房地产估价师《理论与方法》分章节测试题及解析(第二章)

1、房地产估价师理论与方法分章节测试题及解析（第二章）第二章 房地产及其描述、单项选择题1 、对房地产估价来说，土地是（ ）。a、平面的b 、三维立体的c 、陆地表面d 、地下空间2 、下列属于建筑物的是（ ）。a、烟囱b 、水塔c 、桥梁d 、住宅3 、房地产实物不包括（）。a、土地b 、建筑物c 、地上其他定着物d 、权益4 、商品住宅楼中入户内空间的所有权属于（）。a、单独所有b 、共有c 、建筑物区分所有权d 、其他5 、某宗土地面积为 2000m 2 ，城市规划规定的限制指标为：容积率 3 ，建筑密度30 ，在单位建筑面积所卜列建设方案中最可行的是（获得的利润相同的条件下，下列建设方案中

2、最可行的是（a、建筑物地面一层建筑面积为b 、建筑物地面一层建筑面积为c 、建筑物地面一层建筑面积为d 、建筑物地面一层建筑面积为）。800m 2 ，总建筑面积为5000m 21400m 2 ，总建筑面积为 5000m 2600m 2 ，总建筑面积为5500m 2600m 2 ，总建筑面积为2500m 26 、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。a、房地产的各项权利b 、受到其他房地产权利限制的房地产权利c 、受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利d 、房地产的额外利益或收益7 、房地产权利的种类中，属于用益物权的是（ ）。a、所有权b 、土地承包经营权c 、

3、抵押权d 、质权8 、（ ）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。a、用益物权b 、担保物权c 、抵押权d 、租赁权9 、下列房地产的权利的种类中，（ ）属于担保物权。a、地役权b 、典权c 、抵押权d 、租赁权10 、区位因房地产的（ ）而成了房地产的重要组成部分。a、体量庞大b 、价值量大c 、不可移动d 、权益特性11 、以下不属于房地产存在形态的是（ ）。a、土地b 、建筑物c 、房地d 、权益12 、房地产的（ ）特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。a、不可移动b 、供给有限c 、价值量大d 、用途多样13 、房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地

4、区性市场的根本原因是房地产的（ ）特性。a、独一无二b 、不可移动c 、流动性差d 、用途多样14 、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是（ ）。a、土地的生产力或利用价值有可能丧失b 、土地作为空间是永存的c 、土地上的建筑物会毁灭d 、土地上的建筑物永存的15 、某居住用地的使用权为 70 年，作为居住用地使用了 10 年后，决定土地变性（变更土地使用性质），出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为 40 年。问：该土地受让人的使用期限不得超过（ ）年。a 、 70b、 30c、 40d、 6016 、经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（ ）。

5、（2011 年真题）a、相互影响性b 、寿命长久性c 、数量有限性d 、保值增值性17 、由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（ ）的特性。a、不可移动性b 、用途多样c 、相互影响d 、易受限制18 、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。a、装饰装修改造b 、通货膨胀c 、需求增加导致稀缺性增加d 、改进物业管理19 、引起房地产价格上升的原因不包括（ ）。a、内部经营管理b 、通货膨胀c 、需求增加导致稀缺性增加d 、外部经济20 、下面（ ）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。a、装饰装修改造b 、修

6、建广场、公园、公共绿地c 、调整城市发展方向d 、改变城市格局21 、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路18 元，燃气 18 元，供水16 元，排水 18 元，热力 12 元，供电 23 元，通信 10 元，场地平整13 元，则该地区五通一平的正常费用是（ ）元/平方米。a 、 98b、 102c、 108d、 11622 、房地产中的无形资产属于将房地产按（ ）进行分类中的一类。a、权益状况b 、用途c 、立法用语d 、实物形态23 、需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产（ ）方 面的内容。a、建筑技术b 、土地权利设

7、置c 、相邻关系d 、土地使用管制二、多项选择题1 、房地产是（ ）的结合体。a、实物b 、权益c 、区位d 、拥有者e 、房地产市场2 、有关其他地上定着物，下列描述正确的是（ ）。a、属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转 移的物b 、与土地、建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以在物理上分离，但是这种分离是不经济的物或者实体c 、与土地分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值受到明显损害的物或者实体d 、放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面的物或者实体e 、仅仅与土地、建筑物毗连的物或者实体3

