在建工程(含预售房)抵押操作手册讲诉

1、第三章在建工程（含预售房）抵押篇一、业务定义及基本要求（一）产品定义抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程（见名词解释16）的投入资产或已取得预售证的房产网签于我方名下，抵押给我公司作为偿还贷款履行担保的业务。（二）积极支持的目标市场湖南区域范围内各房地产开发公司建设的楼盘、各园区工业企业建设当中的厂房、办公楼、综合楼等。（三）严禁支持对象1、管理机制差的企业；2、同业名声较差的企业；3、市场经营者（或管理者）有不良记录的；4、其他二、业务受理的基本条件及所需提供资料（一）业务受理的基本条件1、依法取得建设用地规划许可证（见名词解释17）。2、依法取得建设

2、工程规划许可证 。（见名词解释18）3、依法取得建筑工程施工许可证。（见名词解释19）4、依法取得国有土地使用权证5、企业已投入资金占工程总造价的 25%以上，并确定明确的施工进度和竣工时间。6、提交该土地的土地出让合同。7、提交该项目的建筑施工承包合同。8、建设单位、施工单位联合签署的出具自愿放弃应得未得的工程价款优先受偿权的书面承诺。9、提交该抵押项目的设计图纸、效果图、户型图。10、提交该抵押项目的评估报告。11、提交该抵押项目的测绘报告。12、其他材料参照我公司企业贷款所需材料。13、追加借款企业法定代表人、各股东个人做不可撤消保证。三、办理在建工程（含预售房）抵押贷款应注意的事项1、

3、在建工程抵押的贷款资金用途受限制，抵押合同中应明确载明贷款用途为“支持原xx项目继续建造”，避免因抵押用途不明确而导致在建工程抵押无效。2、在办理抵押登记手续时须注意将本项目土地和在建工程一并抵押。3、在项目竣工后督促企业重新办理房地产抵押登记。4、办理抵押登记手续时需将债权数额设定为借款金额的1. 5 - 2倍，以充分保证我公司在实现债权时产生的利息、复息、诉讼费、律师费、执行费用等其他费用。5、在建工程抵押贷款办理只限于出让土地。划拨地、集体土地不予受理。6、查询其公司预售系统，如有多套房产网签（见名词解释20）于同一个或多个人名下，需注意该项目其他民间资金借贷情况（借款期限、金额、费用）

4、 。7、了解该楼盘的真实的销售情况，确保还本付息来源。三、业务操作流程图（一）在建工程抵押业务总图（二）收集信息流程图（三）审批流程图业晶部/投资部风圈控制目准备相关事批文件嚼部意见和业名部负赛人意见和签字血圈控制领负责 人意见和签字总经邃意见和 签字a权眼v羞事长意见和（四）相关文件合同的办理和签订流程图（五）贷后管理流程图（六）延期处理流程图四、流程要点说明步骤经办人员工作内容的简要叙述操作要点重要输出1（业务受理）客户经理、风险经理及其他人通过各种渠道，全方位开展各类与公司业务有关的有效信息收集和整理工作。信息的范围界定在湖南境内。清晰了解到客户名称，项目 名称，法人代表；信息的其 它要

5、素包括主营业务，公司 地址，有效联系人2（收集信息）业务部业务信息收集流程（见业务信息收集流程图）2.1（收集信息）客户经理将收集到的信息交业务部， 业务部负责登记。第一时间将信息报各对应部门处 理，必要注意业务交易结构和业 务风险点，退出机制。信息收集情况登记表（见业务表格附件1）2.2（收集信息）业务部业务部牵头定期或不定期组织业务部、投资部、风控部对中的客户进行筛选，选出准业务客户。准业务客户是指可能符合本公司业务条件或有业务可能的企业、项目或个人。筛选信息收集情况登记表（见业务表格附件1）2.3（收集信息）业务部业务部对筛选出的准业务客户进行客户调查，并填制客户初选调查表。客户初选调查

6、表（见业务表格附件2）3（初审）业务部投资部风险控制部业务部、风险控制部对项目进行初审。若资金 2000万元，经业务部负责人初审通过。若资金）2000万元，经投资部负责人初审通过。4（前期调查）客户经理风控经理业务调查实行人员a/b/c 角制。其中客户经理为业务介绍人 不得担当该笔业务的 a角，c 角由风控人员担任。a角为项目 第一负责人，对该业务的前、中、 后全流程负责，b角参与业务全 过程，c角对业务运行进行监 管。1、抵押物（见名词解释 7）需由我公司进行评估并报告，确保该在建工程的抵押条件。（见相关法律法规 6）2、股东自愿提供担保并在担保评价报告“可担保能力”栏对借款人有免检承诺的，

7、客户经理、风险经理可不做调查评价报_告。3、注意前期调查的实地分析和资料分析。查询其公司预售系统，如有多套房产网签于同一个或多个人名下，需注意该项目其他民间资金借贷情况（借款期限、金额、费用调查评价报告（见业务表格附件3）5（会议审批）董事长部门负责人参审人员客户经理会议审批：业务部门客户经理归 齐调查评价报告-审批、担 保评价报告、其它相关资料和审批意见单后，填制业务 资料目录，并发起会议，预约 会议时间，通知参审人员。将相 关纸式资料、电子资料（讲调查 报告做成ppt模式），将资料 在审批人间审阅，并安排会审时 间。参审人员对业务项目进行提 问审批。1、审批意见分同意和不同意两种。审批人对

