前期物业管理存在的问题及对策

1、前期物业管理存在的问题及对策随着房地产 业的日渐成熟、 竞争日益激烈,越来越 多的房地产 开 发商把物业管理作为促销的一大卖点。 理所当然,良好的物业管理,不 仅 能符合客户入 住 前的期望和入住后的需求,而且也能为房地产 开发 商和物业管理公司带来良好的经济 效益。为了进 一步完善我国的物业 管理,保证 物业能正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理。 了解物 业管理 的现状及存在 的 问题 是很有必要 的 。随 着房 地产 业的 发展 ，物 业管理也取得了 很大 的 发展 。但 物 业管理在我 国仍 处于 初级 阶段 ，物 业管理制度还不成熟，物业管理立法进程也较慢。各方面还 不太完善。 实

2、施物业管理期间也遇到了一些问题 ，这些问题 的正确解决将有助于 物业管理在 我 国 健康 、稳 定的 发展 。前 期物 业管理阶段是 整个 物 业管 理活动中的初始阶段与基础阶段，也是实施物业管理非常重要的环 节。物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷 引发自前期物业管理中的问 题 ，因此解决好前期物业管理存在的问题 对于解决物业管理存在的问 题有着至关重要的作用。前 期物 业管理是 整个 物业 管理 全 过程的 重要一 环 ，不 仅仅 只 限于 住 宅 ，它 适 用 于 所 有 物 业 。 “ 出 售 后 ”这 一 概 念 很 难 确 定 具 体 的 时 间 。 因为房屋出售是一个动态的过程，有的

3、楼盘竣工数年后仍未全部售 罄 ，而 有 的 楼 盘 还 未 竣 工 就 抢 购 一 空 ，所 以 将 前 期 物 业 管 理 的 起 始 时 间定在 出 售 后是很难 把握 的 。另 外 ，将 终 点 定在业主 委员 会成立前也 是不合适的 。因 为物 业管理是一个连续 的 、不 可 间 断 的 过程 ，而 业主 委员会成立到业主委员会选聘物业管理企业之间或多或少需要一段 时 间 ，这 样 就 会 产 生 一 段 时 间 空 缺 。所 以 物 业 管 理 条 例 规 定 了 前 期物业管理的终点是在业主或业主大会选 聘 物业管理企业之 前，弥补 了从业主委员会成立到业主或业主委员会选聘物业管理

4、企业之间的 时 间缺 位 。最 后 ，物 业在接管 验收之前 属于在建工 程 ，期 间 的 管理属 于工程管理，由施工单位负责，其民事法律 主体是开发商和施 工单位， 而物业管理企业在此期间的参与只能是物业管理的早期介入 ，不能算 是真正意义上的管理。前期物业管理的特点： 1) 前期物业管理是小区未建 成的管理。 住宅小区由单幢楼宇、组 团组 成一个小区，不是一下子就全 部建成的， 往往要 花几 年才 能建成 。当 小 区第 一批房屋建 成出 售后 ，随 着业主 的 入 住就 需要 物业 管理 ，否 则小 区就 成为 一 个无 序 的 聚居 地 ，秩 序 混乱 不堪。 2) 前期物业管理是由建

5、 设单位指定的公司实施的管理。 国务 院物业管理条例和建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法 规 定 ，建 设 单 位 可 以 选 聘 物 管 公 司 实 施 前 期 物 业 管 理 。事 实 上 ，目 前 新建 住宅小区绝大多数是由建设单位选 聘 的物管公司进行管理，而不 是通过公开招投标来选 聘 物业公司。 3) 前期从事物业管理的物管公 司未经业主委员 会选 聘 。对 新建住 宅小 区 来说 ，在 业主入 住前 需要提 前实施物业管理。物管公司先于业主入伙开展物业管理时，业主很少， 没有成立业主委 员会 ，谈 不上 物管公司 由 业主委员 会选 聘 。如 果 到 了 大多数业主入 伙后才

