住房反向抵押养老保险需求分析_陈秉正

1、保险研究 2015年第5期insurance studies no. 5 2015住房反向抵押养老保险需求分析陈秉正1高名1刘晓菲1.清华大学经济管理学院，北京100。84;2.中债信用增进投资股份有限公司，北京100140 )摘要本文通过北京地区800个家庭的一项问卷调查，对我国住房反向抵押养老保险需求进 行了实证研究。研究发现超过三分之一的被访者有明确的增加收入需要，但是其中只有不到10%的老年人愿意接受住房反向抵押贷款产品。用多元选择排序probit模型对数据进行分析发现：居住方式、房屋价值、房龄、健康程度、子女数、是否购买健康保险对接受住房反向抵押的意愿影响比较显 著。最后提出了如何发

2、展住房反向抵押产品和改善相关产品设计的建议。关键词1 住房反向抵押；养老保险；需求分析；选择排序probit模型冲图分类号1 f840.67 次献标识码1 a次章编号1 1004 3306 2015)05 -0121 -08doi ：10.13497/j cnki .is 2015.05.014一、引言随着中国人口老龄化程度的日益加剧，老年人的养老问题引起了越来越多的关注。一般来说，老年人在退休后，其经济收入较退休前会出现较大差距，但他们拥有的不动产的价值往往会超过流动资产的价值，从而成为“房屋的富人，现金的穷人如果能通过住房反向抵押贷款，将不动产转化为现金流，到期末再用住房偿还贷款，这样就会

3、大大提高老年人的生活水平，减轻子女的经济负担。因此，住房反向抵押贷款是一个非常有吸引力的改善老年人经济状况的养老方案。一些国家的实践也证明，住房反向抵押确实能对社会基本养老保险进行有效的补充，对改善老年人的贫困状况具有一定的帮助。中国保监会已于2014年6月23日发布了关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见，确定了北京、上海、广州、武汉四个试点城市。这意味着住房反向抵押贷款产品在中国已经进入了具体的市 场运营阶段。但是中国老百姓自古以来就有“养儿防老”的观念，老人去世后通常是由子女继承其房产。在这样一种传统观念背景下，反向抵押贷款这种养老方式能否被中国消费者接受将直接影响该产品的推广

4、。目前国内对于住房反向抵押贷款产品在中国的可行性分析多为定性分析，缺少基于数据的定量研究。本研究委托清华大学媒介调查实验室在北京市6个城区 原城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区)进行了抽样调查。每个区随机抽取两个街道，每个街道随机抽取两个社区居委会，每个社区抽取3334个居民。通过入户调查，最终共回收有效问卷 816份。在接受调查的居民中，男女比例大致为1 ：1,年 龄在50岁到70岁之间，50 v4岁、55 y9岁、60 -64岁、65 -69岁年龄组的人数大致相等 。本文基于此次 问卷调查，从实证角度分析目前住房反向抵押贷款养老保险在中国的市场需求，了解了老年人的养老要求，为保

5、险公司在产品设计和发行方面提出一些建议。基金项目 本文由“中国保险学会教保人身保险高校课题研究基金”项目中国寿险公司发行住房反抵押贷款的定价及风险控制研究支持jiaobao20131)。作者简介 陈秉正，清华大学经济管理学院金融系教授、博士生导师，研究方向：保险与风险管理；高 名，清华大学经济管理学院金融系博士研究生，研究方向：保险与风险管理；刘晓菲，现供职于中债信用增进投资股份有限公司。121 本文第二章对得到的数据进行描述性统计 ，初步分析老年人的收入和居住状况，以及对住房反向抵押贷 款产品的接受意愿；第三章利用选择排序 probit回归模型对数据进行实证分析，研究影响住房反向抵押贷款 产

6、品需求的主要因素；第四章对全文进行总结并提出几点建议 。二、问卷调查结果描述性统计l）老年人的收入状况，即在1000 -5000元之间，图1显示了调查对象的收入分布情况。可以看出，受访者中收入过低 1000元以下）和过高 超过5000 元）的都不是很多，分别占2. 57%和9.31% ,大部分老年人的收入位于中等水平 而其中超过半数 55. 76% ）收入位于10003000元之间。这说明大部分被调查老年人的收入并不是很高与在职职工的收入有明显差距到较为舒适的生活水准仍有一，要想达。以这样的收入水平，在像北京这样的大都市仅能维持基本生活需求求日益强烈，他们不再满足于生活的温饱会有很大一部分用于

