浅析我国房地产业发展现状

1、浅析我国房地产业发展现状摘 要近年来房价得不断上涨,使我国房地产业热度不断提高 ,房地产业也得到迅速进展,本文从房地产行业得概述入手总结出房地产业有直截了当推动经济增长、 带动性妨碍经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入得贡献不断加大等重要性.在此基础上对我国房地产业进展现状做了分析,分析出：房地产投资得总体规模逐年增大；信贷比重有所落低,但对银行得依靠度依旧过高；销售量持续增长,商品房销售面积、销售额持续上升；房价大幅攀升；开发规模快速增长；东部、西部进展不平衡等现状.本文可为以后房地产业进展得研究做参考 .关键词房地产;市场竞争;现状房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、治理和服务

2、得行业,属于第三产业.要紧包括：土地开发、房屋得建设、转让、租赁、维修、治理以及由此形成得市场.房地产业是我国支柱性产业,是具有基础性和先导性得产业.依照国民经济行业分类标准(gb/t 4754 2002)分类方法 ,房地产业可分为房地产开发经营、物业治理、房地产中介服务、其他房地产活动.近年来形成得房地产热吸引着众多投资,房地产企业像雨后春笋一样,迅速冒出来,急速增长.企业数量得增多引得市场竞争更加激烈,在激烈得市场竞争中 ,企业要查找进展得机会,就必须对企业、行业进行分析.目前,学术界及企业界研究企业、行业得文章特别多,但大多数得文章只是概括性得提到房地产业现状,采纳数据作为理论依据进行分

3、析相对较少,本文收集官方数据对目前房地产行业进行详细分析,通过分析有助于对我国房地产业现状进行了解,也有助于对房地产企业进行科学分析.wcom1 房地产业得重要作用房地产业在国民经济中起重要作用 ,是增强国民经济和改善人民生活得重要产业.由于房地产业关联度高 ,带动力强,差不多成为国民经济得重要产业.它得重要性体现在以下几方面：11 房地产业直截了当推动经济得增长投资、消费、进出口三项是国民经济增长得发动机,而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机得要紧拉动力量.我国自 1998 年实行住房市场化改革,推行住房分配货币化以来 ,房地产业进入持续稳定进展得时期 ,对经济增长得贡献不断增大

4、.从 1998 年到 2007年,房地产开发固定资产投资总额从 361423 亿元上升为252888 亿元 ,年均增长 2414； 房地产业增加值从1998 年得 34345 亿元上升为2007 年得 118543 亿元,年均增长1476；高于年均国内生产总值128 得增长速度.房地产投资通过关联产业和带动消费对gdp 得拉动,1998 2007 年,房地产投资占gdp 比重为407%475%,近十年平均比重为449%,在国民经济中占有较大比例 .下图为房地产业投资、增加值与 gdp 增长对比图 .近十年房地产业增加值占国内生产总值比重见表1.12 房地产业带动性对经济增长得贡献房地产业除了直

5、截了当推动经济增长外,由于房地产业在国民经济链中处于中间环节,具有非常强得关联效应.能通过前向效应带动建材、冶金、机械制造、金融等产业,通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业得进展,房地产业得兴盛繁荣能够有力得带动非常多产业得兴盛繁荣.房地产业对其他产业关联度达1416,其中对金融保险业和商业得带动效应最大,为 0145,两者并列第一,而对建筑业得关联效应为0094,居第二 ,与美国、日本、英国、 澳大利亚等发达国家均值相近.因此,当经济进展面临需求不足或者其他困难时,通常都会采取相应得房地产市场宏观经济政策,以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长.13 改善人民

6、得居住和生活条件构建社会主义和谐社会要紧内容之一确实是民生咨询题 ,而住房咨询题是重要得民生咨询题,直截了当关系到人民生活水平得提高和生活质量得改善.加快都市住宅建设,解决人民住房紧张得咨询题,是关系国计民生、进展生产、改善人民生活水平得一件大事.促进房地产业健康进展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物资文化生活需要得差不多需求 .在房地产业迅速进展得近十年,全国新建住宅和人均住宅面积都有了较大得提高.近十年新建住宅面积和人均住宅面积详见表2.14 房地产业对财政收入得贡献不断加大财政收入是衡量政府财力得重要指标 ,政府在社会经济活动中提供公共物品和服务得范围和数量,非常大程度上

7、决定于财政收入得充裕状况.财政是为了满足社会公共需要,弥补市场失灵 ,以国家为主体参与得社会产品分配活动.它既是政府得集中性分配活动,又是国家进行宏观调控得重要工具.税金是国家财政收入得要紧来源,房地产企业上缴税金近十年持续增加,从1998 年得 139 亿元快速增长到 2007 年得 1660 亿元 ,房地产企业上缴税金占财政收入比重由141%上升到324%,对财政收入得贡献不断加大,在财政收入中占有较重要地位.房地产企业税金占财政收入比重见表3.2 我国房地产业得进展现状我国房地产业从 20 世纪 80 年代改革开放起,通过三十年得进展,房地产固定资产投资快速增长 ,随着人民得生活水平不断

