财务分析及评价房产项目总投资估算

1、财务分析及评价1 项目总投资估算项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、 建设配套费、 建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。a 、土地费用本项目占地9.56 亩，每亩450 万元，土地总价值为4302 万元。b、前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。按建安成本的2% 取费。c、建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、 环卫费、 水增容费、 电力增容工程费等。

2、按建安成本的10% 取费。d 、建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300 元 / （方案 1），1500元/ （方案 2 ），综合楼按1600 元 / ，写字楼装修按600 元 / ，酒店及配套服务功能装修按 1000 元 / 计算， 本项目建筑安装工程总造价为8472 万元（方案 1 ），9168 万元（方案 2 ）。e、室外工程费室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按50 元/ 计算，本项目的室外工程费为320 万元。f、工程建设监理费按建安工程总造价的1% 计算，共计为85 万元。g、建设单位管理费按前六项费用之和

3、的2% 计提。h 、预备费由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6% 计提。i、建设期利息按本项目建设期二年，贷款额1 亿元，每年贷款5000 万元，年贷款利率5% 计算，利息总额为 500 万元（每年为250 万元）。k、项目总投资估算综合以上 1至 10项费用，本项目总投资估算为15487 万元（方案1 ），16342（方案 2）。项目总投资估算表（方案1 ）费用名称费用数量（万元）1.土地费用43022.前期费用1693.建设配套费 8474.建安工程费（含装修费）84725.室外工程费 3206.工程监理费 857.管理费 2848.预备费 5089.建设期财务费用50010.

4、 总计 15487项目总投资估算表（方案2 ）费用名称费用数量（万元）1.土地费用43022.前期费用1933.建设配套费9174.建安工程费（含装修费）91685.室外工程费3206.工程监理费927.管理费 3008.预备费 5509.建设期财务费用50010. 总计 16342 7.2 财务评价7.2.1 方案 a+1即住宅 12 层 48 户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租 100 个。7.2.1.1 财务盈利能力动态分析a 、营业收入营业项目营业收入（万元）计算依据住宅楼销售 1794内部出售 2330元 / ，公开销售3300 元 / 写字间出租

5、 486/年 90% 出租率；50 元 / 酒店客房营业收入972/ 年按 50%的住房率，平均按2 床标准间200 元 / 天配套功能营业收入335/ 年 200 元/ 月，不含会议室停车场出租36/ 年 300 元 / 月个合计 1829/ 年未计住宅楼销售收入1794 万元b、营业利润（未计建设成本）营业项目营业利润（万元）计算依据及说明住宅楼销售1794 一次性收入写字间出租486/ 年 90% 出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；酒店客房营业收入486/ 年按 50% 的利润率计算配套功能营业收入168/ 年按 50% 的利润率计算，不含会议室停车场出租36/ 年 100% 出

6、租率合计 1129/ 年未计住宅楼销售利润1794 万元c、全部投资的现金流量表单位：万元时间项目 200320042005现金流入量合计7794463-5409自有资金投入1000主营业务收入资金 5000现金流出量合计77867701707土地费用 30001302前期费用 169建设配套费847建安工程费30005472室外工程费100220工程监理费4045管理费 130154利息 250250250归还借款本金其他费用 250258457现金净流量6-7238-6116d 、投资回收期估算：项目总投资的回收期为（15487-1794）（ 1193-250）

7、=14.5年。（假定贷款本金14.5年后归还，经营期每年只支付利息）e、投资回报率计算按 50 年经营周期（不变价）计算， 15487=300%每年为 300% 50=6%7.2.1.2 盈亏平衡分析a 、住宅销售的平衡点是 3300=98%即出售掉 98% 的面积才可以达到盈亏平衡点。（其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑）b、酒店经营的平衡点200 50% 50% 200=25%即住房率达到25% 能够保本经营。c、写字楼经营的平衡点物业管理费按5 元 / 月计算，保平点是5 50=10%即出租率达到10% 即可以保本经营。7.2.1.3 敏感性分析由于住宅

8、楼公开销售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影响可以忽略不计。对于本方案影响较大的是酒店住房率和写字楼出租率。变化因素变化幅度利润（万元）年投资利润率(%)基数 011926.0出租率 +10%13766.9+5%12846.4-5%11025.6-10%10105.17.2.2 方案 a+2即住宅 18 层 72 户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租 100 个。7.2.2.1 财务盈利能力动态分析a 、营业收入营业项目营业收入（万元）计算依据住宅楼销售3222 内部出售2730 元 / ，公开销售3300 元 / 写字间出租486/ 年 50 元 / 酒

9、店客房营业收入972/ 年按 50% 的住房率，平均按2 床标准间200 元 / 天配套功能营业收入335/ 年 200 元 / 月，不含会议室停车场出租36/ 年 300 元 / 月个合计 1829/ 年未计住宅楼销售收入3222 万元b、营业利润（未计建设成本）营业项目营业利润（万元）计算依据及说明住宅楼销售2982 一次性收入写字间出租486/ 年 90% 出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；酒店客房营业收入486/ 年按 50% 的利润率计算配套功能营业收入185/ 年按 50% 的利润率计算，不含会议室停车场出租36/ 年 100% 出租率合计 1193 年未计住宅楼销售利润3