7、医疗保健等方面的支出，而向往更为丰富的休闲娱乐生活。同时，考虑到老年人的收入中,因此即使对那些收入相对较高30005000元）的老年人而定困难。事实上，随着经济和社会的发展，越来越多的老年人对精神生活的需122 ?1994-2015 china academic journal ekctronic publishing hciiq allrights rerved.htt p nkij)言，要实现较为舒适的生活目标也是有一定困难的。这使我们有理由相信，住房反向抵押产品在中国会有很,更重要的是它能够让大多数老年人大的发展空间。一方面它可以帮助低收入老年人达到基本的温饱生活 提高生活品质，使他们的

8、晚年生活更加幸福图2说明了被调查者的收入来源 ，超过90%的调查对象是经济独立的 ，收入主要来自养老金 、保险金 投资理财收入等，只有少部分表示仍然需要子女供养及政府补助 。这一结果表明，中国老年人在经济上对子 女的依赖程度正在逐渐降低 ，传统的“养儿防老”的观念在大城市里正在逐步弱化 ，老年人已经开始主要依靠自己的经济收入实现老有所养。这一结果从另一方面也折射出目前老年人的收入来源相对单，恰恰能够很好地解决这些问题限的养老金等收入。而住房反向抵押贷款作为一种对养老金的有效补充老年人利用住房来获得额外的现金收入 负担。,在生活水平得到提高的同时还能够最大程度地减轻子女的供养32.36%1000

9、-3000x 300 0500。元93.花稀0.49%经济独立 子女供养 政府救助其他图1受访者月收入的分布图2受访者的收入来源啕4）,说明住房反向抵押贷款产品有较大的推:需要不需要不确定22%6而 1% 4.78%32.23% 非常充裕74.39%31. 99%收支平衡或略有结余图3受访者对其收入充裕程度的看法图4受访者对增加收入的需要对于月收入是否充裕的问题 ，如图3所示，有超过60%的被调查者认为自己的收入刚刚平衡甚至有些 拮据，其中超过三成的调查对象认为自己有增加收入的需求 广空间。勉强婚用u）老年人的居住状况,我们选取的调查对象都至少拥有一处房产根据住房反向抵押贷款对老年人房屋所有权

10、的要求表明，接近9成的调查对象只拥有一处房产 。这样的结果是符合中国国情的 ，许多人倾尽毕生财力才能购买 一套住房，于是房产就成了中国家庭最主要的财富，对于老年人来说更是如此。他们将房产看作是晚年生活的依靠，并希望将其遗留给子女，从而保证对房产的持续所有权。这就提醒我们，在发展住房反向抵押市场的过程中要注重对人们传统价值观的扭转。然而我们还应注意到，有超过10%的调查者拥有两套以上住房。根据北京统计局的调查显示，北京市拥有两套以上房屋的家庭比例约为17%。这说明我们调查得到的结果还是非常可信的。这两个数据的偏差一方面是由于我们的调查对象仅限于老年人，忽略了作为购房主力的一部分中年人，而且我们的

11、调查范围仅限于北京市内六区。这些拥有两套以上住房的老年人经历了福利分房和住房改革，以较低的成本获得了房屋 ，这使得他们更有可能愿意将自己居住的房屋用作反向抵押，一方面可以提高自己晚年的生活质量，同时也不影响对子女的遗赠 ，从而减少了来自子女的阻力。因此，这类老年人将会是住房反向抵押产品最大的潜在购买人群。结合北京市庞大的人口基数，10%这个比例是十分可观的，说明该产品还是有一定的发展前景。从房屋价值来看，近八成受访者的房产价值位于100万到400万之间，其中又以100200万居多59.09%）陶6）。根据搜房网的统计数据显示，北京城区2014年4月的二手房均价为 39601元/平方米，以100

