市调提纲_房地产项目

1、市调提纲（房地产项目）market research outline项目编号：；项目名称：；执行时间：；专案团队： 1 .本表格仅提供框架性思路，项目组需根据项目具体情况增减内容2 .本表格可与市场调研工作计划表合并使用，相关内容请填写在市场调研工作计划表的“调研 内容”栏城市宏观背景研究目的研究内容城市在省市或经济区（带）的 地位城市概况地理区位、历史沿革、人文特征城市规模总面积与周边城市关系交通连通方式及时间、经济往来、人口往来优势资源及其开发 状况旅游、贸易、交通等的规模、价值、限制性开发条件 等城市发展的方向以及城市化 阶段政府计划“十五”、“十一五”计划政策法规土地政策、金融政策、产

2、业政策等重大事件奥运、经贸往来、城市重点建设项目等城市总体规划行政区划及其未来发展、交通规划城市经济发展的现状评价 经济发展的驱动因素分析总体状况近五年的gdp （总量、人均）、投资增长、城市化率产业状况产业结构、分布格局、 主导产业及其产业链、产业政 策、历年产值及其增长状况、典型企业、企业数量、 从业人数、产业发展规划城市基础设施建设基础设施投资、基础设施建设业绩居民收入水平人均年可支配收入、收入来源、恩格尔系数城市人口现状及增长评价人口现状总量、结构（年龄、财富等）、地域结构、现有居住 状况人口增长增长类型、增长地域、政策利好产业人口整体规模、结构（行业比例）、高管比例城市投资环境评价整

3、体环境政策、劳动力、土地、设施、服务、上下游联系投资者研究投资动机、投资计划城市消费水平评价整体消费力社会消费品零售总额、消费支出结构高端消费力（民间指 数）奢侈品销售额或消费状况、高档餐饮、洗浴、购物、娱乐设施规模、私车拥有状况（档次、数量）、旅游度假的档次及频率、飞机航班等二、区域研究1.城区研究目的研究内容区域地位及未来发展方向区域概况区位、边界、发展历史、优势资源与周边区域及城市 中心、机场等城市重 点区域的关系交通连通方式及时间、经济往来、人口往来、未来发展契机规划利好、重大事件区域经济发展现状评价经济结构主要产业及其增长率、企业规模、所有权性质、数量、 经营状况人口状况人口类型、结

4、构、消费水平、就业情况基础设施状况道路状况（级别、通达性等）、其它市政设施等2.高教区/学府区研究目的研究内容区域地位及未来发展方向区域概况区位、边界、基础设施建设、优势资源整体发展状况最初的发展目标、 现实状况与初始目标的差异、发展历史（经历的主要发展阶段、发展的驱动因素及其典 型特征）、区域竞争优势基础设施建设位置、规模、建设周期、投资额与周边区域及城市 中心、机场等城市重 点区域的关系交通连通方式及时间、经济往来、人口往来未来发展契机规划利好、重大事件、未来发展战略区域发展情况评价整体规划最新版总体规划、整体开发规模、功能布局土地开发状况可供开发的土地规模、 土地利用状况（权属关系、开

5、发强度、资源情况、地价水平）、教育产业发展状况学校名录、数量、规模、在高校中的地位、分布格局相关配套产业发展 状况已有产业类型、规模、经营状况、主要企业的规模及 其经营状况、未来具备发展潜力的产业区域人口收入消费水平评价师资情况教师数量、来源、收入情况、年龄结构、居住情况和 置业意向学生情况学生来源、消费能力、消费类型、频次、时间及主要 消费目的地3.产业园区研究目的研究内容区域地位及未来发展方向区域概况区位、边界、优势资源整体发展状况最初的发展目标、 现实状况与初始目标的差异、发展历史（经历的主要发展阶段、发展的驱动因素及其典 型特征）、区域竞争优势基础设施建设位置、规模、建设周期、投资额、

6、影响的相关行业及 其影响程度与周边区域及城市 中心、机场等城市重 点区域的关系交通连通方式及时间、经济往来、人口往来、资源与环境保护内部及周边资源类型、资源价值、已建及待建配套、 限制性开发条件、未来发展规划政策法规产业调整政策、产业优惠政策、入园规定未来发展契机规划利好、重大事件、未来发展战略区域发展情况评价整体规划最新版总体规划及各专项规划、整体开发规模、功能布局土地开发状况可供开发的土地规模、 土地利用状况（权属关系、开发强度、资源情况、地价水平）、基准地价产业发展状况产业构成、各产业规模、主导产业、产业集群的形成状况企业情况企业数量、类型、规模、分布位置、经营状况、从业人数、企业所有权

