作。 合同管理合同管理 （1）负责对拟签订的合同

22、（协议书）进行审核工作。 （2）全面督促各部门对相关合同的跟踪管理，并对合同的执行情况进行定期 检查和总结。 法律管理法律管理 （1）负责研究公司相关的法律、法规、政策，为公司事务提供法律意见。 （2）从法律角度参与并监督公司合并、分立、破产、投资、资产转让等重要 经济活动。 （3）代理公司或委托他人代理公司进行诉讼、仲裁或调解工作。 （4）负责控股企业法律事务的协调与指导。 （5）负责外聘法律顾问或律师的具体工作。 其他其他完成公司领导交办的其他工作。 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 12 综合办公室职责综合办公室职责 职能概述职能概述工作职责工作职责 本职本职 （1）掌握公司主要工作的进

23、展情况，负责制定、落实办公室工作计划和办公室 内部的管理,统筹管理公司行政后勤服务工作，统筹负责公司的档案文书管理， 负责相关会议的组织，以及会议决议的督办事项，负责公司的接待工作及公共关 系的建立、维护、及保持。 行政事务管行政事务管 理理 （1） 起草公司相关行政管理规章制度和管理流程；定期或不定期对行政管理制 度的执行情况进行检查，不断完善。 （2）根据各项行政管理制度和管理流程，进行印章管理、公文管理、档案管理、 会议组织管理、实物资产管理等行政综合部事务管理。 （3）负责后勤保障工作，包括信件收发、差旅票务、来人接待、公司清洁、复 印传真、用水用电、办公环境布置等。 劳动人事管劳动人

24、事管 理理 1） 起草公司相关劳动人事规章制度和管理流程，负责各部门岗位编制计划的制 定，组织实施定岗、定编工作。 （2） 根据各项劳动人事管理制度和管理流程，对公司职员考勤、薪酬、社保、 福利等事项进行日常管理。 （3） 统一组织安排招聘、培训、考核等工作。 （4）统一建立员工档案，做好人事档案管理。 公共关系维公共关系维 护护 （1）负责内部横向协调和上下工作联系；负责与外部的联系、接待、公关工作。 信息化建设信息化建设 （1）负责公司办公系统以及计算机设备的购买、日常维护和维修工作，确保办 公系统的正常运行。 （2）做好文档资料、业务数据以及其他重要数据的备份。 （3）对网络信息系统的运

25、行进行定期或不定期的检查，防治病毒入侵，一经发 现，及时查杀。 租赁资产经租赁资产经 营管理营管理 （1）负责公司租赁资产的经营管理，包括拟订租赁资产经营计划、招商招租、 商拟租赁合同、办理租赁手续、收取租金、缴纳租赁管理税费、租后服务和受理 租户投诉。 （2）负责掌握租赁物业的在用状况和完好程度，监管租户对所租物业的使用情 况，确保租赁资产的安全。 （3）负责公司新增租赁资产的接收，会同规划设计部审核租户的改造及装修方 案。 （4）负责租赁市场调研，收集、整理、分析租赁市场信息，建立租赁信息数据 库，拓展租赁资源。 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 13 第二编第二编 营销策划管理类营销策划

26、管理类 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 14 房产营销管理办法房产营销管理办法 第一章 总则 第一条第一条 为加强公司房产营销管理，规范营销行为，不断完善和提高营销管理水平，制定本 办法。 第二章 营销原则和模式 第二条第二条 认真贯彻落实国家房产营销政策，依法经营，规范运作，为实现企业的经营目标服 务。 第三条第三条 坚持“以市场为导向，以诚信为依托，以价值最大化为目标，采取自主营销与委托 代理相结合”的营销理念和模式，以实现品牌、效益、服务最优化，不断提高自主营销能力，创 新自主营销模式。 第三章 营销责任 第四条第四条 营销部是公司房产营销管理的职能部门，对公司的房产营销工作负直接责任

