房型设计——房地产营销的关键

1、房型设计房地产营销的关键房产销售业绩的好坏，建筑物本身的设计占有很大因素。经过十分严峻的市场博杀之后，发展商们开始意识到，营销策略的第一步应该从规划设计开始。纵观 97 年房地产市场，倍受欢迎的住宅商品房在设计上往往有以下三个特征。一、每个房间的大小形状合适，功能安置得当随着人们生活水平的提高，房间功能的划分也越来越细。现在，一套最基本的标准套房应该是由卧室、起居室、厨房、卫生间和阳台所组成。按照住宅建筑设计标准，各类功能房间的净面积不得低于以下规定：主卧室 12 平方米； 双人卧室 9 平方米； 单人卧室 6 平方米。 起居室 12 平方米。厨房：三房5.0 平方米；二房4.5 平方米；一房

2、4.0 平方米。卫生间： 3.5 平方米因为受房屋总价的限制，大部分消费者对大面积的的房屋很少问津，发展商也意识到大面积的单元不好销，所以新近推出的房屋，多半是略高于国家最低标准线上的精细拿捏。由于房间的面积相对偏小，因此在房型的设计上，首先是房间的格局要求特别方正。对大房间来讲，格局方正往往很呆板，不规则的房间反而富于变化，然而，对经济型的小房间来说，不规则的格局则显得很局促，放上家具，布置就更难。除了大小合适、格局方正这一共同要求以外，各功能房间各自的独特要求也是房型设计的关键。对卧室而言，采光、隐蔽是最 必要的，至于朝南，主卧室外，一般也不太苛求；对于厨房和卫生间，通风则 是最必要的，而

3、且最好是自然通风，如果没有办法，也一定要设置通风竖井, 否则的话，居家品质就很受影响。厨卫最好还要求能够采光，采光好的厨卫通 风一般也没问题。另外，好的厨房设计往往还带有一个小阳台，便于有些家庭 什物的放置和晾晒；至于起居室，朝南和采光应该是最必要的，作为家庭的活 动中心，充满阳光的温馨空间是相互沟通的纽带，是家庭和睦的标志；最后是 阳台，有不少人喜欢将它封掉，发展商为多计算建筑面积，也一股脑儿的将它 封掉。其实，空间不大的阳台是都市人接触自然的唯一私人领地，除非是临路 的房间，一般没有封掉的理由。凭栏远眺，都市的晨曦将给予您无限的遐想。二、每一套房的各房间之间搭配合理，布局科学。实践中，我们

4、总结出这样一些基本原则：起居室中的餐厅部分应该和厨房相连, 客厅部分则应该与阳台相接，正门的设置应有一个玄关，以避免一打开房间， 外人将您的家居一览无余然而，各房间搭配组和对起居室最大影响则反映在 正门与各房间的房门之间的连线上。正门与各房间的房门之间的连线应该越短 越好，越集中越好，这样，可以降低人员的走动对厅房面积的最大侵占和对格 局完整性的最大影响。作为一个衡量标准，一个好的厅房至少应该有二面相临 的墙是没有门的，因为这样稳定性好而且便于家具的放置。止匕外，好的布局还 表现在与厨房相连的餐厅和阳台相连的客厅分而不离，相互的空间在不同的时 问段可以彼此借用，以增加实际的使用面积。同时，餐厅

5、和客厅之间的无形分 割线最好就是正门与各房间的房门之间的连线，以避免走道的另外设置，在客 观上造成实际利用面积的下降。三、整栋大楼平面、立面简洁实用，得房率高而不谬。上海人对房型的最后一个关注便是得房率，但大多数人并不知道得房率的高低 与建筑物平面、立面的公用空间的安排密切相关。换句话说，购房者对得房率 的计较，反映到对设计师的要求，就是以走道为纽带的每套房间的布局，否在 不损害各自功能的基础上，更加紧凑合理，更加少的占用公用面积。同一楼层， 楼层与楼层之间，整个平面与立面的三维动线简洁流畅，则得房率自然上升。 反之，若平面安排不经济不合理，让宝贵的建筑面积浪费在重复叠置的走道里, 浪费在不科

6、学安置的设备间里，则得房率必然下降。上海房地产市场出现的蝶 型高层，其实就是在兼顾每套单元的功能基础上，又屡创高得房率的典型设计 然而，盲目追求高得房率也并非说是好事。譬如，我们最常见的一梯二户的多 层住宅，为得到高的得房率，层与层之间的楼梯设置多为二段折叠式，家住六 楼人家，单程上下就得爬十二段楼梯，再怎么讲，这也不是一种合理的设计。就得房率而造成设计误区的还有走廊的宽度，高品质住宅的走廊往往给人以宽 敞、大度的感觉，不会因由此而损失得房率而觉得不太适合。建筑作为凝固的艺术，内容与形式的完美统一是最高境界。成功的设计所造就 的建筑物，不仅在外观造形、内容结构上能给人带来愉快的审美感觉，而且最 重要的是在实际使用时，它更能顾及到日常生活的方方面面，并且达到最为经 济的建筑成本。市场告