国际房地产投资公司案例

1、国际房地产投资公司案例目录案例背景 3国际房地产投资公司 3医院改造项目 3卡洛斯的挑战 3数据和方案 4医院的购买 4市长的选举 4是否等待选举结果 4lih 申请 5lih 项目和非 lih 项目 5lih 项目 6非 lih 项目： 6决策树 7买、不买、等选举结果： 7直接购买： 9等待选举结果后购买： 13完整的决策树： 16风险和决策 17敏感性分析 18选举结果 18lih 通过概率 19贴现率 20npv的影响： 20买、不买、等选举结果： 22是否继续购买： 22建议 24npv 的计算 24出售医院 24-可编辑修改-案例背景国际房地产投资公司国际房地产投资公司主要从事房地

2、产的买卖，开发以及运营。公司主要聚焦于居住类房地产业务。医院改造项目日前，一所医院正在以一个很有吸引力的价格出售。国际房地产投资公司希望购买该医院，将其改造成出租住房。由于纽约市房屋发展局(nyhda) 针对廉价出租住房有一系列优惠政策(lih) ，所以公司认为医院改造项目将有很好的前景。该项目由卡洛斯负责。卡洛斯的挑战卡洛斯面临的最大的不确定性主要在于能否成功申请lih 。这受到诸如市长选举结果等因素的影响。而且，能否成功申请lih 也将直接影响购买和运营决策。卡洛斯必须制定合理的策略来应对这些不确定因素。数据和方案医院的购买如果决定购买医院，需要交付10%的定金。3个月后，必须确认是否购买

3、。如果确认购买，需要交付余下的90%。如果不购买，将损失10%的定金。医院购买的投资如下表：投资不买医 院0买医院决定放 弃-200000决定买-2000000市长的选举一个月后，市长的选举结果将公布。其中一位候选人支持lih项目，将对项目通过lih申请产生积极影响。而另一位候选人不支持lih项目，将对通过lih申请产生消极影响。对于选举结果的预测如下表：概率选举乐观0.6不乐观0.4是否等待选举结果鉴于选举结果的影响，可以选择等待一个月后再购买医院。但是，这将带 来其他买家先购买医院的风险。对于一个月后医院是否可买的预测如下表：概率1月后可买可买0.8-可编辑修改-不可买0.2lih申请申请

4、lih的结果将会影响到医院的购买决策，而 lih申请结果有可能在3个月以内，也可能超过 3个月。同时，lih申请的结果也会收到选举结果的影响。对于lih申请的时间和结果的预测如下表：概率申请lih3个月内0.7超过3个 月0.3通过乐观选举0.7不乐观选举0.2不通过乐观选举0.3不乐观选举0.8lih项目和非lih项目对于能否通过lih申请，对该项目带来的收益是不同的，这里分析 lih项 目和非lih项目的净现值，其中设共用房间96间，运营周期为30年，贴现率为7%。如下表：房间数96周期（年）30贴现率0.07lih项目如果通过lih申请，将会有一系列的优惠政策，同时会规定房间档次的比例。

5、lih项目各项数据和npv如下表：单价 （/间 月）成本初始投资运营成本（/ 年）维护成本（/ 年）税率年收益npv收益npv491.-92160-200000-5600-60000.269,917.42,427,816.6427,816.6200004433单价li比(/间例月）一h收 益高0.26850.中34840.低5418非lih项目：如果未通过lih申请，或者不申请lih,将没有优惠政策，同时对房屋档次比例也没有限制，但是要考虑当地市场情况。非 lih项目各项数据和单价（/间月）成本初始投资运营成本（/年）维护成本（/年）税率年收益npv收益npv非lih收益520-1152000

6、-2000000-56000-750000.45257,422.002,042,360.2042,360.20npv如下表:决策树买、不买、等选举结果:当前要决策买医院、还是不买医院。如果不买，一个月后可能买不到。如-200000o台匕 目匕是乐观的也可能是不乐观的如下图:-可编辑修改-直接购买:如果不等如果申请，将受到选举结果的影响。而三个月后，将要决策是否继续购买 医院，这时有可能lih申请结果还没出来。如下图：-可编辑修改-如果三个月内出结果，这时有通过和不通过两种结果，根据结果决策是否1丸口时都心的翔-20cooo-204000继续购买。如下图:如果三个月内没有结果，依然要决策是否继续

