绿城丁香公寓投资分析报告

1、房地产投融资实务课程结业报告报告题目绿城丁香公寓投资分析报告姓 名戴丽媛班 级房产11所在系（部）经营管理系得 分年六月二十三日浙江金融职业学院目录1、 楼盘简介12、 投资环境分析 1（一） 政治环境1（二）经济环境1（三）市场分析2（四）基础设施2三、投资区位分析2（一） 市政公用和公建配套设施完备程度 2（二）公共交通便捷程度2502、193、303、306、21、k282、66、k37和更多的旅游观光公车经过附近。 2四、投资市场分析3（一） 宏观因素分析3（二）市场供给分析3（三）市场需求分析3（四） 物业市场供求分析 3（五）竞争者分析31、 丁香公寓的主要竞争者：世贸丽晶城、黄龙

2、公寓、庆丰新村 32、 主要竞争对手分析4五、丁香公寓财务分析4六、敏感性分析图10七、总结11参考文献12浙江金融职业学院绿城丁香公寓投资分析报告房地产经营与估价11 （1）班戴丽媛楼盘简介表1-1绿城丁香公寓楼盘介绍物业类型公寓、住宅物业公司浙江绿城物业管理有限公司区域所属西湖区车库说明330个停车位楼盘地址西湖黄龙体育中心北侧装修情况精装修开盘日期2004-4交房日期2006-10建筑面积30780 m2开发商浙江绿城房地产集团有限公司占地面积6040 m2绿化率25%公交21、23、82、y& y9二、投资环境分析（一） 政治环境1、自改革开放以来，杭州越来越重视其法治环境，社会越来越

3、安定，更加凸显平安杭州，法治环境文明有序，据有关部门近期的民意调查结果显示，95.2% 的市民认为杭州有安全感，97.5%的市民认为杭州社会的治安善良好；2、 杭州鼓励外地人来投资创业，大力弘扬“精致和谐、大气开放”的城市 人文精神。正如杭州市前市委书记王国平说：要打好杭州牌、中华牌、国际牌， 积极吸引各地人才来杭州创业、发展努力成为天下英雄施展才干、实现抱负的“人 问天堂；3、 同时杭州也不断出台新的政策来引导外商外资，指明投资方向。（二）经济环境1、自2010年杭州实施全球“ 521”目标，越来越多的人才落户杭州，也促 进了杭州的经济发展；同时杭州政府不断鼓励民营经济的发展，成为一支不可忽

4、 视的经济力量。根据2012年“全国35个主要城市总部经济能力排行榜”显示， 杭州经济名列第五。2、自2010年7月以来，我国cpi屡创新高，但之前的十年，我国房地产处 于快速发展的阶段，也是我国经济快速发展阶段，而伴随着经济的增长，cpi也呈增长趋势，现在的杭州入球高通货膨胀情况。（三）市场分析1、据我国第6次全国人口普查显示杭州市的常住人口为 870万，7年共增 加182.17万人，增长率达26.84%,表明来杭州的人越来越多，需求也不断增加， 房地产市场需求也随着增加2、全年市区城镇居民的总收入为1842元，这也说明了杭州人民的购买能力提高；3、丁香公寓处在黄龙商圈核心地段，为杭州著名商

5、圈之一，周边各大写字 楼林立，浙大两校区及西湖风景区也都在1000m以内，各类领域精英都集聚于此。（四）基础设施1、绿城丁香公寓地处黄龙商圈，通信、交通、公共设施及配套等条件优越， 宽带、数字通信、移动通信等发达。附近有观光 4、观光6、y5等公交车，停车 位多、出行交通十分方便。2、黄龙商圈旅游业发达，供水、供电、排水状况良好3、附近有酒店、饭店、咖啡馆、ktv等休息娱乐场所，可供休闲。三、投资区位分析（一） 市政公用和公建配套设施完备程度1、自2000年来，杭州的供水普及率达100%,供水量达3.23亿吨之多；公 交营运不断增加，市区道路面积达 1050多千米，城市潜水处理率为52%。02

