山东莱芜凤凰城绿叶岛项目建议书

1、项目建议书格式化文本编制：技术总监办时间：2005年1月以山东莱芜凤凰城绿叶岛项目为例：1 .城市概况莱芜市位于山东省中心部位，北依济南，南接临沂，西临泰山，东靠淄博，总面积2246平方公里，人口 123.88万。1992年经国务院批准升格为地级市，辖莱城、钢城两区。莱芜历史悠久、文化璀璨，是齐鲁文化的重要发祥地。齐长城横贯东西，长勺之战世 代传颂，莱芜战役名载史册。境内山水秀丽，自然景观众多，房干生态旅游区、棋山旅游区、雪野湖旅游区风景优美、景色怡人，是度假、观光、休闲的理想之地。莱芜交通便利，高速公路四通八达，泰莱（泰安 -莱芜）高速公路、博莱（淄博 - 莱芜） 、莱新（莱芜 -新泰）高速

2、公路分别与京沪（北京 -上海）高速、济青（济南-青岛）高速相接，驱车前往泰山仅需 30 分钟，到济南国际机场仅需70 分钟，到达青岛港3 个小时。磁莱（磁窑 - 莱芜）线、辛泰（辛店-泰安）线两条铁路穿境而过，分别与京沪（北京 - 上海） 、胶济（济南- 青岛）铁路相连。2003 年，莱芜市紧紧围绕加快城市化建设进程，建设高标准现代化城市的总目标，加强了城市建设与管理， 全市共完成城市维护建设投资33.04 亿元， 房地产开发投资2.69亿元，施工面积35 万平方米。道路、燃气、供水、园林绿化、污水处理等基础设施不断完善，城市综合服务功能进一步增强。莱芜境内风土人情淳厚质朴，人民诚实勤劳，热情

3、好客。 1995 年莱芜被命名为 国家卫生城市 和全国城市环境综合治理优秀城市 ， 1997 年以来，连续七年荣获全国双拥模范城 荣誉称号。为吸引外商投资，莱芜市制定了一系列招商引资优惠政策，旨在创造最有力的舆论环境，最优越的社会环境，最优惠的政策环境和最优质的服务环境，确保外来投资者在莱芜投资放心，经营安心，生活舒心。2 项目概况2.1 项目选址及区位优势凤凰城绿叶岛工程东起205 国道，西至两河交汇处（牟汶河与孝义河） ，南起牟汶河，北至孝义河。2.2 项目用地面积及现状总用地面积约 2134.5 亩,其中建设用地约 400 亩,一般农田约 1734 亩,涉及孙故事、官厂、石家庄三个行政村

4、拆迁户 471 户 ,市机关事务管理局生活服务处等企事业单位30多家,总拆迁面积约9 万平方米，按莱芜市城市房屋拆迁补偿计算方法和标准 估算，拆迁补偿费总计约1.7 亿元。2.3 区位优势凤凰城绿叶岛南临牟汶河、北依孝义河、西至两河交汇处、三面环水、环境优美；东接莱芜南北交通干线205 国道和莱新高速出入口，东北0.5 公里处有莱芜东西交通干线莱麻路和待建的莱芜长途汽车站,交通非常便利 ;东北紧靠莱芜高新技术产业开发区 ,生活服务设施（如学校、 医院等）配套齐全;南面与凤凰商城隔河相望， 居民在休闲之余可以随意购物，是高档住宅的首选之地。3 . 项目招商原则政府调控，政策扶持，企业投资，自负盈

5、亏；规范运作，程序到位。4 . 项目基本建设要求4.1 规划建设原则：坚持高起点规划、高标准建设，以环境整治为先导，以生态园林城市的理念重新构建城市空间，使之具有亲切宜人的生活居住环境，规划须经市政府批准后实施；建设周期不超过三年。4.2 规划设计要求： 绿叶岛规划必须保持水系沿岸开敞状态和连续性， 开发面积约 62.6万m2，绿地率48%,容积率0.44,总建筑密度28%。4.3 建设总体要求：高档住宅建设与文化、娱乐、商服等公共服务设施捆绑式一体开发建设，适建三层以下（含三层）建筑;各类工程建筑设计方案须经规划部门审批后进行建设。5. 项目土地取得方式项目出让土地面积约 1900 亩，土地