7、购买，最终的结果可能通过 3121-7?.7q 1194e1 好0 312179 7不通过-1 日口 口口口（1 31j1791 71 -lihqioa运客izs?420 20-sinooa20000-2qdooo可能未通过。如下图:0 -kqdddif* 1isx1之山i*j*m 4之会也力。0 触耐e中mqqq4?7p?-165340莪q2q-2n0dq不申请uh暹挨甩买iboqmd0 位泗取汇出m2.cm 7.360 2q 4。口加47.9fid.2a-mm04口 -2qmd-可编辑修改如果不申请lih,在三个月后要决定是否继续购买。如下图:等待选举结果后购买： 一个月后选举结果出来后，

8、会知道结果是乐观的还是不乐观的。如果是乐观结果，要依次决策是否购买、是否申请、再过三个月是否继续 购买等。如下图：-可编辑修改-0 e豆m!造举4194v m417.q l $342.3&d 20d -zooodq4qmq。运包isltlett7.耳工工日工子53 427.s16 sb427&slfie3-xhdodo王茹0 2d-2v0qv0x360 20-2cq0c0继榛购买，工4m运i工口式$60 zd 4 2j4g 20*38即-20000-可编辑修改如果是不乐观结果，也要依次决策是否购买、是否申请、再过三个月是否 继续购买等。如下图：，不扇观选毕0 119151 *9d 2通过/ -

9、1mdddd 43715 63工*才t1百营3 4ht31663-200qoq!r?aaack42.3fia.w20q0w4 27,91$ &47,3&0.-2qq0n4j.96o.m-2qq000完整的决策树：最终决策树见国际投资.xlsx-可编辑修改-风险和决策基于案例所给数据和决策树，最优策略为：直接购买医院并申请lih,三个月后继续购买，不管lih结果如何，继续运营。基于此决策的风险分析如下表：emv概率427,816.630.542,360.200.5敏感性分析选举结果由于选举结果影响是否直接购买的决策，同时也影响lih申请结果，所以分析其敏感性。如下表：乐观选举概率直接购买emv等

10、待结果购买emvlih通过概率是否直接购买235088.4143188070.73150.5true0119451.485595561.188360.2true0.1138724.3069110979.44550.25true0.2157997.1284126397.70270.3true0.3177269.9499141815.95990.35true0.4196542.7714157234.21710.4true0.5215815.5928172652.47430.45true0.6235088.4143188070.73150.5true0.7254361.2358203488.9886

11、0.55true0.8273634.0573218907.24580.6true0.9292906.8788234325.5030.65true1312179.7002249743.76020.7true可以看出，其他条件不变，选举结果不会影响是否直接购买的决策。而选 举局势越乐观，lih通过概率越大。lih通过概率lih通过的概率可能影响购买决策，且存在很大不确定性，所以分析在乐直接 购买 emv#不乐观选举下lih通过概率00.10.20.30.40.50.60.70.80.91042360.257778.4673196.7188614.97104033.2119451.5134869.7

12、150288165706.3181124.5196542.80.165487.5980905.8496324.1111742.4127160.6142578.9157997.1173415.4188833.6204251.9219670.20.288614.97104033.2119451.5134869.7150288165706.3181124.5196542.8211961227379.3242797.50.3111742.4127160.6142578.9157997.1173415.4188833.6204251.9219670.2235088.4250506.7265924.90.

13、4134869.7150288165706.3181124.5196542.8211961227379.3242797.5258215.8273634.1289052.3乐观0.5157997.1173415.4188833.6204251.9219670.2235088.4250506.7265924.9281343.2296761.4312179.7选举0.6181124.5196542.8211961227379.3242797.5258215.8273634.1289052.3304470.6319888.8335307.1下0.7204251.9219670.2235088.4250

14、506.7265924.9281343.2296761.4312179.7327598343016.2358434.5lih0.8227379.3242797.5258215.8273634.1289052.3304470.6319888.8335307.1350725.3366143.6381561.9通过0.9250506.7265924.9281343.2296761.4312179.7327598343016.2358434.5373852.7389271404689.2概率1273634.1289052.3304470.6319888.8335307.1350725.3366143.