8、同意的业务可视情 况确定是否填列建议内容，审批 人对不同意的业务必须列出具体 理由。2、参审人由总经理、副总经理、 行政总监、财务部经理及其他指 定人员组成，总经理认为有必要 的必须通知董事长参加。审批包括本金及费率。公司在一定时间段执行一个基准费率，降0.5个基点需总经理同意，降 1 个基点需董事长同意。3、参审人员全体同意的项目为 通过，一人不同意的项目为多票 通过，两人及以上不同意的项目 为否决。通过项目进入一票否决 环节，否决项目向公司董事长报 备。4、通过的业务项目，由风控经 理交董事长行使一票否决。权限 外的报股东会通过。调查评价报告-审批、担保评价报告、审批意见单业务资料目录（见

9、业务表格附件3.1、4、5、6）6（股东大会）股东代表重大项目或资金超过）3000 万元的项目，需经过公司股东大会审批通过。7（审批流程）公司各部门负责人会议审批后，进入公司审批流 程，将审批资料于风险控制部、 业务部、财务部、总经理、董事 长出具意见和签字通过。总经理审批权限？（见审批流程图）信息收集情况登记表调查评价报告-审批、担保评价报告、审批意见单付款申请表（见业务表格附件1、3.1、4、 5、 7）8（相关合同签订流程）客户经理、风险经理、财务人员业务相关合同和文件的办理和签订流程（见业务相关合同和文件的办理和签订流程图）8.1（相关合同签订流程）客户经理1、落实融资条件，客户经理审

10、查材料的齐备性，审核合同（协议）填写是否规范。确保审批条件的全部落实和归档材料的齐全。3、确保在建工程在房产局办理好抵押登记（见常见问题 1 ）。4、若是采取预售房网签抵押的业务，确保办理好相关网签手续（见常见问题4）确保审批条件的全部落实和归档 材料的齐全。在登记机关办理抵 押登记手续后（见名词解释5）, 如果需办理强制执行公证需在公 司指定公证处办理。1、在建工程抵押登记（见抵押权登记指南）网签手续2、公证书8.2（相关合同签订流程）客户经理1、借款和抵押合同签定完成借款、抵押合同及借据的签定当面签字。双人完成权利登记手续。2、借款人出具在建工程正规评客户面前文件需客户经理、风险 经理双人

11、面签、签字用笔为公司 制定用笔。抵押合同/借款合同抵押物评估报告（见业务表格附件8、9）估报告或抵押物价值清单融资、担保合同生效后，业务部经理将付款申请单及审批8.2客户经理、表、融资合同、借据、抵质押合（相关合风险经理、同、产权证件、他项权证等交财一定要融资、担保合同生效后付款申请单同签订流财务人员务人员。（见相关法律法规和指（见业务表格附件7）程）导性文件3）9风险控制部业务部应提前做好资金需求计1、与财务部沟通，确保可用资1、确保放款金额（放款条财务部戈l并及时与财务部沟通，确保金。2、收取费用及其利息件落实）客户经理有可用资金。2、利息及其费用放款前收取。放款：财务人员未付款前应与客户

12、经理、风险经理沟通付款的步10客户经理、骤，风险点的控制，必要时可约放款后财务人员应第一时间告知（放款）风险经理、客户经理、风险经理现场共同办相应客户经理，客户经理应跟客放款财务人员理。财务人员根据付款申请单及户确认款项到账情况。借据指定帐户划出款项。11客户经理、（贷后管理风险经理、进入贷后管理流程（见贷后管理流程图）流程）财务人员11.1（贷后管理流程）客户经理客户经理进行业务资料搜集、整 理，融资发放后1个工作日内， 移交给公司档案资料管理人，档 案资料管理人填列档案资料出 入登记簿档案资料出入登记簿该部份 资料的借阅需经业务部门负责人 的同意。档案资料出入登记簿（见业务表格附件10 )

13、1、融资后检查客户经理要加强对融资人和保证人的动态跟踪管理。1、注意资产检查频率业务按下列期限检查并2、每周进行一次分类。填列融资检查表一月以内（含）：每半月业务部门填制资产质量分类表检查一次。客户3、融资资产质量分类一月以上：每月至少检查融资资产质量分类分为正常、关一次。注、不良三类（见名词解释10）。2、要重点检查融资用途，客户融资检查表11.2客户经理、有无异常现象。有担保的，采用正常类是指没有任何理由怀疑融资产质量分类表（贷后管理风险经理、保证担保方式的，要掌握保证人资人不能按期归还融资资金；关（见业务表格附件11、14 )流程）财务人员的经营情况，加强对保证人的了注类是指融资人或未按

14、时付回报解和监控；采用抵（质）押的，应或存在动用第一还款来源以外的对才r （质）押物进行融资后管理资金还款；不良类是指出现的逾和监控。期、延期超出可控范畴（最长为3、每周进行一次分类。业务部三个月）或欠息超过一个周期（一门填制资产质量分类表，按般为一个月）或存在不能全部还正常、关注、不良表明部门分类清的可能。意见后，在每周五上午交风控部；风控部对分类意见进行复核，表明本部门分类意见后报总经理、董事长审核。风控部认为 有必要的，可采取风控管理委员 会会议的形式进行分类。12（回款）客户经理、财务人员客户经理在客户融资到期前要及时与其沟通。客户正常归 还融资资金，客户经理在得知客 户款项付出后，及时通知财务人 员查收，直到到账为止。由客户经理与客户联系，账号由财务部专人用指定手机以短信方式向客户提供收回本金13（延期流程）客户经理、风险经理、财务人员总经理董事长客户贷款需延期需进入延期流程管理（见延期流程图）13.1（延期流程）客户经理总经理对融资人拟提出延期归还全部或部分资金的，客户经理应在第一时间报告公司总经理。延期处理流程详见延期处理流程图13 . 2（延期流程）客户经理、风险经理、财务人员总经理董事长业务延期的审批。对所有业务到 期需延期的，除时间条件以外的 其它条件未超出前一次审批约 定范畴的，按