27、。公司 其它职能部门对与营销工作相关的职责负责。 第四章 营销策划 第五条第五条 调研与策划方案 1、市场调研 对项目的宏观市场情况、本区域市场情况、近年市场供求情况等进行数据收集、整理、分析， 对项目进行价值挖掘、swot 分析、项目定位，向公司领导提交项目前期市场调研报告。 2、营销策划方案 在项目开售前，根据市场调研报告及公司经营指标，制定项目营销策划报告，报公司领导。 营销策划方案应包括宏观市场分析、区域市场情况分析、项目市场定位、营销策略等内容， 并列明项目的主要营销节点。 第六条第六条 营销计划 1、销售计划的制定与实施 （1）根据公司的经营计划、营销策划方案、开发项目的工程进度、

28、市场情况及营销节点等制 定销售计划，销售计划分年度销售计划和阶段销售计划； （2）销售计划应就销售期、销售单位及户型、销售价格以及销售资金回收等提出明确目标； （3）销售计划由营销部负责组织实施，实施过程中要把销售计划分解到岗、落实到人，控制 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 15 在各营销节点，销售计划的实施情况要定期反馈。 2、推广计划的制定与实施 （1）根据营销策划方案、销售计划及目标客户情况制定推广计划，推广计划应包括推广策略、 推广方式、推广费用等内容； （2）推广计划经公司领导审批后，由营销部组织实施。同时要及时评估效果，适时调整推广 计划，确保营销目标的实现； （3）推广计划效果

29、的评估以当期成交量的变化和看楼客户、来电咨询客户的数量变化为依据。 3、销售价格方案的制定与实施 （1）根据销售计划及市场供求情况，本着产品价值最大化的原则制定项目销售价格方案； （2）销售价格方案必须经公司领导审批同意，由营销部负责组织实施； （3）销售价格方案的执行情况要定期评估，及时反馈； （4）价格方案的评估，以销售计划执行情况、客户反馈意见和市场同类产品的价格定位、销 售情况为依据，对销售价格进行调节和掌控。 第五章 营销准备 第七条第七条 预售许可证的办理 1、预售许可证由营销部主办，投资部、规划设计部、工程部、财务部协办。 2、协办部门应提供相关资料 投资部负责提供：房地产开发资

30、质证书 、 土地使用证原件、 付清地价款证明复印件； 规划设计部负责提供：项目使用说明书和质量保证书以及装修标准； 工程部负责提供：建筑工程规划许可证 、 建筑工程施工许可证 、经设计主管部门批准的 建筑平、立、剖面图及分层平面图各一份（陆家指定审图机构公章） 、总平面图（a3 纸缩小）五份 复印件；房屋建筑面积（预售）分户计算书汇总表（需盖测绘大队公章） 、工程形象进度资料原件 （内容包括施工进度和竣工交付日期的说明） ； 财务部负责提供：会计事务所出具的验资报告原件（经注册会计师验资）以及房地产 预售款监管协议书 。 3、营销部负责准备房地产预售申请书 、单位资料、项目预售方案 、分栋、分

31、户汇总表 及相关电子文件等，并将上述部门提供的资料汇总后向预售房产所在地国土资源和房产管理局地 政和监察分局申请年度开发项目的预售许可证工作，如无特殊情况办文时间为 30 个自然日。 第八条第八条 营销场地及销售人员的准备 1、营销场地的位置、面积、装修等要求，须经公司领导批准，由规划设计部、工程部、工程 监理部实施，营销部跟进； 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 16 2、营销场地的布置由营销部根据项目的主体广告推广计划组织实施，规划设计部提供相关的 图纸、文件、资料； 3、营销部负责营销场地的管理，物业公司协助进行安全、车辆引导、清洁、秩序维护。 第九条第九条 营销资料及工具的准备 销售资

32、料与销售工具应在项目营销场地对外开放、正式接待客户前完成制作； （1）销售资料包括：楼书、折页、户型图、认购须知、认购书、客户登记册、三证两书、买 卖合同范本等； （2）项目模型、现场导示系统、看楼通道、看楼车等销售工具应在项目开放前完成； （3）规划设计部负责提供相应的项目资料（设计图、效果图、户型图） 、物料（模型） ；工程 部提供三证两书，并及时完成看楼通道的建设。 第六章 签约 第十条第十条 认购书 客户认购推售的单位时，交付定金后，必须签订项目认购书 。营销部负责组织认购书 的使用，由销售人员逐条填写，并经认购人签署确认。业务经办人据此办理收款、合同准备等事 宜。 认购书上的成交价格