8、、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括（ ）。a、有形的实体b 、土地的形状c 、建筑结构d 、立体空间e 、建筑物的外观4 、属于受到其他房地产权利限制的房地产权利是（ ）。a、设立了抵押权的房屋所有权b 、设立了租赁权的房屋所有权c 、设立了抵押权的建设用地使用权d 、设立了租赁权的建设用地使用权e 、被人民法院查封的房地产所有权5 、目前中国的房地产权利主要包括（ ）。a、所有权b 、建设用地使用权c 、地役权d 、抵押权e 、永租权6 、下列房地产权利的种类中，属于物权的有（ ）。a、所有权b 、建设用地使用权c 、地役权d 、抵押权e 、租赁权7 、房地产的社会

9、经济位置经过一段时间之后可能会发生变化是因为房地产的（）会发生变化。a、环境景观状况b 、对外交通c 、外部配套设施d 、市场e 、用途8 、政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。a、罚款权b 、管制权c 、征税权d 、征收权e 、充公权9 、下列属于房地产自然升值的是（）。a、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升b 、通货膨胀所引起的房地产价格上升c 、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升d 、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升e 、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升10 、房地产的特性包括（ ）。a、独一无二b 、需求有限c 、流动性

10、好d 、相互影响e 、保值增值11 、 “五通一平 ”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。a、给水b 、排水c 、电力d 、通信e 、热力12 、房地产按开发程度来划分，可以分为（ ）。a、自由的房地产b 、生地c 、毛地d 、熟地e 、现房13 、按经营使用方式划分房地产的类型主要有（ ）。a、现房b 、销售c 、出租d 、自用e 、自营14 、下列不属于土地使用管制的事项有（ ）。a、甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路b 、建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通c 、取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施d 、某宗土地

11、只能用于商业房地产开发e 、某宗土地使用权中，要求容积率为 2.0三、判断题1 、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。（ ）对错2 、在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（ ）对错3 、房地产的共有权在按份共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。（ ）对错4、房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（ ）对错5 、建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。（ ）对错6 、在出让土地时，不允许

12、将同一块土地地下 10 米至地上 80 米的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下 20 米至地下 40 米的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。（ ）对错7 、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（ ）对错8 、房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。（ ）对错9 、因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（ ）对错10、从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得

13、的土地使用权是有期限的。（）对错11、具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。（）对错12、房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。（）对错13、五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。（）对错14、房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）对错15、对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。（）对错16、对于房地产物业管理情况的描述属于房地产实物状况描述。（）对错答案部分一、单项选择题1、r l港.

14、安】口 | 更多精彩汁,库 hnpy/kaola,edu24olconvlit明令藩1 b i【答案解析】 从房地产估价的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的。参见教材p47。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】2、【正确答案】d【答案解析】 用排除法。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水 塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。参见教材 p48。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】3、【正确答案】d【答案解析】 房地产的实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、地基、土壤、平整程度，建筑物的外观、结构、设备

15、、装饰装修。权益是摸不到，看不着的。参见教材p49。 【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】4、【正确答案】a【答案解析】 房地产所有权可分为：（1）单独所有；（2）共有；（3）建筑物区分所有权。商品住宅中, 入户门以内属于单独所有；楼梯间属于共同所有；该住宅的土地使用权可以按建筑面积持份，并享有持份 权，室外部分的公共设施，因共同关系构成成员权。参见教材p50。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】5、【正确答案】c【答案解析】 建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的 比率。参见教材 p50。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】6、【正确答案】

16、c【答案解析】 有些限制是源于权利的保护，而规划产生的限制是由房地产以外的因素限制的。参见教材p50。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】7、【正确答案】b【答案解析】 用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。参见教材p52。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】8、【正确答案】a【答案解析】 用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。参见教材p52。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】9、【正确答案】c【答案解析】 参见教材p52 ,图2-2。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】10、【正确答案】c【答案解析】区位原本是房地产的外在因素，因

17、房地产的不可移动而成了房地产的重要组成部分。参见 教材p53。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】11、【正确答案】d【答案解析】 房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。参见教材p56。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】12、【正确答案】a【答案解析】 不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财 产的主要之处。参见教材 p59。【该题针对房地产的特性”知识点进行考核】13、【正确答案】b【答案解析】 房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于 其所在的空间环境。由于人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房

18、地产价格较高的地区去，从而房 地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场。参见教材p59。【该题针对房地产的特性”知识点进行考核】14、【正确答案】b【答案解析】 虽然土地可能塌陷、被洪水淹没或者荒漠化等，但它在地表上所标明的场所，作为空间是 永存的。参见教材 p60。【该题针对房地产的特性”知识点进行考核】15、【正确答案】c【答案解析】 以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，而上也用地的最高土地年限是40