6、、丁香公寓北临天目山路，南沿西溪河，并配有公共会所、地下车库和智 能化设施。3、附近有九蓬小学、浙江大学附属中学及著名学府浙江大学两大校区；4、杭州同济医疗门诊部，邮局、中国银行、建设银行、农业银行等支行5、cepa港澳商品城、更有黄龙洞等休闲散步的好地方。6、排水、供水、供电状况良好（二）公共交通便捷程度502、193、303、306、21、k282、66、k37和更多的旅游观光公车经过附近。四、投资市场分析（一）宏观因素分析1、 丁香公寓位于杭州市，经济发达，增长率向国家增长率相趋同，人均城 镇居民收入可达4万之多。同时涌入杭州市的人不断增加，常住人口也呈增长趋 势，表明人们的需要增加，购

7、买能力也在增加；2、 这些年以来，杭州不断重视文明社会发展，社会越来越安定，政府法律 法规不断完善；3、 杭州市民营企业发展迅速，政府鼓励支持大学生在杭州创业，第三比重 不断上升，同时支持外资企业入住杭州不才不断涌入杭州；4、 杭州市的公共设施也不断完善，公路、公车、公园等市政配套完善，排 水、供水供电能力高达100%。（二）市场供给分析1、供给分析:为保护西湖与西溪湿地的旅游价值和其他生态环境保护，西湖区不能开发的土地、住宅、商业区渐少，因此丁香公寓的发展前景很大。（三）市场需求分析1、 丁香公寓所处黄龙商圈，靠近西湖旅游景区，服务业发达，就业高，人 才需求量在；2、 附近配套设施完善，有众

8、多写字楼，人才趋多，收入水平也较高；3、 黄龙有著名的体育中心，人流量大，公寓不管是出租还是出售都具有一 定的吸纳率；4、 丁香公寓的适合人群为都市白领，其定位在一定程度上还是较准确的。 该区域附近经济、商业、休闲娱乐发达，入住公寓的消费者收入肯定也较高。（四）物业市场供求分析1、 丁香公寓物业为绿城物业，是开发商自己所专设的物业部门；2、 对于自己公司产品的定位较准确，对于其他物业来说价格等各方面的优 势都很明显；（五） 竞争者分析1、 丁香公寓的主要竞争者：世贸丽晶城、黄龙公寓、庆丰新村表4-1 丁香公寓主要竞争对手楼盘简介、楼盘 因素 丁香公寓世贸丽晶城黄龙公寓庆士新村地址天目山路151

9、号天目山路150号丰谭路2-24 号西溪路374号价格(元/m2)16571481382143224049物业公司绿城物业浙江丽晶城物管杭州欣新 房地f 发有限公 司西溪物管物业类型酒店式公寓酒店式公寓普通住宅普通住宅容积率52.31.31.3绿化率25%35%30%26%竣工日期20062008197019892、 主要竞争对手分析从上表中可以得出(1) 丁香公寓的最在的竞争对手是世贸丽晶城，两者同为酒店式公寓，竣工 日期相差不大。(2) 但是丁香公寓的价格比丽晶城的要小很多，虽然在户型、面积方面可能 都会有差异，但是丁香公寓还是有较大的优势。五、丁香公寓财务分析表5-1项目主要项目经济指标

10、项目单位数量项目单位数量占地总平主米6040居住人数人总建筑平主米30000户均面积平方米70居住面积平主米21114户均人口人2.5公建回积平主米2264人均居住用地平方米28绿化面积平主米7500道路面积平方米2476居住户数户270车库回枳平方米0表5-2前期工程费（公寓共 16层，为小高层）在舁 厅p项目计算依据金额1规划设抽建安工程费*3%362可行性研究费建安工程费*1.5%19.53水文地质勘探费建安工程费*0.5%6.54通水通电通路费建安工程费*2.5%32.55场地平整费80元/平方米200合计294.5表5-3建筑安装工程费估算表单位：万元在舁 厅p建筑面积土建设备装饰合