33、应在公司领导批准的权限范围内，超权限的，必须由公司领导班子 批准。 认购书的内容条款必须经公司律师审核、把关。 第十一条第十一条 合同 营销部根据客户认购情况与认购书的约定，及时安排办理买卖合同的签署工作。 买卖合同以政府发布的标准合同为范本。 对双方约定部分的内容必须由公司律师审核、把关，公司领导审批后方可使用，以确保合同 条款的有效性，确保公司的权益。 合同签订后，应按政府相关部门规定的时限办理备案。 第十二条第十二条 银行按揭 对需办理银行按揭、公证手续的业主，营销部业务经办人要事先与按揭银行、公证处联系， 安排业主的签约、公证时间，告知相关费用与资料准备事宜，按时协助业主办理相关手续。

34、 对已办理银行按揭手续的业主，要督促相关银行及时通知业主办理房产证并支付按揭款项。 第七章 售后服务 第十三条第十三条 营销部负责协调房产售后服务工作。 第十四条第十四条 入伙 房屋建筑工程经竣工验收合格，并取得燃气、消防、电梯等专项验收合格证明文件或者准许 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 17 使用文件后，即为符合交付使用（以下简称“入伙” ）条件。 业主入伙由营销部、物业管理公司负责组织，工程部、财务部、规划设计部协助办理。 第十五条第十五条 房产证办理 营销部负责主办已取得工程竣工验收合格项目的房产初始登记工作，工程部、财务部协助办 理。 各职能部门必须在规定的时限前（即取得项目工程竣

35、工验收合格证明收文回执的 50 日内） 完成资料、文件的提交工作，以确保营销部及时完成办证工作。 第十六条第十六条 客户（业主）的诉求受理 1、营销部负责客户（业主）的诉求受理，并做好工作记录； 2、按诉求内容，分工程质量、物业管理、服务态度等类别，转工程部、物业管理公司等职能 部门、单位处理； 3、客户（业主）的咨询事项，由营销部负责解答。职能范围内无法解答的，根据项目类别， 分转各职能部室，由专业人员予以解答； 4、与客户（业主）的纠纷或法律诉讼事项，由公司专门工作小组处理，专门工作小组由公司 分管领导、营销部负责人、律师等人员组成。 第八章 附则 第十七条第十七条 本办法由公司营销策划部

36、负责解释。 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 18 客户服务管理办法客户服务管理办法 第一章 总则 第一条第一条 为改进房产营销工作，维护企业诚信，制定本办法。 第二条第二条 客户服务是指在营销过程中，接受客户咨询； 办理房产买卖、银行按揭、房产交付 （入伙） 、办理房产初始登记、产权登记（办理房产证）等手续；受理客户诉求、协调与物业管理 部门相关的事宜等。 第三条第三条 营销部具体负责客户服务工作的管理和协调。 第二章 咨询服务 第四条第四条 客户服务工作人员要以认真负责的态度，切实做好咨询客户的接待和解答工作，确 保服务热情、周到，解答准确、明了。 第五条第五条 群体咨询事项或特别咨询案例

37、要及时逐级通报情况。 第六条第六条 咨询服务情况应做好相关记录，按季度汇总上报。 第三章 签约 第七条第七条 认购书的签署 1、营销部负责认购书的起草、审核、印制工作； 2、销售代表按规定逐项填写认购书 ，并指导客户签署，营销部负责审核； 3、认购书生效后，销售代表根据认购书上的约定，负责房款的催收与核对工作，确认到帐的 开具收款收据，交付客户。 第八条第八条 房地产买卖合同的签署 1、合同管理人员根据生效的认购书 ，及时制作房地产买卖合同 ，并与客户沟通、确认 合同中的内容条款； 2、合同管理人员应及时通知销售代表与客户约定签约时间，并根据与客户的约定按时完成签 约； 3、合同签署完毕，应在

38、规定的时限内进行合同备案，并将对应的认购书归档。 第九条第九条 银行按揭业务的办理 1、按揭客户在签署买卖合同的同时签署按揭合同； 2、按揭合同应及时办理备案，并由指定的按揭银行进行抵押登记； 3、营销部专人负责银行放款的跟进、记录和核对工作。 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 19 第四章 交付使用（入伙） 第十条第十条 房屋建筑工程经竣工验收合格，并取得燃气、消防、电梯等专项验收合格证明文件 或者准许使用文件后，即为符合交付使用（以下简称“入伙” ）条件。 第十一条第十一条 业主入伙由营销部、物业管理公司负责组织，工程部、财务部、规划设计部协助 办理。 1、工程部负责提供房屋建筑面积查丈报

