关于开发经济适用房及回迁房税收政策探析(唐海县局)

1、随着全市各县城区平改工程的日益加快，唐海县按照 3 年基本完成城区平改任务的目标，总建筑面积96 万平方米；强化城市低收入家庭住房保障，年内完成2 万平方米经济适用住房建设。同时，自 2010 年 5月起，该县以村队拆迁整合为突破口，加速推进统筹城乡发展工作， 力争用两年时间，构建起由 1 个中心城区、 5 个卫星镇和 17 个居住社区为组团的现代化滨海城市新格局。当年实施首批42 个村队拆迁整合，涉迁居民 4572 户。 房地产市场因时而变， 回迁房和经济适用住房建设，成为城市建设的一号工程， 涉及房地产开发商和住房享有者的各税种优惠政策及特殊规定也成为时下征纳的热点问题。 笔者结合相关的政

2、策文件规定，进行探析。一、房地产企业开发经适房的相关税收政策（一）土地增值税方面的优惠政策及鼓励性政策1 、 土地增值税暂行条例第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20% 的，免征土地增值税。经济适用住房是指政府提供政策优惠， 限定套型面积和销售价格， 按照合理标准建设， 面向城市低收入住房困难家庭供应， 具有保障性质的政策性住 房。 2007 年 11 月 19 日，由建设部、发改委、监察部、财政部、国土 资源部、 人民银行、 税务总局重新下发了 经济适用住房管理办法 （建住房 2007258 号） ，废止了 200477 号文件。新文件规定，经济适用住房，限定套

3、型面积和销售价格， 按照合理标准建设，单套建筑面积控制在 60 平方米左右。2 、 一般不预征土地增值税。 如河北省地方税务局 2006 年印发了 土地增值税管理办法 ,办法中第十二条规定：纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后， 按规定征、 免土地增值税，这项规定加速了房地产开发商的资金流转。（二）城镇土地使用税方面的优惠政策财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 （财税 200824 号）第一条规定，开发商在经济适用住房、 商品住房项目中配套建筑廉租住房， 在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料

4、，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。 根据 2007 年河北省财政厅河北省地方税务局关于调整全省城镇土地使用税适用税额标准的通知 ，我县城区规划范围内即一2 元/ 平方米。级地段为每年3 元/ 平方米；其他区域即二类地段为每年经济适用房如建于城区，占地一亩，一年内可免征2000 元，其他区域 则可免征 1333.34 元。（三）印花税方面的优惠政策。财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 （财税 200824号）第一条规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建筑廉租住房， 在商品住房项目中配套建造经济适

5、用住房， 如能提供政府部门出具的相关材料， 可按廉租住房、 经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。印花税按合同金额的万分之五缴纳。（四）企业所得税方面的鼓励性政策国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知 （国税发 200931 号）规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于 3% ；开发项目位于县（市）区的其他商品房计税毛利率不得低于 5% 。当期预征的企业所得税大大低于其他商品房。需要注意的是，要享受税收优惠政策，房地产开发商要按规定向税 务局报送经济适用房资料。 虽然各地实际情况可能有所不同， 但主要包括项

6、目计划批准证书、 立项报告、 经济适用房批准文件及主管税务机关要求报送的其他资料。二、房地产企业开发回迁房的相关税收政策1 、契税。 契税暂行条例第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人， 应当依照本条例的规定缴纳契税。第八条规定， 契税的纳税义务发生时间， 为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 目前国家对房地产企业发生的房屋回迁业务并没有规定相关的减免政策， 因此， 开发商在取得土地等不动产时， 需要按全额计算契税， 不可以扣除回迁业务中相当于拆迁补偿的部分。2 、营业税。房地产开发公

7、司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。 房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”缴纳营业税。开发商发生房屋回迁业务，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的时候缴纳。目前，省局在旧城改造补偿有关营业税的政策规定中，对偿还面积与拆迁面积相等的部分， 由地税机关按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税， 对超面积部分按取得的实际收入征收营业税。 实际工作中,因平改拆迁补偿安置方案情况不一，补偿置换中等面积的尺度难以把握， 特别是以宅基土地面积置换楼房面积的， 为政策掌握与

8、执行增加了难度， 如我县县城小区拆迁方案大致有： 县区内的平房住户主房面积与返还面积为 1 ： 0.8 或占地面积与返还面积1 ： 1.1 两方案二选一，置换商用房则按座落地点及层数不同区别为 1 ： 1 及 1 ： 1.2 、 1:1.4 等情况。村队拆迁整合主房（建筑面积）不足48? 的可置换到 48? ，超过48? 不足 60? 的可置换到 60?等类推，院子按0.1 计算,同时折旧后建筑物现值按新置楼房成本价格置换面积， 在合法用地范围内的畜禽圈舍及畜禽， 经双方协商给予现金补偿等等设置了条件不同的补偿标准。 在这个过程中， 被拆迁户并未支付开发商差价款， 或可得到超过原住宅面积的房屋