7、性质、入住园区的部门、龙头或知名企业的名录及数量区域内第三产业发 展状况产业类型、规模、比例、发展驱动因素区域人口现状人口结构人口构成（年龄、学历、职业、职位）及来源、通勤 状况、高管比例、生产人员与及技术人员比例收入消费水平各层级人员的薪酬福利水平、日常消费类型、时间、 频次及消费目的地居住状况居住状况、置业意向工作状况工作环境、办公面积三、房地产市场1.总体发展水平研究目的研究内容房地产市场总体发展规划当地住房建设规划房地产市场发展阶段近五年房地产投资额、房价与成交量、居住消费比、房价收入比、新开工面 积、年销售面积、高档房价格变化、空置率、客户类型及结构、居住及投资 客户比例房地产市场发

8、展水平级 市 场开发水平开发企业数量及性质、 主要开发商情况（开发量刖二 甲）、产品素质（规划设计、建筑设计、户型、配套、 园林景观等的水平）、新技术应用情况客户特征客户结构、各类客户对产品认知的价值体系价格水平各类产品平均价格水平在时间上的变化以及同等级 城市的房价水平比较、目前市场最高价格行业专业化程度专业公司的类型、经营状况、服务水平三级市场的成熟度近三年交易量、价格、交易结构、主流客户、企业数 量及规模、从业人员素质房地产市场格局板块分布、发展历史、优势资源、发展趋势、价格平台、主流客户、主导产 品的类型2.土地市场研究目的研究内容土地市场发展的基本水平概况土地出让政策、地价体系、未来

9、土地出让计划土地供应情况土地上市量、计划供应量、供应渠道及其比例、供应结构及其比例、各行政区土地供应状况土地市场的交易情况近三年出让规模、位置、成交价格、购买者、使用性质3.住宅市场（物业细分市场）研究目的研究内容总量指标：历年开发量、销售量、潜在供应（供应量、物业形式、规模、位整体供应状况置）结构性指标：公寓、普通住宅以及别墅等不同物业类型的供应比例、一手房和二手房的比例等板块供应状况格局和分布、资源、板块内部供应特征、客户特征、价格特征及发展趋势克争强度在售项目的项目规模、入市时间、核心卖点、竞争优势、销售率产品素质（开发水平）详见异地住宅物业项目调查表价值排序、客户特征（家庭结构、年龄、

10、非住房的消费偏好、收入水平）、育厂付ill购买行为特征（成交周期、获知渠道、决策人）、价格敏感度价格水平各类物业的均价水平、目前市最高价格、各在售项目的均价、层差、朝向差营销水平详见异地住宅物业项目调查表4.写字楼市场研究目的研究内容发展阶段及发展趋势历年开发量、租售量、供应结构、潜在供应（供应量、规模、位置）开发企业实力开发量、产品水平、销售量、未来发展战略克争强度各项目的项目规模、入市时间、交付时间、竞争优势（核心卖点）、销售率、入住率产品素质（开发水平）详见异地办公物业项目调查表客户特征客户类型、置业动机、购买 /租赁渠道价格水平销售物业的均价水平、租赁物业的租金、物业管理费营销水平详见

11、异地办公物业项目调查表行业专业化程度专业公司的类型、提供的服务、收费方式、经营状况三级市场发展水平近三年交易量、平均价格5.商业市场研究目的研究内容商业 物业 市场市场总体发展阶段 及发展趋势历年开发量、租售量、供应结构、潜在供应（供应量、规模、位置）开发企业实力开发量、产品水平、销售量、未来发展战略行业专业化程度专业公司的类型、提供的服务、收费方式、经营状况三级市场发展水平近三年交易量、平均价格商圈总体发展状况社会消费品零售总额、消费价格指数、居民消费支出比例、商圈分布、各商 圈的发展历史及发展趋势、发展的驱动因素商圈发展状况辐射范围、业态类型、商圈级别、规模、人口特征、总营业额及每平米营业

12、 额、租金水平细分市场总体发展状况历年开发量、租售量、供应结构、潜在供应（供应量、规模、位置）克争强度各项目的项目规模、入市时间、交付时间、竞争优势（核心卖点）、销售率、入住率开发水平详见异地商业项目调查表经营管理水平经营模式、特色经营手段、经营管理机构价格水平销售物业的均价水平、租赁物业的租金、物业管理费营销水平详见异地商业项目调查表客户 分析消费者分析职业、年龄、家庭结构、经常性消费场所、 消费物品、消费金额、消费频率、 消费时段、出行方式及原因、 购买频率最高的三个场所及其理由、 未来人口 消费走向投资客分析主要投资渠道、投资偏好的房地产类型及原因、信息的获取渠道、目前拥有商铺物业情况、

13、 愿意购买还是租赁、 购买目的是自营还是租赁、购买商铺类型、面积、楼层、可以承受的租金、投资预算、购买方式、每年最低投资回 报率、经营方向、选择商铺的价值排序及如何进行判断四、图文资料1 .图纸资料城市或区域的行政图、规划图、用地现状图2 .文本资料“十五”、“十一五”计划、年鉴、政府工作报告及年度总结、总规文本或规划说明书、控规、产业发展规 划及政策相关文件、交通发展规划及实施计划、重大建设项目规划1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励;本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工

14、作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩f略语4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签

15、约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保） ，检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好