39、告 （竣工测量） 、 房屋建筑工程项目竣工验收备 收文回执 ； 2、财务部核实收款情况； 3、规划设计部提供使用说明书和质量保证书 ； 4、物业管理公司负责提供入伙须知和前期物业监管协议 ； 5、营销部负责入伙相关资料的管理和使用。 第十二条第十二条 入伙业主名单由营销部审核确认后，按规定的程序和方式寄送“入伙通知书” 。 第十三条第十三条物业管理公司确定指定地点办理入伙手续 1、物业管理公司和营销部负责审核业主入伙资格； 2、物业管理公司负责发送业主入住资料； 3、业主签署业主公约 ； 4、业主交纳入住费用； 5、物业管理公司、工程部陪同业主逐项验收房屋工程质量并由物业管理公司填写验收表。如

40、 工程质量合格业主领取相应的钥匙。如有问题物业公司填写单元收楼验收表转交工程部负责 在规定的时间维修完毕再次验收合格后交由业主使用。 第十四条第十四条 营销部必须保证业主入伙相关工作的时效性，及时做好协调、督办工作。 第五章房产初始登记 第十五条第十五条营销部负责主办已取得工程竣工验收合格项目的房产初始登记工作，工程部、财 务部、投资部协助办理。 1、工程部负责提供建筑工程规划许可证 、 建筑工程施工许可证 、 规划验收证明 、 建 筑工程竣工测量报告及现状图电脑软盘、 怀化市房屋建筑面积查丈报告 （竣工测量） 、建筑设 计总平面图、建筑物竣工图壹套， 房屋建筑工程项目竣工验收备收文回执 ；

41、2、造价部负责工程竣工结算书（三算单） ； 3、投资部负责土地使用权属证明 、 房地产开发资质证书 ； 4、财务部负责提供成本核算及相关凭证； 5、营销部负责房地产初始登记申请书 、 分栋、分户汇总表 、单位资料、交纳土地使用 费证明并将上述各部门提供的资料汇总并向房产所在地房地产权登记中心申请房地产初始登记工 作，如无特殊情况办文时间为 100 个自然日。 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 20 6、房产初始登记工作必须以取得房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执之日的 150 天内完 成，上述责任部门须在取得房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执之日的 50 天内将资料、文件 转交营销部，确保

42、此项工作按时完成。 第六章 转移登记（办证） 第十六条第十六条 营销部负责按时办理已完成初始登记项目的房产产权转移登记(以下简称“办证”)工 作，并对该工作的时效性负责。 第十七条第十七条 在项目完成初始登记之后的三日内，按规定准备相关资料、文件，书面通知业主 共同向当地房地产权登记机关申请办证。 第十八条第十八条 对按揭客户的办证，应按规定提交相关资料按给揭银行，配合其完成办证工作。 第七章 客户诉求的受理 第十九条第十九条 营销部应设专人负责公司在售项目诉求的受理与跟进工作，并对投诉处理的时效 负责。 第二十条第二十条 投诉当日，工作人员应就投诉事项进行协调处理，并做好工作记录。 第二十一

43、条第二十一条 重大投诉事项，应及时向部门及公司分管领导汇报。 第二十二条第二十二条 投诉事件处理完毕后，工作人员应安排回访工作，发现问题立即改进。 第八章 附则 第二十三条第二十三条 本办法由公司营销策划部负责解释。 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 21 销售现场管理流程销售现场管理流程 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 22 办理入伙手续流程办理入伙手续流程 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 23 房产初始登记流程房产初始登记流程 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 24 第四编第四编 工程管理类工程管理类 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 25 规划设计管理制度规划设计管理制度 第一章 总