12、平方米计，每套二手房价格接近 400万，这说明很多受访者的房屋价值是低于市场平均水平的，其0.24%89.72%图5拥有不同房产数的受访者比例59.09%图6受访者拥有的房产价值的分布图7受访者拥有房屋的房龄 5年觊f 6t2 年 ia阅年 23 42年 43年以上原因可能是：1）房屋面积较小；2）房龄较高；3）受调查区域分布的影响，位于较差地段的房屋数量较多 。从房龄来看，受访者拥有的房屋中房龄小于5年的房屋数量非常有限 ，不到1% 陶7）。接 近20%的房屋房龄在 612年之间，这类房屋 目前在二手房市场上成交量是比较稳定的，适合作为反向抵押对象。还有近四成房屋建成于 20 世纪90年代以

13、前，这些房龄已超过20年的房屋 可用于反向抵押的价值已经不大，因此并不适合 列入反向抵押产品的发展范围。对于此类房屋 可以考虑的或许是其拆迁后政府补偿带来的收 入，但受到政策和社会环境的影响 ，有一定的不确定性工 北京统计信息网：http ： / /www. bjstats. gov. cn/.2) 搜房网：http： /.,结果如表1和表2所示:c）老年人对房产和住房反向抵押贷款产品的态度我们分别调查了老年人对房产和住房反向抵押贷款产品的态度表1老年人对房产的态度态度描述比例房屋产权给自己带来安全感，把房屋抵押看作最后一种救急方式，不到万不得已不会使用。84. 8

14、0%可以为了提高自己的生活水平将房产进行抵押15. 20%老年人对住房反向抵押贷款产品的态度比例8.46%71.94%19. 61%态度描述将房屋进行反向抵押可以提高自己的收入水平，减少子女负担，虽然房屋不能留给子女但这并不是什么大问题。还是希望把房子留给子女，如果需要更多的生活费，由子女提供。倾向于进行反向抵押贷款，但涉及子女是否能够继承房屋，要和子女商量。调查结果显示，在对待房屋的态度上，只有15.2%的老年人能够接受在未来放弃房屋产权，其余的则不能接受。结合前面对拥有房产数量的统计 ，这一比例与只拥有一套房屋的老人比例相近，因此我们不妨假设二者是有相关性的。那些只拥有一套住房的老人更容易

15、认为：如果他们把房屋抵押出去，将来就会变得“一无所有”，这可能是他们无法接受的，这也可能成为住房反向抵押贷款推广中的最大阻碍。而在对待住房反向抵押贷款产品的态度上老年人更加保守 ，只有8%左右的被调查者明确表示愿意接受，超 过70%的老年人完全不能接受这种新型的养老模式，接近20%的老年人则持观望态度，他们既有一定的遗赠意愿， 但是也希望能够提高收入，在未来的产品设计中应该更多地考虑提高这类人群的购买兴趣 。三、实证分析前面我们对老年人的收入、房产和态度进行了初步统计，一方面分析了调查对象购买住房反向抵押贷款 产品的客观条件，另一方面也剖析了他们的主观意愿，下面我们将通过实证分析来研究影响老年

16、人对生活满 意程度和接受住房反向抵押贷款产品意愿的因素。l）老年人对生活的满意度下面我们根据问卷调查的结果，分析老年人对生活满意度的影响因素。由于这里的因变量和自变量都是有序变量，因此我们采用多元选择排序probit回归模型，其一般形式如下：*v = 3 xi + &0,x v/y = ry,x节这里u称为隐变量，x是解释变量，3是解释变量的系数，6是残差项，丫，yn是决定yi排序的门限值， 且有丫1 v 丫2chisq)居住方式7. 724 92*0. 0210房产数0. 441 430.931 6房屋价值9. 133 940. 057 8.房龄16. 385* *0. 005 8月收入-2

17、. 628 531.000 0是否有疾病-5. 289 711.000 0健康程度20. 554 64* *0. 000 4性别-4. 097 711.000 0子女数5. 396 120. 067 3.是否有健康险22. 589 42* *0. 000 0注：、*、*、.分别表示在0. 001、0. 01、0. 05和0.1显著性水平下显著结果表明，居住方式、房屋价值、房龄、健康程度、子女数、是否购买健康保险对参与反向抵押贷款的意愿的影响均比较显著。其中，健康程度和是否有健康保险在 0.001显著性水平下显著，房龄在0.01显著性水平下显 著，居住方式在0.05显著性水平下显著，而房屋价值和