11、计单价金额单价金额单价金额1住宅2111418653978413.49873.04216.73457.605308.652公建22641865422414.4993.84598.61135.53651.373商铺66221865012350415.49275.14599.61397.0613022.20合计18982.21表5-4基础设施费估算单位：万元在舁 厅p项目单价计价数量合计1.00供电工程80万元/公顷6.4524公顷516.192.00供水工程25万元/公顷8.7377公顷218.443.00道路工程53.42万元/公顷0.5935公顷31.704.00绿化工程13.27万元/公顷

12、0.8603公顷11.425.00其他工程占建安费用2%18982.21379.64合计1157.40表5-5开发期税费估算表单位：万元在舁 厅p类别计算依据缴纳税额1投资方向调节费投资额*6.4%1214.862配套设施建设费建安工程费*21%3986.263建筑工程质量安全监督费建安工程费*0.58%110.104其他建安工程费的2%11.42合计5322.64表5-6销售费用估算表单位：万元计算依据计价合计广告宣传及市场推广要销售收入的2.5%1863.28销售代理费销售收入的1.3%968.90其他销售费用销售收入的1.2%894.37合计3726.55表5-7投资与总成本费用估算汇总

13、表单位：万元在舁 厅p项目金额其中住宅分摊成本（元/平方米）冏铺分摊成本（兀 /平方米）1开发成本39156.826812.008751.001.1土m费用14160.003346.005426.001.2前期工程费294.50247.00247.001.3基础设施费53611.32168.00166.001.4建安工程费68065.821854.002138.001.5开发期税费136131.644313.355131.251.6/、口预见费4537721.33194.10194.102开发费用5886.53798.001973.002.1管理费用4537721.33194.10194.10

14、2.2销售费用3726.55882.48980.532.3财务费用708.35303.00303.003合计9397184.2019112.0425503.98表5-8全部现金投资流量表单位：万元在舁 厅p项目名称建设经营期合计12 (60%3 (40%)1现金流入023002.8415335.2238338.061.1销售收入023002.8415335.2238338.061.22现金流出10574.808105.909957.5328638.232.1建设投资10574.805089.325434.6121098.732.2销售税金及附加1479.083900.085379.162.3土

15、地增值税1298.42865.612164.032.4所得税0.002275.463016.305291.763净现金流量1-2-10574.8014896.945377.699699.834折现系数1=9%0.92374710.69327400.51324005净现金流量现值-9768.4410327.662760.053319.276税前净现金-10574.8014896.945377.699699.837税前净现金流量现值-10012.5312621.482361.394970.34表5-9全部资本金流量表单位：万元在舁 厅p项目名称建设经营期合计1231现金流入0.0023002.84

16、15335.2238338.061.1销售收入0.0023002.8415335.2238338.061.22现金流出4753.4313456.5813265.4831475.492.1自有资金4753.434182.592185.3311121.352.2预售收入再投入4629.357394.2812023.632.3借款本息偿还0.005194.403586.038780.432.4销售税金及附加2567.351094.163661.512.5土地增值税1420.021023.692443.712.6所得税0.001178.552943.024121.573净现金流量1-2-4753.43

17、9546.262069.746862.574折现系数1=9%0.920.690.515净现金流量现值-4390.976618.171062.283289.486净现金流量现值累计-4390.962227.203289.48表5-10损益表单位：万元项目名称计算依据建设经营期合计123销售收入0.0023002.8415335.2238338.06总成本费用12573.307976.439298.4129848.14销售税金及附加0.001479.083900.085379.16土地增值税1420.021023.692443.71利润总额1-2-3-4-12573.3013547.322136.743110.76弥补亏损-12573.30所得税(5-6)*30%0.007836.19641.028477.21税后利润0.0018284.441495.7219780.15盈余公积金8*10%0.001828.44149.571978.02可分配利润0.0016455.991346.1417802.14六、敏感性分析图表6-1基础数据建筑面积30000销售费用3726.55总开发费用29848.14基准利润2500预期利润3110.76表6-1敏感性分析区单位：万元20%10%0-10%-20%,建筑面积360003300030