44、则 第一条第一条 为规范公司的规划设计管理工作，制定本制度。 第二条第二条 规划设计管理工作总的目标和原则是：通过项目及开发产品的精心设计，打造公司 房地产开发品牌，树立公司良好品牌形象；坚持设计效应与经济效益统一的原则，在保证工程效 果、质量的前提下，严格控制建造成本，力争以较少的投入创造较大的效益。 第二章 规划工作管理 第三条第三条 规划工作是指公司所开发项目的规划设计工作。包括总体规划方案设计及总体规划 设计。 第四条第四条 规划管理工作主要为：收集整理规划的基础资料；按照公司对项目规划的设想编写 规划设计任务书；组织规划设计招投标；组织规划方案的评审及调整；负责大型规划的报建；负 责

45、规划设计合同的签署工作；依据合同对设计工作进行合同管理。 第三章 设计工作管理 第五条第五条 设计工作是指按照公司对项目开发的具体要求，进行开发项目的工程设计全过程的 工作。 第六条第六条 设计管理工作主要为：设计的前期准备工作，包括设计资料的收集整理、设计任务 书的编制等；工程设计招投标工作；设计方案的评审及调整；初步设计的评审；施工图设计审查； 设计合同的管理；施工过程中设计变更及现场设计问题的处理等。 第四章 规划设计招投标 第七条第七条 规划设计招投标 原则上所有较大的规划设计及配套工程的设计均应采取招投标方式确定设计单位。 第八条第八条 设计方案的确定 设计方案的确定须体现公开、公平

46、、公正、科学、民主的原则。采用充分论证、专业评审、 领导决策的方法进行。 第九条第九条 设计审查的组织 由公司主办部门组织公司相关专业技术人员组成专业组，或以专门会议的形式，进行设计文 件的审查。 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 26 第五章 规划设计的报建 第十条第十条 向规划部门报建的事项 向规划部门报建的事项有方案设计、初步设计、项目命名、施工图和市政水管线接口等，最 终应取得建设工程方案设计审查意见书 、 建设工程初步设计审批意见书 、 建设工程桩基础 报建证明书和建设工程规划许可证等。 第十一条第十一条 向民防办报建的事项 方案设计阶段应办理民防意见征询，并取得民防地下室建设意见征

47、询单 ；初步设计阶段应 办理初步设计审查意见及人防工程核准，并取得民防地下室初步设计审查意见书 。 第十二条第十二条 向公安消防局报建的事项 向公安消防局报建的事项有方案设计消防审批和初步设计消防审批，最终应取得建筑工程 消防设计审查意见书和建筑工程消防工程审核意见书 。 第十三条第十三条 向其他有关部门报建的事项 方案设计应进行环境评价设计委托，并向环保局办理项目环境影响评价大纲及项目环 境影响报告书 。 施工图应向供电局报装，并取得相关的审图意见书；施工图应向水务公司报审，并取得供 水管理审图意见 ；施工图应向燃气公司报审，取得建设工程燃气审图意见书 ；施工图应报审 图公司审查，并取得各专

48、业施工图设计文件审查记录及建筑工程施工图设计文件审查报告 。 第六章 设计监理 第十四条第十四条 设计监理是完善工程设计的一项重要工作，对于提高设计质量、消除设计缺陷具 有重要的作用，应贯穿于工程建设的全过程。 第十五条第十五条 由项目负责人负责具体项目的设计监理工作。 第十六条第十六条 由项目负责人协调建筑、结构、水道、电气专业进行设计监理工作，了解每一阶 段的设计工作。 第十七条第十七条 在每一个设计阶段，专业负责人及各专业工程师应与设计人员及时沟通，并对设 计图纸进行认真审查，以在设计过程中发现问题、解决问题。 第七章 设计图纸会审 第十八条第十八条 图纸会审应分方案阶段、扩初阶段、施工

49、图阶段等三个阶段进行。方案阶段侧重 于控制成本，适应市场，增加卖点等方面；扩初阶段侧重于完善使用功能方面；施工图阶段侧重 于找出图纸的错、漏、碰、缺方面。 第十九条第十九条 图纸会审按照专业分组。各专业人员在审图后，应认真填写审核意见表。 第二十条第二十条 分组审图完成后，所有专业技术人员应集中讨论，汇总形成一致的审图意见，并 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 27 报公司领导审批。 第二十一条第二十一条 根据公司领导的审批意见，将审图结果整理后，发给设计单位，进行设计修改。 第八章 设计变更管理 第二十二条第二十二条 规划设计部应加强前期设计审核力度，减少施工图设计的错、漏、碰、缺，以 减少