19、年。参见教材 p6061。【该题针对房地产的特性”知识点进行考核】16、【正确答案】a【答案解析】了解外部性”的含义。参见教材 p63。【该题针对房地产的特性”知识点进行考核】17、【正确答案】d【答案解析】 房地产易受限制特性还表现在，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃 避未来制度、政策等变化的影响。参见教材p64。【该题针对房地产的特性”知识点进行考核】18、【正确答案】c【答案解析】 需求增加导致稀缺性增加和外部经济所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。而外部经济包括交通条件或周围环境改善等。参见教材p66。【该题针对房地产的特性”知识点进行考核】19、【正确答

20、案】a【答案解析】引起房地产价格上涨的原因主要有5个方面：房地产拥有者自己对房地产进行投资改良;外部经济；需求增加导致稀缺性增加；房地产使用管制改变；通货膨胀。参见教材p66。【该题针对房地产的特性”知识点进行考核】20、【正确答案】a【答案解析】 外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。参见教材p66。【该题针对房地产的特性”知识点进行考核】21、【正确答案】a【答案解析】五通指水（供水和排水）电路再加上电信。道路 18+供水16+排水18+供电23+通信10 十场地平整13=98。参见教材 p68。【该题针对房地产的种类”知识点

21、进行考核】22、【正确答案】a20类，包括有房地产中的无形资产。参见教材p71。【答案解析】将房地产按权益状况进行分类可以分为【该题针对房地产的种类”知识点进行考核】23、【正确答案】d【答案解析】土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划 条件。参见教材p77。【该题针对房地产状况描述”知识点进行考核】二、多项选择题1、【正确答案】abc【答案解析】 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。参见教 材 p46。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】2、【正确答案】abc【答案解析】 其他地上定着物：是建筑物以外的地上定着物

22、，也称为其他土地附着物、附属物：是指附 属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的 物。其他地上定着物与土地、建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以在物理上分离，但是这种分离是不 经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值受到 明显损害。仅仅是放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，则 不属于其他地上定着物。参见教材 p49 。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】3、【正确答案】abce【答案解析】 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、

23、地势、地基、土 壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实 体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材p49。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】4、【正确答案】abcd【答案解析】 受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可以同时存在着多种房地产权利, 例如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或土地使用权。参见教材p50。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】5、【正确答案】abcd【答案解析】 中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、 地役权、抵押权和租赁权。参见教材p50。【

24、该题针对房地产的含义”知识点进行考核】6、【正确答案】abcd【答案解析】 参见教材p52 ,图2-2。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】7、【正确答案】abc【答案解析】参见教材p63。【该题针对房地产的特性”知识点进行考核】8、【正确答案】bcde【答案解析】 政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：管制权、征税权、征收权、充公权。参见教材p64。【该题针对房地产的特性”知识点进行考核】9、【正确答案】ce【答案解析】 房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部

25、经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。 参见教材p66。【该题针对房地产的特性”知识点进行考核】10、【正确答案】ade【答案解析】b应为供给有限，c应为不可移动。参见教材 p5966。【该题针对房地产的特性”知识点进行考核】11、【正确答案】abcd【答案解析】 基础知识：三通一平：路通、水通、电通和场地平整；五通一平：具有道路、供水、排水、 供电、通信等基础设施和场地平整；七通一平：道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力和场地平整。 参见教材p68。【该题针对房地产的种类”知识点进行考核】12、【正确答案】bcde5类：生地；毛地

26、；熟地；在建工程；现【答案解析】 按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列 房。参见教材 p6869。【该题针对房地产的种类”知识点进行考核】13、【正确答案】bcde【答案解析】 房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的 房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。参见教材p72。【该题针对房地产的种类”知识点进行考核】14、【正确答案】ac【答案解析】土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要 说明规划条件，包括土地用途；容积率或建筑控制规模；建筑高度；建筑密度；绿地率；其他要求，如配套建设保障性住房、公共服

27、务设施等要求。参见教材p77。【该题针对房地产状况描述”知识点进行考核】三、判断题1、【正确答案】对【答案解析】 房地产其定义在传统上一般是土地及其定着物通常强调房地产是实物、权益和区位的结合体。参见教材p46。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】2、【正确答案】对【答案解析】 广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。参见教材p48。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】3、【正确答案】对【答案解析】 按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权。参见教材p50。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】4、【正确答案】对【答案解析】 这是对房地产权益概念的考查，其中建造物区分所有权是个重要的概念，也是个反复考的 内容。参见教材 p50。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】5、【正确答案】对【答案解析】 物权法第一百三十六条规定。参见教材p51。【该题针对房地产的含义”知识点进行考核】6、【正确答案】