6、实施 物业管理，物管公司前期基础工作就无法开 展 。对 于 老 小 区 来 说 ，由 于 没 有 成 立 业 主 委 员 会 ，一 直 是 由 建 设 单 位 指定的物管公司实施管理， 是否也叫前期物业管理， 则另当别论 4) 细节 的 管理 尤其 突 出 。由 于前 期物 业管理处于 小 区 建设之中 ，各 种配 套设施不健 全 ，管 理 的 内 容也在逐 步扩 展 ，但 对管理 的细 节要 求非常 高 。譬 如 在 装 修 过 程 中 ，物 管 公 司 既 要 口 头 说 ，墙 上 贴 ，还 要 现 场 盯 。 装修户从地面向楼上吊木材，稍有不慎就会 碰坏外墙，甚至毁坏门窗。 如果不 派人

7、跟踪 ，一 旦发 生 因 业主装修 损 坏公共部位事 件 ，谁 也不会 承认， 这种现象屡见不鲜。 5) 面对的是全体业主。 前期物业管理由 于没有成立业主委员会 ，物管公司在实施 管理中必须接受所有业主的 咨 询 、质 疑 ，既 要 及 时 解 答 处 理 属 于 物 业 管 理 的 问 题 ，又 要 收 集 反 馈 属于开发商答复处理的问题。前期物业管理存在的问题 ：1 对前期物业和前期介入 的区别不能正确认识前期物业的起算点是以建 设单位选 聘物业管理企业开始。如 果建设单位在建设中就选聘物业企业，则前期物业就包含了前期介 入 。这 实 际 上 是 模 糊 了 前 期 介 入 和 前 期

8、 物 业 的 区 别 。一 方 面 ，这 一 概 念不能明确界定前期物业的开始时间，容 易使前期物业企业将在前期 物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆，不利于前 期物业 企业适时 、合 情合理地开展工 作 。另 一方 面 ，容 易 使业主将物 业企业 和建设单位等 同 ，将 建设质量责任 等 同 于服务质 量 ，不 利 于前 期物业企业与业主良好关系的建 立 ，影响前期物业企业在该物业区内 的长期经营。2 权利的不对等。前期物业管理合同侵犯业主合法权 益表面上看，在前期物业中建 设单位和物业企业签订的合同以及前期 物业企业和 业主签订 的 合 同 都是在 平等 、自 愿 的基础上

9、 签订 的 ，是 双 方自愿选择的结果。但是，实际上建设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物 业企业 ，还 是对业 主都具 有支 配权。依照我 国物业 管理条 例 建 设 单 位 拥 有 对 物 业 企 业的 选 聘 权 、临时管 理 规 约的 制定 权 以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权 利。在前期物业管理选 聘 中 ，决 定 权 完 全 在 建 筑 单 位 手 中，前 期 物 业 企 业为 了 中 标，而一 味 强调最低价格 ，造 成 中 标企业利 润空 间较小 。而中标企业为了 谋取更大的利润 ，就 可能会将一些不合理 的条件 ，转 嫁 到业主身 上 。 3 对 前期 物业时 间

10、和“ 质价 比”缺少具 体规定在前期物业 中 ，前 期 物业的存在时 间直接影 响 向日 常物业 的 过渡 ，而“ 质价比 ”则 又直接影 响到了 前期物业 存在 时 间。我国物 业管理条例 第10 条只是 规定 ，业主大会 、业 主 委 员 会由 业主在 物 业 所 在 地 的 区 、县人 民 政 府 房 地 产行政 主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立。而如何建立、 由谁提起、由谁负责筹建工作以及相关行政机关如何指导都没有明确 规 定 。在 此 情 况 下 ，业 主 大 会 的 建 立 比 较 困 难 ，如 果 再 不 对 前 期 物 业 时间进行限制，则可以说业主大会的成立将