50、设计变更。 第二十三条第二十三条 对施工中出现的设计补充和设计变更，应统一由设计单位发出；对工期紧、设 计单位无法立即发出设计变更的，可以采取施工联系单或由规划设计部出具临时设计变更的方式 解决。 第二十四条第二十四条 简单的设计补充或变更，可采取施工联系单的方式解决。施工联系单由施工单 位提交，经监理和规划设计部签字确认后，报设计单位认可并加盖公章；返回工程档案室后由工 程档案室发出。 第二十五条第二十五条 较复杂的设计变更可由规划设计部出具设计变更通知单（但只能作为临时应对 措施） 。规划设计部出具设计变更前，应与设计单位事先沟通，事后由项目负责人督促设计单位发 出正式变更通知单。 第二十

51、六条第二十六条 工程档案室签收设计变更通知单或变更图纸以及施工联系单后，应转一份到规 划设计部，经各专业人员会签、分管领导批准后，由工程档案室加盖“工程技术专用章”后下发。 第二十七条第二十七条 项目负责人应密切跟踪工程进度，及时处理施工过程中发生的设计补充和修改， 协调好各专业之间的关系，督促设计单位尽快做出变更通知单，并做好归档管理工作。 第九章 附则 第二十八条第二十八条 本制度由公司规划设计部负责解释。 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 28 设计合同管理工作流程设计合同管理工作流程 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 29 工程现场管理制度工程现场管理制度 第一章 总则 第一条第一条

52、为进一步加强建设项目施工现场管理，提高项目建设过程中的现场管理水平，结合 公司实际，制定本制度。 第二条第二条 工程现场管理包括建设单位项目管理和项目监理。建设单位项目管理和项目监理均 由工程部负责，以项目管理组（以下简称“项目组” ）和监理管理组（以下简称“监理组” ）的形 式代表建设单位对工程项目的施工全过程进行管理，并负责协调公司设计、造价等部门的工作关 系。 第二章 工地会议 第三条第三条 工地会议一般有项目组例会、监理例会、施工技术方案审查会、预验收会和工程专 题协调会。工程专题协调会由工程部组织。 第四条第四条 项目组例会 项目组例会定期组织召开，由项目组组长（甲方代表）主持，项目

53、组全体人员参加。各专业 工程师应对项目的质量、进度、投资和安全文明施工情况进行汇报，提出下阶段工作计划，并由 项目组组长传达公司的意见。 第五条第五条 工程专题协调会 针对技术、设计、验收、工期、质安、纠纷等进行协调讨论并形成决议，由项目组不定期组 织召开，并做好会议记录。 第六条第六条 工程部项目组人员应参加监理组组织召开的工程监理例会、施工技术方案审查会和 工程专题会议，并协调处理会议中提出的问题。 第三章 施工项目管理 第七条第七条 项目组组长负责制定项目组人员工作职责和主持编制工程建设项目管理规划，经工 程部部长审批后生效。 第八条第八条 项目专业工程师负责办理与现场施工有关的外部审批

54、手续，做好与政府建设主管部 门及其他相关部门的联系工作。 第九条第九条 确定施工单位后，规划设计部按工程项目总体进度要求及时安排图纸会审及技术交 底工作。 第十条第十条 施工前须由项目组组长代表建设单位签署开工报告。 第十一条第十一条 重要分部、分项工程须有详细的施工方案，施工方案由施工单位报监理工程师、 总监审核，并经项目组批准后方能实施。 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 30 第十二条第十二条 对重要的装饰工程及采用新工艺、新材料施工的项目必须制作样板，经监理、项 目组、规划设计部认可封样后才能全面施工，验收时应按样板的标准进行。 第十三条第十三条 项目专业工程师在施工过程中应跟踪检查重