8、提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速进展,取得了令人瞩目得成就.21 投资方面房地产投资得总体规模逐年增大.由 1997 年得 3178 亿元 ,逐年增加至2006 年得 25289亿元 ,增长率高于全社会固定资产投资增长率,房地产开发投资占全社会固定资产投资比例由1997 年 1274%增长为2007 年得1842%,增长 57 个百分点,详见表4.从商品房投资类型结构看,一般住宅比重稍有上升,从 1997 年 873%上升为2007 年得 907%；经济适用房所占比重直落,从 1997 年得 134%下落为45%,尤其是2000 2007 年得七年间,更是下落达157%；办公楼所占比重

9、稍有下落,而商业用房所占比重趋于稳定,差不多维持不变.表 4 为 1997 2007(2008)年固定资产投资和房地产开发投资对比.1997 2007(2008)年按用途分商品房屋销售面积见表5.信贷比重有所落低 ,但对银行得依靠度依旧过高.从 1997 年起国内贷款占房地产开发资金得比重呈持续下落得态势.从 1997 年得239%下落为2007 年得187；自筹及其他来源资金得比重从1997 年得6361%增长为2007 年得7956%,资金结构有所调整.但国内贷款额自1997 年以来持续增大,2007 年超过 7000 亿元,为 1997 年得近 8 倍,是 1997 年以来得最高值.房地

10、产开发企业资金来源见表6.22 销售方面销售量持续增长,商品房销售面积、销售额持续上升,2007 年商品房销售面积是1996 年销售面积得近10 倍 ,达到77355 万平方米,其中：住宅销售量从1996 年得 6898 万平方米增长到 2007 年得 70136 万平方米,增长了10倍.2007 年商品房销售额接近3万亿元 ,为 1996 年商品房销售额得21 倍 .近年商品房屋销售情况见表7.房价大幅攀升 .1997 2007 年全国商品房价格 ,年均增长 187 元.2004 年、 2005 年全国商品房平均房价大幅攀升,1 年增长 400 元/平方米左右.商品房价格从1997 年到 2

11、005 年增长了1171 元,其中 2004 年和 2005 年增长了 809 元/平方米,占 69.2007 年较 2006 年增长了 497元/平方米,占 1997 年以来商品房价格增长得 27%.商品房价上涨是综合因素导致得,这些因素包括土地价格上涨、 建筑材料价格上涨、 人工价格上涨、 新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下落、投资和投机性购房得拉动、消费者对房价得预期等.房地产业在我国得进展三十年，属于新兴起得产业，存在较高得利润，同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应 量得增加，推动了价格增长.由于我国政府得土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品 完全差不得内在特性导致房地

12、产市场不完全竞争性，形成垄断竞争市场；而我国区域经济进展不平衡加剧了房地产产品得差不性，加强了房地产商得市场力量，提高了他们进行垄断定价 得能力，进行产品定价时更多得是基于消费者得保留彳格而攫取尽可能多得消费者剩余，这是当前我国房地产价格持续上涨得缘故.全国商品房屋平均销售价格见表8.23开发方面开发规模快速增长.2007年全国房地产施工面积从 1997年得44985万平方米上升到 2007年得236318万平方米，增加了 191333万平方米，房地产开发规模逐步扩大.房地产开发 企业建设房屋建筑面积见表 9.24区域进展东部、西部区域进展不平衡 .东部都市相比中西部都市，地理位置优越、交通方

13、便、经济 发达、资金相对宽裕，都市规模和都市密度较大，城镇化水平较高，这些优势使得东部得房地产 业在起步时期就走在中西部房地产业得前面.2007年施工房屋面积东部省份占全国得556%,竣工房屋面积东部省份占全国得543%,均占有一半以上比例.随着东部地区土地资源得减少，土地价格上升引起得成本大幅度上升和竞争加剧，一些房地产商投资重心开始向中西部转移，房地产投资得最优区域发生变化.西部地区由于地理位置、基础设施条件较差，经济进展水平和都市化仍然处于初级时期，因此存在着巨大得增长空间.近年来受到国家西部大开发”战略 得扶持，西部地区宏观经济得进展正在享受着高速增长得回报.2007年全国分地区房地产

14、业情况对比见表10.3结论近年来我国房地产业热度不断提高，房地产业得到迅速进展，本文总结出房地产业有直截 了当推动经济增长、带动性妨碍经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入得贡献不 断加大等重要性.在此基础上分析出我国房地产业进展现状：房地产投资得总体规模逐年增 大；信贷比重有所落低，但对银行得依靠度依旧过高；销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升；房价大幅攀升；开发规模快速增长；东部、西部进展不平衡等.通过本文可有助于对我国房地产业现状进行了解，也有助于对房地产企业进行科学分析，本文总结出得数 据能够供以上分析研究做参考.参考文献：1 向为民中国房地产业得支柱产业地位得量化分析j 统计与决策，2008 (19):114-1162中华人民共和国国家统计局国民经济行业分类(gb/t4754 2002) s北京：中国标准出版社,20073中华人民共和