18、子女数在0.1显著性水平下显著。显著水平的提高说明 它们作为影响因素的可信程度越来越高 。因此我们可以认为是否购买了健康保险是其中最为显著的影响因 素。这进一步验证了保险产品之间的关联性，为今后住房反向抵押产品的发展提供了一个方向。四、结论与建议通过本文调查问卷结果，我们发现被调查者中低收入者比例较高，很多老年人有增加收入的需求 ，而且这种需求与收入水平成反比。在住房状况方面，超过10%的受访者拥有两套以上住房，用其中一套住房进 行反向抵押具有较大可能性 。因此，我们的结论是：大部分老年人有较强的增加收入的意愿，同时有一部分老年人已经具备了实现这一目标的条件，说明住房反向抵押市场的发展潜力是很

19、大的。从对生活的满意程度来看，主要受房产数量和收入水平的影响。随着拥有财富量的增加，老年人的生活 满意度会提高。而住房反向抵押的最大特点就是能提高老年人的收入水平，这说明住房反向抵押能够有效地提高老年人的生活满意度。另一方面，健康保险的购买也与生活满意度呈正相关关系。这说明很多老年人还是愿意接受保险产品作为生活保障的。而老年人对住房反向抵押产品购买意愿的分析结果却并不乐观，大部分老年人并不能接受这种新的养老方式，还是将房屋视为最重要的生活依靠，并且希望将房屋遗留给子女。经过实证研究我们发现影响老年人参与住房反向抵押意愿的因素主要有三个。1 .遗赠意愿：老年人更希望把房屋留给子女 ，只有无子女或

20、者房屋条件不适宜留给子女时，才倾向于选择住房反向抵押。2 .健康状况：健康程度会影响对反向抵押的意愿，健康程度较低和很好的老年人更倾向于选择反向抵押贷款。3 .健康保险购买：是否购买了健康保险和反向抵押贷款意愿有很强的相关性，购买了健康保险的老年人对反向抵押贷款的意愿更高 。127 综合以上分析，我们认为保险公司在开发和推广住房反向抵押贷款产品时应注意以下几点。首先，住房反向抵押贷款产品作为一种商业养老保险产品 ，同时也是对社会养老保险的一种补充 ，因此 在合约设计方面既要考虑拥有房产较多并且价值较高的老年人，也要照顾到低收入低房产价值者，这就要求合约的设计要多样化。对于房产价值较低的低收入老

21、年人 ，应该将重点放在提高其退休后收入上 ；而对于房 产价值较高的老年人，由于他们本身经济状况较好，因此可以在合约中更多地设计相应的增值服务 ，从而增 强住房反向抵押贷款产品对他们的吸引力 。通过多层次的合约设计适应不同类型消费者的需求，从而有利于扩大市场规模。其次，保险公司应该努力转变老年人的传统观念，充分地说明住房反向抵押这一新型养老概念对老年人晚年生活质量的改善作用，同时在合约的文字上应该充分强调老年人在世时对房屋的所有权，一定程度上缓解他们担心失去房屋所有权的焦虑感。同时，还应该加强宣传力度，使全社会都能够了解住房反向抵押贷款产品，特别是应该强调其对于老年人退休后收入的增加，从而可以减

22、轻子女的供养负担，逐渐提高人们对于这种产品的接受程度。第三，可以针对老年人的需求开发不同类型的产品，例如具有长期护理保障功能的住房反向抵押贷款、嵌入赎回权的住房反向抵押贷款等，其中前者在老年人身体情况不佳时可以更好地满足他们的生活基本需 求，而后者则使老年人保留获取房屋价格上涨时收益的权利，这样可以满足老年人的不同需要，打消老年人失去房屋所有权的顾虑。同时还可以与现有的人寿保险产品进行结合，借助已有的市场带动住房反向抵押贷款的推广。第四，作为一种新型养老保险产品，住房反向抵押贷款在中国刚刚起步，保险公司在经营过程中应该注意风险 的评估和管控，时刻关注房地产市场的走势变化，谨慎地评估借款人的房产

23、价值，并且保持充足现金流。参考文献由 韩 再住房反向抵押贷款研究综述m .城市发展研究，2009,8 16) : 125 132.2刘 宏，高 松，王 俊.养老模式对健康的影响u .经济研究，2011, 4):80 106.3童汇慧.住房反向抵押贷款模式的目标群体分析u .商业现代化，2006 32) ：166 -167.04chinloy p. and megbolugbel .f. r eversdmortgage： contracting and crossoverr isk jo . journal of the american r ealestate and urban econo

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