9、， 企业也会全部列入开发成本， 依照省局的政策规定缴纳营业税，可保证税款的入库最大化， 但如何正确划分超面积部分并按取得的实际收入征收税款成为一个难点。 笔者认为， 待工程完工后， 结合房管等部门并对照拆迁协议，最大限度地核算各拆迁小区原住房总的建筑面积， 再与开发商的返还建筑面积相对照， 形成按成本或实际收入计算营业税 的基数。实际操作中，工作量大，计算繁琐，而且拆迁面积与返还面积的比例不一，也易引起开发商之间的相互攀比，形成税负的不公性。 如果忽略是否等面积的概念， 对被拆迁户不支付差价的， 以成本价格作为计税依据；如果有差价的，不需要支付部分按成本价格计税， 差价部分按实际计税，可降低涉

10、税风险，增加税负公平性， 但又与现行政策规定不符，建议能否因循拆迁环境，适当出台相应税收政策， 增加实效性和可操作性。3 、企业所得税。依据国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知 （国税函 2008875 号）第一条第四款规定，销售商品以旧换新的， 销售商品应当按照销售商品收入条件确认收入， 回收的商品作为购进商品处理。 鉴于房地产企业的房屋回迁业务具有特殊性， 开发商发生房屋回迁业务进行企业所得税处理时，等面积回迁部分即要按收入条件确认收入，又要按规定归集开发成本。省局下发的河北省房地产开发企业所得税征收管理办法 （修订稿） （冀地税发 201028 号）第二十二条与上述规定一致。

11、4 、土地增值税。 土地增值税暂行条例第八条规定，因国家建设需要依法征用、 收回的房地产免征土地增值税。 土地增值税实施细则第十一条规定，条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产， 是指因城市实施规划、 国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因城市实施规划、 国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原地产的，比照本规定执行。可见，开发商发生的房屋回迁业务不属于免征土地增值税的情形。 因此， 开发商应按规定缴纳土地增值税。计算拆迁安置土地增值税时，依据国家税务总局于土地增值税清算有关问题的通知 （国税函 2010220 号）第六条规定：房地产企业用建造的本项

12、目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发 2006 187 号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款， 计入拆迁补偿费； 回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。5 、印花税。 印花税暂行条例施行细则第五条规定，条例所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠予、交换、分割 等所立的书据。 房屋回迁合同， 是指房地产开发公司对被拆迁户实行房 屋产权调换时， 与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房

13、屋回迁安置的合同， 其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。 因此， 房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。 财政部、国家税务总局 关于印花税若干政策的通知 （财税 2006162 号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。三、房地产开发中土地使用权属转移的涉税问题探析在经适房、廉租房、回迁房的开发建设中，政府为招商引资与开发商就国有土地使用权以何种协定进行权属转移， 在企业会计和税务上的不同处理，需要我们特别注意。就唐海县而言，大致有以下三种情形：一是县政府低于市价或招拍挂价格将国有土地使用权出让给开发商， 企业按实际支付的地价款计入

14、开发成本， 在税收处理上不影响企业所得税和土地增值税的计税基础。二是开发商以市价或招拍挂形式全额取得土地使用权并计入土地开发成本，县政府再通过财政部门返还部分土地出让金、旧城改造费等，变相给予房地产企业补偿返还。 企业取得的政府返还款符合 企业会计准则第 16 号政府补助（ 2006 ） 的规定（政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产， 但不包括政府作为企业所得者 投入的资本） ，会计处理上应直接计入营业外收入，而不应冲减开发成本。另依据财政部、国家税务总局 关于财政性资金、 行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知 （财税 2008151 号）规定，房地产企业由

15、政府返还的土地出让金按照财政收支规定属于财政性资金， 除由国务院财政、 税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金准予作为不征税收入外，其他财政性资金则都属于征税收入，同时财税200987 号文件对此作了较为具体的规定， 2008 年 1月 1 日至 2010 年 12 月 31 日期间，企业取得的来源县级以上各级人民政府及其他部门具有专项用途的财政性资金， 同时符合以下条件可以做为不征税收入： 一是企业能够提供资金拨付文件， 且文件中规定该资金的专项用途； 二是财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求； 三是企业对该资金以及该资金发生的支出单独进行核

16、算。 实际情况中， 房地产企业取得的政府返还款只是政府招商引资或变相出让的一种策略而已，难以满足上述要求，所以，土地返还款应当计算缴纳企业所得税。同时这部分返还或财政补贴款在计算土地增值税时是否抵减开发成本，尚无明确的文件规定。笔者认为，因土地增值税和企业所得税在归集收入、 成本费用的操作实务中有所差别，即房地产转让收入构成土地增值税的“收入总额” ，而返还款则计入“营业外收入”中，不并入“收入总额” ，但计算扣除项目金额时，地价款仍按“全额”扣除，虚增了开发成本，并且作为计算房地产开发费用的基数，又使开发费用数虚增，导致最后的增值额“缩水” 。因此，开发商从政府部门取得的返还、 补贴款项， 在计算土地增值税时抵减房地产开发成本,并建议上级出台相关税收政策，增强执行力度。三是政府部门为进行廉租房的开发，通常采用无偿划拨土地方式作为与开发商的利益交换。 对企业而言， 获得的土地使用权会计处理上应借记“无形资产” ，贷记“主营业务收入” 。由于廉租房的所有权及使用权在建成后移交政府统一处理，在这个过程中，企业实质上发生了 “以房换地”的行为。依据相关税法规定，应视同销售，企业无偿取得土地使用权以公允价作为主营业务收入， 涉入企业所得税、营业税、土地增值税的计税范畴。四、经济适用住房、回迁