15、6381561.9396980.1412398.4427816.6观选举和不乐观选举两种条件下，lih通过概率的敏感性。直接购买 emv如下表:等待选举结果购买emv如下表:7i |彳三 头戈尸emvj 身；#不乐观选举下lih通过概率00.10.20.30.40.50.60.70.80.91历 通3 过1 概耳le 033888.1646222.7758557.3770891.9883226.5895561.19107895.8120230.4132565144899.6157234.2厂;0.152390.0764724.6777059.2889393.89101728.5114063.1

16、126397.7138732.3151066.9163401.5175736.1:0.270891.9883226.5895561.19107895.8120230.4132565144899.6157234.2169568.8181903.4194238ih0.389393.89101728.5114063.1126397.7138732.3151066.9163401.5175736.1188070.7200405.3212739.90.4107895.8120230.4132565144899.6157234.2169568.8181903.4194238206572.6218907.2

17、231241.90.5126397.7138732.3151066.9163401.5175736.1188070.7200405.3212739.9225074.5237409.2249743.80.6144899.6157234.2169568.8181903.4194238206572.6218907.2231241.9243576.5255911.1268245.70.7163401.5175736.1188070.7200405.3212739.9225074.5237409.2249743.8262078.4274413286747.60.8181903.4194238206572

18、.6218907.2231241.9243576.5255911.1268245.7280580.3292914.9305249.50.9200405.3212739.9225074.5237409.2249743.8262078.4274413286747.6299082.2311416.8323751.41218907.2231241.9243576.5255911.1268245.7280580.3292914.9305249.5317584.1329918.7342253.3是否直接购买结果如下表:是否直接购买不乐观选举下lih通过概率#00.10.20.30.40.50.60.70.

19、80.91乐观选 举下lih通过概率0truetruetruetruetruetruetruetruetruetruetrue0.1truetruetruetruetruetruetruetruetruetruetrue0.2truetruetruetruetruetruetruetruetruetruetrue0.3truetruetruetruetruetruetruetruetruetruetrue0.4truetruetruetruetruetruetruetruetruetruetrue0.5truetruetruetruetruetruetruetruetruetruetrue0.

20、6truetruetruetruetruetruetruetruetruetruetrue0.7truetruetruetruetruetruetruetruetruetruetrue0.8truetruetruetruetruetruetruetruetruetruetrue0.9truetruetruetruetruetruetruetruetruetruetrue1truetruetruetruetruetruetruetruetruetruetrue可以看出，其他条件不变，lih通过率对于是否直接购买的决策没有影响。贴现率npv的影响：由于贴现率会影响两个运营方案的，所以分析其敏感性。

21、贴现率对于lih项目和非lih项目的npv的影响如下表：贴现率lih项目npv非lih项目npv05175923.245706600.014044350.543491471.8660.023123593.952613340.3810.032368900.951893584.8130.041745821.361299349.7960.051227692.63805207.08820.06793767.986391370.36470.07427816.62942360.199540.08117072.06-253998.89620.09-148561.601-507335.42890.1-3771

22、11.38-725304.82410.11-574993.765-914026.52820.12-747365.365-1078418.4330.13-898392.413-1222453.90.14-1031458.83-1349360.1990.15-1149327.59-1461772.390.16-1254266.4-1561853.2080.17-1348146.08-1651386.8660.18-1432517.86-1731852.7790.19-1508674.41-1804483.7720.2-1577698.23-1870312.234可以看出，当贴现率大于 8%时，非l

23、ih项目变为npv负，当贴现率大于9%时，lih项目也变为负。这里分析贴现率为8%和9对于是否直接购买以及是否继续购买两项决策的影响。买、不买、等选举结果：对于是否直接购买的影响如下表:贴现率直接购买emv等待选举结果购买emv是否直接购买0.07235088.4143188070.7315true0.08-49563.804418203.45986false0.09-181996.56040false可以看出，其他条件不变的情况下，如果贴现率为8%,则等待选举结果后再购买更优。如果贴现率大于 9%,不要购买。如果贴现率为8%,等待选举结果后，选举结果为乐观结果时，如下表:贴现率购买emv不购买emv是否购买0.07312179.70020true0.0817090.541370true可以看出，其他条件不变情况下，结果为乐观结果，应该购买如果贴现率为8%,等待选举结果后，选举结果为不乐观结果时，如下表:贴现率购买emv不购买emv是否购买0.07119451.4850true0.08-149545.320false可以看出，其他条件不变情况下，结果为不乐观结果，不应该购买是否继续购买：对于是否继续购买，只存在于选举结果为乐观结果的分支，分3种情况讨论：三个月内出结果且通过，三个