如何区别合作开发房地产合同与土地使用权转让合同案例解读

1、精选如何区别合作开发房地产合同与土地使用权转让合同|案例解读核心提示实务中一方出地一方出钱合作开发房地产发生纠纷时， 要确定双方的权利义务关 系，首先要对合同的性质进行认定，而判断合同性质的关键是“一方是否收取固 定利益”。笔者从法院实际案例中对固定利益的认定， 总结了固定利益的种类以 作参考。作者：大成律师事务所 刘阳来源：微信公众号大成律师事务所一、前言最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释20055号）（以下简称最高院司法解释）第十四条规定，本解释所 称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、 资金等作 为共同投资，共享利润、共担风

2、险合作开发房地产为基本内容的协议。从定义可以看到，合作开发房地产合同的三个重要特征是， 共同投资、共享利润 和共担风险。在实务中，如果一方只出地，并收取固定收益，则不符合“共担风 险”的要求。最高院司法解释第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土 地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权 转让合同。由此可见，实务中一方出地一方出钱合作开发房地产发生纠纷时， 要确定双方的 权利义务关系，首先要对合同的性质进行认定，而判断合同性质的关键是“一方 是否收取固定利益”。“固定利益”按字面理解比较简单，但具体到实务中，则还存在模糊之处。鉴于法律对什么是“固定利益”没有明

3、确规定，我们只能从人 民法院在实际案例中对固定利益的认定， 来总结固定利益的种类，并以此作为参 考。二、相关案例案例索引：（2013）沪高刑再终字第4号审理法院：上海市高级人民法院案情简介2001年4月，上房公司与新世纪公司、中星公司签订关于联合组建上海新世 纪懿德房地产有限公司共同开发懿德居住区协议书及补充协议，约定上房 公司以每亩25万元收取固定钱款，向共同成立的上海新世纪懿德房地产有限公 司转让懿德地块土地使用权，并将在联合组建的公司所持的股权转让给新世纪公 司指定的单位，上房公司退出不承担经营风险。 之后，上房公司将其持有的股权 转让给新世纪公司指定的其他单位。法院认为上述协议虽然名为

4、联合开发土地，但上房公司并不承担经营风险。根据上述最高 院司法解释第二十四条的规定，应当认定为土地使用权转让合同。依照该规定， 上述协议的实质为土地使用权转让合同。 至于上房公司根据双方协议约定承担的 义务，只是转让土地使用权的条件，并不影响对转让性质的认定。中祥公司就懿 德地块获得的收益并非合作开发收益， 而系上房公司转让土地权收益，且该收益应属于上房公司资产。辩护人关于懿德地块系合作开发收益的意见，与查明的事实不符。实务要点约定出地一方收取固定钱款的属于固定利益，根据双方协议约定承担的义务，只是转让土地使用权的条件，并不影响对合作开发房地产合同实为土地使用权转让 合同的认定。案例索引：（2

5、013）渝高法民中字第01199号审理法院：重庆市第五中级人民法院案情简介2005年4月10日，塑皇公司与恒建公司签订包联协议，约定塑皇公司提供建 设用地6000平方米并承担征地费、拆迁安置费、地上附着物补偿等全部费用及 用地许可手续；恒建公司承担项目建设资金的投入， 从钻探、设计、监理、质量、 消防及建筑，直至工程竣工、综合验收合格为止的全部费用。房屋销售发生的税费按房屋分配比例各自承担；土桥大厦开发建设面积16000平方米，塑皇公司固定分得建筑面积4500平方米，实物分割过程中产生的面积 差异，以住宅980元/平方米、非住宅5000元/平方米进行结算；恒建公司 在16000平方米以外增加的

6、建筑面积，塑皇公司不得以任何理由要求分配；嗣 后，恒建公司即组织实施土桥大厦开发建设。法院认为塑皇公司与恒建公司签订的包联协议，塑皇公司提供土地使用权6000平方米，分得固定的4500平方米建筑面积的房屋，恒建公司在预计的 16000平方米建 筑面积以外增加的房屋面积，塑皇公司不参与分配；恒建公司承担土桥大厦的全部建设资金，并承担施工过程中的经济责任与法律责任，即塑皇公司不承担经营风险。依据上述最高院司法解释第二十四条包联协议名为合作开发合同、实为土地使用权转让合同。实务要点约定出地一方分得固定面积的房产属于收取固定利益，合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同。案例索引：（2013）东中法民

7、一终字第856号审理法院：广东省东莞市中级人民法院案情简介2010年4月29日，至诚公司、东莞秉新公司签订合作开发协议，双方约定共同开发案涉85亩土地。合同约定，东莞秉新公司以案涉 85亩土地额外收取叁仟万元利润后与至诚公司合作开发，至诚公司负责该项目的一切资金和开发施工，并由至诚公司负责该项目的经营开发， 东莞秉新公司有权参与项目规划设 计、工程进度、建筑质检等；东莞秉新公司将上述 85亩土地交给合作项目向银 行抵押贷款，贷款全部用于该项目；合作开发期限为三年，商业部分利益至诚公 司分得75%、东莞秉新公司分得25%，住宅部分至诚公司分得25%、东莞秉 新公司分得75% ,费用承担等另行商议

8、。法院认为其一，合作开发协议并无将案涉的约 85亩土地的使用权转移登记到至诚公 司或东莞秉新公司名下的约定。其二，依合作开发协议的约定，东莞秉新公司并非只享受权利，也需要承担的风险。东莞秉新公司是受秉新公司的委托与至诚公司合作，其以约 85亩土地 作为合作的条件属于商业行为，不可避免会有风险，合作过程中能否按合作开 发协议的约定取得预期的收益也有风险， 况且还需将案涉土地的土地使用证交 给至诚公司，由至诚公司向银行抵押，获取贷款作为开发资金。开发期间按比例 获得商业利益及住宅利益，也是以东莞秉新公司将土地用于抵押作为前提的。其三，虽然合作开发协议约定东莞秉新公司除在开发期间与至诚公司分享利 益

9、外，还将从至诚公司处额外获得3000万元的利润，但以协议约定的土地面积及市场价计，该3000万元显然不足以作为土地使用权转让的对价。因此， 合 作开发协议的性质为合作开发房地产合同，本案案由应为合作开发房地产合同 纠纷。实务要点出地一方收取固定钱款和固定比例房产，同时将土地使用权抵押，贷款全部用于 开发项目的，属于共享利润、共担风险，双方签订的协议认定为合作开发房地产 合同。三、总结从以上案例来看，固定钱款应属固定利益无疑，但如果约定出地一方收取固定利 益的同时也实际承担经营风险的，则双方签订的协议有可能被认定为是合作开发 房地产合同。至于固定面积房产，考虑到房屋建设有烂尾的风险，与不承担任何经营风险的固 定钱款相比存在差异，因此分得固定面积的房产不必然等同于收取固定利益。在 这种情况下判断合同的性质应着重分析双方是否“共担风险”，即合作双方对房 屋不能建成时彼此权利义务的约定。如果在这样的情况下，相对方仍应对固守“保底利益”的当事人承担价值固定只不过变换给付物种类的义务，那么合作风险实际上还是并未“共同承担。1因此，约定出地一方收取固定面积房产的，如果合作双方除此之外没有其他约定， 则双方签订的是否为满足共担风险特征的合作开发房地产合同还有待具体分析。否则，如果合作双方还约定即使房屋不能建成， 出地一方也收取其他替代形式的 固定利益的，双方签订