商品房认购书中的定金条款

1、word文档仅供参考商品房认购书中的定金条款在商品房买卖过程中，假如购房者看中所选择的房屋后，开发商或者通过授权的代理销售商会要求购房者预先下定，也就是预交部分定金，数额一般为一万或两万不等，双方并签订商 品房买卖认购书，认购书一般会对购房者所选定的项目、房号、面积、单价等简单内容进 行约定，同时一般都会在认购书中约定签订正式商品房买卖合同的期限。假如买受人在 一定期限内不与出卖人签订商品房买卖合同的，将不退还已收取的定金。由于如今购房者对所选房屋的差不多，情况了解并不充分，而到了签订正式的商品房买卖合同时，开发商往往在合同中拟订有种种不平等条款 ，或者房屋具体结构、设计、居住环境发生变化；或

2、者在交付使用时刻、办理房产证的期限、违约责任等方面无法与出卖人达成一致意见，从而导致买受人无法与出卖人签订合同。另外，在实际买卖过程中，有的将定金写为订金，也有的称为认 购金、意向金等，用语专门混乱。如今由于前期认购书约定的不明确及买卖双方对定金或者 认购金、意向金的法律性质发生分歧，极容易产生纠纷。定金是指在债权债务关系中，为担保债的履行，一方当事人在债务履行前预先向对方交付 的一定数额的金钞票或实物。定金不仅适用于买卖合同，而且适用于加工、承揽等合同。在一般的商品房销售中，预交定金也成为了行业惯例。依照我国中华人民共和国担保法（第89条规定：当事人能够约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

3、债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。在实际的商品房销售过程中，也经常出现双方签订了认购书，但买受人因为种种缘故并未 实际交纳定金，后期产生纠纷后，卖方起诉到法院要求买方补交定金的案例。那个地点就涉及 到认购定金的成立方式咨询题。依照法律规定，定金合同应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。这实质上是对定金担保法律行为成立要件的规定，所谓成立要件，是指按照法律规定，民事法律行为得以成立 所必不可少的条件，定金的成立要件包括：1、当

4、事人必须对设立定金担保意思表示一致2、定金合同应以书面形式订立。3、当事人必须实际交付定金因此在实际的商品房销售过程中，只有出卖人和买受人协商一致，签订认购书并实际交纳 定金后，认购书才具备法律规定的定金成立要件。在商品房销售过程中，也经常会出现已签订认购书，但并未按照认购书约定的金额来交纳 定金，多交的情况比较少见，但少交的情况依旧比较常见的，比如认购书约定买受人应交定金 两万元，但待双方签订认购书后，买受人才发觉只带了一万元 ，出卖人以默许的方式同意。 那假 如出现如此的情况，定金合同是否有效，同意定金的一方是否有权利要求交纳定金的一方补交 剩余定金呢？依照担保法司法解释第119条规定：实

5、际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金的一方提出异议并拒绝同意定金的，定金合同不生效。当事人实际交纳的定金数额为实际生效的定金数额，关于少交部分，不能强制履行。当事人关于不足额的定金才i绝同意的，定金合同不生效。认购书一般关于所交纳的一定数额的金钞票用语也不一致，有的称为认购金，有的成为意向金，或者订金、诚意金等等，极为混乱，因此在后期假如出现纠纷，就极易对所交纳金钞票的性 质产生分歧，出现纠纷。区不定金与认购书中其他名称的金钞票关键在于定金的自身特点。 当事人在合同中明确约定有定金条款或者约定定金合同的，当然不存在咨询题；但假如合同约定的金钞票没有 定金的名称，则应

6、当按照合同约定的内容考察是否存在对定金性质的约定。 依照担保法司法解释第 118条的规定，关于约定中没有定金字样，同时合同内容也没有定 金的意思表示的，一律不按照定金对待。定金作为担保的方式之一，其担保的功能是通过定金处罚来实现的。假如当事人违约或 要解除合同，就要以损失相当于定金数额的金钞票作为代价，因此当事人应当选择严格履约而不是违反合同。至于在何种情况下能够适用定金罚则，通常同意当事人在合同中进行约定，另外法律在定金罚则方面也作了相关的规定。在商品房买卖中，定金处罚除当事人之间有设定立约定金的合意和定金必须交付外，还必须有因一方缘故导致商品房买卖合同无法订立的法律事实。关于审理商品房买卖

7、合同纠纷案件适用法律若干咨询题的解释第4条前段称，出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方的缘故未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因此因当事人一方缘故未能订立商品房买卖合 同也是作为定金罚则的构成要件。在实际的商品房买卖过程中，也出现过非违约方到法院主张要求违约方实际履行交纳定 金或违约方赔偿定金后仍要求其履行认购书的情况，那立约定金是否能够采纳强制执行呢？首先，依照担保法第 90条的规定，定金合同自当事人实际交纳定金之日起生效。因此 ，定 金合同属于实践性合同，在当事人虽有约定而没有实际履行的情况下，合同不生效，不能

8、认为当事人违约，也就不能裁判当事人承担违约责任 ，合同也就更不能强制履行。但至于当事人是 否存在缔约过失责任，那要运用关于缔约过失责任的规定来衡量。依照合同法第110条,而诸如托付、信赖关系为基础的，我们能够看到全规定，强制履行合同作为违约责任承担方式的前提是债务的标的适于强制履行 合伙等具有人身性的合同不宜强制履行。 认购书中的内容是以诚信磋商、 因此也不适宜强制执行。随着福利分房的停止，购置商品房产成为大多数人的要紧生活需求之一 国房地产市场也日趋升温，因为定金纠纷向法院和消费者协会投诉的案件也越来越多 ，签订认 购书并交纳定金尽管是行业通行的做法 ，但由于法律、法规不健全、操作不规范等缘故 ，所引 发的法律咨询题也日益尖锐起来。针对上述咨询题，最高人民法院及相关行管部门等也出台了一系列司法解释和认购书标准