11、更加扑朔迷离。解决前期物业管理存在问题 的对策：1 明确前期物业的涵义由于 我国目前对于前期物业的界定缺少统一的认识，且存在着一些错误， 而这又直接影响到了前期物业的顺利开展，各方当事人权 利的行使和 义务 的 履行 ，以 及 由 前期 物业 向 日 常物 业 的过渡 ，基 于此 必须首先对 前期物业涵义有一个正确的认识。2 加强对建设单位主导地位的监 督 ，为 了 保 障 物 业 的 顺 利 开 始 ，建 设 单 位 在 前 期 物 业 中 必 然 占 有 明 显 的优势 ，这 是 由 前期 物业特点 所决定 的 。在 这一前提下 ，为 了 平衡各 方当事人的法律地位，就需要对建设单位的优势

12、地位进行一定的限 制 ，以 防 侵 犯 业 主 合 法 权 益 。笔 者 认 为 ，可 以 从 以 下 两 个 方 面 予 以 考 虑：一是对于建设单位制定的临时物业规约由行政部门进 行审查或要 求其履行备案手续，或由行政部门制定临时物业规约或指导样本由建 设单位选用 ；二 是行政部 门直接参与前 期 物业企业 的选 聘 ，或 监督选 聘 。3 规范前期物业企业的选聘制度，前期物业企业是否具有独立 性 的身 份 ，能 否 按市 场规律 选聘前 期物 业 企业 ，不 仅对前期物 业 服务 的质量，以及开展的是否顺利具有重要影响，而且完全独立的前期物业企业对于建设单位也能形成一种制约。笔者 认为，

13、保障前期物业企业的独立，规范选聘制度可从以下方面进行： 强调房产 开发必须与物业管理分离，物业企业不得与房产 开发企业有 任 何 实 质上 的联 系 ，特 别 是对于特定的 物 业 区域 ，其 建设单位不得和 物业企业有任 何联系 ；进 一步 严格 物业选聘 的 招投标制 度 ，对 于 物业 规模 小的或只要有投标者 的就应采用招投标 方式，只有在无人投标的 情况下 ，在 行政 部 门 的监督下 才能 采用 协议 的 方式 ，并 且 必须进行公 示，接受业主的监督。4 明确规定前期物业的存在时间并限定前期 物业费由于前期物业企业的利益所在，在无强制性时间限制的情况 下 ，前 期 物 业 将 会

14、 无 限 期 的 延 续 下 去 ，并 且 前 期 物 业 企 业 还 会 尽 力 阻 止业主大会 的召开或以各 种方法破坏业主大会。而在对前期物业费没 有一定 限制 的情 况下 ，这 种情 况 将会 加剧 。笔 者认 为 ，要 想 防 止这种 情况发生，可以采用以下方法：一是明确规定前期物业期限是一年， 在特殊情况下，经行政主管部门批准，可以延长不超过一年的时间； 二是对于前期物业费，由物业所 在地的物价部门会同有关部门结合当 地条件 制定一个收费 幅 度 ，并 向社会 公示接受社会监督 ，该 地前 期物 业费必须在该幅度之内具体确定。提供 什么样的服务便成为其私人信 息 。他 们 有 可 能 采 取 其 他 的 手 段 来 捞 取 不 正 当 利 益 。如 建 设 过 程 中 的 偷工减料、降 低服务 的水平等 ，这 些手段往往 比较 隐蔽 ，不 容易 被发 现 。特 别 是 在 惩 罚 与 监 督 不 力 的 情 况 下 ，私 营 企 业 更 有 可 能 做 出 有 利 于自身的投机行为。通过 以 上对前期 物业 管理及其 相关概念 的 阐述 ，对 前期物 业 管理 有一个全面 的认识和 了 解 。随 着经济 和 房 地产 业 的 迅速 发展 ，必 然推 动物业 管理 的发 展 ，如 何 是物 业管理 日 趋成熟 、健 康地发 展则 显得更 加重要