购物中心预算及楼层租金分解说明

1、购物中心预算及楼层租金分解说明1 、设置商业公司架构，确定全体工作人数。架构：招商部、营运部、物业部、工程部、财务部、行政人事部、电脑部、企划部2 、促各相关部门开展市场调研：招商 / 营运：招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。行政：行政管理模式及费用标准财务：管理模式及费用标准it ：管理模式及费用标准企划：管理模式及费用、广告计划标准物管/ 工程：管理模式及费用标准人事/ 行政：管理模式及费用标准3 、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项成本费用预算。固定成本；变动成本；各种税费；资产折旧；其它不可预见的费用等；各项成本中需考虑商业几项比较大的费用：a、掉铺率20%-30%

2、:新商场首年开业率一般约为70%-80% ;b 、 3 个月免租期：一般主力店免租期为 6 个月，次主力店及品牌商3 个月；c 、市场推广费8% ：一般新开业商场因知名度不高，第一年需要加大宣传，第一年推广费比较高一些，设8% ，第 2 年略低，设6% ，第 3 年次之，设3% 。随着知名度扩大和业绩稳定，第 4-5 年推广费预算可不做或少做，项目成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。一般以年度租金收入为基准（公式为：年度推广费=年度租金收入x8%）,推广费总额分解到该年度季、月、周。 （ 1 、可以根据淡旺季节来分。 2 、也可以按使用节奏不同分解，如开业时集中使用推广费、开业后

3、一段时间需持续广告投放需费用）。d、工程改造分摊：重大机电设备调整、工程改造（参考不同的折旧分摊期）e、前期开办费公摊4、年度总收入测算（均须分摊到楼层租金中去）。年度总收入二年租金收入（项目总投资x %, 一般为8%-12% ）+固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等）+变动成本（如：营运、招商、市场推广费 8%）+各种税费（如所得税、房产税、租赁税等 ）+资产折旧（如：工程改造分摊费）+年度掉铺率20%-30% ,公式为：年租金收入x （1+20%）+3个月免租期，公式为：（年租金收入/12 ） x3+前期开办分摊费等+其它费用等-已出租费（如果有已经出租的物业）5、设定楼层租金

4、系数，测算楼层租金占百分比说明：1楼要承担年度任务总费用的50%左右，2楼租金为一楼的 50%左右，3楼租金二楼的50%左右，4楼租金为三楼的 50% ,五楼租金约为四楼的 50%以此类推。b1楼为五楼租金的 50% 。例：设总系数为1播层借房面见/小b楼层用命占比1.f70000.ad.516051.60%-2f20000.0.5100 产3f |moo 一0 5000八.n5f0.5cxjo小计/承jl ilrd&ia6、每个楼层的月租金总额公式为:1楼月租金总额（年度费用总额x 1f所占百分比）/122楼月租金总额（年度费用总额x 2f所占百分比）/123楼月租金总额（年度费用总额x 3

5、f所占百分比）/124楼月租金总额（年度费用总额x 4f所占百分比）/125楼月租金总额（年度费用总额x 5f所占百分比）/12b1楼月租金总额=（年度费用总额x b1所占百分比）/127、每f每月/元/ m2套内/楼层总建筑面积二套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积公式为：每f每月/元/=1楼月租金总额/楼层面积=2楼月租金总额/楼层面积=3楼月租金总额/楼层面积=4楼月租金总额/楼层面积=5楼月租金总额/楼层面积二b1楼月租金总额/楼层面积8、优劣商铺的单价制定:在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以 abcd区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算

6、优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。如下表:划分辅捌卜(j忧党说明辅副总通根优一a美辅息面枳，r惊言+超寂就礴*+ c类总蝌十口类总加=该懂后积金总激 商业地产学猊,1平均单椅a类铺单桶b类扁总价“c类总d类总除9、然后与市场调研租金水平进行对比，并判断项目租金针对本市场情况是否合理？本地或目标市场的商家是否可以承租该租金水平？租金高了容易导致招商失败，租金低了开发商遭受损失。10、调整预算，预算一般来讲不宜过高，接近市场水平即为合理，以可实现为最佳：增加或减少第3 条中成本细项费用。直接对楼层租金单价或总价进行调高或降低收入费用，a、根据市场平均租金水平或商家承