6、使用权必须通过公开挂牌拍卖的方式取得。土地拍卖采取两种形式：a、拆建分离，净地出让。政府统一组织拆迁、补偿、安置、土地储备，以净地方式公开挂牌拍卖。b、拆建一体，毛地出让。政府进行土地储备，以毛地方式公开挂牌拍卖，并负责协助开发商完成拆迁、补偿、安置。6. 房市分析6.1 莱芜市房地产状况多年来，莱芜市房地产开发一直处于自建、自住的自我消化状态，真正的商品房很少，同时，个案开发体量极小，除广厦集团开发的经济适用房小区具规模外，其余基本为单体建筑和二、三幢建筑。目前，本市共有16 家房地产开发公司，近两年来，每年新开工面积均在20 万平方米左右，竣工面积保持在32-35 万平方米，基本以经济适用

7、房为主。 2003 年竣工面积约 35 万平方米，其中大约有8 万平方米为 2002 年结转的经济适用房。自 2001 年 12 月上海共富经济发展有限公司签定上海明珠花园住宅建设项目后，相继有烟台、青岛、金华四地房地产开发商进入莱芜。同时，随着改革的深入，经济的发展，房地产业已成为莱芜市国民经济新的增长点，住宅产业化、规范化的发展也越来越受到政府的重视，并得到进一步的实施。政府为促进房地产业的发展，出台了一系列积极利好的经济政策， 以莱发 200131 号文,制定出台了外商按规定独资开发，搞好配套，独立进行物业管理，免收市及市以下行政性收费（基础设施配套费除外） ，事业 性收费减半征收优惠政

8、策。 2002 年 4 月莱芜市停止单位自建房和经济适用房的规定，使整个房地产业的运作逐渐走向专业化和规范化，促进了有效需求的释放，也大大扩充了本案的生存和发展空间。 2003 年，为加快城市建设步伐，莱芜市委、市政府确定了 东拓西展、南优北进、中部提升 的城市空间发展战略和新城带动（高新区建设） 、加快旧城改造的发展路子， 作出了 四级联动， 人民城市人民建 的重大部署， 也为加快莱芜的房地产开发提供了前所未有的良好机遇和前提条件。6.2 莱芜市居民收支情况莱芜市经济的发展和居民收入的增加，使莱芜市商品消费购买力不断增强。 2003 年城乡居民存款余额为 90.06 亿元， 城乡居民人均储蓄

9、存款6371 元， 增长 12.42%, 城镇居民人均可支配收入8469 元,比上年增长14.07%, 人均消费性支出 5903 元,增长7.02% 。在岗职工平均工资11710 元,比上年增长8.58%,人均购房和建房较上年增134.42% 。为把居民储蓄转化成促进经济增长的消费动力 ,国家从 1996 年连续 7 次下调银行利率,从 1999 年 9 月 21 日起,将个人住房贷款和个人公积金贷款的期限由10 年延长到 30 年,贷款利率也相应下调,并推出了多种住房消费贷款方式,制定实施了减免房地产交易税,发展和完善了一系列的优惠政策和措施,增强了居民住房消费的信心和购买力。6.3 市场前

10、景分析预测莱芜城市建城区人口约 23 万，按莱芜市十五 战略目标，莱芜市总人口将达135 万，城区人口规划 39 万，人口增幅十分可观。据市房产部门测算，总需求房产面积为 900万m2 ,莱芜现有房产面积约 400万褶，有500万褶房产面积的建设空间。2001年以来，每年开工建设面积为 20万nf。据此计算，在近10-15年期间，莱芜房地产开发将处于高峰发展期。随着招商引资、莱芜经济的快速发展，城市居民物质文化生活水平和消费水平有了大幅度提高，消费观念发生了很大变化，对居住环境、房屋结构、设施功能有了更高的要求；房屋二级市场交易非常活跃；同时进城务工经商定居的外来人口不断增加，对房产的需求量也

11、越来越大；约占总人口 30% 的高收入家庭对高档住宅的需求迅速增长。7. 项目投资估算及社会效益评价7.1 项目 投资 效益 估算按照目前莱芜房地产开发实际情况，投资效益估算如下：土地价款（含拆迁补偿费） ： 3.5 亿元（按莱政发200342 号莱芜市人民政府关于公布莱城城区基准地价的通知要求估算）建设手续费 :60-80 元/平方米建筑安装成本费 :700-750 元/平方米其它费用:100-150 元/平方米（道路、绿化配套等）7.2 房屋均售价:住宅： 2000-3000 元/平方米项目计划总投资约 11 亿元,项目建成交付使用可实现销售收入13 亿元， 缴纳各种税金及附加 7500 万元 ,实现利润 1.25 亿元 ,项目投资利润率达11.4% 。7.3 社会效益评价凤凰城绿叶岛工程，可向社会提供设施齐全、功能完善、环境优美的高档住宅，符合国家和省市住宅商品房建设的有关政策要求，对于加快城市建设，满足高收入家庭及成功人士对高档住宅的需求，对促进房地产业的