55、点部位、重点环节的施工质量，督促 监理方对材料器具的选样、进场、检测和隐蔽工程按规定和规范进行验收，掌握工程现状并向项 目组组长报告。 第十四条第十四条 现场发生设计或技术问题时，项目专业工程师负责通知规划设计部及设计人员到 场处理，并跟踪办理确认手续。 第十五条第十五条 项目组负责审查监理组提交的监理规划、监理简报及对外报送的专题报告，并督 促检查监理组工作，做好“质量、进度、投资”的控制和安全文明施工的管理。 第十六条第十六条 项目组定期对监理及总包单位进行规范监理、安全生产、文明施工方面的检查， 发现问题立即要求整改，重大问题给予通报批评，并责令整改。 第十七条第十七条 项目组成员参加分

56、部工程验收和竣工预验收，工程部负责组织工程竣工验收。 第十八条第十八条 工程竣工后，由项目组组长负责组织监理、施工单位、物业接收方办理项目移交 手续。 第十九条第十九条 对移交过程中发现质量问题时，项目组应责令施工单位限时整改，整改完毕后再 次组织移交。 第四章 施工项目监理 第二十条第二十条 工程部根据工程项目情况负责安排组建监理组，执行社会监理的职能，按照监理 法规和公司的工程管理制度规范地开展工程施工监理工作。 第二十一条第二十一条 监理组应编制工程监理规划、工程监理实施细则、监理工作制度等监理文件， 其中监理规划应上报工程部项目组审查批准。 第二十二条第二十二条 监理组应按监理规程做好

57、旁站监理、原材料见证送检、安全文明施工监理等工 作，并定期组织工程监理例会和专题会议，做好会议纪要和跟踪检查落实会议纪要的决议。 第二十三条第二十三条 监理组应每月向项目组（甲方代表）报送监理月报，工程竣工验收后向项目组 提交监理工作成果报告。向安监站、质监站等外部单位的报告应得到项目组（甲方代表）的同意。 第二十四条第二十四条 监理组负责工程监理文档的收集整理，并在工程竣工验收时向工程档案室移交 监理档案。 第五章 质量和安全事故处理 第二十五条第二十五条 发生质量和安全事故时，施工单位应立即启动紧急预案措施，同时报告监理组 及项目组。 第二十六条第二十六条 一般事故由总监、施工单位项目负责

58、人、项目组长及有关方面人员共同分析原 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 31 因,责成事故责任方写出事故报告并提出处理方案，经设计单位和安检部门、监理工程师认可后进 行处理。 第二十七条第二十七条 发生重大事故时项目组接到报告后，应立即向公司领导报告。 第二十八条第二十八条 事故处理后，责任方应出具处理结果的书面文件，监理工程师负责检查验收并 将结果报送项目组。 第六章 工程现场资料管理 第二十九条第二十九条 项目组应注意收集现场第一手资料，并根据文件档案资料性质分类管理，重要 资料原件交工程档案室归档。工程资料应安排专人保管，并遵守保密规定。 第三十条第三十条 工程部项目组应对往来文件资料进

59、行收文、发文登记和存档。 第三十一条第三十一条 项目组应建立项目管理日志，重大项目应每月定期向工程部和公司领导提交项 目管理简报。 第七章 其他 第三十二条第三十二条 项目组成员到现场时间需超过 50%，不在公司且离开现场时须经项目组组长同 意。监理组成员工作时常驻现场。 第三十三条第三十三条 零星工程管理参照本制度执行。 第八章 附则 第三十四条第三十四条 本制度由公司工程部负责解释。 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 32 工程进度控制流程工程进度控制流程 湖南冠通置业有限责任公司规章制度 33 工程成本管理制度工程成本管理制度 第一章 总则 第一条第一条 成本管理是企业经营工作中的重要工

60、作环节。为加强成本控制力度，降低成本费用， 提高市场竞争力，依据国家法律、法规和各级政府的有关条例、规定，结合公司实际，制定本制 度。 第二条第二条 成本监控的任务：遵守国家法律、法规，落实岗位责任制，以合同为中心，以动态 成本、实际发生成本和实付成本为主线，建立责任成本体系，完善成本管理基础和成本监控系统， 实行工程全过程动态成本管理。努力降低成本，提高经济效益。 第三条第三条 成本管理的工作内容 1、新项目投资费用估算； 2、编制初步设计概算； 3、审核施工图预算或编制标底； 4、建立成本目标，实行动态管理； 5、编制工程资金支付计划； 6、审核工程进度款； 7、市场调研，商务谈判； 8、