10、222 万元c、投资回收期估算：项目总投资的回收期为（15487-3222）（1193-250）=13.02年。（假定贷款本金13.02年后归还，经营期每年只支付利息）d 、投资回报率计算按 50 年经营周期（不变价）计算， 15487=310%每年为 310% 50=6.2%7.2.2.2 盈亏平衡分析（略）7.2.2.3 敏感性分析（略）7.2.3 方案 b+1即住宅 12 层 48 户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出售 100 个车位。7.2.3.1 财务盈利能力动态分析a 、营业收入营业项目营业收入（万元）计算依据住宅楼销售 1794 内部出售 233

11、0 元 / ，公开销售 3300 元 / 写字间出售42105200元 / 酒店客房营业收入972/ 年按 50% 的住房率，平均按2 床标准间200 元 / 天配套功能营业收入335/ 年 200 元 / 月，不含会议室停车场出售6006 万元 / 个合计 1307/ 年未计销售收入6604 万元b、营业利润（未计建设成本）营业项目营业利润（万元）计算依据及说明住宅楼销售1794 一次性收入写字间出售4210 一次性收入酒店客房营业收入486/ 年按 50% 的利润率计算配套功能营业收入168/ 年按 50% 的利润率计算，不含会议室停车场出租1000 一次性收入合计 654/ 年未计住宅楼

12、销售利润6604 万元c、全部投资的现金流量表单位：万元时间项目 200320042005现金流入量合计90004818-1576自有资金投入1000主营业务收入300036041307借入资金 5000现金流出量合计77867701903土地费用 30001302前期费用 169建设配套费847建安工程费30005472室外工程费100220工程监理费4045管理费 130154利息 250250250归还借款本金其他费用 250258653现金净流量1214-2883-2479d 、投资回收期估算：单位：万元现金流量回收额未回收额总投资 15487现金流入：第一年 300030001248

13、7第二年 360436048883第三年 6546545229 654654第十五年 654654381第十六年 654651回收期 =15+ （ 381 654 =15）.6年项目总投资的回收期为15.6 年。e、投资回报率按 50 年经营周期（不变价） ， 15487=212%每年为 212% 50=4.2%7.2.3.2 盈亏平衡分析（略）7.2.3.3 敏感性分析本方案的敏感性主要表现在住宅及写字楼、停车场的价格及成本变动。（详表略）7.2.4 方案 b+2即住宅 18 层 72 户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出售 100 个车位。7.2.4.1 财

14、务盈利能力动态分析a 、营业收入营业项目营业收入（万元）计算依据住宅楼销售 3222内部出售 2330 元 / ，公开销售3300 元 / 写字间出售 42105200 元 / 酒店客房营业收入972/ 年按 50% 的住房率，平均按2 床标准间200 元 / 天配套功能营业收入335/ 年 200 元 / 月，不含会议室停车场出售 6006万元 / 个合计 1307/ 年未计销售收入 8032 万元b、营业利润（未计建设成本）营业项目营业利润（万元）计算依据及说明住宅楼销售 1794一次性收入写字间出售 4210一次性收入酒店客房营业收入486/ 年按 50% 的利润率计算配套功能营业收入1

15、68/ 年按 50% 的利润率计算，不含会议室停车场出租 1000一次性收入合计 654/ 年未计住宅楼销售利润8032 万元c、全部投资的现金流量表单位：万元时间项目 200320042005现金流入量合计90006246-844自有资金投入1000主营业务收入300050321307借入资金 5000现金流出量合计77868397903土地费用 30001302前期费用 169建设配套费847建安工程费30006168室外工程费100220工程监理费4045管理费 130154利息 250250250归还借款本金其他费用 250258653现金净流量1214-2151-1747d 、投资回

16、收期估算：单位：万元现金流量回收额未回收额总投资 16342现金流入：第一年 3000300013342第二年 503250328310第三年 6546547656 654654第十四年 654654462第十五年 654462回收期 =14+ （ 462 654 =14）.7年项目总投资的回收期为14.7 年。e、投资回报率（略）6.2.4.2 盈亏平衡分析（略）6.2.4.3 敏感性分析（略）以上四种方案的比较分析：四种方案的投资回收期基本接近，但是四种方案的前期资金回收额差别较大，本项目的资金回收除了前期销售外，主要靠后期经营收入，a 方案后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较大。b 方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较小。7.3 自有资金的核算7.3.1 建设期自有资金以上方案的自有资金核算是假定为2000 万元，根据实际情况和借款额度增减。7.3.2 经营期自有资金占用项目资金占用量(万元 )计算依据固定资产投入790 酒店设施： 2 万元 / 每间客房；配套功能设备：1000 元 / ;酒店管理办公设备： 50 万元；流动资金及税费486 酒店的管理费用：营业额的50%不